Решение № 2-290/2021 2-290/2021(2-2989/2020;)~М-3054/2020 2-2989/2020 М-3054/2020 от 27 июля 2021 г. по делу № 2-290/2021

<данные изъяты>

Дело № 2-290/2021

УИД 22RS0015-01-2020-005147-61


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 28 июля 2021 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Токаревой Ж.Г.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Товариществу собственников жилья «Мечта» о возложении обязанности заключения соглашения о праве ограниченного пользования (сервитута),

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском, после уточнения исковых требований просил обязать ТСЖ «Мечта» заключить с ним соглашение о праве ограниченного пользования (сервитута) помещениями, принадлежащими ФИО2 на праве собственности, расположенными в подвале многоквартирного АДРЕС в АДРЕС края, площадью 35,4 кв.м, в котором размещены тепловой узел и системы водоснабжения и водоотведения, на проход к данной части помещения через помещения площадью 8,7 кв.м и 22,3 кв.м, а также на проход к помещениями, принадлежащим ТСЖ «Мечта» через помещения, принадлежащие ФИО2, площадью 7,6 кв.м и 21,0 кв.м, на предложенных истцом условиях, в том числе возмездной основе, с уплатой 17 303 руб. ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет собственника.

Свои требования ФИО2 мотивировал тем, что является собственником нежилого помещения площадью 514,8 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС. Указанное помещение разделено на несколько помещений, в одном из которых площадью 35,4 кв.м размещен тепловой узел и системы водоснабжения и водоотведения, посредством которых обслуживаются другие помещения многоквартирного дома. Общедомовыми инженерными коммуникациями и оборудованием на праве общей долевой собственности владеют собственники помещений МКД. В связи с тем, что в помещении площадью 35,4 кв.м размещены тепловой узел и системы водоснабжения и водоотведения истец не имеет возможности использовать данное помещение по своему усмотрению, чем ущемляются его интересы. Истец вынужден ежедневно обеспечивать доступ сотрудникам управляющей организации к вышеуказанным инженерным коммуникациям для обслуживания, производства аварийных и иных работ, а также для снятия показаний с приборов учета и технического обслуживания технологического оборудования.

Многоквартирный АДРЕС в АДРЕС находится в управлении ТСЖ «Мечта» с ДАТА в соответствии с решением общего собрания собственников помещений и является законным представителем собственников вышеуказанного МКД. ДАТА истец направил в адрес ответчика заявку (оферту) о заключении соглашения об установлении частного сервитута на часть помещения площадью 35,4 кв.м. Соглашение об установлении сервитута стороны не достигли, от заключения данного соглашения ответчик уклоняется.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен.

Представитель истца по доверенности ФИО3 уточненные исковые требования полностью поддержала по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика ТСЖ «Мечта» по доверенности ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, учитывая мнение представителей сторон, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему:

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, данным в п. 45 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В судебном заседании установлено, что по адресу: АДРЕС, расположен многоквартирный жилой дом с встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (секция НОМЕР и секция НОМЕР), что подтверждается выпиской из технического паспорта от ДАТА (л.д.91-106). На основании решения общего собрания собственников квартир и нежилых помещений Представитель Управления Росреестра многоквартирным домом возложено на ТСЖ «Мечта» с ДАТА, что сторонами не оспаривается.

Согласно техническому паспорту АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости» Первомайского филиала от ДАТА (л.д.73-81), выписки из технического паспорта от ДАТА (л.д.66-72) на встроенное нежилое помещение НОМЕР – магазин «Универсам», площадь подвала составляет 170,2 кв.м, состоит из: тамбура-шлюза площадью 5,6 кв.м, коридора площадью 7,6 кв.м, коридора площадью 21,0 кв.м, кладовой площадью 41,4 кв.м, венткамеры площадью 13,1 кв.м, коридора площадью 8,7 кв.м, подсобного площадью 22,3 кв.м, электрощитовой площадью 5,6 кв.м, загрузочного площадью 9,5 кв.м, теплового узла площадью 35,4 кв.м; площадь первого этажа составляет 344,6 кв.м, состоит из: торгового зала, площадью 104,2 кв.м, торгового зала площадью 61,5 кв.м, конторы площадью 34,9 кв.м, коридора площадью 31,6 кв.м, кладовой площадью 5,6 кв.м, санузла площадью 4,0 кв.м, туалета площадью 1,6 кв.м, подсобного площадью 6,3 кв.м, подсобного площадью 26,1 кв.м, торгового зала площадью 62,7 кв.м, лестницы площадью 6,2 кв.м. АДРЕС встроенного нежилого помещения НОМЕР – магазин «Универсам» составляет 514,8 кв.м.

Данные нежилые помещения, расположенные на первом этаже и в подвале здания по адресу: АДРЕС пом.5, общей площадью 514,8 кв.м, принадлежат на основании договора НОМЕР долевого участия в строительстве от ДАТА, акта приема-передачи от ДАТА, справки об оплате от ДАТА, договора мены от ДАТА, на праве собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДАТА № КУВИ-002/2020-45212945 (л.д.26-31).

При этом помещение теплового узла площадью 35,4 кв.м, расположенное в подвале, в котором размещены тепловой узел, системы водоснабжения и водоотведения, которые обслуживают жилые и нежилые помещения многоквартирного дома, а также проходы к тепловому узлу, не были исключены из помещений коммунально-бытового назначения, включены в перечень выкупаемых помещений и переданы ФИО2

Согласно ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Данное положение также подтверждается ст. 290 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно ч.3, ч.4 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В судебном заседании установлено, что истцом принимались попытки достижения мирового соглашения с ответчиком по вопросу пользования спорными помещениями. Соглашения между сторонами достигнуто не было.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что в принадлежащем истцу помещении площадью 35,4 кв.м расположен тепловой узел, системы водоснабжения и водоотведения, которые являются общедомовым имуществом и служат бытовыми помещениями способствующих своевременной и качественной подачи коммунальных услуг всем собственникам помещений в данном доме, и не могут использоваться собственником для личных нужд и по другому назначению.

Установление сервитута необходимо для получения беспрепятственного доступа и прохода в помещение теплового узла площадью 35,4 кв.м, через коридоры площадью 8,7 кв.м и 22,3 кв.м, а также на проход к помещениям, принадлежащим ТСЖ «Мечта», через помещения площадью 7,6 кв.м и 21,0 кв.м, также принадлежащие на праве собственности истцу.

Факт отсутствия иного входа/выхода, минуя принадлежащие истцу ФИО2 помещения, сторонами не оспаривается и подтверждается техническим паспортом.

Как пояснила в судебном заседании представитель ответчика, беспрепятственный доступ в помещение теплового узла к общему имуществу многоквартирного дома необходим для осмотра технического и санитарного состояния оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ, устранения недостатков предоставления коммунальных услуг, ликвидации аварийных ситуаций и их последствий.

Из смысла приведенных норм законодательства о сервитуте следует, что с заявлением об установлении сервитута вправе обращаться лицо, которое не имеет возможности пользоваться своим земельным участком или иным имуществом без установления сервитута. При этом заявитель обязан доказать невозможность использовать принадлежащее ему имущество без установления права ограничения пользования имуществом ответчика. Осуществление сервитута пользователем должно быть наименее обременительным для собственника, в отношении имущества которого он установлен. Критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления. Установление сервитута возможно лишь в том случае, когда отсутствует иная разумная, справедливая и целесообразная возможность обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости истца.

Для определения соответствия заявленного сервитута главным критериям: законности, разумности, справедливости и целесообразности, определением суда от ДАТА была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение судебной экспертизы поручено ООО «Профит Эксперт».

Согласно заключению эксперта НОМЕР-ПЭ от ДАТА, размер ежемесячной платы за пользование помещением, принадлежащим ФИО2 на праве собственности, расположенным в подвале многоквартирного АДРЕС в АДРЕС края, площадью 35,4 кв.м, в котором размещены тепловой узел и системы водоснабжения и водоотведения, а также за пользование проходом к данной части помещения через помещения площадью 8,7 кв.м и 22,3 кв.м за проход к помещениям, принадлежащим ТСЖ «Мечта», через помещения, принадлежащие ФИО2, площадью 7,6 кв.м и 21,0 кв.м составляет 17 303 руб. в месяц.

Суд признает в качестве допустимого доказательства по делу вышеуказанное заключение эксперта, поскольку экспертиза проведена экспертом, уполномоченным на проведение подобного рода экспертиз и не заинтересованным в исходе данного дела. Заключение эксперта составлено в соответствии с действующими стандартами и правилами, регулирующими деятельность экспертных учреждений и экспертов при проведении судебных экспертиз, какой-либо неясности или неполноты не содержит, доказательств, опровергающих выводы эксперта, сторонами не представлено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав содержание заключение судебной оценочной экспертизы, принимая во внимание содержащиеся в заключение эксперта выводы, пояснения представителей сторон, суд приходит к выводу, о том, что доступ к помещениям, принадлежащим ТСЖ «Мечта», а также в помещение теплового узла, минуя помещения, принадлежащие истцу, у ответчиков отсутствует и единственно возможным вариантом доступа к тепловому узлу, а также к помещениям ТСЖ «Мечта» является доступ через помещения, принадлежащие на праве собственности ответчику. Обеспечение нужд собственников жилых и нежилых помещений, расположенных по адресу: АДРЕС, каким-либо иным способом, без установления сервитута, не представляется возможным.

Истцом обоснованы мотивы необходимости установления постоянного права ограниченного пользования, по мнению суда, установление постоянного сервитута отвечает принципам разумности, справедливости и целесообразности, не является для сторон обременительным, поскольку истец фактически не лишается возможности использовать помещения, принадлежащие ему на праве собственности, в отношении которых установлен сервитут.

Удовлетворение же потребностей ответчиком иным образом, кроме как путем наделения их правом ограниченного пользования частью нежилого помещения ответчицы, не установлено.

Соответственно, подлежит установлению частный сервитут на нежилые помещения: тепловой узел площадью 35,4 кв.м, коридор площадью 7,6 кв.м, коридор площадью 21,0 кв.м, коридор площадью 8,7 кв.м, подсобное помещение площадью 22,3 кв.м., принадлежащие на праве собственности ФИО2, расположенные по адресу: АДРЕС, для беспрепятственного прохода ТСЖ «Мечта» к принадлежащим им помещениям подвала и в тепловой узел.

Судом не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о том, что обязанность предоставлять доступ к общему имуществу возложена на ФИО2 жилищным законодательством, в связи с чем отсутствуют основания для заключения соглашения о праве ограниченного пользования частью нежилого помещения за плату, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права. В судебном заседании установлено нарушение прав истца, как собственника нежилого помещения, в котором расположено общедомовое имущество.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 удовлетворить.

Обязать Товарищество собственников жилья «Мечта» заключить с ФИО2 соглашение о праве ограниченного пользования (сервитута) помещениями, принадлежащими ФИО2 на праве собственности, расположенными в подвале многоквартирного АДРЕС в АДРЕС края, площадью 35,4 кв.м, в котором размещены тепловой узел и системы водоснабжения и водоотведения, на проход к данной части помещения через помещение площадью 8,7 кв.м, помещение площадью 22,3 кв.м, а также на проход к помещениям, принадлежащим ТСЖ «Мечта», через помещения, принадлежащие ФИО2, площадью 7,6 кв.м и 21,0 кв.м, на следующих условиях:

1. Предмет соглашения.

1.1. Собственник (ФИО2) в соответствии с условиями настоящего соглашения предоставляет пользователю (ТСЖ «Мечта») право ограниченного пользования (сервитут) частью подвального помещения, принадлежащего собственнику на праве собственности, расположенной в подвале многоквартирного АДРЕС в АДРЕС края, а именно: часть помещения площадью 35,4 кв.м, в котором размещены тепловой узел и системы водоснабжения и водоотведения, на проход к данной части помещения через помещение площадью 8,7 кв.м, и помещение площадью 22,3 кв.м, а также на проход к помещениям, принадлежащим пользователю через помещения, принадлежащие собственнику, площадью 7,6 кв.м и 21,0 кв.м. Сервитут по условиям настоящего соглашения устанавливается в интересах пользователя, для выполнения им регламентных работ по техническому обслуживанию теплового узла и системы водоснабжения и водоотведения.

1.2. Границы сервитута определены на копии плана помещения собственника, являющегося неотъемлемой частью настоящего соглашения.

1.3 Сервитут устанавливается на срок до отпадения оснований, по которым он установлен.

1.4. Пользование частью помещения, принадлежащего собственнику, производится на возмездной основе – 17 303 руб. ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет собственника.

2. Порядок ограниченного пользования.

2.1. Ограниченное пользование (сервитут) частью помещения Собственника осуществляется Пользователем строго в пределах границ, определенных согласно п.1.3 настоящего соглашения.

2.2. Осуществление сервитута пользователем должно быть наименее обременительным для пользования частью помещения собственника, в отношении которого он установлен.

2.3. Осуществление сервитута пользователем происходит в следующем порядке: рабочие дни с 9-00 час. до 19-00 час. для выполнения регламентных работ по техническому обслуживанию теплового узла и системы водоснабжения и водоотведения, в случае возникновения аварийных ситуаций в любое время.

Взыскать с Товарищества собственников жилья «Мечта» в пользу ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: (подпись) Ж.Г. Токарева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>