Решение № 2-346/2025 2-346/2025~М-302/2025 М-302/2025 от 17 декабря 2025 г. по делу № 2-346/2025

Дело № 2-346/2025

10RS0018-01-2025-000375-48


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Суоярви

04 декабря 2025 года

Суоярвский районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Кемпи Е.И.,

при секретаре Коневой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Суоярвского района Республики Карелия в интересах неопределенного круга лиц к А.Т.И. и администрации Суоярвского муниципального округа о расторжении договора аренды земельного участка и его возврате, к Б.В.А. о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости, исключении сведений об объекте и правах на него из Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

прокурор Суоярвского района Республики Карелия, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился с настоящим иском по тем основаниям, что по результатам проверки выявлены нарушения требований земельного и градостроительного законодательства при пользовании земельным участком с кадастровым номером № площадью 1502 кв.м., относящимся к категории земель: «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования: «для дачного строительства», расположенным по адресу: ..., ...», предоставленным А.Т.И. на основании договора аренды от №. По сведениям регистрирующего органа на земельном участке расположено здание жилого дома с кадастровым номером № площадью 48 кв.м., которое поставлено на государственный кадастровый учет 28.03.2014. С момента возникновения объекта право собственности на него передавалось нескольким физическим лицам на основании договоров купли-продажи жилого дома, при этом в отношении земельного участка передача права аренды не зарегистрирована. Кроме того, наличие на земельном участке площадью 1502 кв.м. жилого здания площадью 48 кв.м. свидетельствует о несоразмерности площади предоставленного участка, необходимого для эксплуатации данного здания. Проведенной 29.04.2025 администрацией Суоярвского муниципального округа проверкой земельного участка установлено, что на нем расположен полуразвалившийся ленточный фундамент из кирпича, заросший мхом, травой, мелким кустарником и деревьями; иные объекты недвижимости отсутствуют; земельный участок по своему целевому назначению не используется. Просит обязать администрацию Суоярвского муниципального округа расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № № 752 от 28.08.2009; обязать А.Т.И. возвратить земельный участок администрации Суоярвского муниципального округа по акту приема-передачи; признать отсутствующим право аренды А.Т.И. на земельный участок и исключить сведения о правах на него из Единого государственного реестра недвижимости; признать отсутствующим право собственности Б.В.А. на объект недвижимости с кадастровым номером №, исключить сведения о нем и о правах на него из Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН).

Окончательно прокурор Суоярвского района Республики Карелия просил обязать администрацию Суоярвского муниципального округа и А.Т.И. в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу путем заключения дополнительного соглашения расторгнуть договор аренды № 752 от 28.08.2009 земельного участка с кадастровым номером №; обязать А.Т.И. возвратить администрации Суоярвского муниципального округа земельный участок по акту приема-передачи; признать отсутствующим право собственности Б.В.А. на жилой дом с кадастровым номером №, исключить сведения об объекте недвижимости и о правах на него из Единого государственного реестра недвижимости.

Определением суда от 04.12.2025 производство по делу прекращено в части исковых требований к А.Т.И. о признании права аренды отсутствующим.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, О.С.П., Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, филиал ППК «Роскадастр» по Республике Карелия, ГУП РК РГЦ «Недвижимость», С.В.И., ФИО1, финансовый управляющий Б.В.А. -ФИО2

В судебном заседании помощник прокурора Айвазян А.А. поддержал уточненные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены.

Представитель администрации Суоярвского муниципального округа просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Б.В.А. в письменных возражениях от 02.12.2025 указал, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является собственником спорного объекта недвижимости, договор купли-продажи которого определением Арбитражного суда Республики Карелия от 03.12.2018 по делу № А26-222/2016 был признан недействительным; после вступления судебного акта в законную силу судьбой объекта не интересовался.

Представители иных участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, заявлений, ходатайств не представили. Представитель ГУП РК РГЦ «Недвижимость» в письменном отзыве просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Суд, заслушав помощника прокурора, исследовав письменные материалы дела, аудиозапись протокола судебного заседания от 21.02.2025 Арбитражного суда Республики Карелия по делу № А26-6247/2024, приходит к следующим выводам.

Положениями ст. 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Статьей 9 Конституции Российской Федерации установлено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу подп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Нормами статьи 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу положений ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абз. 6 пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ).

Неиспользование находящегося в публичной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет является конкретным существенным нарушением договора аренды с учетом его особенностей. Данный трехлетний срок не может рассматриваться как необоснованный и применяется ко всем договорам аренды, изначально призванным обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства (Определение Конституционного Суда РФ от 27.01.2022 № 90-О).

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ).

В судебном заседании установлено и подтверждается письменными материалами дела, что постановлением администрации муниципального образования «Суоярвский район» от 28.08.2009 № 373 на основании поступившего от А.Т.И. заявления постановлено утвердить ему схему расположения земельного участка площадью 1502 кв.м., расположенного на землях сельскохозяйственного назначения по адресному ориентиру: РК, ..., ...», в юго-восточной части кадастрового квартала № для дачного строительства в аренду сроком на 5 лет.

28.08.2009 между администрацией муниципального образования «Суоярвский район» и А.Т.И. заключен договор аренды № 752 (далее – Договор) земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером № площадью 1502 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного строительства», расположенного по адресу: .... Срок аренды земельного участка установлен с 28.08.2009 по 27.08.2014, договор вступает в силу с даты регистрации его в Управлении Федеральной регистрационной службы (п. 2 Договора).

В соответствии с пп. 1.2 п. 1 Договора объектов недвижимого имущества на участке нет. Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; в случае, если арендатор продолжает использовать участок после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор возобновляется на тех же условиях и на неопределенный срок, в том числе с обязательной уплатой арендной платы; размер арендной платы за участок в 2009 году (за период с 28.08.2009-31.12.2009) составляет 115,15 руб. (пп. 3.1 п. 3, пп. 4.4.3 п. 4, пп. 6.3 п. 6 Договора).

Спорный земельный участок передан А.Т.И. актом приема-передачи от 28.08.2009.

В Единый государственный реестр недвижимости 12.10.2009 внесена запись № об аренде А.Т.И. земельного участка с кадастровым номером № сроком действия с 12.10.2009 по 27.08.2014.

хх.хх.хх г. А.Т.И. обратился с заявлением в Управление Росреестра по Республике Карелия о регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., ...

В п. 1.2 заявления о регистрации права собственности указано, что оно возникло до 31.01.1998.

Также А.Т.И. представлена декларация об объекте недвижимого имущества – жилого дома площадью 48,0 кв.м. с кадастровым номером №, 2013 года строительства с автономными: электричеством, водопроводом, канализацией, отоплением и горячим водоснабжением.

Из материалов реестрового дела следует, что 01.09.2014 между ИП А.Т.И. и С.В.И. заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., ... переданный по акту приема-передачи, право нового собственника на который зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Республике Карелия.

16.07.2018 между Б.В.А., действующим на основании нотариально заверенной доверенности от имени С.В.И., и О.С.П. заключен договор купли-продажи спорного жилого дома.

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 03.12.2018 по делу № А26-222/2016 признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.09.2014, заключенный между А.Т.И. и С.В.И. в отношении спорного жилого дома, требование о применении последствий признания сделки недействительной оставлено без рассмотрения.

Вопреки возражениям Б.В.А. о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу и судьбой спорного жилого дома после 2018 года не интересовался, в материалах реестрового дела имеется заключенный 15.01.2020 между ним и О.С.П. договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., ...».

По актуальным сведениям ЕГРН право собственности на жилой дом площадью 48 кв.м. с кадастровым номером № 2013 года строительства, расположенный по адресу: ...», с хх.хх.хх г. зарегистрировано за Б.В.А.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ предусмотрено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с положениями ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Положениями п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В ответе администрации Суоярвского муниципального округа, направленном в адрес Арбитражного суда Республики Карелия, указано, что обязательства по спорному договору аренды земельного участка в виде оплаты арендной платы не исполняются, задолженность по состоянию на 31.03.2025 составляет 2417,69 руб.

Из письменного обращения направленного 27.03.2025 в адрес прокуратуры Республики Карелия ФИО1, ранее являвшегося финансовым управляющим в деле о банкротстве А.Т.И., следует, что зарегистрированный им в отсутствие подготовленного кадастровым инженером технического плана либо иного документа объект недвижимости – спорный жилой дом, впоследствии являвшийся предметом сделок купли-продажи, предположительно никогда не возводился, документы составлены формально для достижения цели незаконного оформления в собственность на льготных условиях земельного участка.

Также по результатам проведенного администрацией Суоярвского муниципального округа выездного обследования 29.04.2025 актом осмотра с приложенной к нему фототаблицей зафиксировано, что на спорном земельном участке расположен старый полуразрушенный ленточный фундамент из кирпича, заросший мхом, травой, мелким кустарником и деревьями; иные объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) отсутствуют; земельный участок расчищен, не заросший, поверхность грунта не выровнена, участок не огорожен, не используется, следы ведения какой-либо деятельности отсутствуют.

В связи с изложенным, учитывая признание Арбитражным судом Республики Карелия сделки купли-продажи от 01.09.2014 спорного жилого дома площадью 48 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., ...», недействительной, фактическое отсутствие указанного объекта недвижимости, требование прокурора об исключении сведений об объекте недвижимости и о признании отсутствующим зарегистрированного за Б.В.А. права на указанный жилой дом является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Поскольку спорный земельный участок в нарушение действующего законодательства А.Т.И. длительный период не используется по назначению, что также нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц на создание равных условий для приобретения земельных участков, суд удовлетворяет заявленное прокурором исковое требование о возложении на администрацию Суоярвского муниципального округа и А.Т.И. обязанности заключения дополнительного соглашения о расторжении договора аренды № 752 от 28.08.2009 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... и передачу его А.Т.И. администрации Суорярвского муниципального округа по акту приема-передачи.

При этом определяя срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено в указанной части, с учетом положений ст. 206 ГПК РФ, объема действий, которые необходимо будет совершить в целях выполнения соответствующей обязанности, суд устанавливает его равным 30 дней со дня вступления решения в законную силу, полагая его разумным и достаточным для исполнения решения суда.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве аренды А.Т.И. на земельный участок с кадастровым номером №.

В соответствии с ч. 3 ст. 144 ГПК РФ обеспечительные меры по настоящему делу, установленные определением судьи Суоярвского районного суда Республики Карелия от 04.09.2025, подлежат отмене после вступления решения суда в законную силу.

Копию настоящего решения надлежит направить в Арбитражный суд Республики Карелия для приобщения к материалам дела № А26-5463/2023 (о банкротстве ИП ФИО3).

На основании ст. 103 ГПК РФ, ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ, пп. 19 п. 1 ст. 333.36, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой прокурор Суоярвского района Республики Карелия был освобожден при подаче иска, и администрация Суоярвского муниципального округа как орган местного самоуправления, подлежит взысканию с ответчиков А.Т.И. и Б.В.А., не освобожденных от её уплаты, в размере по 3000 руб. с каждого.

Руководствуясь статьями 103, 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Возложить на администрацию Суоярвского муниципального округа (ИНН <***>) и А.Т.И. (СНИЛС №) обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу расторгнуть договор аренды № 752 от 28.08.2009 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала №, путем заключения дополнительного соглашения.

Возложить на А.Т.И. (СНИЛС №) обязанность возвратить администрации Суоярвского муниципального округа (ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...», по акту приема-передачи.

Признать отсутствующим право собственности Б.В.А. (СНИЛС №) на жилой дом площадью 48 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...», земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала №, и исключить сведения об объекте недвижимости и о правах на него из Единого государственного реестра недвижимости.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые по определению Суоярвского районного суда Республики Карелия от 04.09.2025, после вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Б.В.А. (СНИЛС №) в бюджет Суоярвского муниципального округа государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Взыскать с А.Т.И. (СНИЛС №) в бюджет Суоярвского муниципального округа государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Копию настоящего решения направить в Арбитражный суд Республики Карелия для приобщения к материалам дела № А26-5463/2023.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Суоярвский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Е.И. Кемпи

Мотивированное решение составлено 18.12.2025.

Суоярвский районный суд

Республики Карелия

10RS0018-01-2025-000375-48

https://suoyarvsky.kar.sudrf.ru