Решение № 2-1121/2025 2-24/2026 2-24/2026(2-1121/2025;)~М-4963/2024 М-4963/2024 от 12 апреля 2026 г. по делу № 2-1121/2025

Дело № 2-24/2026 24RS0040-01-2024-007218-06

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Норильск Красноярского края 26 марта 2026 года

Норильский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Крючкова С.В.,

при секретаре судебного заседания Стиба Ю.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ГПВ к ОЕГ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ГПВ обратился с иском в суд к ОЕГ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Требования мотивированы тем, что 25.02.2022 между ГПВ и ОЕГ заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), общей площадью 53,9 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, <адрес>, кадастровый № (далее – Объект). Согласно п. 2.1. раздела 2 Договора стоимость Объекта составила 4 000 000 рублей 00 копеек. Стоимость Объекта оплачивалась за счет целевых денежных средств, предоставленных ГПВ и ГНВ в соответствии с Кредитным договором № от 25.02.2022, заключенным в <адрес> с ПАО «Сбербанк» (п.п. 2.2.1. п. 2 раздел 2 Договора). Кроме того, на покупку Объекта были потрачены средства материнского капитала. Право собственности на указанный Объект зарегистрировано в государственном реестре недвижимости за ГПВ, номер государственной регистрации №. Согласно сведениям об осуществлении государственной регистрации в отношении Объекта недвижимости установлены ограничение прав и обременение в пользу ПАО «Сбербанк России». В ходе эксплуатации Объекта было установлено, что он не пригоден для проживания в связи со следующими обстоятельствами: 15.04.2022 в результате течи кровли в чердачном помещении произошло залитие Объекта, о чем составлен соответствующий акт аварийно-диспетчерской службы ООО «УК «Жилкомсервис-Норильск» (далее – Управляющая компания). 25.04.2023 истец обратился в адрес Управляющей компании с заявлением о проведении обследования жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>, и признании его аварийным в связи с разрушением потолочной плиты. 11.07.2023 Управляющая компания на указанное заявление истца предоставила письменный ответ №О. исх./36-3292 (на № О-1039 от 26.04.2023), которым сообщила истцу, что специализированной организацией ООО «НПО «Фундамент», осуществляющий мерзлотно-технический надзор за зданием, расположенным по адресу: <адрес>, выполнено обследование балок перекрытия над жилым помещением №, по результатам которого выявлено, что балки чердачного перекрытия Объекта до 50% находятся в «аварийном состоянии». Согласно заключению от 02.08.2023 № 16-МВК/3 межведомственной комиссией по вопросам признания помещения жилым помещением пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования город Норильск, назначенной Главой Администрации города Норильска распоряжением Администрации города Норильска № 1220 от 19.04.2010, установлено следующее: жилое помещение № в многоквартирном доме № 3 на ул. Ломоносова города Норильска непригодно для постоянного проживания до проведения первоочередных противоаварийных мероприятий - ремонта (замены) балок №№ 4,6,7,8, демонтажа штукатурного слоя чердачного перекрытия в помещении №. Состояние грунта отнести к категории ограниченно-работоспособное. Распоряжением Администрации города Норильска от 04.09.2023 № 5755 Объект признан непригодным для проживания и подлежащим капитальному ремонту с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик в соответствии с требованиями Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение). Согласно выписке из распоряжения Администрации города Норильска от 01.11.2023 № 6984 «О предоставлении жилого помещения» от 08.11.2023 № 160-11027, Управлением жилищного фонда Администрации города Норильска принято решение предоставить истцу жилое помещение по договору найма маневренного фонда. 19.02.2024 между Управлением жилищного фонда Администрации города Норильска и ГПВ заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда № 168м-23, в соответствии с которым истцу и членам его семьи передано жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования <адрес>, состоящее из трёхкомнатной квартиры общей площадью 71,5 кв.м., в том числе жилой 43,30 кв.м. расположенное по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, <адрес>, для временного проживания в нем. Истцом были поданы письменные заявления в Управляющую компанию о проведении капитального ремонта чердачного перекрытия в координатах купленной им квартиры. Письмом от 11.03.2024 № О.исх./36-1129 Управляющая компания сообщила истцу о том, что необходимые работы по капитальному ремонту будут включены на 2025 год. Вместе с тем, письмом от 03.05.2024 № О.исх./36-2232 Управляющей компанией также предоставлена информация о том, что срок выполнения работ по замене балок чердачного перекрытия в координатах Объекта определится после заключения договора с подрядной организацией. Таким образом, истец в настоящее время не имеет возможности проживать в приобретённой им квартире, при этом несет расходы по оплате обязательных платежей с условиями Кредитного договора № от 25.02.2022, оплачивает жилое помещение и коммунальные услуги по Договору найма жилого помещения маневренного фонда № 168м-23 от 19.02.2024. У истца есть основания полагать, что о состоянии Объекта Продавцу было известно задолго до момента заключения Договора, однако о данном факте Покупателю сообщено не было. Кроме изложенного выше между истцом и САО «ВСК» заключен полис страхования, в связи с чем в адрес страховщика истцом было подано заявление о страховой выплате от 27.09.2023. 12.10.2023 в адрес Истца от САО «ВСК» поступил письменный ответ № 9494204 от 12.10.2023, из которого следует, что отсутствуют правовые основания для признания заявленного события страховым случаем и выплаты страхового возмещения. Как следует из п. 4.4. раздела 4 Договора, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ между Сторонами достигнуто соглашение, что в случае признания судом Договора недействительным или расторжении Договора по причинам, возникшим по вине Продавца, а также предъявления прав третьими лицами к Покупателю, и изъятия Объекта у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, продавец обязуется вернуть все полученное по сделке, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Объекта.

С учетом уточнения исковых требований, истец ГПВ просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), общей площадью 53,9 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, <адрес>, кадастровый №, заключенный между ГПВ и ОЕГ, применить последствия недействительности сделки: обязать ОЕГ возвратить ГПВ денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 4 000 000 руб., прекратить право собственности ГПВ на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, <адрес>, с кадастровым номером 24:55:0402011:3446, признать право собственности на жилое помещение за ОЕГ, признать прекращенным обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное 28.02.2022 за номером № в пользу ПАО «Сбербанк» (т.3 л.д.60).

Истец ГПВ в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя ФИО1, действующую на основании доверенности от 14.04.2025 №, которая уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что на момент покупки, квартира уже была непригодна для проживания, что подтверждается экспертным заключением (т.3 л.д.54-55).

Ответчик ОЕГ и его представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. Ранее представителем ФИО2 представлены письменные возражения, в которых просит отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом спорное жилое помещение было осмотрено, претензий к качеству последний не имел. В то же время, 15.04.2022 произошло залитие указанной квартиры в результате течи кровли жилого дома, то есть течи имущества, относящегося к имуществу общедомовому. После течи и до момента обращения в суд истец каких-либо требований к продавцу о выявленных скрытых недостатках не сообщал, каких-либо претензий не выдвигал. Напротив, занял активную позицию собственника жилого помещения с целью использования механизма по обеспечению ремонта общедомового имущества за счет средств Управляющей компании либо иных соответствующих служб, что выразилось в обращении в компетентные органы с заявлением об исследовании чердачного перекрытия, постановки на учет жилья как аварийного, выделения жилья из маневренного фонда для проживания его и членов его семьи, а также в контроле за сроками проведения ремонта. С выводами о существенном нарушении условий договора ответчиком, а также факте осведомленности ответчика о состоянии чердачных балок и введении в заблуждение истца относительно качества квартиры не согласны, так как при продаже квартиры она была полностью отремонтирована изнутри, каких-либо залитий или повторяющихся недостатков после устранения не имелось. То обстоятельство, что после произошедшего залития 15.04.2022 последствия не были устранены, не могут быть положены в зону ответственности ответчика и служить основанием для расторжения договора, так как указанные обстоятельства являются устранимыми, в том числе без дополнительных затрат со стороны истца, так как данное имущество является общедомовым и расходы по её восстановлению лежат на региональных фондах по капитальным ремонтам МКД (т.2 л.д.38-39).

Представитель третьего лица САО «ВСК» ФИО3 в судебное заседание не явилась, ранее представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Общества, а также указала, что страховой случай не наступил, равно как и обязательство САО «ВСК» по осуществлению страховой выплаты, поскольку согласно заключению в процессе строительства многоквартирного дома были допущены ошибки, следствием которых является образование повреждений в <адрес>. Повреждение застрахованного имущества является следствием события, которое не предусмотрено страховыми рисками, согласованными в договоре страхования от 08.02.2023 №, значит, не является страховым случаем (т.1 л.д.105-106).

В судебное заседание представитель третьего лица ООО «УК «ЖКС-Норильск» ФИО4 не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом, ранее представила письменные пояснения, в которых указывает, что по факту залития 15.04.2022 был составлен акт о залитии от 15.04.2022, залитие произошло по причине течи кровли. По факту залития 31.12.2022 был составлен акт о залитии от 04.01.2023, залитие произошло в результате течи кровли. В связи с залитиями в <адрес> по причине течи кровли, 25.04.2023 истец в адрес Управляющей компании направил обращение с просьбой провести обследование данного жилого помещения и признать его аварийным. По заказу Управляющей компании, ООО «НПО Фундамент» составило заключение, согласно которому балки чердачного перекрытия до 50% в «аварийном состоянии», <адрес> не пригодна для проживания до проведения первоочередных противоаварийных мероприятий – ремонта (замены) балок. Истцу было предложено обратиться в Управление городского хозяйства Администрации г.Норильска для подачи заявления в межведомственную комиссию по вопросу признания помещения пригодным для проживания. 04.09.2023 распоряжением Администрации г.Норильска № 5755 «О признании жилого помещения непригодным для проживания и подлежащим капитальному ремонту» жилое помещение № признано непригодным для проживания и подлежащим капитальному ремонту. Указанным распоряжением Управляющей компании было рекомендовано организовать общее собрание собственников МКД № по <адрес> с целью принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества МКД (чердачного перекрытия над жилым помещением). 26.01.2024 Управляющей компанией было проведено собрание собственников МКД № по <адрес> с одним вопросом на повестке дня «Согласовать выполнение работ по капитальному ремонту (замена междуэтажных, цокольных, чердачных деревянных перекрытий)…», однако собственники указанного МКД в достаточном количестве участия в собрании не приняли – кворум не отсутствует, в связи с чем в адрес МКУ «УЖКХ» были направлены ходатайства о принятии органом местного самоуправления решения о проведения капитального ремонта (т.1 л.д.175-177).

Представитель третье лица – Администрации г.Норильска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом. Ранее представлен отзыв на исковое заявления, в котором сообщают, что распоряжением Администрации г.Норильска от 04.09.2023 № 5755 на основании заключения Межведомственной комиссии по вопросам признания помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу на территории муниципального образования г.Норильск от 02.08.2023 № 16-МВК/3, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, признано непригодным для проживания и подлежащим капитальному ремонту. Обращений от ОЕГ по вопросу признания жилого помещения № непригодным для постоянного проживания не поступали (т.1 л.д.237).

Третьи лица ГНВ, МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства», ПАО «Сбербанк», управление Росреестра по Красноярскому краю, Служба строительного надзора и жилищного контроля, ООО «НПО «Фундамент», ОСФР по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены своевременно и надлежащим образом, заявлений и ходатайств не представлено.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст. 450 далее ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу положений ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу п.1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из приведенных норм материального права следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы только в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости, в частности в случае обнаружения неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Судом установлено, что 25.02.2022 между ПАО «Сбербанк», ГПВ и ГНВ заключен кредитный договор №, лимит кредитования - 4 000 000 руб., с целью приобретения объекта недвижимости: квартиры, находящейся по адресу: Красноярский край, г.Норильск, район Центральный, <адрес> (т.1 л.д.24-30).

Документ – основание для приобретения указанного выше объекта недвижимости является договор купли-продажи от 25.02.2022, заключенный между ОЕГ (продавец) и ГПВ (покупатель) (т.1 л.д.36-38).

Согласно пунктам 2.1, 2.2.1 Договора, квартира продается по цене 4 000 000 руб. и оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных ГПВ и ГНВ в соответствии с кредитным договором № от 25.02.2022.

Пунктом 3.1. Договора, с даты государственной регистрации ипотеки в ЕГРН Объект находится в залоге (ипотеке) у Банка.

Дата государственной регистрации права спорного жилого помещения – 28.02.2022, правообладателем является ГПВ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.3 л.д.52-53).

Как указано в пункте 3.5 договора купли-продажи, покупатель осмотрел Объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать Объект в том состоянии, в котором он находится в день подписания Договора.

Пунктом 4.4 указанного договора стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавца, а также предъявления прав третьими лицами к Покупателю, и изъятия Объекта у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавец обязуется вернуть всё полученное по сделке, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего объекта.

15.04.2022 в спорном жилом помещении произошло залитие по причине течи кровли, что подтверждается актом от 15.04.2022 (т.1 л.д.195-199).

31.12.2022 в спорном жилом помещении произошло залитие по причине течи кровли, что подтверждается актом от 04.01.2023, где залитие произошло в результате течи кровли в чердачном помещении (т.1 л.д.200-203).

Между истцом и САО «ВСК» заключен договор страхования от 08.02.2023 №, где объектом страхования выступает квартира, расположенная по адресу: Красноярский край, г.Норильск, район Центральный, <адрес>, страховые риски включают в себя: пожар, аварии инженерных систем, проникновение воды, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц, падение летательных объектов либо обломков от низ, наезд транспортных средств или самоходных машин. Падение деревьев и иных предметов, взрыв, оседание и просадка грунта вследствие подпочвенных вод, конструктивные дефекты (т.1 л.д.55-58).

12.10.2023 на заявление ГПВ о выплате страхового возмещения в результате проникновения воды из соседних помещения, конструктивный дефект, произошедший ДД.ММ.ГГГГ, САО «ВСК» отказано последнему в выплате страхового возмещения и признании заявленного события страховым случаем (т.1 л.д.59-61).

Между ООО «Жилкомсервис» (в настоящее время ООО «УК «ЖКС-Норильск» и МУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Норильска» заключен договор управления многоквартирным домом №-У от 23.05.2019, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.178-186).

25.04.2023 ГПВ обратился с заявлением к ООО «УК «ЖКС-Норильск» с просьбой провести обследование спорного жилого помещения и признать жилье аварийным в связи с разрушением потолочной плиты (т.1 л.д.46).

Согласно ответу ООО «УК «ЖКС-Норильск» от 11.07.2023 № О.исх./36-3292 истцу сообщено следующее: специализированной организацией ООО «НПО «Фундамент», осуществляющий мерзлотно-технический надзор за зданием, расположенным по адресу: <адрес> выполнено обследование балок перекрытия над жилым помещением №, по результатам которого выявлено, что балки чердачного перекрытия Объекта до 50% находятся в «аварийном состоянии». Согласно СП 13-102-2003 – техническое состояние строительных конструкций, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий). Для устранения аварийного состояния дана рекомендация разработать техническое разрешение производства работ по замене несущих чердачных балок перекрытия, с восстановлением паротеплоизоляционного и гидроизоляционного слоя чердачного перекрытия, восстановлением полок опирания наката, выполнить ремонт балок. Истцу рекомендовано обратиться в Управление городского хозяйства Администрации <адрес> для подачи заявления в межведомственную комиссию по вопросу признания помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания (т.1 л.д. 205-222, 223-224, 227).

Как следует из заключения от 02.08.2023 № 16-МВК/З об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома авариным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, Межведомственной комиссией по вопросам признания помещения жилым помещением пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования город Норильск, назначенной Главой Администрации города Норильска распоряжением Администрации города Норильска № 1220 от 19.04.2010, установлено следующее: жилое помещение № в многоквартирном <адрес> непригодно для постоянного проживания до проведения первоочередных противоаварийных мероприятий - ремонта (замены) балок №№ 4,6,7,8, демонтажа штукатурного слоя чердачного перекрытия в помещении №. В соответствии с ГОСТ 31937-2011, техническое состояние многоквартирного <адрес>, включая состояние грунтов основания, следует отнести к категории ограниченно-работоспособное (т.1 л.д.49-54).

Распоряжением Администрации города Норильска от 04.09.2023 № 5755 Объект признан непригодным для проживания и подлежащим капитальному ремонту с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик в соответствии с требованиями Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (т.1 л.д.225-226).

Согласно выписке из распоряжения Администрации г.Норильска от 01.11.2023 № 6984, ГПВ предложено обратиться с заявлением в Управление жилищного фонда Администрации г.Норильска о предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещения (т.1 л.д.65-66).

09.11.2023 ГПВ обратился с заявлением в Управление жилищного фонда Администрации г.Норильска с просьбой произвести подбор жилого помещения, на основании распоряжения Администрации г.Норильска от 01.11.2023 № 6984 (т.1 л.д.64).

19.02.2024 между Управлением жилищного фонда Администрации г.Норильска и истцом заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда № 168м-23, которым предоставлено для временного проживания жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (т.1 л.д.67-69).

10.04.2024 ООО «УК «ЖКС-Норильск» обратилось с ходатайством к МКУ «УЖКХ» о принятии органом местного самоуправления решения о проведении капитального ремонта по адресу: <адрес> (т.1 л.д.228-229).

20.05.2024 ООО «УК «ЖКС-Норильск» повторно обратилось с ходатайством к МКУ «УЖКХ» о принятии местного самоуправления решения о проведении капитального ремонта по адресу: <адрес> (т.1 л.д.230-231).

24.03.2022 между ООО «УК «ЖКС-Норильск» и ИП ФИО5 заключен договор № 34/2022/34 о выполнении текущего ремонта металлических кровель МКД, где согласно адресному перечню на выполнение работ включены <адрес> по <адрес> (т.2 л.д.59-66,67).

Согласно справке ООО «УК «ЖКС-Норильск» от 05.06.2025 в период эксплуатации МКД № по <адрес> были выполнены ремонтные работы по крыше по договору от 04.03.2022 с ИП ФИО5 – по частичной замене кровельных свесов и рядового покрытия, по договору от 29.02.2024 – локальный ремонт покрытия (т.2 л.д.58).

Как следует из ответа ООО «НПО «Фундамент» от 21.10.2024, направленного в адрес ООО «УК «ЖКС-Норильск», <адрес> не пригодна для проживания до проведения первоочередных противоаварийных мероприятий – ремонта (замены) балок №, 37, 38, 39, 40 (т.2 л.д.122-137).

02.11.2024 истец направил в адрес ответчика письменную претензию с требованием о расторжении договоров купли-продажи от 25.02.2022. Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения (т.1, л.д.83,84,85).

Поскольку при подаче иска в суд указано на существенные недостатки жилого помещения, возникшие до оформления договора купли-продажи от 25.02.2022, выявленные в процессе его эксплуатации, в связи с чем, определением суда от 09.06.2025, по ходатайству стороны истца, по делу была назначена судебно-строительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Инженерный центр «Управление строительством» (т.2 л.д.82-88).

Согласно экспертному заключению ООО «Инженерный центр «Управление строительством» № 32/2025 от 19.09.2025, согласно которого обследование квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а также балок чердачного перекрытия экспертом не производились, ответы на поставленные судом вопросы не даны, отсутствует оценка результатов исследования и обоснование выводов по поставленным судом вопросам, заключение не является полным (т.2 л.д.92-106).

При исследовании указанного заключения эксперта ООО «Инженерный центр «Управление строительством» № 32/2025 от 19.09.2025 судом установлено, что оно не содержит осмотра, как спорного жилого помещения, так и балок чердачного перекрытия над данным жилым помещением, анализ имеющейся информации не проведен, в связи с чем не содержит выводов по поставленным судом вопросам.

С учетом изложенного судом сделан вывод, что заключение эксперта ООО «Инженерный центр «Управление строительством» № 32/2025 от 19.09.2025 не может быть признано допустимым и достоверным доказательством, фактически экспертное исследование специалистами не проведено.

Поскольку экспертом ООО «Инженерный центр «Управление строительством» нарушены требования ГПК РФ при производстве экспертизы, фактически экспертиза не проведена, 05.11.2025 для полного и всестороннего рассмотрения дела по поставленным вопросам судом назначена повторная экспертиза судебно-строительная экспертиза, которая поручена ООО «Таймырский центр независимой экспертизы» (т.2 л.д.181-186).

Согласно заключению эксперта ООО «Таймырский центр независимой экспертизы» ФИО6 от 09.02.2026 № 426 проведен осмотр кровельного покрытия над <адрес>, балок, чердака, стропильных конструкций, потолка в <адрес>. В результате исследования установлено, что на дату заключения договора купли-продажи от 25.02.2022 имелись технические недостатки конструктивных элементов – негерметичность кровельного покрытия, под воздействием чего происходило водонасыщение деревянных элементов кровли, разрушение штукатурного слоя потолка вследствие замачивания с кровли, на февраль 2022 года балки чердачного перекрытия находились в фазе активного биологического разрушения. В спорной квартире до заключения договора купли-продажи от 25.02.2022 были выявлены дефекты, о чем письменно указано в документах, при этом балки чердачного перекрытия находились в фазе активного биологического разрушения, что приводило к снижению несущей способности конструктивных элементов и к последующему разрушению. Собственником были обнаружены разрушения штукатурного слоя потолка вследствие замачивания с кровли. О техническом состоянии балок стало известно после проведения обследования балок ООО ПНО «Фундамент» 03.04.2024 через 2,5 года после заключения договора купли-продажи. Замачивание чердачного перекрытия над квартирой № происходило с весны 2021 года. Поражение балок деструктивной гнилью произошло вследствие гигроскопического увлажнения. Причиной разрушения штукатурного слоя является не аварийное состояние балок, а замачивание и набухание деревянных элементов (дранка), по которой устроена штукатурка потолка. Аварийное состояние балок чердачного перекрытия наступило только после потери несущей способности. На видимых конструктивных элементах (на потолке) не усматривались признаки аварийности. Продавцом ОЕГ было установлено разрушение штукатурного слоя на потолке и замачивание чердачного перекрытия до заключения договора купли-продажи спорной квартиры, а также последним приняты меры по устранению недостатков, путем удаления гипсокартонных листов с деревянного каркаса и установки натяжного потолка. Покупатель ГПВ не проинформирован о фактах протечки кровли в <адрес>, поскольку продавец скрыл дефекты натяжным потолком от покупателя. Покупатель ГПВ недостатки чердачного перекрытия в виде разрушения штукатурного слоя на потолке не были видны, обнаружить их не мог, так как разрушенный слов на потолке был закрыт натяжным потолком, осмотреть чердачное перекрытие в чердачном помещении у ГПВ не было возможности, так как доступ туда ограничен и балки находятся в теле перекрытия и осмотреть их без вскрытия перекрытия, которое является общим имуществом собственников МКД, не представляется возможным. При замене балок перекрытия будут выполнены и работы по восстановлению чердачного перекрытия, таким образом, конструктивные элементы чердачного перекрытия будут приведены в работоспособное состояние, а следовательно жилое помещение будет приведено в состояние пригодное для проживания (т.3 л.д.5-26).

Оснований не доверять указанному заключению судебного эксперта у суда не имеется, поскольку данное заключение выполнено с соблюдением требований процессуального законодательства в соответствии с определением судьи, квалификация эксперта сомнений не вызывает, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, обладает соответствующей квалификацией для дачи заключений в данной сфере.

Вышеуказанное заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные вопросы являются полными и обоснованными.

Судом установлено, что ОЕГ являлся собственником спорной квартиры в период с 17.03.2021 по 28.02.2022, что подтверждено выпиской ЕГРН (т.3 л.д. 52, 53).

09.06.2021 от имени ОЕГ с заявлением о проведении замены кровли и ремонта крыши в <адрес>, подъезд 4, <адрес>, к ООО «УК «ЖКС-Норильск» обращалась ГАМ (с которой, согласно материалам дела, совместно проживает ОЕГ) о том, что в весеннее время в квартире на последнем этаже текла вода с потолка. В ответ на заявление управляющая компания сообщила заявителю, что ремонт металлического кровельного покрытия в координатах <адрес> предусмотрен планом текущего ремонта на 2021 год (т.2 л.д.73,74).

Суд, изучив экспертное заключение ООО «Таймырский центр независимой экспертизы» в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе, письменными доказательствами о состоянии жилого дома, приходит к выводу о том, что приобретенное истцом жилое помещение - <адрес> на момент её продажи не была пригодна для проживания, имеет существенные недостатки, которые не могут быть устранены истцом самостоятельно, возникли до его передачи истцу ответчиком по договору купли-продажи от 25.02.2022, и о существовании которых ответчик ОЕГ, как собственник, не мог не знать, а истец при обычных условиях оценки узнать не мог (осматривал квартиру визуально, осмотреть чердачное перекрытие в чердачном помещении было невозможно из-за отсутствия ограничения доступа, и нахождение балок в теле перекрытия, которые осмотреть без вскрытия не представляется возможным) при этом, продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения квартиры как для постоянного проживания, в связи с чем продавец обязан была передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

По общему правилу, предусмотренному пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

ОЕГ продал данную квартиру спустя менее 1 года после ее покупки и до наступления весеннего сезона в г. Норильске (сезона активного таяния снега и дождей), что, с учетом указанных выше обстоятельств дела, свидетельствует о его целенаправленных действиях по оперативному избавлению от бремени владения аварийным объектом недвижимости.

Учитывая характер недостатков, при наличии которых спорная квартира не может быть признана пригодной для постоянного проживания граждан, что лишает предмет договора основного потребительского свойства, а также исходя из того, что недостатки носили скрытый для покупателя характер, проведение работ в виде замены балок перекрытия и работ по восстановлению чердачного перекрытия носят капитальный характер и относятся к ремонту конструктивных элементов не квартиры, а многоквартирного дома, при продаже квартиры ответчику было известно о состоянии жилого помещения, о которых он должен был сообщить покупателю, однако умышленно не сообщил, суд приходит к выводу о существенном нарушении требований к качеству товара при его продаже со стороны продавца.

Доказательств того, что право истца может быть восстановлено иным, более разумным способом, ответчиком суду не представлено.

До настоящего времени капитальный ремонт конструктивных элементов МКД не проведен, не восстановлена пригодность спорной квартиры для проживания, а возможность и конкретные сроки указанных событий не определены периодом времени.

По общим правилам, установленным ст. ст. 557 и 475 ГК РФ, ответственность за качество продаваемого объекта и полноту предоставленной информации несет продавец, а не покупатель. Значимым признается факт установления существенного недостатка квартиры до ее продажи, что было доказано в ходе рассмотрения дела.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований в силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований истца в части расторжения договора купли-продажи квартиры от 25.02.2022.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика 4 000 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи от 25.02.2022, суд исходит из следующего.

Согласно пунктам 2.1, 2.2.1 Договора, квартира продается по цене 4 000 000 руб. и оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных ГПВ и ГНВ в соответствии с кредитным договором № от 25.02.2022.

Денежные средства за продажу спорной квартиры получены ОЕГ, что последним не оспаривается. Доказательства получения ответчиком меньшей суммы суду не представлены, в связи с чем с ОЕГ в пользу ГПВ подлежит взысканию уплаченная по договору купли-продажи от 25.02.2022 сумма в размере 4 000 000 руб.

Учитывая, что договор купли-продажи расторгается, право на спорный объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости за ГПВ подлежит прекращению, право собственности на данное недвижимое имущество возвращается ответчику ОЕГ после выплаты им ГПВ полученной по договору купли-продажи от 25.02.2022 стоимости объекта в размере 4 000 000 руб.

Удовлетворение требований ГПВ о расторжении договора не влечет автоматического прекращения ипотеки в пользу ПАО Сбербанк, поскольку такое основание не предусмотрено законом, залогодержателем данное требование не заявлено, обязательства по кредитному договору не прекращены, иной объект в залог Банку не предоставлен, в связи с чем основания для прекращения ипотеки в пользу Банка отсутствуют.

Доводы ответчика о том, что по условию договора купли-продажи от 25.02.2022, покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, не могут являться основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований, поскольку в соответствии с требованиями ст. 469 ГК РФ, продавец должен передать покупателю товар надлежащего качества. Кроме того, истец не является специалистом в области строительства, а выявленный недостаток квартиры является существенным и исключающим использование квартиры по назначению, носил скрытый для истца характер при осмотре квартиры. Предметом спорного договора является квартира, которая является непригодной для проживания, о состоянии жилого помещения было известно ОЕГ до продажи.

При направлении в суд заключения эксперт ООО «Таймырский центр независимой экспертизы» подано ходатайство о взыскании расходов на ее проведение в размере 123 014,55 руб. (т.3 л.д. 2).

Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

Стоимость проведенной судебной экспертизы в размере 123 014,55 руб. подтверждена документально, ее размер является разумным и соответствует объему оказанных экспертных услуг, исходя из сложности поставленных на разрешение вопросов.

Из материалов дела следует, что обязанность по оплате экспертизы была возложена на истца ГПВ, который предварительно внес на депозит суда сумму в размере 110 000 руб. согласно чеку по операции от 02.06.2025 на сумму 30 000 рублей (СУИП 561526729696OLWG) и чеку по операции от 09.06.2025 на сумму 80 000 рублей (СУИП 256828583555PFLG) (т.2 л.д.30,40).

При указанных обстоятельствах суд полагает необходимым взыскать с ОЕГ в пользу ООО «Таймырский центр независимой экспертизы» судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 13 014,55 руб. (123 014,55 руб. – 110 000 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования ГПВ к ОЕГ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный 25.02.2022 между ОЕГ и ГПВ.

Взыскать с ОЕГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (<данные изъяты>) в пользу ГПВ, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (<данные изъяты>) полученную по договору купли-продажи от 25.02.2022 стоимость объекта в размере 4 000 000 рублей 00 копеек.

Прекратить право собственности ГПВ, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (<данные изъяты>) в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, после выплаты ему ОЕГ стоимости объекта в размере 4 000 000 рублей 00 копеек.

Признать право собственности ОЕГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (<данные изъяты>) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, после выплаты им ГПВ полученной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимости объекта в размере 4 000 000 рублей 00 копеек.

Взыскать с ОЕГ, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (<данные изъяты>) в пользу ООО «Таймырский центр независимой экспертизы» (ИНН <***>) расходы по оплате услуг эксперта в размере 13 014 рублей 55 копеек.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд Красноярского края в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд Красноярского края в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий С.В. Крючков

Мотивированное решение составлено 13.04.2026