Решение № 2-1338/2024 2-75/2025 от 26 октября 2025 г. по делу № 2-1338/2024

Дело №

06RS0№-15


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ. <адрес>

Назрановский районный суд Республики Ингушетия в составе председательствующего ФИО24 при секретаре судебного заседания ФИО7, с участием представителя истца по первоначальному иску ФИО18, ответчика по первоначальному иску ФИО3, его представителя ФИО17,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации МО «<адрес>», ФИО4, ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи, договора передачи жилого помещения (квартиры), зарегистрированных прав в ЕГРН, признании права на получение в собственность квартиры и встречному иску ФИО4 к ФИО2, ФИО3, администрации МО «<адрес>» о признании добросовестным приобретателем квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с указанным иском, в котором с учетом уточнений просил признать недействительными договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1; зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 право собственности в ЕГРН; договор передачи жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>, в собственность взамен освобождаемой в аварийном доме, заключенный между администрацией г.<адрес> муниципального района и ФИО1; зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН право собственности ФИО1 на указанную квартиру; договор купли-продажи данной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3; зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН за ФИО3 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и аннулировать запись о регистрации права; договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4; зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН за ФИО4 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и аннулировать запись о регистрации права; признать за ФИО2 право на получение в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в порядке возмещения (компенсации) за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что тетя истца ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., умерла ДД.ММ.ГГГГ После ее смерти открылось наследство, состоящее из квартиры, общей площадью 54,8 кв.м, расположенной по адресу: РИ, <адрес>. Детей и супруга у тети не было, завещание она не составила.

С целью оформления открывшегося со смертью ФИО1 наследства истец обратился к нотариусу Сунженского нотариального округа с соответствующим заявлением. Однако после получения электронной выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № ему стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на недвижимое имущество, входившее в состав наследства, перешло к ФИО3 У. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Отчуждение недвижимого имущества, принадлежавшего на праве собственности ФИО1, было произведено после ее смерти.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 стало известно, что право собственности на квартиру ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО4 на основании договор купли-продажи.

ФИО4 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, администрации <адрес> о признании добросовестным приобретателем, ссылаясь на то, что она приобрела спорную квартиру у ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Перед приобретением квартиры она проверила правоустанавливающие документы продавца, наличие записи о регистрации его права собственности в ЕГРН. Ей не было известно об отсутствии у ФИО3 права на отчуждение данного имущества. При заключении сделки она исходила из презумпции достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО14, ФИО5 У., ФИО6 и ФИО15

В судебном заседании представитель истца ФИО18 требования первоначального иска поддержала и просила его удовлетворить, возражая против встречного иска, ответчика по первоначальному иску ФИО3 и его представитель ФИО17 возражали против иска, просили применить к требованиям истца последствия пропуска срока исковой давности.

В предыдущих судебных заседаниях ФИО4 и ее представитель ФИО16 просили удовлетворить встречный иск, в удовлетворении первоначального – отказать.

Другие участники, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного заседания, в суд не явились. Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, возражения ФИО3 на исковое заявление, в которых также ставится вопрос о применении к требованиям истца последствий пропуска срока исковой давности, возражения ФИО2 на встречный иск, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 131 ГК РФ предусматривалось, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом, порождающие возникновение, переход и прекращение права собственности, подлежат государственной регистрации.

Судом установлено, что ФИО9 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

Согласно договору передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ данная квартира была передана ФИО9 главой администрации <адрес> ФИО19 на основании выписки № из протокола комиссии по приватизации жилья от ДД.ММ.ГГГГ

Как усматривается из реестрового дела, ДД.ММ.ГГГГ данная квартира по нотариально заверенному договору купли-продажи (нотариус ФИО8, договор зарегистрирован в реестре под №) отчуждена ФИО9 ФИО21 ФИО20 Последняя зарегистрировала право собственности на квартиру в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый номер квартиры – 06:02:0100001:6010.

По договору передачи жилого помещения (квартиры) в собственность взамен освобождаемой в аварийном доме от ДД.ММ.ГГГГ администрацией г.<адрес> передана в собственность ФИО1 квартира общей площадью 54,8 кв.м с кадастрвоым номером 06:02:0000008:453, расположенная по адресу: РИ, <адрес>, г.<адрес>, копр. 2, <адрес>. Данная квартира предоставлена взамен старой из аварийного дома, расположенной по адресу: РИ, <адрес>, г.<адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 умер, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ серии I-РГ №.

ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО1, что следует из свидетельства о смерти от ДД.ММ.ГГГГ серии I-РГ №.

Как усматривается из справки нотариуса ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ №-н/06-2021-54, на основании поданного ФИО2 заявления ДД.ММ.ГГГГ заведено наследственное дело № к имуществу его умершего отца ФИО9 Согласно содержащейся в деле копии наследственного дела, наследственное имущество умершего состоит из денежного вклада, хранящегося в сберегательном банке СССР Нижневартовского отделения Сбербанка № <адрес> на счете №, с причитающимися процентами и правом на компенсации.

Согласно ответу Нотариальной палаты РИ от ДД.ММ.ГГГГ № на судебный запрос, в архиве Нотариальной палаты РИ отсутствует договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в реестре за №; в нарядах и журнал, переданных нотариусов ФИО8, отсутствует информация о вышеуказанном договоре.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания оспариваемого договора) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из содержания ст.ст. 237-238 ГК РСФСР (в настоящее время ст. 551 ГК РФ) не следовало, что отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости влечет его ничтожность.

Такой же подход нашел закрепление и в действующем гражданском законодательстве.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (п. 3).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (п. 4).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5).

Таким образом, государственная регистрация договора в силу положений ст.ст.8, 164 ГК РФ не является правоустанавливающим юридическим фактом, а носит правоподтверждающий характер для целей публичной достоверности и стабильности прав на недвижимое имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", момент заключения договора, не прошедшего государственную регистрацию, в отношении его сторон определяется по правилам п.п.1, 2 ст.433 ГК РФ - с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Действовавшее в период заключения сделки правило о ничтожности сделки с недвижимостью, не прошедшей государственную регистрацию, вводилось в целях создания единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость, осуществления государственного регулирования операций с землей и недвижимым имуществом, переходящими в частную собственность, в условиях признания государством такой форма собственности и введения механизма приватизации. В тот период отсутствовал единый орган, уполномоченный регистрировать права на недвижимое имущество, право собственности оформляли разные организации, в числе которых комитеты муниципального жилья, районные и городские администрации и т.д.

Единая система возникла лишь с изданием Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Оспариваемая сделка между ФИО9 и ФИО1 в соответствии с действовавшими на момент ее заключения требованиями была нотариально заверена, не противоречила нормам закона (п.2 ст.163, п.3 ст.8.1 ГК РФ). То обстоятельство, что она не прошла процедуру государственной регистрации, носящей правоподтверждающий характер, не влечет ее недействительности, тем более что ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН.

Кроме того, суд отмечает, что статьей 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент регистрации права собственности ФИО1 в 2008 году, предусматривалась возможность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу данного Федерального закона; такие права признавалось юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом.

При этом возможность регистрации ранее возникших прав в соответствии с вышеназванным Законом не ставилась в зависимость от того, были ли такие права зарегистрированы по ранее действовавшим правилам. Вследствие этого у уполномоченного органа не возникло препятствий к регистрации права собственности ФИО1 на первоначальную квартиру.

Суд не усматривает в заключенном между ФИО9 и ФИО1 договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ признаков недействительности сделки, поскольку таковой содержит все существенные условия договора, в том числе дату заключения договора, подписи сторон, адрес квартиры, площадь и характеристики квартиры, цену договора и т.д. После подписания договор купли-продажи фактически исполнен сторонами: ФИО1 проживала со дня заключения договора и по день смерти сначала в данной квартире, а затем в предоставленной взамен. Все последующее поведение сторон договора свидетельствует о том, что они исходили из действительности сделки. ФИО1 считала себя собственником квартиры, производила неотделимые улучшения. Каких-либо притязаний в отношении спорного имущества при жизни ФИО1 со стороны ее родственников не имелось.

Ссылка на показания ряда свидетелей и позиция истца о том, что ФИО9 не собирался предоставлять в собственность квартиру ФИО1, отрицательно относился к факту проживания последней к данной квартире, остерегался совершения последней действий по незаконному оформлению квартиры в собственность, заслуживают критической оценки, поскольку при таком положении ФИО9, будучи собственником квартиры, имел возможность не передавать квартиру в пользование сестры, принудительно выселить ее из квартиры, иным способом защитить свое вещное право.

По изложенным мотивам суд отклоняет доводы истца о ничтожности сделки в связи с отсутствием ее государственной регистрации и воли ФИО9 на продажу квартиры.

Также судом не принимается во внимание позиция ФИО2 о том, что ему не было известно об отчуждении квартиры его отцом ФИО1 в 1996 году и последующих юридических актах в отношении данного имущества.

Так, в 2001 году умер отец истца, в состав наследственного имущества которого, как утверждает истец, входит спорная квартира. Однако каких-либо действий, направленных на принятие наследства, в течение 20 лет – с 2001 по 2021 годы ФИО2 не предпринимал. Имущество, которое считал принадлежащим отцу, не осматривал, бремя его содержания не нес, сведениями о выдаче квартиры, расположенной по адресу: РИ, <адрес>, взамен первоначальной ввиду ее нахождения в аварийном доме не располагал, судьбой квартиры не интересовался. Как сам истец указывает в иске, изначально он обратился к нотариусу для оформления наследства, открывшегося со смертью ФИО1, и только после получения выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ он обнаружил, что спорная квартира (предоставленная взамен первоначальной) по договору купли-продажи после смерти тети перешла к ответчику ФИО3 Все юридически значимые действия, обусловливающие правопритязание истца на спорное имущество, совершены им после смерти ФИО1, а не ФИО9, из чего суд усматривает, что истцу было известно о нахождении квартиры в собственности тети. По этой причине дальнейшие действия истца по обращению к нотариусу в целях принятия наследства, открывшегося со смертью отца, по включению спорной квартиры в наследственную массу ФИО9, суд расценивает как совершенные с целью получения квартиры в единоличную собственность.

Анализируя представленные суду противоречивые доказательства в части заверения нотариусом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ответа на судебный запрос о том, что в архиве нотариальной палаты отсутствует как сам договор, так и записи о его регистрации в журналах, суд отдает предпочтение договору, поскольку он подписан нотариусом с проставлением оттиска гербовой печати, принят в качестве документа-основания регистрирующим органом, не опорочен вступившим в законную силу приговором суда, постановлением о прекращении производства по уголовному делу или иным актом, установившим факт фальсификации договора. Ответ на запрос дан спустя более двадцати лет со дня подписания и заверения договора, и невозможность обнаружить соответствующие записи в архиве нотариальной палаты может быть обусловлена рядом объективных и субъективных факторов.

Истцом заявлено требование о признании недействительной сделки между ФИО9 и ФИО1 и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Сделку считает ничтожной в связи с отсутствием обязательной государственной регистрации договора купли-продажи.

Ответчиком ФИО3 заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В силу п.п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Судом установлено, что сделка заключена в 1996 году. Сделка фактически исполнена – в ней проживала ФИО1 на протяжении более 23 лет, осуществляя правомочия собственника. В 2001 году умер отец истца ФИО9 В 2008 году зарегистрировано право ФИО1 на спорную квартиру. В 2015 году взамен квартиры по <адрес> выдана квартира по <адрес> проявлении разумной осмотрительности истец хотя бы на момент предоставления новой квартиры и прекращения существования первоначальной как объекта недвижимости и индивидуально определенной вещи должен был проявить законный интерес к судьбе данной квартиры и мог знать о том, что квартира выбыла из собственности отца, поскольку заключение каких-либо сделок, в том числе договора передачи квартиры взамен находящейся в аварийном доме, без волеизъявления собственника невозможно.

Однако с настоящим иском ФИО2 обратился лишь ДД.ММ.ГГГГ, ввиду чего суд находит срок обращения с иском за защитой нарушенного права пропущенным.

Между тем суд отмечает, что несмотря на обоснование своих притязаний на спорное имущество ничтожностью сделки между отцом и тетей, истец фактически просит признать договор незаключенным, считая, что ФИО9 никогда договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не заключал и не подписывал, намерения на отчуждение квартиры сестре не имел.

При таком положении по требованию о признании сделки незаключенной подлежит применению общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, во взаимосвязи с положениями ст. 200 ГК РФ, что в рассматриваемом случае не меняет установленные судом выше начало течения срока и его окончание.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, оснований для признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО9 и ФИО1, судом не усматривается.

Согласно содержащемуся в реестровом деле договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 У., действовавшим от имени ФИО1 на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ, квартира, расположенная по адресу: РИ, <адрес>, отчуждена ФИО3 У.

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи спорной квартиры между ФИО3 и ФИО4, право собственности последней зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из дела, отчуждение квартиры ФИО11 произошло после смерти ФИО1 на основании ранее выданной доверенности.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры, заключенный ФИО5 У. от имени ФИО1 после смерти последней является ничтожной сделки, у ФИО3 отсутствовали правомочия на распоряжение спорным имуществом, в связи с чем имеются основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки. Срок давности по данному требованию истцом не пропущен.

В связи с отказом в удовлетворении данных требований судом, отсутствует основание и для удовлетворения производного требования ФИО2 о признании права на получение квартиры в собственность. Права и доли наследников ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, надлежит определить в ином порядке в соответствии с положениями гражданского законодательства о наследовании.

В силу ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Как следует из материалов дела, несмотря на то, что юридически договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ФИО3 и ФИО4, в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 сообщила суду, что ее семья приобрела квартиру у ФИО13, которому были переданы денежные средства в качестве платы за приобретаемое жилье. С ФИО3 она формально оформили сделку в МФЦ. Это обстоятельство дополнительно подтверждается представленной в материалы дела копией договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 (продавец) и ФИО12 (покупатель) (т. 1, л.д. 119). При таком положении поведение ФИО4 при заключении договора нельзя признать добросовестным, поскольку такие обстоятельства, как отсутствие правоподтверждающих документов у продавца недвижимого имущества ФИО12, записи о регистрации его права собственности в ЕГРН, необходимость заключения двух письменных договоров для приобретения одного имущества, должны было вызвать сомнения истца по встречному иску в прозрачности сделки и наличии права как у ФИО3, так и у ФИО12 на отчуждение имущества.

С учетом этого правовые основания для удовлетворения встречного искового заявления отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО2 к администрации МО «<адрес>», ФИО4, ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи, договора передачи жилого помещения (квартиры), зарегистрированных прав в ЕГРН, признании права на получение в собственность квартиры удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3.

Признать недействительным зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН за ФИО3 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и аннулировать запись о регистрации права.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4.

Признать недействительным зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН за ФИО4 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и аннулировать запись о регистрации права.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4 к ФИО2, ФИО3, администрации МО «<адрес>» о признании добросовестным приобретателем квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Ингушетия через Назрановский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий:

С подлинного за надлежащей подписью

Верно:

Судья Назрановского районного суда

Республики Ингушетия ФИО25