Решение № 2-559/2024 2-71/2025 2-71/2025(2-559/2024;)~М-571/2024 М-571/2024 от 25 февраля 2025 г. по делу № 2-559/2024

22RS0044-01-2024-001047-24 Дело № 2-71/2025 (2-559/2024)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рубцовск 26 февраля 2025 года

Рубцовский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Сорокиной Е.Г.,

при секретаре Кусаиновой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-71/2025 (2-559/2024) по иску ФИО1, действующего посредством представителя по доверенности ФИО4 к Администрации Рубцовского района Алтайского края о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1, действующий посредством представителя по доверенности ФИО4 обратился с указанным иском, в котором просит: признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, <данные изъяты>, право собственности на объект недвижимости: здание склада мастерской, площадью 925,9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 22:39:031404:2976, с местоположением - <адрес>

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Совхоз Никольский», с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, заключен договор купли-продажи объекта недвижимости: склада мастерской, 1990 года ввода в эксплуатацию, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, принадлежащего продавцу на праве собственности.

За приобретенное недвижимое имущество истцом, согласно п.2.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, оплачено продавцу 300 000 рублей (квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ).

Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке зарегистрирован не был.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, ОАО «Совхоз Никольский» (ОГРН <***>) ДД.ММ.ГГГГ прекратило деятельность в связи с исключением из ЕГРЮЛ юридического лица в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

Указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен в письменной форме с составлением одного документа, в котором определен предмет договора, также стороны предусмотрели цену продаваемого имущества, порядок расчета.

Заключенный сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ни недействительным, ни заключенным не признавался.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В настоящее время истец лишен возможности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, поскольку другая сторона договора - ОАО «Совхоз Никольский» ДД.ММ.ГГГГ прекратило деятельность с исключением из ЕГРЮЛ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.п. 61, 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Указанное выше имущество, 1990 года ввода в эксплуатацию, принадлежало ОАО «Совхоз Никольский», как правопреемника АОЗТ «Никольское» (постановление администрации Рубцовского района от ДД.ММ.ГГГГ № «О реорганизации акционерного общества закрытого типа «Никольское»), созданного ДД.ММ.ГГГГ в порядке приватизации государственного предприятия «Совхоз Никольский» (постановление администрации Рубцовского района от 02.04.93 № 152 «О регистрации акционерного общества закрытого типа «Никольское»).

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Принадлежность предмета сделки первоначальному собственнику – совхозу «Никольский» (в последующем правопреемникам АОЗТ «Никольское», ОАО «Совхоз Никольский») подтверждается, в том числе, Актом оценки стоимости зданий и сооружений по совхозу «Никольский» на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в перечне зданий и сооружений имеется здание склада мастерской, год ввода в эксплуатацию - 1990.

Согласно технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый инженер ФИО2, <адрес>) вид объекта недвижимости - здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, дополнение местоположения объекта недвижимости - <адрес> наименование объекта недвижимости - склад мастерской, год завершения строительства объекта недвижимости - 1990, площадь объекта недвижимости - 925,9 кв.м.

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6825 кв.м., является администрация Рубцовского района Алтайского края, с видом разрешенного использования: сельскохозяйственное использование (размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции).

На земельном участке других зданий и сооружений не имеется.

В связи с ликвидацией продавца - ОАО «Совхоз Никольский» защита имущественных прав истца возможна только в судебном порядке.

Истец ФИО1 в судебном заседании отсутствовал. Надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика Администрации Рубцовского района Алтайского края в судебном заседании отсутствовали, надлежащим образом извещались о времени и месте судебного заседания. Возражений на иск не представили.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счёл возможным рассмотрение дела при данной явке.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям искового заявления, пояснив, что на момент заключения сделки истцу было 15 лет, однако истец, заключая договор, действовал с одобрения родителей, которое выразилось в предоставлении ФИО1 денежных средств на приобретение недвижимого имущества. Право собственности истца не было зарегистрировано в установленном порядке, поскольку государственная регистрация права собственности продавца ОАО «Совхоз Никольский» на недвижимое имущество – здание склада мастерской, не была произведена. В связи с отсутствием государственной регистрации недвижимости, сторонами было согласовано условие об оплате стоимости имущества: 300 000 рублей наличными при подписании договора и 300 000 рублей - в день вынесения решения суда. Решение суда, которое указано в договоре, - подразумевалось о признании права собственности за покупателем, т.е. ФИО1, в случае, если продавец не зарегистрирует свое право собственности на предмет договора и, следовательно, невозможно будет истцу зарегистрировать свое право собственности на приобретенный объект недвижимости. Подтвердил, что на момент заключения договора купли-продажи истцу было достоверно известно, что отсутствует государственная регистрация права собственности ОАО «Совхоз Никольский» на объект недвижимости. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупателем оплачено только 300 000 рублей.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по нижеследующим основаниям.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559-566).

Как указано в статье 550 Гражданского кодекса российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предметом договора является склад мастерской, 1990 года постройки, расположенный в <адрес> (п.1.1).

Стоимость имущества составляет 600 000 руб. (п.2.1).

Оплата стоимости Имущества осуществляется Покупателем наличным путем в день подписания настоящего Договора в сумме 300 000 руб., 300 000 руб. – в день вынесения решения суда (п. 2.2).

Момент подписания настоящего договора является моментом передачи Имущества Покупателю (п. 3.1).

Договор подписан генеральным директором ОАО «Совхоз Никольский» ФИО3, с одной стороны и ФИО1 - с другой.

В соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 принято 300 000 рублей по договору купли-продажи склада мастерской от ДД.ММ.ГГГГ, на против графы «главный бухгалтер» стоит подпись, ниже «кассир» расшифровка подписи ФИО3

Однако, в материалы дела не представлено доказательств, что ФИО3 являлся главным бухгалтером, кассиром ОАО «Совхоз Никольский», при этом ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесены сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица – ФИО3, должность генеральный директор.

По сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, ОАО «Совхоз Никольский» ДД.ММ.ГГГГ прекратило деятельность (исключение из ЕГРЮЛ юридического лица в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности).

На момент заключения Договора действовал Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 59 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Однако истец правом собственности на спорное имущество до вступления Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не обладал, в связи с чем, заключение договора купли-продажи склада мастерской, а также факт уплаты продавцу части предусмотренной договором цены, не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Доводы истца о том, что ОАО «Совхоз Никольский» принадлежал склад мастерской, 1990 года постройки расположенный в <адрес>, не нашли своего подтверждения.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости отсутствует запись о государственной регистрации права собственности ОАО «Совхоз Никольский», являющегося продавцом спорного объекта по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ответу на запрос Межрайонной ИФНС России №1 по Алтайскому краю контрольно-кассовая техника за ОАО «Совхоз Никольский» не числилась, сведений об учете денежных средств по квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ в Инспекции отсутствуют.

Также в приложении № указали объекты капитального строительства находящиеся в собственности ОАО «Совхоз Никольский» из которого следует, что склад мастерской, площадью 925,9 кв.м., по адресу: <адрес> в собственности ОАО «Совхоз Никольский» - отсутствует.

Согласно акту оценки стоимости зданий и сооружений по АОЗТ «Никольское» на ДД.ММ.ГГГГ поступивший на запрос суда из архивного отдела Администрации Рубцовского района Алтайского края за ними числился один «склад мастерской».

В приложении №2 к ответу Межрайонной ИФНС России №1 по Алтайскому краю также имеется Центральная ремонтная мастерская, площадью 1530,50 кв.м., адрес объекта: Россия, <адрес>, дата прекращения владения ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно приложению № к ответу Межрайонной ИФНС России № по <адрес> Центральная ремонтная мастерская, площадью 1530,50 кв.м., адрес объекта: Россия, <адрес> принадлежит ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №.

Согласно выписке из ЕГРН за ФИО1 зарегистрировано нежилое здание Центральная Ремонтная Мастерская, площадью 1530,5 кв.м., 1974 года завершения строительства, расположенная по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, муниципальный район Рубцовский, сельское поселение Безрукавский сельсовет, <адрес> кадастровый №. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указан адрес объекта недвижимости Россия, <адрес>.

Следовательно, после приобретения ФИО1 нежилого здания Центральной Ремонтной Мастерской, площадью 1530,5 кв.м., 1974 года завершения строительства, объекту присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>, муниципальный район Рубцовский, сельское поселение Безрукавский сельсовет, <адрес>

Земельному участку, на котором расположен спорный объект недвижимости, присвоен кадастровый № только ДД.ММ.ГГГГ и определено местоположение: Российская Федерация, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Постановлением администрации Рубцовского района Алтайского края № 577 «Об утверждении схемы расположения земельного участка» утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 22:39:031404 площадью 6825 кв.м с кадастровым номером 22:39:031404:ЗУ1. Адрес земельного участка: <адрес>. Категория земель – земли населенных пунктов. Разрешенное использование – сельскохозяйственное использование (размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции). Вид территориальной зоны: зона, занятая объектами сельскохозяйственного назначения (СхП) муниципального образования Безрукавский сельсовет <адрес>.

Как следует из ответа на запрос администрации Безрукавского сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, зданию склада мастерской площадью 925,9 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 22:39:031404:2976, с местоположением: <адрес> адрес не присваивался.

В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано место расположения склада мастерской: <адрес> в 30-ти метрах в западном направлении от <адрес>, вместе с тем, как следует из материалов дела, в период подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ ориентиром являлась <адрес>

Как следует из Постановления Администрации Рубцовского района Алтайского края № от ДД.ММ.ГГГГ «О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и предоставлении их в аренду» открытому акционерному обществу «Совхоз Никольский» в аренду сроком на 11 месяцев были предоставлены земельные участки:

площадью 963 кв.м., для эксплуатации здания мастерской. Категория земель – земли населенных пунктов. Адрес участка: <адрес>

площадью 7960 кв.м. для эксплуатации здания центральной ремонтной мастерской. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Адрес участка: <адрес>

площадью 1283 кв.м. для эксплуатации здания пекарни и маслобойного цеха. Категория земель – земли населенных пунктов. Адрес участка: <адрес>;

площадью 2444 кв.м. для эксплуатации здания центральной конторы. Категория земель – земли населенных пунктов. Адрес участка: <адрес>.

В связи с изложенным, документальных свидетельств принадлежности продавцу – ОАО «Совхоз Никольский» спорного объекта недвижимости не имеется.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 209,, пунктов 1, 2 статьи 218, части 2 статьи 223, пункта 1 статьи 432, 549, 550, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 2, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу об отсутствии основании для признания права собственности за ФИО1 на основании сделки, по которой продавец таким правом не обладал.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, действующего посредством представителя по доверенности ФИО4 к Администрации Рубцовского района Алтайского края о признании права собственности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Рубцовский районный суд Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.Г. Сорокина

Мотивированное решение изготовлено 28.02.2025.