Решение № 3А-157/2025 3А-27/2026 3А-27/2026(3А-157/2025;)~М-132/2025 М-132/2025 от 16 апреля 2026 г. по делу № 3А-157/2025

Дело № 3а-27/2026

УИД 76OS0000-01-2025-000222-30


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 3 апреля 2026 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Абдуллаевой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Торговая компания «Яршинторг» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Закрытое акционерное общество «Торговая компания «Яршинторг» (ЗАО ТК «Яршинторг») является собственником:

объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 3 347, 3 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – здание торгово – выставочного центра «Формула» под дирекцией центр «ГАЗ» с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <...>;

объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 2 190, 6 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – помещения, расположенного по адресу: <адрес>;

объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 568, 9 кв.метров, назначение – нежилое, наименование – помещения, расположенного по адресу: <адрес>;

объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 77, 7 кв.метров, назначение – нежилое, наименование – помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьями 373, 374, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации ЗАО ТК «Яршинторг» является плательщиком налога на имущество организаций, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № установлена приказом Министерства имущественных отношений Ярославской области от 10 октября 2023 года № 26-н по состоянию на 1 января 2023 года и составила

в отношении объекта с кадастровым номером № – 139 316 902, 16 рублей;

в отношении объекта с кадастровым номером № – 105 020 606, 09 рублей;

в отношении объекта с кадастровым номером № – 27 273 907, 97 рублей;

в отношении объекта с кадастровым номером № – 3 725 053 рубля.

ЗАО ТК «Яршинторг» обратилось в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 69 544 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 56 137 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 14 549 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1 991 000 рублей, определенной Отчетами об оценке, выполненным ООО «Яр – Оценка», по состоянию на 1 июля 2025 года.

Решениями ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 5 декабря 2025 года отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости, определенной Отчетами об оценке, выполненным ООО «Яр - Оценка», в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим, ЗАО ТК «Яршинторг» обращается с настоящим административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконными и отменить решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2025/000607 – ОРС-76/2025/000610 от 5 декабря 2025 года и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании Ярославского областного суда представитель ЗАО ТК «Яршинторг» на основании доверенности ФИО1 требования административного иска поддержал, просил установить кадастровую стоимость объектов с учетом выводов проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО2 административный иск не признала, привела доводы о законности решений ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2025/000607 – ОРС-76/2025/000610 от 5 декабря 2025 года и отсутствии оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ППК Роскадастр, Правительство Ярославской области, мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции по административному иску в письменном виде не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

В настоящем административном деле установлено, что по заявлениям ЗАО ТК «Яршинторг» ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 5 декабря 2025 года вынесены решения, которыми отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 69 544 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 56 137 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 14 549 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1 991 000 рублей, определенной Отчетами об оценке, выполненным ООО «Яр – Оценка», по состоянию на 1 июля 2025 года.

22 декабря 2025 года, в установленный частью 1 статьи 219, частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок, ЗАО ТК «Яршинторг» обратилось в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ЗАО ТК «Яршинторг» наделено правом заявления данных требований, которые подлежат разрешению по существу.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг, государственную информационную систему.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю и собственнику уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Из материалов дела следует, что 10 ноября 2025 года ЗАО ТК «Яршинторг» непосредственно в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» поданы заявления по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, собственником которых является заявитель, в размере их рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 10 ноября 2025 года и до настоящего времени объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № состоят на кадастровом учете.

К заявлениям ЗАО ТК «Яршинторг» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости приложены Отчеты об оценке, составленные ООО «Яр - Оценка».

Датой оценки в Отчете установлено 1 июля 2025 года.

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

11 ноября 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ЗАО ТК «Яршинторг» направлены уведомления о поступлении заявлений и принятии их к рассмотрению.

Оспариваемые в настоящем административном деле решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2025/000607 – ОРС-76/2025/000610 вынесены 5 декабря 2025 года, то есть в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

Решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости приняты ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как указывалось выше, по заявлению ЗАО ТК «Яршинторг» от 10 ноября 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 5 декабря 2025 года приняты решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке.

Как следует из оспариваемых решений, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» установлено, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № и составлении Отчетов об оценке №№ 194/2025, 195/2025 от 17 октября 2025 года оценщиком допущены нарушения пунктов 10, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, пункта 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года N 200, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что выразилось в следующем:

- недостоверность приведенных оснований отказа оценщика от использования сравнительного подхода;

- недостоверность представленных собственников объектов недвижимости данных об арендопригодной площади объектов;

- оценщиком необоснована полученная величина срендневзвешенного значения арендной ставки;

- отсутствует корректировка принятых оценщиком ставок арендной платы на назначение помещений;

- необосновано применение корректировок ставок арендной платы на «витринное остекление», на местоположение, на этаж.

Приведенные факты, установленные при исследовании судом оспариваемого решения, указывают на то, что оно является мотивированным, не является произвольным, выводы решения постановлены на основании проверки представленных ЗАО ТК «Яршинторг» Отчетов и подтверждаются их содержанием.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия их законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом ФИО3, Отчеты №№ 194/2025, 195/2025 от 17 октября 2025 года, составленные ООО «Яр - Оцека», об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Экспертом установлено также, что определенная в Отчетах №№ 194/2025, 195/2025 от 17 октября 2025 года рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № не является достоверной.

Согласно мотивировочной части экспертного заключения, при проверке Отчетов на соответствие их законодательству об оценочной деятельности экспертом также выявлены недостатки, связанные с использованием неполных или недостоверных сведений, примененных в рамках расчета рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, повлекшие недостоверность итоговой величины их рыночной стоимости, определенной в Отчете, а именно: в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», пунктов 1, 2, 2.1 – 2.3, 7.13 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пункта 14 Федерального стандарта оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года N 200,

- оценщиком неверно подобраны аналоги для расчета рыночной стоимости объектов доходным подходом;

- отсутствуют корректировки на местоположение, материал стен, класс качества;

- произведенные расчеты (корректировки) вызывают неоднозначеное толкование и вводят в заблуждение;

- отсутствует расчет рыночной стоимости объектов сравнительным подходом.

Приведенные выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчетов.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые в настоящем административном деле решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» приняты уполномоченным органом, с соблюдением порядка, процедуры, сроков и формы принятия данных решений. С учетом установленных судом нарушений законодательства об оценочной деятельности при производстве оценки у ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» отсутствовали законные основания для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости, определенной в представленных Отчетах №№ 194/2025, 195/2025 от 17 октября 2025 года.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении административного иска ЗАО ТК «Яршинторг» оснований для признания незаконными и отмены решений ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2025/000607 – ОРС-76/2025/000610, вынесенных 5 декабря 2025 года, не установлено. Требования административного иска ЗАО ТК «Яршинторг» в указанной части не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1.1 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ЗАО ТК «Яршинторг» заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости.

По изложенным выше основаниям, в связи с недостоверностью полученной итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в Отчетах №№ 194/2025, 195/2025 от 17 октября 2025 года, составленных ООО «Яр - Оценка», которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 69 544 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № - 56 137 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № - 14 549 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № - 1 991 000 рублей по состоянию на 1 июля 2025 года, у суда не имеется оснований для установления рыночной стоимости указанных объектов в данном размере.

При проведении судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 87 000 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 62 656 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 17 046 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 2 004 000 рублей по состоянию на 1 июля 2025 года.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца с кадастровым номером № подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, - 87 000 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 62 656 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 17 046 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 2 004 000 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 1 июля 2025 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного иска Закрытого акционерного общества «Торговая компания «Яршинторг» о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №№ ОРС-76/2025/000607 - ОРС-76/2025/000610 от 5 декабря 2025 года отказать.

Установить по состоянию на 1 июля 2025 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 3 347, 3 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – здание торгово – выставочного центра «Формула» под дирекцией центр «ГАЗ» с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <...>, в размере рыночной стоимости 87 000 000 (восемьдесят семь миллионов) рублей.

Установить по состоянию на 1 июля 2025 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 2 190, 6 кв.метра, назначение – нежилое, наименование – помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 62 656 000 (шестьдесят два миллиона шестьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 июля 2025 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 568, 9 кв.метров, назначение – нежилое, наименование – помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 17 046 000 (семнадцать два миллионов сорок шесть тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 июля 2025 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 77, 7 кв.метров, назначение – нежилое, наименование – помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 004 000 (два миллиона четыре тысячи) рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 17 апреля 2026 года