Решение № 2-628/2025 2-628/2025~М-319/2025 М-319/2025 от 7 октября 2025 г. по делу № 2-628/2025

Дело 2-628/2025

28RS0005-01-2025-000605-82


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 сентября 2025 года г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Амурской области в составе

председательствующего судьи Залуниной Н.Г.,

при секретаре Бобровой А.А.,

с участием помощника прокурора <адрес> ФИО4, ответчика ФИО1, его представителя ФИО5, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Благовещенского муниципального округа <адрес> ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора <адрес>, действующего в интересах неопределённого круга лиц, к управлению имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа <адрес>, ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

прокурор обратился с иском в суд, указывает, что администрацией <адрес> (муниципального округа) <адрес> в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предоставлен в собственность ФИО1 земельный участок 28:10:009005:817 площадью 82 896 кв.м, на котором возведен жилой дом площадью 62,8 кв.м. Площадь жилого дома составляет 0,08 % от размера предоставленного земельного участка, то есть ФИО1 продан земельный участок значительно превышающий размер расположенного на нём дома, что противоречит пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ и не согласуется с позицией Конституционного Суда РФ в определении от ДД.ММ.ГГГГ <номер>-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО2 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации».

Ссылаясь на пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, ст. 153, 166, 168 ГК РФ прокурор просит:

- признать недействительным (ничтожным) договор <номер> от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка 28:10:009005:817, заключенный между управлением имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа в лице начальника ФИО7 и ФИО1,

- применить последствия недействительности ничтожных договоров, возложив на ФИО1 обязанность возвратить в муниципальную собственность администрации Благовещенского муниципального округа земельный участок 28:10:009005:817, площадью 82 896 +/- 101 кв.м., на управление имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа <адрес> - обязанность возвратить ФИО1 оплату по договору купли-продажи земельного участка 28:10:009005:817, площадью 82 896 +/- 101 кв.м., в размере 920 067 рублей,

- погасить в сведениях Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права ФИО1 на земельный участок 28:10:009005:817, площадью 82 896 +/-101 кв.м., возникшего на основании регистрации права собственности по ничтожному договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ <номер>.

В судебном заседании помощник прокурора настаивала на удовлетворении иска, привела аналогичные изложенным в нём доводы.

Ответчик и его представитель возражали против удовлетворения исковых требований, поддержали доводы письменных возражений о том, что истцом неверно толкуются нормы права. Для целей строительства и для целей эксплуатации предоставляется один и тот же земельный участок, его размер не меняется в связи с переоформлением аренды под строительство на собственность для эксплуатации построенного объекта. Приведенная истцом судебная практика относится не к аналогичным делам. В случае функциональной необходимости земельного участка и при соблюдении условий, предусмотренных ЗК РФ, земельный участок может быть предоставлен в собственность. В настоящем случае земельный участок предоставлен для садоводства, в связи с чем важен не процент застройки земельного участка, а то, что земельный участок необходим для использования путём выращивания плодово-ягодных насаждений. Ограничений по использованию земельного участка не имеется. ФИО1 данный участок необходим, так как он использует его по назначению – выращивает виноград, плодовые и ягодные культуры. Кроме того, с ДД.ММ.ГГГГ вступили в законную силу изменения в ЗК РФ и в закон «О садоводстве», в соответствии с которыми собственник садового участка не в праве отчуждать участок без дома. На земельном участке ответчика помимо жилого дома расположен садовый дом и теплица, к участку проведено электричество. В случае удовлетворения требований права ФИО1 на данные объекты будут нарушены.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Благовещенского муниципального округа <адрес> полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку в связи с расположением на земельном участке строения имелись правовые основания для предоставления земельного участка в собственность без торгов. Ответчик не нарушает целевое использование земельного участка, в случае удовлетворения требований права ФИО1 на расположенные на земельном участке строения будут нарушены.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, с учётом ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», отсутствия возражений суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В Едином государственном реестре недвижимости учтён земельный участок 28:10:009005:817 площадью 82 896 +/- 101 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под садоводство. Кадастровый номер земельному участку присвоен ДД.ММ.ГГГГ, сведения о местоположении границ и характерных точках зафиксированы в соответствии с кадастровыми работами от ДД.ММ.ГГГГ.

В выписке Единого государственного реестра недвижимости отмечено, что в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости 28:10:009005:1264 (нежилое здание – садовый дом площадью 15,1 кв.м., год завершения строительства 2021 года, этаж 1, кадастровый номер присвоен ДД.ММ.ГГГГ, регистрация права собственности ФИО1 осуществлена ДД.ММ.ГГГГ) и 28:10:009005:1796 (жилой дом площадью 62,8 кв.м, год завершения строительства 2020, этаж 1, кадастровый номер присвоен ДД.ММ.ГГГГ, регистрация права собственности ФИО1 осуществлена ДД.ММ.ГГГГ)

Из материалов дела правоустанавливающих документов на земельный участок следует, что ДД.ММ.ГГГГ по результатам аукциона на основании договора <номер> с администрацией <адрес> данный земельный участок был предоставлен в аренду ФИО1 сроком на 48 лет 11 месяцев (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) для ведения садоводства (выращивания винограда), в этот же день оформлен акт приёма-передачи земельного участка.

Постановлением администрации Благовещенского муниципального округа <адрес><номер> от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ и пп. 6 п.2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ расторгнут договор аренды земельного участка <номер> от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок предоставлен ФИО1 в собственность за плату.

Также ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа <адрес> заключено соглашение <номер> о расторжении договора аренды <номер> от ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день оформлен акт сдачи-приёма земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущественных и земельных отношении администрации Благовещенского муниципального округа <адрес> и ФИО1 оформлен договор купли-продажи <номер> земельного участка 28:10:009005:817 (площадью 82 896 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – садоводство). Выкупная цена земельного участка составила 920 067 рублей 70 копеек. В этот же день оформлен акт приёма-передачи земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости произведена регистрация права собственности ФИО1 на земельный участок 28:10:009005:817

ДД.ММ.ГГГГ по заказу ФИО1 проведены кадастровые работы по образованию четырёх земельных участков путём раздела земельного участка 28:10:009005:817, составлен межевой план кадастровым инженером ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ земельный участок 28:10:009005:817 снят с кадастрового учёта в связи с образованием из него земельных участков 28:10:009005:2421, 28:10:009005:2422, 28:10:009005:2423, 28:10:009005:2424.

После перераспределения земельных участков жилой дом и 28:10:009005:1796 площадью 62,8 кв.м и нежилое здание – садовый <адрес>:10:009005:1264 площадью 15,1 кв.м располагаются в пределах земельного участка 28:10:009005:2421.

Как указано в иске, прокуратурой района была проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства администрацией Благовещенского муниципального округа <адрес>, в результате которой выявлен факт предоставления ФИО1 в собственность без проведения торгов земельного участка 28:10:009005:817, площадь которого (82 896 кв.м) значительно превышает площадь расположенного на нём жилого дома (62,8 кв.м) – площадь жилого дома составляет 0,08 % от площади земельного участка.

Прокурор полагает, что данные обстоятельства противоречат позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ <номер>-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО2 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации» о том, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ <номер>- КГ23-15-К9.

По мнению прокурора, оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <номер> нарушает требования земельного законодательства и посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, так как нарушает установленный законом порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, ограничивая третьи лица в реализации их земельных прав. Нарушение публичных интересов также выражается в том, что совершение действий, позволяющих избежать процедуры продажи земельных участков с торгов, наносит ущерб бюджету муниципального образования. В связи с этим, указанная сделка, направленная на отчуждение земельного участка с кадастровым номером 28:10:009005:817, является недействительной (ничтожной).

Оценивая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <номер> суд отмечает, что данный договор заключен в соответствии с постановлением администрации Благовещенского муниципального округа <адрес><номер> от ДД.ММ.ГГГГ, которое не оспаривается истцом. Соответственно, формирование земельного участки и само его предоставление в собственность (что в соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9 - 11 настоящего Кодекса) истцом не оспаривается. Оспаривание одного лишь договора купли-продажи достаточным и надлежащим способом защиты прав в настоящем случае не является.

По общему правилу ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом, права собственности на жилой <адрес>:10:009005:1796 площадью 62,8 кв.м и нежилое здание – садовый <адрес>:10:009005:1264 зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Указанные жилой дом (2020 года постройки) и садовый дом (2021 года постройки) были расположены на испрашиваемом земельном участке 28:10:009005:817, который находился у ФИО1 в пользовании с ДД.ММ.ГГГГ.

В рассматриваемом случае право собственности ФИО1 на объекты недвижимого имущества (жилой дом и садовый дом) зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано.

Спорный земельный участок 28:10:009005:817 был поставлен на кадастровый учет с указанием кадастрового номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости.

Толкуя норму ст. 39.20 ЗК РФ, прокурор ссылается на несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади занимаемой объектом недвижимости, полагает, что поскольку площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нём жилого дома (площадь жилого дома составляет 0,08 % от площади земельного участка), следовательно, у его собственника отсутствует предусмотренное указанной статьей исключительное право на предоставление расположенного под домами земельного участка в собственность бесплатно.

Суд с таким выводом не соглашается, поскольку право собственности ФИО1 на жилой дом подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости, что является достаточным основанием для приватизации расположенного под ним земельного участка. Помимо этого прокурором не учтено, что помимо жилого дома на земельном участке расположен также садовый дом, который зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

То обстоятельство, что площадь земельного участка превышает площадь объекта недвижимости, не свидетельствует об отсутствии у ФИО1 права на получение в собственность земельного участка, расположенного под указанным домом.

Позиция истца о том, что для эксплуатации здания не имеется необходимости в земельном участке площадью 82 896 кв.м, судом отклоняется, поскольку в настоящем случае земельному участку 28:10:009005:817 вид разрешенного использования определен как садоводство (выращивание винограда), соответственно, земельный участок был предоставлен ФИО1 не для целей строительства, а для целей эксплуатации – садоводства. Указанная цель использования земельного участка ФИО1 соблюдается, что подтверждается пояснениями сторон и представленными в материалы дела фотографиями о выращивании на земельном участке винограда, иных плодово-ягодных культур (доказательств обратного в материалы дела в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено).

Кроме того, довод о несоразмерности площади предоставленного земельного участка не подтверждён объективными данными. Сторона истца, не соглашаясь с размером предоставленного земельного участка, не представила доказательств, определяющих размер и границы земельного участка, необходимого для использования ФИО1, материалами дела не подтверждена необходимость предоставления ФИО1 земельного участка в иных границах и размере.

На основании изложенного суд не усматривает правовых оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <номер> недействительной (ничтожной) сделкой.

Поскольку судом оставлено без удовлетворения основное требование, то и производные требования (применить последствия недействительности ничтожных договоров, возложив на ФИО1 обязанность возвратить в муниципальную собственность администрации Благовещенского муниципального округа земельный участок 28:10:009005:817, площадью 82 896 +/- 101 кв.м., на управление имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа <адрес> - обязанность возвратить ФИО1 оплату по договору купли-продажи земельного участка 28:10:009005:817, площадью 82 896 +/- 101 кв.м., в размере 920 067 рублей) суд также оставляет без удовлетворения.

Дополнительным основанием для отказа в удовлетворении требования в части возврата земельного участка 28:10:009005:817 суд указывает то, что в связи со снятием с кадастрового учёта ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок не может быть идентифицирован и может выступать предметом гражданского оборота (как объект он не сформирован, на кадастровом учете не состоит, границы его не определены).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования прокурора Благовещенского района Амурской области, действующего в интересах неопределённого круга лиц, к управлению имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа <адрес>, ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости оставить без удовлетворения полностью.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский районный суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 8 октября 2025 года.

Председательствующий судья Н.Г. Залунина