Решение № 2-2086/2024 2-2086/2024~М-1231/2024 М-1231/2024 от 18 сентября 2024 г. по делу № 2-2086/2024

Гражданское дело № 2-2086/2024

УИД-09RS0001-01-2024-002042-31


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2024 года г. Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе председательствующего судьи Джанибекова Р.М.,

при секретаре судебного заседания Казиевой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующей на основании ордера,

представителя ответчика ФИО5 – ФИО6, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи,

установил:

ФИО1, через своего представителя по доверенности ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО5 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи.

В обоснования иска указала, что она на основании договора дарения от 15.10.2005 года является правообладателем 1/4 доли жилого дома и 1/4 доли земельного участка расположенного по адресу <адрес>, фактически проживает по указанному адресу.

Вторая половина домовладения принадлежала совладельцу ФИО3, которая фактически проживает в Сахалинской области.

Между семьей истца и ФИО3 имелся спор в отношении порядка пользования общим долевым имуществом, который был инициирован ФИО3

Решением Черкесского городского суда от 17.06.2020 года по Делу N? 2-108120 было отказано в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО1, ФИО7 о разделе жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности на жилой дом и пристройки, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на 1/2 долю дома и выделении помещений и пристройки, оставлении в общем пользовании земельного участка под жилым домом, пристройками отступив вглубь огорода 5 метров от каждого помещения, разделе поровну оставшегося земельного участка, признав право собственности на 1/2 долю земельного участка, обязании не чинить препятствий в пользовании общим земельным участком, устранении препятствий, имеющихся на участке, которые мешают свободному проезду к собственности истца шириной не менее 3,5метров, обязании перенести забор по меже между огородами за свой счет в течение 1 месяца после вступления решения суда в законную силу.

Еще в то время, во время судебного разбирательства, она предлагала ФИО3 выкупить у нее принадлежащую ей долю жилого дома и земельного участка, однако в силу сложившихся неприязненных отношений она мне отказывала в продаже, поясняя это тем, что продаст кому угодно, только не ей.

В ноябре 2023 года она получила через почту России уведомление от нотариуса ФИО8 от 10 ноября 2023 года N? 353 с предложением выкупить 1/2долю жилого дома и 1/2долю земельного участка по <адрес>, принадлежащих ФИО3 за 1 700 000 рублей, как совладельцу, имеющему преимущественное право на приобретение общего долевого имущества.

Её брат (совладелец) ФИО7, которому принадлежит так же как и истцу 1/4 доля жилого дома и 1/4 доля земельного участка отказался от преимущественного права приобретения. Я выразила своё согласие, которое было оформлено в нотариальном виде 1 декабря 2023 года у нотариуса ФИО8, зарегистрировано в реестре нотариуса за N? 09/17-н/09-2023-5-345.

Она сразу же занялась оформлением ипотеки, обратилась за помощью к риелтору ФИО9, которая помогала ей в оформлении ипотеки. 6 декабря 2023 года Сбербанком ей (истцу) была ободрена ипотека на сумму 1 700 000 рублей под процентную ставку 18,10% сроком на 240 месяцев (20 лет).

Однако ФИО3 отказалась от заключения сделки, сообщив ей о том, что она не хочет безналичный расчет, ей нужны только наличные деньги.

На этом их общение по сделке закончилось. ФИО3 после этого перестала выходить на связь. Она (истец) продолжает так же жить в своей половине дома.

В апреле 2024 года на соседней половине появился мужчина, ФИО5, который проживает по их <адрес> и начал ходить по территории участка. Она спросила, что он тут делает и на что он ответил, что он теперь тут хозяин, поскольку купил этот участок 1/2 долю и 1/2 долю дома. Так же сосед был сразу настроен агрессивно в отношении неё и сообщил, что всё тут снесет до основания и будет заново строить.

Она незамедлительно через Госуслуги сделала заявку на получение Выписки из ЕГРН на жилой дом и, получив Выписку от 15.04.2024 года, увидела сведения о том, что ФИО5 стал правообладателем на основании договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 05.04.2024 года.

При таких обстоятельствах она узнала о том, что доля дома и земельного участка продана не ей, как совладельцу, имеющему преимущественное право на покупку, а иному лицу.

Полагает, что права покупателя по данному договору купли-продажи должны быть переведены на её имя.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, просит перевести на неё права и обязанности покупателя 1/2 доли жилого дома под кадастровым номером № и 1/2 доли земельного участка под кадастровым номером № расположенных по адресу КЧР <адрес> по договору купли-продажи от 5 апреля 2024 года заключенному между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО5, со взысканием с ФИО1 в пользу ФИО5 денежных средств указанных в договоре купли-продажи от 5 апреля 2024 года.

Заменить сведения о правообладателе в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности произведенной в ЕГРН на 1/2 долю жилого дома под кадастровым номером № и 1/2 долю земельного участка под кадастровым номером № расположенных по адресу КЧР <адрес> вместо ФИО5 указать ФИО1.

Истец ФИО1 и ответчики ФИО3 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщили, направили для участия в деле своих представителей.

Суд, с учётом мнения представителей, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 просила в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, суть которых сводится к тому, что в 2019 году ФИО3 получила в наследство 1/2 долю в праве на земельный участок и жилой дом расположенные по адресу <адрес>.

Так как ФИО3 не намерена была проживать на территории Карачаево-Черкесской Республики, она приняла решение продать полученное наследство, в связи с чем на сайтах бесплатных объявлений была размещена соответствующая информация

ФИО1, зная о намерении ФИО3 продать свою долю, неоднократно указывала на то, что хочет её приобрести, в том числе представителю ФИО3, однако никак не подкрепляла своё намерение, периодически переставала выходить на связь, игнорировала звонки и сообщения ФИО3

В ноябре 2023 года, когда нашелся покупатель на принадлежащие ФИО3, доли, с целью соблюдения требований закона последняя направила другим участникам долевой собственности ФИО7 и ФИО1 нотариально удостоверенные уведомления о продаже, с предложением воспользоваться принадлежим им преимущественным правом покупки. Стоимость долей в имуществе на тот момент была оценена в 1700000 руб.

ФИО7 на предложение ФИО3 ответил отказом, который удостоверен нотариально 01.12.2023.

ФИО1 выразила свое согласие на приобретение доли по цене1700000 руб., которое также было нотариально удостоверено 01.12.2023.

С учетом согласия ФИО1, ФИО3 отказалась от заключения договора с потенциальным покупателем (третьим лицом), однако ФИО1 перестала выходить на связь и не предприняла каких-либо мер по заключению договора, в дальнейшем с собственником и/или ее представителем не связывалась.

С целью выяснения обстоятельств произошедшего ФИО3 в январе 2024 года была вынуждена обратиться к участковому, с целью выяснения местонахождения ФИО1, так как последняя, как уже указывалось, перестала выходить на связь, отвечать на звонки и сообщения продавца.

В феврале 2024 года между собственником соседнего от спорного участка ФИО5, и ФИО3 было достигнуто соглашение о приобретении ее доли в праве на имущество, стоимость долей была определена в размере 2000000 руб.

Несмотря на недобросовестное поведение ФИО1, во избежание нарушений и причинения возможных неудобств покупателю ФИО10 19.02.2024, снова направила в адрес ФИО1 нотариально удостоверенное уведомление о продаже долей в праве на имущество, с указанием согласованной с покупателем цены.

Согласно отчету об отслеживании почтового направления N? 36900073040406 полученному через официальный сайт «Почта России», размещенный в сети «Интернет», 19.02.2024 уведомление о продаже спорной доли на недвижимое имущество поступило в отделение почтовой связи по месту регистрации ФИО1 и 20.02.2024 состоялась неудачная попытка вручения уведомления ФИО1, в связи с чем уведомление 22.03.2024 возвращено заявителю.

Таким образом, уведомление о продаже доли от 19.02.2024, ФИО1 получено не было, каким-либо иным способом она не пыталась связаться со ФИО3

Так как преимущественное право ФИО1 на доли, в недвижимом имуществе прекратилось, ФИО3 через полтора месяца после направления уведомления, 05.04.2024, заключила с ФИО5 спорный договор купли-продажи, который был нотариально заверен и зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом нотариус указала в договоре, что ФИО1 уведомлена о продаже доли надлежащим образом.

Кроме того, ответчик считает, что ФИО1 уже сорвала одну сделку по продаже доли ФИО3 в декабре 2023 года, без намерения приобрести имущество, и настоящий процесс инициировала с аналогичной целью.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО6 также возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на основания, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, а именно: ФИО5 приобрел вышеназванное недвижимое имущество по договору купли-продажи от 05.04.2024 составленного и удостоверенного нотариусом Черкесского нотариального округа Карачаево-Черкесской Республики ФИО11, зарегистрированному в реестре под N? 09/17-н/09-2024-2-937 и в ЕГРН в установленном законом порядке.

Так как часть спорного земельного участка никем не использовалась, на территории доли принадлежащей ФИО3 стали появляться посторонние неустановленные лица, фактически территория была заброшена (так как ФИО3 не могла поддерживать его в надлежащем состоянии проживая на территории другого региона).

ФИО5 проживающий на соседнем, от спорного, земельном участке был обеспокоен сложившейся ситуацией, в связи с чем только в 2024 году, ввиду бездействия иных лиц, предложил ФИО3 приобрести ее имущество.

Указанное поведение также является злоупотреблением правом со стороны истца, так как, она в течение 5 лет могла воспользоваться принадлежащим ей преимущественным правом, и при получении уведомления о продаже доли могла воспользоваться иными правовыми методами разрешения ситуации, в том числе заключить со ФИО3 предварительный договор внеся часть суммы в счет оплаты доли в качестве задатка и/или иным образом сформулировать свое намерение приобрести долю, вместо этого ФИО1 намеренно проигнорировала уведомление о продаже, и инициировала судебное разбирательство не имея (первоначально) средств для оплаты покупки доли.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, всесторонне и полно исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности.

Согласно ч.1 ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам. В силу ч.1 ст.56 и ч.1 ст.57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданское законодательство основывается в числе прочего на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в числе прочего из договоров и иных сделок, а также из судебных решений, устанавливающих гражданские права и обязанности.

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; согласно части второй данной статьи никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (п. 3); в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (п. 4); вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (п. 9).

Согласно ст. 128 ГК РФ недвижимость относится к объектам гражданских прав. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 1 и ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу закона, никто из сособственников не вправе в одностороннем порядке определять – каким образом он и другие сособственники будут пользоваться общим имуществом, препятствовать сособственникам в пользовании этим имуществом.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающие равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, и вместе с тем - необходимость соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Это означает, в частности, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (постановления от 20.07.1999 г. № 12-П, от 06.06.2000 г. № 9-П, от 22.11.2000 г. № 14-П, от 12.07.2007 г. № 10-П, от 20.12.2010 г. № 22-П, от 22.04.2011 г. № 5-П и от 14.05.2012 г. № 11-П; определения от 04.12.2003 г. № 456-О, от 17.01.2012 г. № 10-О-О и др.).

Пункт 3 статьи 252 ГК РФ, действующий во взаимосвязи с иными положениями данной статьи направлен на реализацию конституционной гарантии иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, на обеспечение необходимого баланса интересов участников долевой собственности, а также на предоставление гарантий судебной защиты их прав (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19.03.2009 г. № 167-О-О, от 16.07.2009 г. № 685-О-О, от 16.07.2013 г. №1202-О и № 1203-О); если же соглашение между всеми участниками долевой собственности о выделе доли имущества одному (или нескольким) из них не достигнуто, суд решает данный вопрос в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 07.02.2008 г. № 242-О-О, от 15.01.2015 г. № 50-О).

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В судебном заседании установлено, что на основании договора дарения от 15.10.2005 года ФИО1 является правообладателем 1/4 доли жилого дома и 1/4 доли земельного участка расположенного по адресу <адрес>, фактически проживает по указанному адресу.

Вторая половина домовладения принадлежала совладельцу ФИО3, которая фактически проживает в Сахалинской области.

Согласно истребованных судом из филиала ППК «Роскадастр» по КЧР реестровым делам на объекты недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, в том числе выпискам из ЕГРН, правообладателями жилого дома и земельного участка соответственно, являются: ФИО7, общая долевая собственность которого 1/4, ФИО1, общая долевая собственность которого также 1/4 и ФИО5, общая долевая собственность которого составляет 1/2 доли жилого дома и земельного участка.

Из поступивших от нотариуса ФИО8 в ответ на запрос суда копий документов усматривается, что ФИО3 получила в наследство 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок площадью 873 кв.м с кадастровым номером № и 1/2 долю жилого дома по адресу: РФ, КЧР, <адрес>, общей площадью 60,7 кв.м. (свидетельство о праве на наследство по завещанию от 27.03.2019 г. 09АА0377897).

10.11.2023 года нотариус направила в адрес ФИО1 и ФИО7 уведомление о предстоящей продаже ФИО3 принадлежащих ей на праве долевой собственности 1/2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома, находящихся по адресу: Россия, КЧР, <адрес>, д. 23 за 1700000 руб.

Отказ ФИО7 от преимущественного права покупки удостоверен нотариусом 01.12.2023 года.

Согласно заявлению, удостоверенному нотариусом 19.02.2024 года ФИО12 от имени ФИО3 направил уведомление ФИО1 о том, что ФИО3 продаёт принадлежащую ей 1/2 долю земельного участка и 1/2 долю жилого дома, находящихся по адресу: Россия, КЧР, <адрес>, д. 23 за 2000000 руб.

Из уведомления вр.и.о. нотариуса от 19.02.2023 г. о предстоящей продаже ФИО3 принадлежащих ей на праве долевой собственности 1/2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома, находящихся по адресу: Россия, КЧР, <адрес>, д. 23 за 2000000 руб., направленного в адрес ФИО1, усматривается, что ранее в адрес последней уже направлялось уведомление о предстоящей продаже указанного имущества за предложенную цену 1700000 руб., но так и не заключили договор купли-продажи. Во избежание повторной ситуации, если ФИО1 намерена приобрести указанные в уведомлении объекты недвижимости, ей предложено зачислить стоимость объектов недвижимости (а именно – 2000000 руб.) на депозитный счёт нотариуса. К уведомлению приложены реквизиты счёта.

05.04.2024 года ФИО13 дала согласие своему супругу ФИО5 на покупку за цену и на условиях по его усмотрению: 1/2 долю земельного участка и 1/2 долю жилого дома, находящихся по адресу: Россия, КЧР, <адрес>, указанное согласие удостоверено нотариусом.

ФИО12 от имени ФИО3 направил заказным письмом с уведомлением ФИО1 уведомление о предстоящей продаже имущества, состоящего из 1/2 доли земельного участка с 1/2 доли жилого дома, находящихся по адресу: Россия, КЧР, <адрес>, что подтверждается нотариально удостоверенным свидетельством о направлении документов о 05.04.2024 года.

Согласно заявлению о переводе от 05.04.2024 года ФИО5 перевёл сумму 1700000 руб. на счёт ФИО3

Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 указанного Кодекса.

Статьей 250 Гражданского кодекса РФ установлено, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Анализ вышеприведенных норм права позволяет суду сделать вывод, что

Гражданский кодекс РФ предусматривает правовые гарантии для участников обшей долевой собственности при продаже другим участникам своей доли в общем праве собственности.

При этом, по смыслу статьи 250 Гражданского кодекса РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи, даже факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Действующее законодательство устанавливает месячный срок преимущественного права покупки, который исчисляется со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю. Обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ должно быть возложено на продавца.

Из представленных в материалы дела документов, следует, что ФИО1 была заблаговременно уведомлена о продаже доли принадлежащей ФИО3 путем направления ей нотариально заверенного уведомления, посредствам почтового отправления, которое не получено истцом по причинам, не зависящим от ответчиков.

В соответствии с частью 6 статьи 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

По смыслу статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю.

Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Таким образом, продавец вправе направить извещение участниками долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

Из пункта 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N? 03/16 от 28.03.2016, следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорной доли недвижимого имущества и факт уведомления участника долевой собственности о намерении другого участника произвести отчуждение принадлежащей ему доли.

Возражая удовлетворению исковых требований, ответчик ссылался на то, что ФИО3 ранее предприняты попытки по продаже спорной доли недвижимого имущества истцу, а в последующем надлежащим образом направлены уведомления о намерении продать долю, однако истцом уведомление о продаже доли не получено и пропущен месячный срок преимущественного права покупки спорной доли.

Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 327 Гражданского кодекса РФ, должник в праве внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Таким образом, зная о стоимости спорного имущества в случае уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных статьи 250 Гражданского кодекса РФ, истец не лишен был права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорные доли путем внесения указанной денежной суммы на депозит нотариуса, что, в силу положений статьи 327 Гражданского кодекса РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства, однако указанных действий по приобретению спорной доли дома и участка истец не предпринял, доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец, достоверно зная о возможности приобретения спорных долей жилого дома и земельного участка, в течение длительного периода никаких действий по приобретению спорного имущества не предприняла, в том числе действий, которые могли отсрочить внесение денежных средств (заключение предварительного договора, договора с условием об отсрочке/рассрочке платежа). Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом были предприняты все возможные действия для заключения спорного договора, однако ответчик от его заключения уклонился, в материалы дела не представлено, как и доказательство того, то ФИО1 не была надлежаще уведомлена о продаже ФИО3 доли в имуществе.

ФИО1 выражено согласие на приобретение спорной доли. Согласие ФИО1 удостоверено нотариусом ФИО8 Черкесского нотариального округа Карачаево-Черкесской Республики 01.12.2023, за N? в реестре 09/17-н/09-2023-5-345.

Однако как следует из материалов дела, намерение приобрести спорную долю в декабре 2023 года ФИО1 не реализовано, в связи с отказом банка ПАО Сбербанк в предоставлении средств ипотечного кредитования и отсутствия у истца собственных средств.

В феврале 2024 года, ФИО3 повторно направлено в адрес ФИО1 нотариально удостоверенное уведомление о продаже доли недвижимого имущества с указанием цены продажи имущества.

Согласно чеку о направлении почтовой корреспонденции содержащий идентификатор направления N? 36900073040406 и отчету об отслеживании почтового направления N? 36900073040406 полученному через официальный сайе «Почта России», размещенный в сети «Интернет», 19.02.2024 уведомление о продаже спорной доли на недвижимое имущество поступило в отделение почтовой связи по месту регистрации ФИО1 и 20.02.2024 состоялась неудачная попытка вручения уведомления ФИО1, после чего, 22.03.2024 уведомление возвращено заявителю.

О направлении уведомления о продаже доли выдано свидетельством о направлении документа адресату от 05.04.2024, свидетельство удостоверено нотариусом Черкесского нотариального округа ФИО8 за реестровым номером 09/17-н/09-2024-2-936.

С учетом изложенного, 05.04.2024 нотариусом Черкесского нотариального округа Карачаево-Черкесской Республики ФИО11 удостоверена сделка купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, заключенная между ФИО3 и ФИО5 зарегистрированная в реестре под N? 09/17-н/09-2024-2-937 и в ЕГРН в установленном законом порядке.

Установив вышеназванные обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что ФИО1 10.11.2023, а затем 19.02.2024 была извещена о намерении ФИО3 произвести отчуждение принадлежащей ей доли в праве на недвижимое имущество, в связи с чем, месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, истек 20.03.2024.

Вместе с тем, поскольку до 20.03.2024 включительно, истцом ФИО1 в нарушение требований статьи 250 Гражданского кодекса РФ, никаких действий по приобретению спорной доли недвижимого имущества совершено не было, право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом пропущен установленный статьей 250 Гражданского кодекса РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорных долей в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что ее права были нарушены не имеется.

ФИО1 не отрицала, что знала о намерении ФИО3 заключить сделку по отчуждению доли, но мер к заключению договора купли-продажи не предприняла.

Денежные средства в счет выкупа доли были внесены истцом на депозит суда только 16.08.2024, согласно представленному чеку-ордеру, то есть уже после обращения 19.04.2024 в суд с настоящим иском.

Данные обстоятельства также подтверждаются истребованными судом из ООО «Домклик» сведениями, справкой ПАО Сбербанк об отказе в выдаче кредита ФИО1, чатом по сделке, а также документами по сделке.

Изложенное также указывает на то, что на момент продажи спорных долей в праве, ФИО1 не имела возможности их приобретения на равных с покупателем условиях.

Доводы истца о том, что первое уведомление о праве выкупить 1/2 долю имущества было направлено нотариусом в её адрес в ноябре 2023 года. Других уведомлений она не получала, равно как и возражения ответчика ФИО5, в части, что ФИО1 является сотрудником почтового отделения, в связи с чем у ответчика имеются основания полагать, что истец не просто не получила почтового уведомления о продаже доли, а намеренно проигнорировала содержащее его письмо, во внимание не принимаются, поскольку в материалах дела содержится уведомление от 19.02.2024 направленное в адрес ФИО1, с предложением о покупке доли и указанием цены продажи и чек о направлении почтовой корреспонденции содержащий идентификатор направления N? 36900073040406.

Согласно отчету об отслеживании почтового направления N? 36900073040406 полученному через официальный сайт «Почта России», размещенный в сети «Интернет» 19.02.2024 уведомление о продаже спорной доли на недвижимое имущество поступило в отделение почтовой связи по месту регистрации ФИО1 и 20.02.2024 состоялась неудачная попытка вручения уведомления ФИО1, в связи с чем уведомление 22.03.2024 возвращено заявителю.

В силу ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняется: п. 63.по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФюридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам(например, в тексте договора),либо его представителю(пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом место работы истца не имеет отношение к рассматриваемому спору, а данное утверждение ответчика ФИО5 основанонадомыслах и предположениях.

Таким образом, уведомление о продаже доли от 19.02,2024, ФИО1 получено не было, каким-либо иным способом она не пыталась связаться со ФИО3

Согласно статье 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных тортов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (часть 2 ст. 250 ГК РФ).

На основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 05.04.2024 г. 09АА0624865 ФИО3, от имени которой действует ФИО12, продала ФИО5 принадлежащую ей по праву собственности 1/2 долю земельного участка площадью 873 кв.м с кадастровым номером 09:04:0101118:28 и размещенную на нем 1/2 долю жилого дома по адресу: РФ, КЧР, <адрес>.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что действия ответчика ФИО3 не противоречат действующему законодательству, ответчик ФИО5 приобрёл у ФИО3 её доли спорного недвижимого имущества также на законных основаниях, ввиду чего оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.

Руководствуясь статьями 2, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3, ФИО5, о переводе на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли жилого дома под кадастровым номером № и 1/2 доли земельного участка под кадастровым номером № расположенных по адресу: КЧР, <адрес> и о замене сведений о правообладателе в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности произведенной в ЕГРН – отказать в полном объеме.

Обеспечительные меры в виде всех запретов относительно 1/2 доли жилого дома под кадастровым номером № и 1/2 доли земельного участка под кадастровым номером 09:04:0101118:28 по адресу: КЧР, <адрес>, наложенные определением суда от 19.04.2024 г. – отменить.

По вступлению решения в законную силу, денежные средства в размере 2000000 руб., внесённые 16.08.2024 г. истцом ФИО1 на банковский счёт Управления Судебного Департамента в КЧР – вернуть ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КЧР с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24.09.2024 года.

Судья Черкесского городского суда Р.М. Джанибеков