Решение № 2-2097/2018 2-58/2019 2-58/2019(2-2097/2018;)~М-2101/2018 М-2101/2018 от 29 июля 2019 г. по делу № 2-2097/2018

Дело № 2-58/2019

УИД № 27RS0006-01-2018-002636-57


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 30 июля 2019 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе:

единолично судьи Чуешковой В.В.,

при секретаре Овсиенко А.С.,

с участием:

представителя истца ФИО1 - ФИО5 по доверенности

представителя ответчика - ООО «Зеленое поле» ФИО6 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Зеленое поле» о взыскании неустойки, ущерба, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Хабаровский районный суд Хабаровского края с исковым заявлением к ООО «Зеленое поле» о взыскании ущерба, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов штрафов, мотивировав заявленные требования следующим.

Истец является собственником квартиры № № в доме № №, расположенной по адресу: квартал Европейский, <адрес>.

23.09.2016 года между ООО «Зеленое поле» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № по условиям которого Застройщик взял на себя обязательства в срок до 31.12.2016г. предать Участнику долевого строительства трехкомнатную квартиру площадью 68, 12 кв. м. на первом этаже по адресу: квартал Европейский, в <адрес>. Согласно п. 3.3. Договора цена договора составляет 3 750 000 рублей. Дополнительным соглашением № от 18.12.2017 года была изменена общая стоимость объекта и составила 3 269 760 рублей.

28.11.2017 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен Договор № уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве № от 23.09.2016 года, дата государственной регистрации 02.03.2018 года. По условиям данного договора истцом были приняты в полном объеме права (требования) как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от 23.09.2016 года, а именно по окончании строительства и ввода в эксплуатацию Жилого дома Застройщик передает Цеденту следующий объект: трехкомнатная квартира, площадью согласно проектной документации 68,12 кв. м на первом этаже дома, обозначенная под №.

По передаточному акту объекта долевого строительства - квартиры со строительным номером № от 28.11.2017 года Ответчиком Истцу была передана квартира № № дома №, 3-х этажного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Таким образом, ответчиком был нарушен срок передачи объекта долевого строительства, предусмотренный п. 1.7 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № от 23.09.2016 года - не позднее 31.12.2016 г. А именно - на 332 дня (фактически объект передан 28.11.2017г.) в связи с чем и на основании Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с учетом ставки = 8,45 %, неустойка составила: 332дней * 0.0825 * 1/300 * 3 269 760 рублей * 2 = итого 597 058,00 рублей.

Согласно Заключению специалиста от 31.07.2017 года № ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка», в квартире № №, расположенной по адресу: <адрес>, строительные работы выполнены с недостатками, с отступлениями от требований действующей нормативной документации и, соответственно, с отступлениями от договора участия в долевом строительстве № от 23.09.2016г. с ООО «Зеленое поле», а именно в части: не оштукатурены оконные и дверные откосы, не выполнена шпаклевка стен и откосов; стены не оклеены обоями; отсутствует чистовое покрытие пола из линолеума с плинтусами ПВХ; не устроены натяжные потолки во всех помещениях; на кухне не устроен фартук из керамической плитки по периметру мойки. Отсутствует сантехника: мойка, смеситель. Не установлены межкомнатные ламинированные двери. Конструкции оконных блоков из ПВХ профиля и их монтаж не соответствует требованиям действующей нормативно-технической документации. Нарушены требования ГОСТов. Выявленные дефекты и недостатки являются производственным браком, критичные, значительные, неустранимые. По качеству возведения несущих ограждающих конструкций: кирпичных стен не соответствуют действующим нормативным требованиям, данные нарушения являются производственным браком и неустранимы. При выполнении вентиляционных работ выявлены несоответствия выполненных работ требованиям нормативной и технической документации, нарушения устранимые и являются производственным браком. Стоимость устранения выявленных недостатков и некачественно выполненных работ по изготовлению и монтажу оконных конструкций составляет - 236 869,00 рублей, без стоимости сантехнических, вентиляционных и электромонтажных работ.

Истец полагает необходимым потребовать соразмерного уменьшения цены договора на 700 000,00 рублей, так как неустранимые недостатки, установленные вышеуказанным заключением специалиста, значительно влияют на стоимость объекта недвижимости.

Вследствие незаконных действий ответчика, истец вынужден был обратиться за платной юридической помощью, расходы на услуги представителя составили 50 000,00 рублей.

На основании изложенного и ссылаясь на Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Закон о защите прав потребителей, истец просит взыскать с ООО «Зеленое поле» неустойку за просрочку передачи истцу объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № от 23.09.2016 года - 597 058 рублей; стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков квартиры - 236 869 рублей; 700 000 рублей в счет уменьшения цены договора; расходы по оплате экспертизы - 42 250 рублей; расходы по демонтажу окна - 3 000 рублей; компенсацию морального вреда - 20 000 рублей; судебные расходы - 50 000 рублей, а также штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 % от взысканных судом сумм.

В ходе рассмотрения данного дела по существу по ходатайству представителя ответчика ООО «Зеленое поле» Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 19.11.2018г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Хабаровская судебная экспертиза» и производство по делу приостановлено до окончания проведения экспертизы.

Определением и.о. заместителя председателя Хабаровского районного суда Архиповой К.А. от 08.07.2019г. гражданское дело передано для рассмотрения судье Хабаровского районного суда Чуешковой В.В.

Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 09.07.2019г. производство по данному гражданскому делу возобновлено и назначено к разбирательству в судебном заседании.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена. Свои интересы доверила представлять ФИО5 на основании доверенности.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, извещенного о времени месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО7 исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в исковом заявлении доводам. Дополнительно суду пояснила, что на день обращения в суд с настоящим иском квартира её доверителем была продана и новый собственник произвел в ней ремонт. Считает, что время, прошедшее между принятием квартиры истцом у ответчика и выявлением имеющихся в ней недостатков, не имеет значения для разрешения заявленных исковых требований. Имеется заключение специалиста о наличии явных недостатков. Договор долевого строительства имелся у истца, он прошел государственную регистрацию. В акте приема-передачи квартиры не было указано, в каком виде квартира была передана истцу. Исковые требования обоснованы заключением специалиста. Сумма 700 000,00 рублей, на которую истец просит уменьшить цену договора, взята произвольно, поскольку определить стоимость неустранимых недостатков невозможно. ФИО1 не было известно о том, что бывший собственник квартиры ФИО2 получил от ответчика неустойку за просрочку передачи квартиры застройщиком по Договору участия в долевом строительстве. Новый собственник квартиры произвел в ней ремонт и поэтому при проведении судебной экспертизы недостатки выявлены не были.

В судебном заседании представитель ответчика - ООО «Зеленое поле» ФИО6 исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных отзывах на исковое заявление, представленных в материалы дела ранее и просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать. Дополнительно суду пояснил, что по его мнению, истец злоупотребляет своим правом, поскольку на день подачи иска в суд по настоящему делу ФИО1 уже продала спорную квартиру другому лицу и не являлась собственником спорного объекта. Согласно Акту приема-передачи квартиры истцу, недостатков у объекта строительства не было. Согласно судебной экспертизы, в квартире произведен ремонт и недостатки отсутствуют. Кроме того, неустойка в заявленном истцом размере и за указанный ею период уже выплачена ответчиком бывшему собственнику объекта – ФИО2

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ от 30.12.2004 г. № 214) урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В статье 7 № 214 - ФЗ от 30.12.2004г. закреплены гарантии качества, предусмотренные договором, согласно которым застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Согласно статье 8 № 214 - ФЗ от 30.12.2004г., передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Частью 5 указанной статьи установлено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Статьей 11 № 214-ФЗ от 30.12.2004г., предусмотрена уступка участником долевого строительства прав требований по договору, которая допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 389 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ), уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (п. 1 ст. 382 ГК РФ). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства. Об иных правах, которые могут быть переданы по договору уступки участником долевого строительства, в частности, в отношении неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона о долевом участии, ВС РФ разъяснил в Обзоре судебной практики N 3 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 25.11.2015г. о том, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку.

В пункте 14 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

Таким образом, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта участник долевого строительства вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая в соответствии со ст. 384 ГК РФ может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.

Как следует из толкования приведенной нормы закона, отсутствие государственной регистрации договора уступки требования по договору долевого участия в строительстве не влияет на правовое положение застройщика, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор, на основании ст. 312 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. После оформления договора купли-продажи покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.

В силу части 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом принципиальное значение имеет норма части 2 упомянутой статьи о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю формально (для третьих лиц) собственником имущества остается продавец.

Судом установлено, что 23.09.2016г. между застройщиком ООО «Зеленое поле» и участником долевого строительства ФИО2 заключен Договор участия в долевом строительстве №.

Согласно п.1.1. Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц, на земельном участке с кадастровым номером №, построить 3-х этажный жилой дом с техническими полуподвальными помещениями по адресу: <адрес>, обозначенный под № в Приложении № к настоящему Договору (далее - «Объект») и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Участнику долевого строительства в собственность указанное в п. 1.2. Договора недвижимое имущество как Объект долевого строительства.

Участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

Согласно п.1.2 Объектом долевого строительства по настоящему договору в соответствии с проектной документацией является: трехкомнатная квартира, площадью согласно проектной документации 68.12 кв. м. (с учетом площади балкона 4.31 кв.м, с понижающим коэффициентом 0.3), на первом этаже дома, обозначенная под № в Приложении № к настоящему Договору;

Согласно п.1.4 Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией строительства Объекта.

Пунктом 1.6 установлен срок получения Застройщиком разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию - четвертый квартал 2016 года.

Согласно п. 1.7 указан срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - не позднее 31 декабря 2016 года.

Согласно п. 2.1.5 Застройщик обязался после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства в срок, установленный п. 1.7 договора, по акту приема- передачи.

Согласно п. 2.1.6 Застройщик обязался представить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации настоящего договора и для регистрации права собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства.

Согласно п.2.1.7 Застройщик обязался передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, соответствующий по качеству требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, пригодным для использования по целевому назначению.

Пунктом 4.1 установлено, что Объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством РФ.Согласно п.5.6, с даты подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства, обязательства по содержанию Объекта долевого строительства, включая оплату коммунальных услуг, а также обязательства по управлению общим имуществом многоквартирного дома, возлагаются на Участника долевого строительства.

27.11.2017г. от ФИО2 в адрес ООО «Зеленое поле» поступила претензия о выплате неустойки за нарушение предусмотренного Договором участия в долевом строительстве № от 23.09.2016г. срока передачи квартиры за период с 01.01.2017г. по 27.11.2017г. в размере 595259,00 руб.

Согласно расходному кассовому ордеру № от 27.11.2017г. ФИО2 выплачена 27.11.2018г. неустойка по Договору № в сумме 595259,00 руб.

28.11.2017г. между ФИО2 (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) заключен Договор № уступки прав требования по Договору участия в долевом строительстве № от 23.09.2016г., по условиям которого Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие Цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от 23.09.2016 г. (пункт 1.1).

Уступаемые Права принадлежат Цеденту на основании Договора участия в долевом строительстве № от 23.09.2016г. (п.1.2).

Предметом договора является, указанный в п. 1.2 настоящего договора Договор участия в долевом строительстве (далее - Договора участия); заключен между Участником и Обществом с ограниченной ответственностью «Зеленое поле», именуемое в дальнейшем "Застройщик", на участие в долевом строительстве квартиры (далее - "Объект"), 3-х этажный жилой дом с техническими полуподвальными помещениями по адресу: <адрес> обозначенный под №. С кадастровым номером участка №, трехкомнатная квартира, площадью согласно проектной документации 68,12 кв. м. (с учетом площади балкона 4,31 кв.м. с понижающим коэффициентом 0,3), на первом этаже дома, обозначенная под № (пункт 1.3).

Пунктом 1.4 установлено, что согласно п.1.1. Договора участия Застройщик, по окончании строительства и ввода в эксплуатацию Жилого дома передает Цеденту следующий объект: трехкомнатная квартира, площадью согласно проектной документации 68,12 кв. м. (с учетом площади балкона 4,31кв.м. с понижающим коэффициентом 0,3), на первом этаже дома, обозначенная под №.

Согласно п.1.5, наряду с уступкой прав Цедент передает, а Цессионарий полностью принимает на себя обязательства Цедента по Договору участия.

Сторонами установлена цена Договора уступки, которая составляет 3 269 760 рублей (п. 1.6). Цессионарий обязался до 30.11.2017г. оплатить Цеденту сумму в размере 300 000 рублей. Оставшуюся часть суммы в размере 2 969 760 рублей, Цессионарий обязался оплатить Цеденту не позднее 12.12.2017г. (п.1.6 Договора).

Согласно п. 5.1 Договора цессии, в соответствии со ст.ст. 389, 433 ГК РФ, настоящий Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Сведений о государственной регистрации Договора от 28.11.2017г. № уступки прав требования по Договору участия в долевом строительстве № от 23.09.2016г., в материалы дела сторонами не представлено.

28.11.2017г. между ООО «Зеленое поле» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) составлены и подписаны: Передаточный акт объекта долевого строительства – квартиры со строительным номером № к Договору участия в долевом строительстве жилого дома № № от 23.09.2016г.; Соглашение сторон, согласно которым, Застройщик во исполнение принятых обязательств по Договору участия в долевом строительстве жилого дома № от 23.09.2016г. передал, а Участник долевого строительства принял следующий Объект долевого строительства: Трехкомнатная квартира, площадью согласно проектной документации 68,12 кв. м. (с учетом площади балкона 4,31кв.м. с понижающим коэффициентом 0,3), на первом этаже № (строительный № этажного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, а также общее имущество в многоквартирном жилом доме.

Кроме вышеуказанного, при подписании настоящего Акта Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял: комплект ключей от квартиры в количестве 4 экз.; приборы учета ГАС и ХВС, установленные и принятые с показателями счетчиков; прибор учета электроэнергии, принят с показателями.

В ходе осмотра Объекта долевого строительства, замечаний и/или указаний на недостатки Объекта долевого строительства, и иного передаваемого по настоящему передаточному акту имущества со стороны Участника долевого строительства не поступило. Несоответствий Объекта долевого строительства требованиям, указанным в Договоре участия в долевом строительстве жилого лома № от 23.09.2016г. Сторонами не выявлено. Участник долевого строительства претензий не имеет.

Согласно п. 7 Передаточного акта, обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами настоящего передаточного акта. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта. Стороны считают взаимные обязательства по Договору участия в долевом строительстве исполненными и не имеют в рамках Договора взаимных претензий.

Согласно расписки от 29.11.2017г., ФИО2 получил от ФИО1 300 000 рублей по Договору № от 28.11.2017г.

Согласно Акту приема-передачи от 04.12.2017г. к Договору уступки прав требования № от 28.11.2017г., ФИО1 приняла следующее имущество: право требования по Договору участия в долевом строительстве № от 23.09.2016г. в отношении трехкомнатной квартиры, площадью согласно проектной документации 68,12 кв. м. (с учетом площади балкона 4,31кв.м. с понижающим коэффициентом 0,3), на первом этаже дома, обозначенная под №, <адрес>, квартал Европейский, обозначенный под №. С кадастровым номером участка №. В момент подписания настоящего акта вся первичная документация, связанная с имуществом передана Цессионарию в полном объеме.

Согласно расписки от 07.12.2017г., ФИО2 получил от ФИО1 2 969 760 рублей по Договору № от 28.11.2017г.

18.12.2017г. ООО «Зеленое поле» и ФИО2 заключили Дополнительное соглашение № к Договору участия в долевом строительстве № от 23.09.2016г., согласно которому стороны договорились внести изменения в п.1.1, 3.3, 3.4 Договора участия в долевом строительстве № от 23.09.2016г., изложив их в следующей редакции:

«1.1 Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц, на земельном участке с кадастровым номером №, построить 3-х этажный жилой дом с техническими полуподвальными помещениями по адресу: <адрес> обозначенный под № в Приложении № к настоящему Договору (далее «Объект») и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Участникам долевого строительства в собственность указанное в п. 1.2. Договора недвижимое имущество, как Объект долевого строительства. Стороны договорились, что изменения, изложенные в п. 1 настоящего Дополнительного соглашения, применяются к отношениям Сторон со дня его государственной регистрации.

3.3 На момент подписания настоящего Договора Общая стоимость Объекта долевого строительства составляет 3 269 760,00 рублей 00 копеек.

3.4 Цена одного квадратного метра Объекта долевого строительства на момент подписания настоящего Договора, составляет - 48 000,00 рублей 00 копеек, площадь балкона при определении стоимости Объекта долевого строительства учитывается с коэффициентом 0,3.

Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Дополнительным соглашением, Стороны руководствуются Договором и действующим законодательством Российской Федерации».

Государственная регистрация указанного Дополнительного соглашения № произведена 25.12.2017г.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.03.2019г., право собственности на жилое помещение – <адрес>, <адрес>, кадастровый №, зарегистрировано за ФИО1 - 29.03.2018г.

Документами, послужившими основанием для регистрации права указаны: Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № от 23.09.2016г., Договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве № от 23.09.2016г. №, выдан 28.11.2017г., Передаточный акт, выдан 28.11.2017 года, Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, выдано 15.11.2017г.

Согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.12.2018г. и от 21.01.2019г., право собственности на спорную <адрес>, кадастровый № с 27.06.2018г. зарегистрировано за ФИО3.

Согласно Заключению специалиста № от 31.07.2017г. ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка», выполненному на основании Договора № от 22.06.2018г. «специалистом 27.06.2018г. в присутствии участника долевого строительства квартиры № № и собственника ФИО1 и представителя ФИО1 - ФИО5, произведен осмотр <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, квартал Европейский, <адрес>.

При визуальном осмотре специалистом установлено, что исследуемая квартира расположена на первом этаже трехэтажного кирпичного с утеплением дома. Квартира состоит из трех жилых комнат, кухни, коридора и совмещенного санузла. Находится в стадии ремонта. В квартире чистовая отделка потолков, стен и пола не выполнена. Дверные блоки отсутствуют. Оконные и дверные откосы не оштукатурены. Подоконники отсутствуют.

Специалистом на поставленные вопросы, сделаны следующие выводы:

По первому вопросу: «В ходе проведенного исследования установлено, что при строительстве квартиры №№, расположенной по адресу: <адрес>, строительные работы выполнены с недостатками, с отступлением от требований действующей нормативной документации и, соответственно, с отступлением от договора участия в долевом строительстве № г. Хабаровск от 23.09.2016г. с ООО «Зеленное поле», а именно в части:

Приложение к договору № - позиции 2 (не оштукатурены оконные и дверные откосы, не выполнена шпаклевка стен и откосов)

позиции 9 (стены не оклеены обоями),

позиции 10 (отсутствует чистовое покрытие пола из линолеума с плинтусами ПВХ),

позиции 11 (не устроены натяжные потолки во всех помещениях),

позиции 13 (на кухне не устроен фартук из керамической плитки по периметру мойки. Отсутствует сантехника: мойка, смеситель),

позиции 14 (не установлены межкомнатные ламинированные двери).

Позиция 12: «В санузле покраска стен и укладка керамической плитки на пол. Сантехника: унитаз, раковина, ванна, смеситель» установить выполнение работ по договору не предоставляется возможным, так как в санузле собственником квартиры выполнена облицовка стен, пола с установкой сантехоборудования и устройством натяжного потолка.

Соответствие выполненных работ действующей нормативно-технической документации: конструкции оконных блоков из ПВХ профиля и их монтаж в исследуемых оконных проемах квартиры № № расположенной по адресу: <адрес> не соответствуют требованиям действующей нормативно-технической документации (см. исследования по вопросу). Нарушены требования: ГОСТа 30673-2013 п. 4.6.1., ГОСТа 30674-99 п. 5.6.16 п.5.6.17, п. 5.6.3. п.5.6.7. пГ.11, ГОСТ 24866-2014 п. 5.1.4.1. п.5.1.3, СНиП II-3-79* "Строительная теплотехника", ГОСТА 30971-2012 п.5.;3 п.5.3.1.; п.5.3.2, п.5.1.2, п.5.1.3, п.5.1.5, п.5.1.9, п.5.1.10.; Г.1.; Г.2.2: п. 5.2.; ГОСТа 30673-3013 п.4.2.15.

Выявленные дефекты и недостатки, указанные в исследовательской части, являются производственным браком. Данные дефекты и недостатки критичные, значительные, не устранимые.

По качеству возведения несущих ограждающих конструкций: кирпичных стен не соответствуют действующим нормативным требованиям. Нарушены требования: СП 70.13330.2012 п.9.1.12 9.2.4.;СП 54.13330.2011. п. 9.18. Данные нарушения неустранимые, являются производственным браком.

При выполнении вентиляционных работ в квартире № № выявлены несоответствия выполненных работ требованиям нормативной и технической документации. Не соответствует требованиям нормативной и технической документации: СанПин 2.1.2.2645-10 пП.4.1. и ГОСТ 30494-2011. Данные нарушения устранимые, являются производственным браком.

Выполненные строительно-монтажные работы в квартире № №, расположенной по адресу: <адрес>, не соответствуют Договору участия в долевом строительстве № г. Хабаровск от 23.09.2016г. с ООО «Зеленное поле», а именно в части: п.2.1.7 «Передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства, соответствующий по качеству требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, пригодным для использования по целевому назначению».

По второму вопросу: «Стоимость устранения выявленных недостатков и некачественно выполненных paбот по изготовлению и монтажу оконных конструкций в квартире № №, расположенной по адресу: <адрес>, составляет сумму: 236 869,00 рублей без стоимости сантехнических, вентиляционных и электромонтажных работ.».

13.09.2018г. ФИО1 в лице своего представителя ФИО5 посредством почтовой связи направила в адрес ООО «Зеленое поле» претензию о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства – 597058,00 руб., стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков квартиры – 236869,00 руб., 500000,00 руб. – в счет уменьшения цены Договора, 42250,00 руб. – стоимости экспертизы, 3000,00 руб. – стоимости демонтажа окна.

В ходе рассмотрения данного гражданского дела по существу, по ходатайству представителя ответчика ООО «Зеленое поле» Определением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 19.11.2018г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой судом поставлены вопросы: «установить, соответствует, ли квартира № №, расположенная в доме № по адресу: <адрес> условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 23.09.2016 года №; если не соответствует, то установить каковы недостатки и стоимость устранения недостатков для приведения квартиры в состояние, соответствующее условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 23.09.2016 года №».

Проведение экспертизы поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Хабаровская судебная экспертиза».

Согласно Заключению судебной экспертизы № от 05.07.2019г. АНО «Хабаровская судебная экспертиза», «Осмотр квартиры назначался более 3-х раз в период с 20 декабря 2018 года по 07 мая 2019 года, однако хозяева (жильцы) квартиры отсутствовали, дверь никто не открывал, доступа в помещения квартиры не было. Во время одного из осмотров 15.01.2019 г. экспертом ФИО9 была оставлена записка для информирования собственников (жильцов) о необходимости осмотра - фотоизображение записки приведено в приложении 2 настоящего заключения. 07 мая 2019 года эксперту удалось застать хозяев (жильцов) в квартире: проживающая представилась как ФИО4. ФИО4 пояснила, что квартиру они с мужем приобрели летом 2018 года, в квартире производится ремонт, а сами жильцы работают вахтовым методом и не проживают в квартире постоянно. С ФИО4 было согласовано, что осмотр производить в присутствии супруга ФИО3, когда он вернется с вахты. Осмотр был назначен на 03.07.2019г., стороны были уведомлены о дате и времени осмотра по телефонам: представитель ФИО1 - ФИО5 и представитель ООО «Зеленое поле» ФИО6

При осмотре 03.07.2019г. собственники (жильцы) квартиры сообщили, что на дату приобретения квартиры - июль 2018 года - санузел был в работоспособном состоянии, в нём был сделан ремонт: установлена ванная, унитаз, отделка - в хорошем состоянии, на кухне - установлена мойка.

После приобретения в июне 2018 года, в квартире силами собственников был проведён ремонт помещений. В настоящее время в квартире сделан ремонт».

Согласно выводам судебной экспертизы: «По первому вопросу: Состояние квартиры № № в доме № № квартала <адрес> видоизменено и установить было ли состояние объекта (до завершённого ремонта новыми собственниками (жильцами) ФИО12) таким же как указано в Приложении № к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № от 23.09.2016 или отличалось от него и в какой степени в целом и по отдельности, не представляется возможным.

По второму вопросу: При исследовании по первому вопросу установлено, что объект был видоизменен, выявить несоответствия/соответствия требованиям Приложения № к договору участия в долевом строительстве № от 23.09.2016 не представляется возможным. Соответственно, установить недостатки и стоимость устранения недостатков для приведения квартиры в состояние, соответствующее условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № от 23.09.2019 не представляется возможным».

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд, вправе предложить им предоставить дополнительные доказательства.

В силу ст. 67 и 86 ГПК РФ, ни одно из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы, заключение эксперта подлежит оценке по правилам ст. 67 ГПК РФ, согласно которой суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 2 ст. 187 ГПК РФ, заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая в совокупности со всеми представленными сторонами доказательствами заключение судебной экспертизы - Заключение эксперта АНО «Хабаровская судебная экспертиза» № от 05.07.2019г., суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела, указанное заключение получено в рамках судебного разбирательства и в результате назначения и проведения судебной экспертизы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Квалификация эксперта у суда сомнения не вызывает, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники.

Заключение судебной экспертизы проведено в соответствии с установленным порядком согласно ст. 84 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в заключении выводы содержат ответы на поставленные судом вопросы, требования ст. 86 ГПК РФ и Федерального закона РФ N 73 от 05.04.2001 г. "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" - соблюдены. Обстоятельства дела согласуются с выводами эксперта.

Стороны при назначении экспертизы отводов эксперту не заявляли и согласились на проведение экспертизы именно в данном учреждении. У суда нет оснований не доверять судебной экспертизе, проведенной по определению суда и в соответствии со ст. 80 ГПК РФ и сомневаться в достоверности, обоснованности и правильности выводов эксперта.

Судом не установлено обстоятельств, предусмотренных ч. 2 ст. 87 ГПК РФ, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности заключения судебной экспертизы. Оснований расценивать заключение эксперта, как недопустимое доказательство не имеется. В связи с чем, суд принимает указанное заключение во внимание при разрешении по существу заявленных истцом требований.

Заключение специалиста № от 31.07.2017г. ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка», выполненное на основании Договора № от 22.06.2018г., заключенного с ФИО1, приведенным нормам действующего законодательства не соответствует, в связи с чем, не может быть принято судом.

Судом установлено, что осмотр спорного жилого помещения специалистом ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» и его заключение проведены спустя семь месяцев со дня подписания сторонами Передаточного акта от 28.11.2017г., согласно которому у ФИО1 замечаний и указаний на недостатки у объекта долевого строительства и иного передаваемого по передаточному акту имущества - не было.

Кроме того, ФИО1 не являлась собственником спорной квартиры на день её осмотра специалистом ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» и дачи им заключения. Однако, представленное истцом заключение содержит указание на неё, как на собственника, что не соответствует действительности. Так же, заключение специалиста ООО «Дальневосточная экспертиза и оценка» содержит указание в том числе и на то, что 27.06.2018г. (на день осмотра) «квартира находится в стадии ремонта…. Установить выполнение работ по договору не предоставляется возможным, так как в санузле собственником квартиры выполнена облицовка стен, пола с установкой сантехоборудования и устройством натяжного потолка.».

Согласно заключению судебной экспертизы, «собственники (жильцы) квартиры сообщили, что на дату приобретения квартиры - июль 2018 года - санузел был в работоспособном состоянии, в нём был сделан ремонт: установлена ванная, унитаз, отделка - в хорошем состоянии, на кухне - установлена мойка. После приобретения в июне 2018 года, в квартире силами собственников был проведён ремонт помещений. В настоящее время в квартире сделан ремонт».

Таким образом, истцом не представлено достаточных, достоверных и допустимых доказательств того, что объект долевого строительства и иное передаваемое по передаточному акту имущество были переданы ФИО1 ответчиком 28.11.2017г. с недостатками и не соответствовали техническому состоянию.

Кроме того, судом установлено, что ООО «Зеленое поле» 27.11.2018г. выплачена неустойка ФИО2 на основании его претензии от 27.11.2017г. - за просрочку передачи объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № от 23.09.2016г., то есть, фактически в том же размере и за период, которые заявлены истцом при подаче данного иска в суд 08.10.2018г. Договор цессии заключен между ФИО2 и ФИО1 28.11.2017г., то есть после подачи ФИО2 претензии ответчику об уплате ему неустойки. Указанный договор не содержит прямого указания об уступке права требования неустойки. ФИО2 уступил ФИО1 право требования по договору долевого участия в строительстве право на получение квартиры, а не на взыскание неустойки, существовавшее у него как у участника договора долевого строительства к моменту перехода права требования к ФИО1, которое ФИО2 было использовано. В связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании неустойки. При этом, суд исходит из того, что в данном случае право на взыскание неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество.

Установив приведенные выше обстоятельства, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что и другие исковые требования, заявленные ФИО1 не подлежат удовлетворению по ранее изложенным основаниям.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Зеленое поле» о взыскании неустойки, ущерба, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Хабаровского краевого суда через Хабаровский районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09.08.2019г.

Судья В.В. Чуешкова