Решение № 2-531/2018 2-531/2018~М-476/2018 М-476/2018 от 12 сентября 2018 г. по делу № 2-531/2018

Дело № 2-531/18


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 сентября 2018 года г.Моздок РСО-Алания

Моздокский районный суд РСО-Алания в составе председательствующего судьи Бондаренко Е.А., при секретаре Расуловой Д.М., с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Цалоевой И.Ю., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, представителей ответчика - Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения РСО-Алания (далее - АМС МГП) ФИО2, действующего по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 действующего по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АМС Моздокского городского поселения РСО - Алания о взыскании выкупной цены за изъятое жилое помещение и изъятый земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском о взыскании с АМС Моздокского городского поселения в его пользу <данные изъяты> руб. в качестве выкупной цены за изъятое жилое помещение и <данные изъяты> руб. за изъятый земельный участок. В обоснование иска указал, что являлся собственником <адрес> РСО-Алания, а так же доли в праве общей собственности на земельный участок по тому же адресу. Многоквартирный <адрес> включен в муниципальную программу переселения из аварийного жилого фонда. Ответчик, не дав возможности осмотреть предлагаемое взамен старого новое жилое помещение, фактически вынудил его подписать соглашение о выкупе жилого помещения, которое решением суда от ДД.ММ.ГГГГ было признано недействительным. Поскольку ответчик не смог представить ему жилье, которое устроило бы его, просит взыскать с ответчика выкупную цену изъятого жилого помещения и доли земельного участка.

Истец ФИО1, его представитель Цалоева И.Ю. в судебном заседании, основываясь на доводах иска, заявленные требования поддержали в полном объеме и просили удовлетворить. ФИО1 будучи согласным с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ в части определения рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности (площадью <данные изъяты> кв.м) на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей, оспаривает выводы экспертизы о том, что рыночная стоимость <адрес> по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей. Полагал корректировку на физическое состояние объекта некорректной, считает, что сравнение технических паспортов, фотографий объекта, внутреннего интерьера, подтверждают что состояние её было хорошим; также неуместной корректировку на потребность в ремонте квартиры, ссылаясь на проведенный при продаже ему прежними собственниками капитальный ремонт в виде замены деревянных конструкций пола и перекрытий с утолщением несущих балок, а стены, потолки облицованы согласно паспорта глазурованной плиткой и пластиком (деревянным ДСП), отсутствие балкона восполняется верандой, в связи с чем конечная стоимость квартиры им рассчитана как <данные изъяты> рублей, а если производить расчет затратным методом - стоимость квартиры будет гораздо выше.

Представитель истца Цалоева И.Ю. в судебном заседании поддержала доводы истца о стоимости квартиры, полагала доводы ответчика об истечении срока исковой давности не обоснованными, так как право истца на выкуп начало течь с момента вступления в силу судебного решения о признании недействительным соглашения о выкупе жилого помещения. Также просила учесть, что в силу неразрывной взаимосвязи между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на земельный участок подлежит включению в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме.

Представитель ответчика ФИО2, представлявший интересы ответчика до перерыва в судебном заседании, исковые требования не признал, пояснив, что обязательства ответчика по переселению истца из ветхого жилья в новое в соответствии с требованиями муниципальной адресной программы переселения полностью выполнены, так как ему предоставлена квартира, в которой истец проживает по настоящее время, которую ФИО1 выбрал сам. Просил отказать в удовлетворении иска.

Представитель ответчика ФИО3 представлявший интересы ответчика после перерыва в судебном заседании, исковые требования не признал, просил применить к исковым требованиям ФИО1 срок исковой давности, так как истец с его согласия переселился в занимаемое им жилье с ДД.ММ.ГГГГ года. Просил учесть, что право долевой собственности на земельный участок за истцом не оформлено, доля в собственности земельного участка до настоящего времени числится за прежним собственником квартиры. Просил отказать в удовлетворении иска.

Выслушав истца, его представителя, представителей ответчика, изучив материалы дела с учетом положений ст. 56 ГПК РФ, оценив доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Спорные правоотношения регламентируются ст. 32 ЖК РФ, ст.ст. 2 п.3, 16 Федерального закона от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее - ФЗ № 185-ФЗ), Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление ПВС РФ от 02.07.2009 г. № 14), с учетом позиции Верховного Суда РФ, высказанной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года) (далее - Обзор утв. ПВС РФ 29.04.2014 года).

Федеральный законодатель, предусматривая правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъекту Российской Федерации и муниципальному образованию из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, одновременно предписывает осуществлять переселение граждан из аварийного жилищного фонда не по своему усмотрению, а в соответствии с жилищным законодательством (ч.3 ст. 16 ФЗ № 185-ФЗ).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения, соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с ч.7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст. 2, ст. 16 ФЗ № 185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как разъяснил Пленум ВС РФ от 02.07.2009 г. № 14, требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч.8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения (пп. «и» п. 20 Постановления ПВС РФ от 02.07.2009 г. № 14).

Согласно пп. «л» п. 20 Постановления ПВС РФ от 02.07.2009 г. № 14 резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ)

Согласно Обзору утв. ПВС РФ 29.04.2014 года выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как указано в Обзоре утв. ПВС РФ 29.04.2014 года при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Так как собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч.1 ст. 36 ЖК РФ, п.1 ст. 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года №189-ФЗ « введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Поскольку положениями ст.ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

В Обзоре утв. ПВС РФ 29.04.2014 года указано, что следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Как установлено в судебном заседании исследованными документами, истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ года являлся сособственником жилого помещения (<адрес>), расположенного в многоквартирном <адрес> (№), признанным ответчиком на основании заключения межведомственной комиссии 2006 г. непригодным для проживания.

Постановлением главы АМС Моздокского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ. № внесены изменения в постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении материалов инвентаризации земельного участка многоквартирного <адрес> и переходе в общую долевую собственность без оплаты собственникам помещений» (т.1 л.д. 8), установлены собственники земельного участка (т.№ 9).

По данным выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. земельный участок под многоквартирным домом прошел кадастровый учет (т.№

Согласно техническому паспорту указанная квартира является однокомнатной имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м, в том числе жилую - <данные изъяты> кв.м (т.ДД.ММ.ГГГГ).

Данный жилой дом в рамках реализации республиканской и муниципальной адресной программы переселения граждан из ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда включен в перечень многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в соответствии с муниципальной адресной программой «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» в Моздокском городском поселении на ДД.ММ.ГГГГ. (т<данные изъяты>).

Сторонами ДД.ММ.ГГГГ подписано соглашение, в соответствии с которым истцу предоставлена однокомнатная <адрес> РСО-Алания, площадью <данные изъяты>.м., в том числе жилой - 16,6 кв.м. Какой-либо доплаты соглашение не предусматривает, стоимость квартир соглашением не установлена, качество внутренней отделки квартиры не установлено (т.1 <данные изъяты>).

Решением Моздокского районного суда РСО - Алания от ДД.ММ.ГГГГ указанное соглашение по иску ФИО1 признано недействительным (т.№

Свидетель ФИО7 - сотрудник АМС МГП в судебном заседании подтвердила, что с ДД.ММ.ГГГГ год между истцом и ответчиком ведется переписка по вопросу подписания договора мены жилых помещений взамен жилья, признанного аварийным.

В настоящее время истец проживает в <адрес> РСО-Алания, однако, истец не подписал договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, предложенный ему для подписания ответчиком. Переход права собственности на новую квартиру к истцу не состоялся.

<адрес> в настоящее время фактически разрушен, что не оспаривают стороны, данный факт подтвержден фотографией.

Истцом при обращении в суд на основании локального сметного расчета №, произведенного им лично ДД.ММ.ГГГГ, указывается сметная стоимость <адрес> по адресу: <адрес>, в <данные изъяты> рублей (т№).

При заключении соглашения во внимание принимались данные отчета № по оценке рыночной стоимости объекта <адрес> по адресу: <адрес>, согласно которому рыночная стоимость квартиры в ценах на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (т.№).

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость <адрес> по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>, рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности (площадью <данные изъяты> кв.м) на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> (т№).

Довод истца о некорректности корректировок на физическое состояние объекта и на потребность в ремонте квартиры, основанный на сравнении технических паспортов, фотографий объекта, внутреннего интерьера, суд полагает необоснованным, так как он выражает субъективное мнение истца, в условиях не подтвержденных данных об объеме капитального ремонта, каких-либо доказательств его производства, в то время как экспертом, в условиях полного сноса объекта недвижимости при применении сравнительного метода на основании «справочника оценщика» по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», был сделан обоснованный вывод о необходимости таких корректировок.

Невозможность производства расчета стоимости квартиры затратным методом экспертом мотивирована, сомнений у суда не вызывает.

При применении сравнительного метода оценки стоимости, эксперт исходил из стоимости аналогов на дату рассмотрения дела в суде, в связи с чем суд полагает выводы эксперта обоснованными и при определении рыночной стоимости квартиры основывается на заключении № от ДД.ММ.ГГГГ.

Принять во внимание данные отчета № №, составленного в ДД.ММ.ГГГГ году у суда оснований не имеется, так как временной разрыв между датой оценки и датой вынесения решения составляет около 4 лет.

Согласно ответу на запрос ДД.ММ.ГГГГ. № АМС МГП полагает, что отдельная оценка земельного участка аварийного многоквартирного дома не производится (т.1 л.д. 46), что суд полагает необоснованным, так как стоимость земельного участка, прошедшего кадастровый учет, подлежит учету при определении выкупной цены.

Довод представителя ответчика о том, что доля на земельный участок до настоящего времени принадлежит прежнему собственнику, суд полагает необоснованным, так как при переходе права собственности на квартиру в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ).

Довод представителя ответчика об истечении срока давности для обращения в суд в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец после заключения соглашения переселился в однокомнатную <адрес> РСО-Алания, площадью 33,1 кв.м., в том числе жилой - <данные изъяты>м, которую выбрал сам, суд полагает необоснованным, так как решением Моздокского районного суда РСО - Алания от ДД.ММ.ГГГГ указанное соглашение по иску ФИО1 признано недействительным, в связи с чем с момента отмены данного соглашения у истца право на требование выплаты ему выкупной цены не было реализовано.

Поскольку истец в рассматриваемом случае имеет право на выкуп принадлежащего ему недвижимого имущества с момента отмены соглашения, то при длительном бездействии администрации муниципального образования, выразившемся в неисполнении принятого ранее решения, не достижении соглашения по выкупной цене, суд полагает иск подлежащим частичному удовлетворению в размере стоимости квартиры, определенной заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ и указанной истцом в иске стоимости доли в праве общей долевой собственности (площадью <данные изъяты> кв.м) на земельный участок под многоквартирным жилым домом в сумме <данные изъяты> копеек. Суд не может выйти за рамки исковых требований, иск подлежит рассмотрению в пределах предъявленного иска, одно лишь согласие истца с экспертной оценкой рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности (площадью <данные изъяты>.м) на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, в <данные изъяты> рублей, без уточнения требований истцом, влечет за собой взыскание суммы, определенной истцом в иске.

Администрация местного самоуправления Моздокского городского поселения является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для нужд муниципального образования Моздокского городского поселения, в связи с чем с Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения за счет средств муниципального образования Моздокского городского поселения подлежат взысканию денежные средства в счет выкупной стоимости изъятого у истца жилья.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к АМС Моздокского городского поселения РСО-Алания о взыскании выкупной цены за изъятое жилое помещение и изъятый земельный участок, - удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения за счет средств муниципального образования Моздокского городского поселения в пользу ФИО1 в счет выкупной стоимости изымаемого у него жилья денежные средства в сумме рыночной стоимости <адрес>, ранее расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей, доли в праве общей долевой собственности (площадью <данные изъяты> кв.м) на земельный участок под многоквартирным жилым домом в сумме <данные изъяты> рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение служит основанием для Управления Росреестра по РСО-Алания для прекращения права собственности за ФИО1 на квартиру, ранее расположенную по адресу: РСО-Алания, <адрес>, №.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Бондаренко