Решение № 2-3013/2024 2-3013/2024~М-1463/2024 М-1463/2024 от 25 июня 2024 г. по делу № 2-3013/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2024 года город Самара

Кировский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи: Кривошеевой О.Н,

при секретаре Левашовой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3013/24 по иску ФИО3 к Фонду «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о признании недействительным пункта Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, возмещении денежной суммы за недостающие квадратные метры в жилом помещении,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась с указанным иском к ответчику, мотивируя тем, что ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был подписан Акт приёма-передачи квартиры по договору СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес>. Площадь данной квартиры на 4.3 кв.м. меньше, чем по договору долевого участия в строительстве. Данный объект Фонд взял на достройку у компании-банкрота ООО «Горос» с последующим удовлетворением прав участников долевого строительства на условиях, указанных в договорах о долевом строительстве. Ответчик «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» передал истцу в данном доме однокомнатную <адрес> на 6 этаже. По итогам обследования общая площадь переданной квартиры, с учётом площади балкона (лоджии) с понижающим коэффициентом - 38.0 кв.м., в том числе жилая -14.1 кв.м. <адрес> квартиры без учета площади балконов/лоджий - 36.0 кв.м. Площадь балконов/лоджий без учёта понижающего коэффициента - 3.9 кв.м. По условиям договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ проектная общая площадь передаваемой квартиры с учетом понижающего коэффициента балкона/лоджии должна быть 42.3 кв.м., жилая площадь 17.1 кв.м. Это подтверждено и Определением Арбитражного Суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по Делу №. Заявление о включении требований истца в реестр требований о передаче жилого помещения - однокомнатной <адрес>(строительный), общей площадью 42.3 кв.м., расположенной на 6 этаже в первой секции, удовлетворены. Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Фонду переданы обязательства по передаче жилых помещений участникам долевого строительства. Из этого следует, считает истец, что ответчик должен передать жилое помещение в соответствии с требованиями, включенными в реестр - общей площадью с учётом понижающего коэффициента балкона/лоджии - 42.3кв.м. Общая площадь переданной Фондом истцу квартиры не соответствует условиям договора, общая площадь квартиры меньше на 4.3 кв.м., что составляет более 10%, а это существенный недостаток в исполнении договорных условий. Истец, как обманутый дольщик, попадает под действия ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № «О публично правовой компании «Фонд развития территории». В соответствии п.2 ст.13 данного закона величина возмещения гражданину-участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения, осуществляется в размере рыночной стоимости одного квадратного метра равноценного жилья на первичном рынке. В соответствии с п.4.ст.13 данного закона данное возмещение предусматривается в случае недостаточности площади жилого помещения для удовлетворения требований включенных в реестр участника долевого строительства. О выплате возмещения за недополученные квадратные метры жилого помещения по рыночной стоимости соответствующего жилья на первичном рынке истец обратилась к застройщику «Самарский региональный фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». Из полученного ответа от «Самарского регионального фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства» от ДД.ММ.ГГГГ № со ссылкой на п. 9.2 Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО3 будет произведено возмещение, исходя из стоимости квадратного метра, оплаченного по договору долевого участия в строительстве. Истец считает, что ссылка на п.9.2 Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ - незаконна, поскольку стоимость квадратного метра определена ФЗ РФ от 29.07. 2017 года №, в Постановлении Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждение Правил выплаты публично-правовой компанией Фонд развития территории возмещения гражданам- участникам долевого строительства, имеющим требования о передаче жилого помещения» и должна быть рыночной. Истец считает, что оплата за недополученные квадратные метры жилого помещения должна производиться в соответствии с требованиями ст.13 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № - по рыночной стоимости, а не по стоимости, указанной в Договоре СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом оплата по Договору СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ производилась в 2005 году, передача оплаченного объекта строительства произведена ДД.ММ.ГГГГ. Возмещение выплаты по стоимости Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ противоречит действующему Законодательству. Действия «Самарского регионального фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства» о возмещении выплаты, исходя из стоимости квадратного метра по Договору СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ, противозаконны. Просит признать возмещение «Самарским региональным фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства» недополученных истцом квадратных метров по стоимости Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ не законным; Считать законным возмещение выплаты за недополученные квадратные метры, исходя из рыночной стоимости на день передачи объекта в собственность, как это предусмотрено ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку Фонд принял на себя обязательства Застройщика, в том числе по передаче вышеуказанной квартиры истцу.

Согласно заявленным истцом в судебном заседании уточненным исковым требованиям, ФИО3 просит: 1) признать возмещение «Самарским региональным фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства» недополученных истцом квадратных метров по стоимости квадратного метра, оплаченного по п. 9.2 условий Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, 2) Признать п.9.2 этого Договора - ничтожным, недействительным; 3) считать законным возмещение выплаты за недополученные истцом квадратные метры, исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке; 4) обязать Фонд «Самарский региональный фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства» произвести истцу соразмерную выплату возмещения за недополученные 4.3 кв.м. общей приведённой площади жилого помещения, предназначенные для погашения требований по передаче жилого помещения, исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в границах внутригородского Кировского района города Самары, по стоимости одного квадратного метра, определённой Отчётом по оценке № от ДД.ММ.ГГГГ – в размере 93 688,29 рублей.

Истец ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика Фонда «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» в суд не явился, извещены правильно и своевременно (представитель ФИО4, будучи в предыдущем судебном заседании собственноручно расписалась в судебном уведомлении), причины неявки суду не известны.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика возражал по иску, представили письменные возражения, в которых, указывая на уменьшение фактической площади спорного жилого помещения по сравнению с площадью жилого помещения, оплаченной в ДД.ММ.ГГГГ г. дольщиком ФИО3, на 4,3 кв.м., считают обязательства по выплате Региональным Фондом за 4,3 кв.м. в сумме 48 306,20 руб. исполненными в соответствии с п.9.2. Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Третье лицо по делу ФИО5, привлеченный судом по его ходатайству к участию в деле, как супруг истца участвующий при заключении Предварительного договора от 08.09.2005г. и Договора долевого участия от 26.04.2011г., суду представил письменные пояснения со ссылкой на судебную практику о восстановлении прав обманутых дольщиков в части обязанности возмещения Региональным Фондом недостающих метров в переданном Объекте, исходя из расчета рыночной стоимости одного квадратного метра.

Представитель третьего лица ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, извещен правильно и своевременно, письменного отзыва не представил, причины неявки суду не известны.

Из предоставленного суду истцом ответа от ДД.ММ.ГГГГ. от ППК «Фонд развития территорий» на обращение ФИО3 в досудебном порядке следует, что «по вопросам, приведенным в обращении необходимо обратиться в Фонд субъекта Российской Федерации».

Выслушав истца, третье лицо, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ одним из основных начал гражданского законодательства является свобода договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что на основании подписанного Предварительного договора СЧ № инвестирования в строительство жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО3 (Инвестор) с ООО «Горос» (Застройщик), стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора об инвестировании в строительство жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес> (далее «Объект»), в порядке, объеме и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В пункте 1.2 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ указано, что «Застройщик» передает, а «Инвестор» получает право на инвестирование в проектирование и строительство и получение в собственность после ввода в эксплуатацию и регистрации построенного «Объекта» в ГУФ регистрационной службы по <адрес> 1 комнатной квартиры строительный номер № на 6 этаже общей площадью 42,30 квадратных метров (с учетом площади лоджии(й), площадь проектная). Право собственности на указанную «Квартиру» возникает с момента государственной регистрации права собственности в ГУФ регистрационной службы по <адрес>. Размер «Квартиры» берется из проектно-сметной документации и подлежит уточнению на основании справки ФГУП «Ростехинвентаризация» <адрес>.

По предварительной договоренности сторон стоимость одного квадратного метра инвестирования в строительстве по заключаемому в будущем основному договору на момент подписания настоящего договора составляет 11 234 руб. (с учетом площади лоджий), на момент заключения настоящего договора составляет 475 200 руб. (п.2.1)

В целях обеспечения заключения в будущем договора об инвестировании в строительство на указанную в п. 1.1. настоящего договора квартиру «Инвестор» вносит единовременно 475 200 руб. стоимости «Квартиры» в момент заключения договора (п.2.2). Настоящий договор является предварительными содержит условия договора о долевом участии в строительстве (основного договора), который будет заключен в последующем.

Истцом в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму оплаты – 475 200 руб.

В соответствии с п.2.1 Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 (Участник долевого строительства) с ООО «Горос» (Застройщик), размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Объекта, на момент заключения настоящего договора составляет 11234 руб. за квадратный метр, что составляет 475 200 рублей за Объект, как следует из условий данного договора, за 42,3 кв.м. площади.

На момент заключения настоящего договора Участник долевого строительства оплатил денежную сумму в размере 475 200 рублей (п.2.2).

Ориентировочный срок передачи Объекта Участнику долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ (п.1.7)

Согласно п.9.2 Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если в результате составления экспликации к плану строения (кальки) на Объект ФФГУП «Роетехинвентаризация» по <адрес> окажется, что фактическая площадь Объекта больше или меньше, чем та, за которую были внесены денежные средства, то эта разница будет компенсироваться Застройщиком или Участником долевого строительства соответственно по той цене за квадратный метр, которая была на момент заключения настоящего договора.

Истцом заявлено требование о признании п.9.2 Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, недействительным (на настоящий момент).

Рассматривая заключенный ДД.ММ.ГГГГ Договор СЧ № в целом, суд отмечает, что в данном Договоре также имеется п.2.1, согласно которому: «Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Объекта, на момент заключения настоящего договора составляет 11234 руб. за квадратный метр, что составляет 475 200 рублей за Объект», следовательно, стороны договорились о рыночной стоимости одного квадратного метра Объекта на тот момент.

Кроме того, в Договоре СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ. указано, что участник долевого строительства на момент заключения Договора выплатил денежную сумму в размере 475 200 рублей (п.2.2). Ориентировочный срок передачи Объекта Участнику долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ (п.1.7).

Основания недействительности части сделки такие же, как для всей сделки.

При обращении с требованием о признании недействительной части сделки истец должен обосновать, что данная сделка была бы совершена и без соответствующей части (в данном случае без пункта 9.2 Договора долевого участия о стоимости одного квадратного метра объекта).

Так, согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Последствия недействительности части сделки также имеют некоторые отличия, а именно: - Сделка сохранит силу, за исключением недействительной части (ст. 180 ГК РФ); - Если недействительное условие исполнялось, то полученное по нему, по общему правилу о последствиях недействительности, нужно вернуть (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

О сроках исковой давности стороной ответчика не заявлялось.

Таким образом, условия п.9.2 Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ не противоречат гражданскому законодательству, договор подписан сторонами без разногласий, оплата произведена, оснований для признания п.9.2 Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ. ничтожным, недействительным не имеется.

Суд считает, что признание спорного п.9.2 Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ. недействительными (ничтожным) не имеет смысла на настоящий момент, ввиду длительного периода времени, изменения жизненных, фактических обстоятельств и правовых оснований.

Решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершённого строительства застройщика ООО «Горос» было принято ДД.ММ.ГГГГ Наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (в настоящее время - публично-правовая компания «Фонд развития территорий»).

Ответчик ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» в письменном отзыве на иск подтверждает, что обязательства застройщика ООО «Горос» по строительству, вводу в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, и передаче в собственность участникам строительства, чьи требования были включены в реестр требований участников строительства, жилых помещений были переданы «Регфонду» на основании определения арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу№. В числе прочих обязательств «Регфонду» были переданы обязательства по передаче ФИО3 жилого помещения в вышеуказанном жилом доме - однокомнатной квартиры со строительным номером 22 в Секции 1. «Регфонд» принял на себя обязательства застройщика по передаче истцу жилого помещения, установленные договором участия в долевом строительстве СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ. При заключении договора объект долевого строительства истцом был оплачен из расчета 11 234 рубля за 1 кв.м. площади, оплаченная площадь с учетом площади лоджии с коэффициентом составила 42,3 кв.м. По результатом обмера жилого помещения его оплаченная площадь с учетом площади лоджии с коэффициентом составила 38,00 кв.м. - фактическая площадь жилого помещения меньше площади, оплаченной по договору на 4.3 кв.м.

Ответчик – «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», ссылаясь на п. 9.2 договора указывает, что обязательство застройщика по компенсации недостающих квадратных метров выполнено, истцу перечислена сумма 48 306,20 рублей, подтверждено предоставленным в материалы дела платежным поручением от 24.04.2024г.

Как следует из Акта приема-передачи квартиры по Договору СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ., составленного и подписанного сторонами – Фондом «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» и ФИО2, в соответствии с Договором СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес>, «Застройщик» передал, а «Участник долевого строительства» принял в собственность 1- комнатную <адрес>, расположенную на 6 этаже секции № многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: ФИО1, <адрес>, городской округ Самара, Кировский внутригородской район, <адрес>. По итогам обследования (промеров) общая площадь Квартиры с учетом площади балконов/лоджий с понижающим коэффициентом - 38,0 кв. м., в том числе: жилая - 14,1 кв. м. <адрес> Квартиры без учета площади балконов/лоджий -36,0 кв.м. Площадь балкона/лоджии без учета понижающего коэффициента- 3,9 кв.м. Стороны подтверждают, что Квартира соответствует условиям, указанным в Договоре, явные недостатки отсутствуют (п.4).

Ответчик - «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» в своем письменном отзыве на иск, также указывает на условие Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ об ориентировочном сроке передачи жилого помещения истцу - ДД.ММ.ГГГГ. (п. 1.7. договора), считает, что фактическая передача жилого помещения истцу в ДД.ММ.ГГГГ году, не является виной «Регфонда», последний не несет ответственности за такую просрочку в силу прямого указания пунктом 1 статьи 21.2. Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему имущества застройщика и обязательств застройщика перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не несет ответственности за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче Фонду субъекта имущества и обязательств застройщика, предусмотренного пунктом 3 статьи 201.15-2 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, ответчик в письменном отзыве на иск отмечает требования Федерального закона №214-ФЗ об отсутствии права Дольщика на взыскание неустойки и штрафа с Фонда субъекта Российской Федерации за нарушение сроков сдачи Объекта, Законом указан срок завершения строительства объекта и его передача, в данном случае эти сроки «Регфондом» не нарушены.

Разрешая требования истца о признании возмещения за недополученные истцом квадратные метры по стоимости, указанной в п. 9.2 Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, признать законным возмещение выплаты за недополученные истцом квадратные метры, исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения, суд исходит из следующего.

ППК «Фонд развития территорий» осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" создается Российской ФИО1 в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, имеющих требования о передаче жилых помещений, машиномест, нежилых помещений.

Под участником строительства в целях настоящего Федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Положениями Закона № 218-ФЗ предусмотрены следующие механизмы восстановления прав граждан - участников долевого строительства с участием Фонда:

финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства;

выплата возмещения гражданам.

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

В соответствии с п. 2 Правил решения о финансировании или нецелесообразности финансирования принимаются Наблюдательным советом Фонда.

В случае принятия Наблюдательным советом Фонда решения о восстановлении прав граждан - участников долевого строительства путем завершения строительства урегулирование Фондом обязательств перед участниками долевого строительства осуществляется в порядке, установленном положениями ст. 9.1 Закона № 218-ФЗ в пределах трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения, предусмотренного п. 3 ст. 201.15-2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13 Закона №218-ФЗ, либо после дня принятия Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона №218-ФЗ.

Частями 1 и 2 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации определено, что выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 названного федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров.

Выплата возмещения гражданам, имеющим требование о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ (истцом и ответчиком) был подписан Акт приёма-передачи квартиры по договору СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес>.

Площадь данной квартиры на 4.3 кв.м. меньше, чем по договору долевого участия в строительстве, что подтверждено ответчиком в судебном заседании.

Данный объект Фонд взял на достройку у компании-банкрота ООО «Горос» с последующим удовлетворением прав участников долевого строительства на условиях, указанных в договорах о долевом строительстве.

Таким образом, «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» передал истцу в данном доме однокомнатную <адрес> на 6 этаже. По итогам обследования общая площадь переданной квартиры, с учётом площади балкона (лоджии) с понижающим коэффициентом - 38.0 кв.м., также исполнив условие п.9.2 СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ о доплате за недостающие 4,3 кв.м. – в размере 48 306,20 руб.

Также в п.2.1 Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ указано на размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Объекта: «11 234 руб. за квадратный метр, что составляет 475 200 рублей за Объект», как следует из условий данного договора, за 42,3 кв.м. площади Объекта, соответственно, исходя из рыночной стоимости на тот момент, каковую Участник долевого строительства - ФИО3 оплатила ДД.ММ.ГГГГ. (п.2.2 Договора).

Согласно ст. 13, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 151-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ, с изм. от ДД.ММ.ГГГГ) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" выплата возмещения по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения, но не менее уплаченной цены такого договора участия в долевом строительстве. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом"

Представитель ответчика в судебном заседании 06.05.2024г. задала вопрос стороне истца о рыночной стоимости спорного Объекта и представлении истцом оценки, подтверждающей эту стоимость.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. с участием представителя ответчика ФИО4 обозревался предоставленный в материалы дела истцом «Отчет об оценке рыночной стоимости Объекта» - спорной квартиры по <адрес>, в котором указана стоимость одного квадратного метра на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ. – 93 688, 29 руб., что не оспаривалось в суде ответчиком, обратного суду ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что обязательство застройщика по компенсации недостающих квадратных метров (4,3 кв.м.) выполнено Фондом «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» в сумме 48 306,20 рублей, а с учетом рыночной стоимости одного квадратного метра 93 688,29 руб. на дату передачи Объекта в собственность ФИО3 следует исходить из расчета: 93 688,29 х 4,3 = 402 859, 65 руб. – 48 306,20, суд считает, что сумма к возмещению компенсации за недостающие квадратные метры (4,3 кв.м.) составляет 354 553,45 руб.

Учитывая вышеизложенное, а также, что деятельность Фонда «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» направлена на повышение гарантий прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, ввиду не предоставления суду ответчиком отчета оценщика, привлеченного Фондом, суд приходит к выводу об обязании Фонда «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» произвести перерасчет суммы компенсации недостающих квадратных метров (4,3 кв.м.) на основании предоставленного суду истцом отчета о рыночной стоимости Объекта, доплатив ФИО3 в счет возмещения 354 553,45 руб., следовательно, требования истца о признании возмещения Фондом «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» недополученных истцом квадратных метров по стоимости квадратного метра, оплаченного по п. 9.2 условий Договора СЧ № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным; Считать законным возмещение выплаты за недополученные истцом квадратные метры, исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке; Об обязании Фонда «Самарский региональный фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства» произвести истцу соразмерную выплату возмещения за недополученные 4.3 кв.м. общей приведённой площади жилого помещения, исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в границах внутригородского <адрес>, по стоимости одного квадратного метра, определённой отчётом по оценке № от ДД.ММ.ГГГГ – в размере 93 688,29 рублей, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Фонду «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, возмещении денежной суммы за недостающие квадратные метры в жилом помещении, исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в границах внутригородского Кировского района города Самары, удовлетворить частично.

Обязать Фонд «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (ИНН <***>) произвести перерасчет суммы выплаты за недостающие квадратные метры переданной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в границах внутригородского <адрес> на дату передачи объекта в собственность участника долевого строительства, доплатив ФИО3 (СНИЛС №) сумму в размере 354 553,45 рублей.

В остальной части иска - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 28.06.2024 года.

Судья О.Н. Кривошеева