Решение № 2-2-410/2020 2-410/2020 2-410/2020~М-373/2020 М-373/2020 от 24 ноября 2020 г. по делу № 2-2-410/2020

Дело № 2-2-410/2020

64RS0007-02-2020-000559-54


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 ноября 2020 года г. Балашов

Балашовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Храмушина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Мягковой О.Г.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2 представителя ФИО3,

представителя ответчика по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Балашовского районного суда гражданское дело по иску ФИО5, ФИО7 ФИО1, ФИО2 к ФИО8, ФИО9 о признании сделки незаключенной, признании права аренды отсутствующим,

установил:

истцы обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просят с учетом уточненных требований признать недействительным решение общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ «О заключении договора аренды земельного участка с ФИО8 и уполномочивании ФИО4 на подписание и регистрацию данного договора аренды». Признать недействительным договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка площадью 600 000 кв.м. с кадастровым номером №. Признать отсутствующим право аренды ФИО8 на указанный земельный участок. В обоснование своих требований указали следующее. Истцы являются собственниками по 1/6 доли в праве собственности земельного участка площадью 600 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Большемеликское МО (Большемеликское поселение), бригада №, поле №. В начале августа им стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключенного от имени истцов ФИО4 с ФИО8 в отношении указанного земельного участка. Истцы считают данный договор аренды незаконной сделкой не следующим обстоятельствам. В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует подпись истцов. Указанная сделка ими не заключалась и поручения на ее заключение они никому не давали. На собрании, проведенном ДД.ММ.ГГГГ, собственники земельного участка, а именно ФИО1, ФИО5, ФИО2, ФИО7 или их представитель не присутствовали, за заключение договора аренды и за предоставление ФИО4 права осуществлять без доверенности государственную регистрацию данного договора не голосовали. Данным собственникам принадлежит в совокупности 4/6 доли в земельном участке. В соответствии с п. 5 ст. 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственники, владеющие более 50 % долей на собрании не присутствовали. Ни собственники, ни их представитель не голосовали по вопросам повестки дня, что подтверждается предпоследним абзацем страницы 1 протокола собрания. Истцы полагают, что на основании ГК РФ протокол (решение) общего собрания собственников земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, не порождающим никаких правовых последствий независимо от наличия отдельного решения суда об этом. Следовательно, любые решения, изложенные, в указанном протоколе являются, недействительными и договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был заключен без волеизъявления стороны арендодателя и является незаконной сделкой.

Истцы ФИО1, ФИО2 их представитель ФИО3 в судебном заседании поддержали уточненные требования по доводам искового заявления.

Истцы ФИО5, ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО8 по доверенности ФИО4 судебном заседании, возражал против удовлетворения требований истцов.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом. В заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя ФИО4 Представил в суд письменные возражения, ссылаясь на то, что из принципа эстоппеля, закрепленного законодателем в п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Истцы после окончания предыдущего договора аренды земельного участка с ФИО10 заняли пассивную позицию в определении его дальнейшей судьбы, никаким образом не желая определять порядок его дальнейшего использования в сельскохозяйственном производстве. Общее собрание участников долевой собственности проводилось по предложению именно ФИО10 как лица обеспокоенного своевременным вовлечением земельного участка в гражданский оборот и непрерывный цикл севооборота. Своих предложений истцы по использованию земельного участка (самостоятельное использование, передача в аренду другому лицу и т.п.) на собрание не внесли, от личного участия в собрании уклонились, их представитель от голосования на общем собрании воздержался. Истцами не оспаривается обстоятельство того, что спорный земельный участок передан во владение и используется единолично ответчиком ФИО10, что подтверждает исполнения обязательств по договору со стороны истцов. Обстоятельства полного исполнения обязательств перед истцами по выплате арендной платы по спорному договору аренды подтверждаются расходными кассовыми ордерами. Из ордеров следует, что арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ истцами в полном объеме без замечаний и возражений, что подтверждает полное принятие стороной Арендодателей (истцов) исполнения по договору и подтверждение его действия. Действия по принятии арендной платы представляют собой полное и безоговорочное последующее одобрение оспариваемой сделки как один из случаев конвалидации (исцелении) сделки. Ответчик полагает, что истцами истцами выбран ненадлежащий способ защиты.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена своевременно и надлежащим образом. В заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица, извещенный надлежащим образом в судебном заседании участия не принимал.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Регулирование отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, - находится в сфере действия ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», именно данный Закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.(п. 1 ст. 1).

Согласно ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; либо получения участка в аренду.

Согласно п. 1 ст. 14 указанного Федерального закона (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно п. 103 Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения долевых собственников, в том числе участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 2 ст. 14.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее, чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Часть 11 статьи 14.1 Закона регламентирует, что принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (п. 5 ст. 14.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

В соответствии с п. 8 ст. 14.1 Закона, решения принимаются общим собранием открытым голосованием.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Согласно п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В силу п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято при отсутствии необходимого кворума. Последствия недействительных решений общего собрания могут нарушить возможности истцов во владении, пользовании и распоряжении общим имуществом, тем самым ограничив и ущемив их право собственности.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ФИО5, ФИО7, ФИО1, ФИО2, ФИО8, ФИО9 являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 000 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, Большемеликское МО (Большемеликское поселение), бригада №, поле № и каждому принадлежит 1/6 доли в праве общей долевой собственности.

В <адрес> газете «Регион 64» № (4604) от ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано соответствующее информационное сообщение о проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ участников общедолевой собственности.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников земельных долей указанного земельного участка, решения которого оформлены протоколом без номера от ДД.ММ.ГГГГ.

Из указанного протокола и приложения к нему следует, общее количество собственников земельного участка составляет 6 участников, на собрании присутствовали глава Большемеликского МО ФИО11, главный специалист администрации ФИО13, собственник ФИО9, представитель ФИО14 от имени собственника ФИО8 действовавший, на основании доверенности, представитель ФИО15 от имени собственников ФИО1, ФИО5, ФИО2, ФИО7 действовавший, на основании доверенностей, что явилось достаточным для признания кворума.

На собрании, выступил ФИО15, который, заявил, что сроки проведения собрания не соответствуют требованиям закона и покинул собрание.

На основании итогов указанного общего собрания ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды в отношении земельных участков, в том числе и с кадастровым номером № с ФИО8, подписанный от имени участников долевой собственности на земельные участки ФИО4

Анализируя вышеуказанные нормы права и фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу о нарушении порядка созыва общего собрания. Так сообщение о проведении собрания было опубликовано в <адрес> газете «Регион 64» № (4604) от ДД.ММ.ГГГГ и размещено на странице Большемелиского МО сайта администрации Балашовского муниципального района. Общего собрание собственников земельных долей состоялось ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с нарушением срока, предусмотренного п. 2 ст. 14.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Участвующий в собрании ФИО12 действовавший, от имени четырех собственников (истцов) заявил о нарушении сроков проведения собрания и покинул его, что зафиксировано в протоколе и сторонами не оспаривалось. Между тем, оставшиеся два сособственника игнорируя отсутствие представителя четырех сособственников и его обоснованного заявления о нарушении сроков проведения собрания, продолжили собрание.

Оценивая поведение всех собственников земельных долей и их представителя, следует отметить, что позиция ФИО12, который в начале собрания заявил о несоблюдении сроков его проведения, была основана на законе. В то время как, ответчики проигнорировали факт нарушения сроков проведения собрания, продолжили его в отсутствие представителя четырех сособственников, т.е. в отсутствие кворума.

Ввиду отсутствия кворума общее собрание не было правомочно принимать какие-либо решения, в том числе о заключении договора аренды и об избрании ФИО4 лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договор аренды с определением его полномочий. При таких обстоятельствах, указанное решение общего собрания следует считать недействительным (ничтожным).

ДД.ММ.ГГГГ между участниками общей долевой собственности, от имени которых действовал ФИО4 и ФИО8, на основании решения, принятого общим собранием ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:06:080401:21, которое является недействительным, соответственно в силу ст. 168 ГК РФ договор также является недействительным.

Ссылка ответчика на необходимость применения положений п. 2 ст. 166 ГК РФ, по мнению суда, не имеет под собой оснований, ввиду следующего. То обстоятельство, что спорный земельный участок на момент рассмотрения спора фактически используется ответчиком ФИО10, а так же факт выплаты истцам денежных средств, названных в кассовых ордерах как арендная плата ДД.ММ.ГГГГ, не может быть основанием признать факт полного и безоговорочного последующего одобрения оспариваемой сделки (договора аренды).

Прежде всего, следует обратить внимание на то, что выплата истцам денежных средств названных ответчиком в кассовых ордерах как арендная плата за 2020 год, осуществлена в период судебного разбирательства по данному делу. Истцы подтвердили получение указанных денег от ответчика, однако пояснили, что данные денежные средства ими приняты от ответчика, поскольку тот извлекает выгоду от использования их землей, в то время как они лишены возможности ею распоряжаться и опровергли утверждение об одобрении сделки. Необходимо так же заметить, что ответчик, осуществляя выплаты истцам в период судебного разбирательства, не пытался достичь с ними какого-либо соглашения, а пользуясь их юридической неграмотностью, указал в кассовых ордерах вид платежа «арендная плата» с целью создать иллюзию обоюдного выполнения сторонами условий договора аренды и преподнести суду как доказательство яко бы одобрения истцами этой сделки.

Действуя таким образом, ответчик очевидно использует преимущества своего положения и неграмотность истцом, т.е. злоупотребляет своими правами. Между тем, истинное волеизъявление истцом не было учтено в ходе проведения указанного общего собрания и последующего заключения договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

признать недействительным решение общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ «О заключении договора аренды земельного участка с ФИО8 и уполномочивании ФИО4 на подписание и регистрацию данного договора аренды».

Признать недействительным договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка площадью 600 000 кв.м. с кадастровым номером №

Признать отсутствующим право аренды ФИО8 в отношении земельного участка площадью 600 000 кв.м. с кадастровым номером №

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балашовский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ).

Судья Д.В. Храмушин