Решение № 2-574(1)/2025 2-574/2025 2-574/2025~М-559/2025 М-559/2025 от 18 ноября 2025 г. по делу № 2-574(1)/2025

№ 2-574(1)/2025

64RS0028-01-2025-001383-91


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 ноября 2025 г. г. Пугачев

Пугачевский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Кинсфатер А.В.,

при секретаре Литвиновой Е.А.,

с участием представителя истца и третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ООО «Краснореченское» ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АП Атикс» к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи, признании отсутствующим права собственности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АП Атикс» (далее - ООО «АП Атикс») обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли - продажи, признании отсутствующим права собственности. Требования мотивированы тем, что 05.06.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером <Номер> между собственниками земельного участка (арендодатели) и ООО «АП АТИКС» (арендатор) заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, срок действия договора по 30.06.2024. В соответствии с п. 5.1.6 договора арендатор имеет права преимущественного выкупа земельного участка (доли) в случае его продажи. В период действия договора собственники земельного участка ФИО4, ФИО5 продали принадлежащие им доли ФИО2, не сообщив о намерении продать принадлежащие им доли истцу, чем нарушили предусмотренное договором право ООО «АП Атикс» на преимущественный выкуп объекта недвижимости. На основании изложенного, ссылаясь на ст. 250 ГК РФ, с учетом уточнений истец просил перевести права и обязанности покупателя на ООО «АП Атикс» по договорам купли - продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <Номер>: от 19.11.2021 заключенному между ФИО4 и ФИО2; от 27.02.2024 заключенному между ФИО5 и ФИО2; признать отсутствующим право собственности ФИО2 на указанные земельные доли.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по указанным в исковом заявлении основаниям. Указал, что истец не согласен с указанными сделками, желает приобрести спорные доли в общей долевой собственности на земельный участок, что подтверждается внесением на депозит Управление Судебного департамента в Саратовской области необходимых денежных средств.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 исковые требования не признала, заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО2, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, Управления Росреестра по Саратовской области, администрации Краснореченского муниципального образования Пугачевского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Краснореченское» ФИО1 считал исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителей лиц участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, пришел к следующему.

Пунктом 1 ст. 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права является субъективным правом истца, который должен соответствовать характеру нарушения права и достигать цели его восстановления (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2017 г.). В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Лицо, считающее свои права нарушенными, может избрать любой из указанных в ст. 12 ГК РФ способов защиты, либо иной, предусмотренный законом, который обеспечит восстановление этих прав.

В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 12 вышеуказанного закона без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии с пунктом 2 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

На основании ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

Из материалов дела следует, что 05.06.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером <Номер> между собственниками земельного участка (в том числе и истцами) в лице ФИО6, действующей на основании протокола общего собрания № 7 от 05.06.2014 и ООО «АП АТИКС» заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, срок действия договора по 30.06.2024. (л.д. 13-39).

В соответствии с п. 5.1.6 договора аренды от 05.06.2014 арендатор имеет право преимущественного (первоочередного) выкупа земельного участка (доли) в случае его продажи (л.д. 38).

19.11.2021 между ФИО4 (продавец) и ФИО2 заключен договор купли продажи, в соответствии с которым ФИО4 продала и передала, а ФИО2 купил и принял в общую долевую собственность 208/45760 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок (л.д. 86).

Право общей долевой собственности ФИО2, возникшее на основании данного договора, зарегистрировано в ЕГРН 20.07.2023 (л.д. 63).

27.02.2024 между ФИО5 (продавец) и ФИО2 заключен договор купли продажи, в соответствии с которым ФИО5 продала и передала, а ФИО2 купил и принял в общую долевую собственность 208/45760 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровым номером <Номер> (л.д. 97).

Право общей долевой собственности ФИО2, возникшее на основании данного договора, зарегистрировано в ЕГРН 28.02.2024 (л.д. 61).

В соответствии с п. 3 указанных договоров земельный участок обременен правом аренды, арендатор ООО «Краснореченское».

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 23.11.2021 удовлетворено заявление и.о. конкурсного управляющего ООО «АП АТИКС» ФИО7 об оспаривании сделки должника. Соглашение от 30.09.2019 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельных долей при множественности лиц со стороны арендодателей от 05.06.2014 признано недействительной сделкой, применены последствия недействительной сделки, в виде возврата в конкурсную массу ООО «АП АТИКС» права аренды по договору аренды земельных долей при множественности лиц со стороны арендодателей от 05.06.2014 (л.д. 111-114).

Таким образом, по состоянию на дату заключения спорных договоров купли-продажи ответчики являлись арендодателями земельного участка с кадастровым номером <Номер>, истец - арендатором.

Истец основывает исковые требования на нарушении ответчиками положений ст. 250 ГК РФ, указывая, что положения данной нормы распространяется на правоотношения сторон в части.

При этом статьей 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" закреплено право преимущественной покупки именно за участником долевой собственности, которое первично по отношению к другим лицам, использующим земельный участок.

Действующее законодательство, в том числе и земельное, направлено на сохранение целостности земельных участков сельскохозяйственного назначения, а не на их дробление, а поэтому и предполагает защиту интересов собственников земельных долей перед другими лицами, имеющими в них интерес.

Конституционный Суд Российской Федерации, рассматривая закрепленные в статье 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, пришел к выводу, что установление таких особенностей направлено на соблюдение баланса частных и публичных интересов в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения (Постановление от 30 января 2009 года N 1-П).

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, закон относит к лицам, наделенным преимущественным правом покупки продаваемой доли, лишь тех лиц, которые были участниками долевой собственности до начала процесса отчуждения доли. Извещения арендатора о намерении собственника земельной доли продать ее другому собственнику земельных долей на тот же участок не требуется.

Условия договора аренды, спорных договоров купли – продажи не содержат положений об обязанности арендодателя извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, как и о последствиях неисполнения арендодателем данных условий договора.

Ответчик ФИО2 по состоянию на дату заключения указанных договоров купли - продажи являлся собственником долей в праве общей долевой собственности на указанный участок, истец ООО «АП АТИКС» участником общей долевой собственности не являлся, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 59-75, 139-172) и не оспаривается сторонами.

При таких обстоятельствах, в силу закона, а именно, положений ст. 250 ГК РФ, ФИО2 обладал преимущественным правом покупки спорных земельных долей.

Положение о преимущественном праве покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, в рассматриваемом случае не применимо. Доводы истца о преимущественном праве покупки спорных земельных долей арендатором в соответствии с п. 5.1.6 договора аренды нельзя признать правомерными, исходя также из того, что право выбора покупателя, при равных правах принадлежит продавцу. Условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209, 260 ГК РФ.

На основании изложенного, исковые требования необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Кроме того, представителем ответчика ФИО2 ФИО3 заявлено о применении исковой давности.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснено в п. 14 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике по рассмотрению споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В силу статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Как разъяснено в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 ноября 2001 г. N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 ноября 2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского Кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Право общей долевой собственности на земельную долю ФИО2, возникшее на основании заключенного 19.11.2021 со ФИО4 договора купли-продажи, зарегистрировано в ЕГРН 20.07.2023 (л.д. 63).

Право общей долевой собственности на земельную долю ФИО2, возникшее на основании заключенного 27.02.2024 с ФИО5 договора купли-продажи, зарегистрировано в ЕГРН 28.02.2024 (л.д. 61).

Следовательно, срок исковой давности по требованиям в отношении договора купли-продажи от 19.11.2021 истек 20.10.2023; в отношении договора купли-продажи от 27.02.2024 - 28.05.2024. Истец обратился в суд 17.09.2025, то есть со значительным пропуском установленного законом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Являясь арендатором земельного участка и осуществляя соответствующие права и обязанности со всей степенью заботливости и осмотрительности, проявляемой им к имуществу, которое ему передано в пользование и распоряжение, истец не был лишен возможности самостоятельно и своевременно выяснить условия отчуждения долей.

Доводы истца о том, что по рассматриваемому спору подлежит применению общий срок исковой давности – три года, являются несостоятельными, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку исковые требования основаны на положениях ст. 250 ГПК РФ, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание.

Учитывая изложенное, исковые требования необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «АП Атикс» ИНН <***> к ФИО4 СНИЛС <Номер>, ФИО5 СНИЛС <Номер>, ФИО2 СНИЛС <Номер> о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи, признании отсутствующим права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Пугачевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 19.11.2025.

Судья