Решение № 2-468/2017 2-468/2017(2-8911/2016;)~М-8251/2016 2-8911/2016 М-8251/2016 от 30 августа 2017 г. по делу № 2-468/2017

Дело № 2-468/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Кызыл 31 августа 2017 года

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе: председательствующего Анчи Н.М., при секретаре Монгуш М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО3, ФИО2 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, процентов и обращении взыскания на заложенное имущества,

установил:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось в суд с иском к ответчикам о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, процентов и обращении взыскания на заложенное имущества, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен договор займа №, согласно которому истец предоставил ответчикам заем в сумме 1260 000 рублей годовых на срок 240 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Заем был зачислен на счет ответчика. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира оценена в размере 1 800000 рублей. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору обеспеченному ипотекой квартиры были удостоверены закладной, законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием ответчиками не производились. В соответствии со ст. 309 ГК РФ ответчиками платежи по договору займа производятся ненадлежащим образом. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 827206,19 рублей, в том числе: задолженность по основному долгу 679363 руб., задолженность по процентам 88656,23 руб., задолженность по пени 59186,96 руб.

Просит расторгнуть договора займа, взыскать с ответчиков солидарно задолженность в размере 827206,19 рублей, обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цены квартиры исходя из суммы в размере 1 390 400 рублей, начиная со ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу установить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 12 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины.

На судебное заседание представитель истца не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без их участия.

Ответчик ФИО2 и ее представитель по ордеру ФИО6 в судебное заседание не явились, были извещены.

В отношении ответчика ФИО3 суд рассматривает дело в порядке ст.119 ГПК Российской Федерации, согласно которой при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.

Согласно материалам дела, ответчик по последнему известному месту жительства не проживает.

В соответствии со ст.50 ГПК РФ судом назначен ответчику адвокат Даштаар-оол В.О. в качестве представителя, которая просила отказать в иске.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Городская ипотечная компания» (займодавец) и ФИО3, ФИО2 (заемщики) заключен договор займа №, в соответствии с которым заемщикам предоставлен заем в размере 1260000 рубля на срок 240 месяцев для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В обеспечение обязательств договором предусмотрено установление ипотеки (залога) до исполнения обязательств по возврату кредита, право займодавца на исполнение обязательств и право залога подлежит удостоверению закладной.

Договор со стороны истца исполнен, зачисление денежных средств на счет заемщика было произведено ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1260000 рубля.

В п. 5.2 договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата займа заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (продавец) и ФИО3, ФИО2 (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. В данном договоре указано, что квартира приобретена покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ООО «Городская ипотечная компания» согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указано в п. 2.4 договора купли-продажи, квартира в обеспечении обязательств, принятых по договору займа, считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации договора и права собственности покупателя на квартиру.

В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, указанная квартира считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на квартиру.

Указанный договор и право собственности зарегистрированы в установленном законом порядке (записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ). Также ДД.ММ.ГГГГ произведена запись об ипотеке в силу закона №).

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной ответчика, выданной залогодержателю – АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из представленной справки о фактически произведенных платежах видно, что в нарушение условий договора займа и закладной, ежемесячные платежи производились ненадлежащим образом.

Согласно представленному расчету сумма задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 827206,19 рублей, в том числе: задолженность по основному долгу 679363 руб., задолженность по процентам 88656,23 руб., задолженность по пени 59186,96 руб.

В ходе судебного заседания ответчик ФИО2 представила квитанцию от ДД.ММ.ГГГГ из которого следует, что она уплатила 35 000 рублей в счет погашении образовавшейся задолженности по ипотеке.

Таким образом, с ответчика следует взыскать сумму задолженности в размере 792206,19 рублей (827206,19 – 35 000).

Требование о взыскании начиная со ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу установить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 12 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга, подлежат удовлетворению.

В связи с чем, с ФИО3, ФИО2 подлежит взысканию, начиная со ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу установить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 12 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга.

Требование о расторжении договора займа также подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано выше, заемщики допустили ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа в части ежемесячного погашения займа и уплаты процентов.

В связи с существенным нарушением заемщиками условий договора займа истец направил ФИО3 требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, и предупредил, что в случае неисполнения настоящего требования в установленный в нем срок истец вправе обратиться в суд с требованием о досрочном взыскании всего долга и процентов, также предложил расторгнуть кредитный договор.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, указанное требование ответчик получил ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.7 Договора займа следует, что вся переписка, направляемая в адрес представителя заемщиков или полученная кем-либо одним из заемщиков, считается полученной всеми заемщиками.

Таким образом, учитывая размер суммы просроченных заемщиками платежей и длительность периода просрочки, договор займа от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО «Городская ипотечная компания» и ФИО3 и ФИО2 подлежит расторжению.

В материалы дела истцом был представлен отчет об оценке квартиры, согласно которому что рыночная стоимость квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1738 000 рублей.

С указанным отчетом ответчик ФИО2 не согласилась.

В соответствии с ходатайством ответчика о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости указанной квартиры, определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена экспертиза определения стоимости жилого помещения. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику ФИО12

Из Отчета об оценке рыночной стоимости <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, выполненного на основании определении судьи от ДД.ММ.ГГГГ ИП оценщиком ФИО12, следует, что рыночная стоимость квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 2800000 рублей.

Суд в соответствии со ст. 67, 68, 187 ГПК РФ полагает возможным принять отчет независимого оценщика ФИО1 в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу, поскольку суд полагает, что вышеприведенный отчет, соответствует требованиям ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также в полной мере соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку данная экспертиза была проведена квалифицированным экспертом, выводы которого в акте экспертизы мотивированны и научно обоснованы. Заключение имеет подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы являются объективными, полными, не противоречат друг другу и не содержат неясностей.

Кроме того, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований для сомнения в правильности, беспристрастности и объективности выводов эксперта, проводившего исследование, у суда не имеется.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в ходе судебного разбирательства не представлено.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Из материалов дела усматривается, что стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2800000 рублей.

Исковые требования истца основаны на том, что ФИО3, ФИО2 ежемесячные платежи надлежащим образом не производили. Однако, таких нарушений в данном случае не усматривается. Сумма неисполненного к моменту рассмотрения судом обязательства <данные изъяты> составляла менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки (<данные изъяты>).

Учитывая изложенное, суд усматривает несоразмерность заявленных требований допущенному ответчиками нарушению.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих определениях, суд вправе отказать в иске об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 2 ст. 348 ГК РФ), в том числе при крайней незначительности допущенного должником нарушения основного обязательства и при явном несоответствии вследствие этого размера требований залогодержателя стоимости заложенного жилого дома или квартиры.

Сама по себе норма п. 2 ст. 811 ГК РФ, предусматривающая право заимодавца в случае нарушения заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа, предполагает учет судом фактических обстоятельств (наличия исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), направлена на обеспечение необходимого баланса интересов обеих сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2009 г. № 243-О-О, от 16.04.2009 № 331-О-О).

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание фактические обстоятельства, принятие ответчиком мер по погашению просроченной задолженности (уплата 35000 рублей), суд полагает, в удовлетворении требований об обращении взыскания на предмет залога, а именно на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, следует отказать.

В связи с изменением размера подлежащей взысканию задолженности по кредитному договору подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика, который с учетом положений ст. 333.19 НК РФ составляет 11472,06 рублей.

При указанных обстоятельствах исковые требования Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО3, ФИО2 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, процентов и обращении взыскания на заложенное имущества, подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО3, ФИО2 о расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа, процентов и обращении взыскания на заложенное имущества удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО3, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору займа в размере 792206 рублей 19 копеек, 11472 рубля 06 копеек в счет расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать солидарно с ФИО3, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования», начиная со ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу проценты за пользование займом в размере 12 % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Городская ипотечная компания» и ФИО3, ФИО2.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, которое будет изготовлено 7 сентября 2017 года (с учетом выходных дней).

Председательствующий Н.М. Анчи