Решение № 2-567/2017 2-567/2017~М-504/2017 М-504/2017 от 10 октября 2017 г. по делу № 2-567/2017

дело №2-567/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 октября 2017 года город Кукмор

Кукморский районный суд Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Хузиной Э.Х.,

при секретаре Нургалиевой Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО2 к Палате земельных и имущественных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан о признании распоряжения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду незаконным, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Палате земельных и имущественных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан о признании распоряжения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду незаконным, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данный земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. В период действия договора аренды земельного участка ФИО3 с согласия ответчика укаанный земельный участок передал истцу по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ. После заключения договора субаренды и выдачи ДД.ММ.ГГГГ Исполнительным комитетом Кукморского муниципального района разрешения на строительство индивидуального жилого дома с надворными постройками истец на данном земельном участке возвел незавершенный строительством жилой дом, степенью готовности 10%. При обращении в территориальный отдел Управления Росреестра в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства истцу отказано ввиду расторжения договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. Между тем истец уведомления о расторжении договора аренды не получал, продолжал пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением. Третье лицо ФИО3 не оспаривает право истца на объект незавершенного строительства. По истечении срока договора аренды земельного участка истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды для завершения строительства. Между тем, распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в удовлетворении заявления, ссылаясь на то, что в ЕГРН отсутствуют сведения о наличии объектов недвижимости на земельном участке. При этом Палата в указанном распоряжении подтверждает факт нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, на которое отсутствует данные о правообладателе указанного объекта. Данное распоряжение истец полагает незаконным, поскольку он, являясь субарендатором земельного участка и собственником расположенного на нем объекта незавершенного строительства, имеет право на заключение договора аренды земельного участка однократно сроком на три год для завершения строительства. В связи с чем просит признать незаконным распоряжение ответчика от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов, имеющего кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, и обязать ответчика заключить с ним сроком на три года договор аренды указанного земельного участка для завершения строительства индивидуального жилищного строительства.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО4 исковые требования поддержали.

В судебное заседание представитель ответчика - Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан не явился, надлежаще извещен. В письменном отзыве иск не признал.

В судебное заседание третье лицо – ФИО3 в суд не явился, надлежаще извещен. В поступившем в суд ходатайстве просил о рассмотрении дела в его отсутствие, не возражал против удовлетворения иска.

Суд, заслушав истца и его представителя, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями п. 1, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Палата имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан в лице председателя ФИО1 на основании распоряжения Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан № от ДД.ММ.ГГГГ предоставила ФИО3 в аренду земельный участок (кадастровый №), площадью 1500 кв. метров из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора аренды арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по данному договору имущественных прав, в частности в субаренду, без письменного разрешения арендодателя (п. 3.2.7 договора).

На основании согласия Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района за № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и истцом ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор субаренды указанного земельного участка сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан субарендатору.

ДД.ММ.ГГГГ истцу исполнительным комитетом Кукморского муниципального района Республики Татарстан выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома с надворными постройками на арендованном земельном участке сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ по указанному адресу объект незавершенного строительства площадью застройки 129,1 кв.м, степень готовности 10%.

Согласно техническому паспорту объекта незавершенного строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>, жилой дом (фундамент) общей площадью 129,1 кв.м, находится на 1-ом этапе строительства.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что не представлены документ на земельный участок. Договор аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ и сам договор расторгнут ДД.ММ.ГГГГ по заявлению собственника данного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в государственной регистрации права на объект незавершенного строительства по вышеуказанному основанию.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к руководителю Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Распоряжением председателя Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан № от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в предоставлении земельного участка в аренду по мотиву, что не представлены сведения (документы, копии документов) о том, что право собственности истца на объекты зарегистрировано в порядке, предусмотренном Законом №218-ФЗ или Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, земельный участок был предоставлен в аренду иному лицу, с которым ФИО2 впоследствии заключил договор субаренды земельного участка.

Разрешая спор, суд находит исковые требования ФИО2 обоснованными.

Доводы представителя ответчика о том, что истца нельзя рассматривать как собственника указанного объекта незавершенного строительства, поскольку право собственности должно быть подтверждено в установленном законом порядке, несостоятельны.

Из пояснений истца и его представителя усматривается, что истец с момента заключения договора субаренды по настоящее время пользуется арендованным земельным участком в соответствии с его целевым назначением, на земельном участке им возводится жилой дом, строительство которого не завершено.

Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Сведений о наличии спора в отношении объекта незавершенного строительства не имеется. Первоначальный арендатор земельного участка - ФИО3 не оспаривает факт принадлежности незавершенного строительством жилого дома истцу. Права арендатора от ФИО3 перешли к истцу с согласия собственника земельного участка, что соответствует условиям первоначального договора аренды. После заключения договора субаренды истцом получено разрешение на строительство объекта капитального строительства. Реализуя право на государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект, истец обращался в регистрирующий орган с соответствующим заявлением. Однако в регистрации права истцу было отказано. При этом указание в уведомлениях о приостановлении и об отказе в государственной регистрации на расторжение договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, не имеет правового значения при рассмотрении дела, поскольку указанное обстоятельство не явилось основанием для отказа истцу в заключении договора аренды для завершения строительства. В отзыве на исковое заявление ответчик о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не заявлял, подтверждающих указанное обстоятельство доказательства суду не представлены.

Согласно положениям п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с положениями ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Из системного толкования приведённых норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в том случае, когда право собственности на объект незавершённого строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года №1 установлен перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 33 названного Перечня предусмотрено, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, законодатель не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования ФИО2 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к Палате земельных и имущественных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан о признании распоряжения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду незаконным, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства индивидуального жилищного строительства - удовлетворить.

Признать распоряжение председателя Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, незаконным.

Обязать Палату имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 13.10.2017

Председательствующий