Решение № 3А-38/2025 3А-38/2025~М-29/2025 М-29/2025 от 24 декабря 2025 г. по делу № 3А-38/2025

Дело №3а-38/2025

УИД:070S0000-01-2025-000054-28


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 декабря 2025 года город Нальчик

Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики в составе председательствующего Биджиевой Э.А.,

при секретаре: ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости» и Министерству экономического развития Кабардино-Балкарской Республики о признании решения бюджетного учреждения незаконным и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости соответствующего объекта,

у с т а н о в и л:

Представитель ФИО1 – ФИО7 обратился в Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений просит:

1. Признать незаконным решение административного ответчика ГБУ Кабардино- Балкарской республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости» № № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ.

2. Установить размер кадастровой стоимости объекта недвижимости: объекта капитального строительства, назначение: нежилое, наименование: административное здание; количество этажей, в том числе подземных этажей: <данные изъяты> в том числе подземных <данные изъяты>, год завершения строительства: ДД.ММ.ГГГГ год; общей площадью <данные изъяты>., дата присвоения кадастрового номера: ДД.ММ.ГГГГ; кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование указано, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект капитального строительства, назначение: нежилое, наименование: административное здание; количество этажей, в том числе подземных этажей: <данные изъяты>, в том числе подземных <данные изъяты>, год завершения строительства: ДД.ММ.ГГГГ год; общей площадью <данные изъяты>., дата присвоения кадастрового номера: ДД.ММ.ГГГГ; кадастровый №, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская республика, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ. (далее -Объект).

Кадастровая стоимость Объекта определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, дата начала применения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Посчитав установленную кадастровую стоимость Объекта необоснованной, административный истец обратился в оценочную организацию с целью определения рыночной стоимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого строения, общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (сорок шесть миллионов восемьсот двадцать две тысячи) рублей <данные изъяты>, о чем свидетельствует отчет ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный независимым оценщиком ФИО4

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец ФИО1 обратилась в ГБУ КБР «Государственная кадастровая оценка недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости Объекта в размере его рыночной стоимости, однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ в ее адрес было направлено решение об отказе в установлении кадастровой стоимости Объекта в размере его рыночной стоимости №.

Заявитель указывает, что данные обстоятельства нарушают его права и законные интересы, поскольку влекут увеличение налоговых обязательств, в частности по исчислению и уплате земельного налога.

В возражении, поданном на административное исковое заявление, представитель ГБУ «ГКО» ФИО5 исковые требования не признал и просил оставить их без удовлетворения.

Будучи надлежащим образом извещенными лица участвующие в деле, в судебное заседание не явились, представитель административного истца ФИО1 – ФИО7 направил ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие, в связи с чем, настоящее административное дело, следуя взаимосвязанным положениям части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, было рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав материалы административного дела и имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Законом № 269-ФЗ в Закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положениям ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр; решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Частью 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ определено, что до ДД.ММ.ГГГГ устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона № 237-ФЗ.

В течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ с даты, указанной в решении субъекта (в случае отсутствия решения - с ДД.ММ.ГГГГ), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

2) не применяются положения статьи 22 Закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ не осуществляется.

То есть, после ДД.ММ.ГГГГ или с даты, указанной в решении субъекта, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Из приводимых выше положений законодательства следует, что юридическое значение имеет акт субъекта Российской Федерации, которым определяется дата перехода к применению отдельных положений федерального законодательства в переходный период (до ДД.ММ.ГГГГ), изменяющих как сам порядок пересмотра кадастровой стоимости, так и компетенцию уполномоченных на такой пересмотр органов государственной власти и управления.

Данный вывод основан и на разъяснении Президиума Верховного Суда Российской Федерации, содержащемся в утвержденном им ДД.ММ.ГГГГ Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021) (ответ на второй вопрос раздела - Разъяснение по вопросам судебной практики).

В то же время постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Кабардино-Балкарской Республики - с ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ №-рп в целях организации проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, предусмотренной Федеральным законом № 237-ФЗ, и в соответствии с Порядком создания, реорганизации, изменения типа и ликвидации государственных учреждений Кабардино-Балкарской Республики, а также утверждения уставов государственных учреждений Кабардино-Балкарской Республики и внесения в них изменений, утвержденным постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ №-ПП, создано государственное бюджетное учреждение Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости».

Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объектов недвижимости, расположенных на территории Кабардино-Балкарской Республики, могла быть пересмотрена и установлена в размере рыночной только на основании решения вышепоименованного бюджетного учреждения.

Таким образом, поскольку Кабардино-Балкарская Республика перешла на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, то применяется ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, поэтому в судебном порядке оспорить можно только решение, которое уполномоченное бюджетное учреждение приняло по заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ) установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

По результатам рассмотрения указанного заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в редакции Закона № 269-ФЗ).

Основной целью деятельности государственного бюджетного учреждения Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости» является проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Кабардино-Балкарской Республике.

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта капитального строительства, назначение: нежилое, наименование: административное здание; количество этажей, в том числе подземных этажей: <данные изъяты>, в том числе подземных <данные изъяты>, год завершения строительства: ДД.ММ.ГГГГ год; общей площадью <данные изъяты> кв.м., дата присвоения кадастрового номера: ДД.ММ.ГГГГ; кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>

Результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости были определены ГБУ ГКО в размере 123125659,23 руб..

Приказом Министерства экономического развития КБР от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены результаты оценки кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, согласно которым на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость объекта составляет <данные изъяты>.. При этом дата начала применения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ.

Соблюдая порядок, предусмотренный статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ, административный истец обратился в ГБУ ГКО с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости равной рыночной в размере, определенном независимым оценщиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. К заявлению был приложен отчет об оценке объекта оценки № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного специалистом-оценщиком ООО «<данные изъяты>»» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты>..

Решением ГБУ ГКО № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления ФИО1 было отказано в связи с нарушением при составлении отчета требований законодательства об оценочной деятельности.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости, копией оспариваемого решения, иными материалами дела.

В связи с изложенным, административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ ГКО об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как налогоплательщика.

Из совокупного анализа положений ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного рассмотрения дела, является соответствие или несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для установления данного обстоятельства, а также в целях установления размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом – оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО6, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>.. Отчет об оценке объекта оценки № от ДД.ММ.ГГГГ допускает нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Анализируя приведенные в оспариваемом административным истцом решении бюджетного учреждения причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи использованием неполных и недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что эти причины подтверждаются исследованными судом материалами дела.

Более того, заслуживают внимания доводы ГБУ ГКО о том, что на странице 4 отчета оценщика указано предполагаемое использование результатов оценки – для подачи в комиссию или суд, иное применение полученного результатам не предусмотрено. При выборе аналогов в рамках сравнительного подхода необходимо использовать наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок. На странице 73 Отчета представлен расчет цены за 1 кв.м. аналогов без учета стоимости земли в них. В качестве аналогов использованы объекты, расположенные в <адрес>, в то время как объект оценки расположен в <адрес>. Объект оценки расположен в центре административного района города, что подтверждается расположением в непосредственной близости крупных объектов образования и торговли. Оценщиком неверно определено местоположение объекта оценки в пределах города – как район крупной автомагистрали (автомагистраль – это дорога, имеющая для каждого направления движения проезжей части, определенные друг от друга разделительной полосой (а при ее отсутствии – дорожным ограждением), без пересечений в одном уровне с другими дорогами, железнодорожными или трамвайными путями, пешеходными или велосипедными дорожками), что привело к неправильному расчету корректировок цен аналогов на локальное местоположение и искажению результатов оценки. Указанные нарушения, являются нарушением части 2 пункта 10 ФСО V « Подходы и методы оценки» и части 10 пункта 7 ФСО VI «Отчет об оценке».

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ ГКО незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ ГКО имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Оценив заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим соответствующие образование и квалификацию судебного эксперта, дополнительное профессиональное образование в области оценочной деятельности с правом на ведение профессиональной деятельности, и предупрежденная об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Выводы судебного эксперта ФИО6 мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

При составлении заключения судебный эксперт ФИО6 руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Заключение судебного эксперта содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, в них имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Судебным экспертом ФИО6 при определении рыночной стоимости объекта недвижимости применялся затратный и сравнительный подходы, при этом подобраны объекты-аналоги, основные характеристики которых подтверждены и которые сопоставимы с объектом оценки.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, в отчете имеются описание и расчет корректировок.

Судебным экспертом ФИО6 был в полной мере проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым относится оцениваемый объект, что подтверждается содержанием отчета, материалов, на которые имеются ссылки в заключении.

При этом в результате системного анализа положений статей 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона № 237-ФЗ и Закона № 135-ФЗ, главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд также приходит к выводу о том, что у истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права налогоплательщика. Следовательно, в этой части административные исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим, суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Кабардино-Балкарской Республики «Государственная кадастровая оценка недвижимости» и Министерству экономического развития Кабардино-Балкарской Республики удовлетворить частично.

Кадастровую стоимость объекта недвижимости: объекта капитального строительства, назначение: нежилое, наименование: административное здание; количество этажей, в том числе подземных этажей: <данные изъяты>, в том числе подземных <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Кабардино<адрес>, в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты><данные изъяты> рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Э.А. Биджиева