Решение № 3А-830/2017 3А-830/2017~М-695/2017 М-695/2017 от 24 октября 2017 г. по делу № 3А-830/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 октября 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре Рафиковой Е.Д.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-830/2017 по административному исковому заявлению ООО «КАНЦТОВАРЫ» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «КАНЦТОВАРЫ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, просило суд установить кадастровую стоимость недвижимого имущества: нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью ***,** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 824 987 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью ***,** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости установлена на 24.07.2013 года и составляет 6 119 189 рублей 98 копеек.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость по состоянию на 24.07.2013 года объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 2 824 987 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель ООО «КАНЦТОВАРЫ» по доверенности от ДД.ММ.ГГ. ФИО2 в судебном заседании поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Самарской области представило отзыв, в котором указало, что удовлетворение заявленных требований относит на усмотрение суда в зависимости от представленных доказательств, просит рассмотреть дело в их отсутствие.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении административного иска.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «КАНЦТОВАРЫ» на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ.. принадлежит на праве собственности нежилое помещение, площадью ***,** кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ., выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 6 119 189 рублей 98 копеек.

Датой определения кадастровой стоимости нежилого помещения является 24.07.2013 года, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 24.07.2013 года без учета НДС составляет 2 824 987 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № отклонено заявление ООО «КАНЦТОВАРЫ» от 05.06.2017 года № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указано, что в результате представленных документов Комиссией выявлено следующее:

Результат, полученный оценщиком (около 15 тыс. руб./кв.м.) существенно ниже, чем результаты анализа рынка на стр. № отчета. Какие-либо пояснения в отчете отсутствуют. Нарушен п. 25 ФСО №7.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 24.07.2013 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод регрессионного анализа, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, основным из которых является база данных «Территориального агентства «АДОН», в качестве объектов-аналогов выбраны 28 объектов – нежилые помещения на праве собственности, назначение: торговое, площадью от 31 кв.м. до 2 732 кв.м., расположенные в Советском и Промышленном районах г. Самары, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.

Затем определены коэффициенты факторных переменных с результирующей переменной, произведена корректировка по каждому из элементов сравнений цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта (ст. № отчета).

Промежуточный результат оценки недвижимости, сравнительным подходом без учета НДС составил 2 974 031 рубль.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 88-108 отчета. Определение арендной ставки произведено методом регрессионного анализа 22 объектов-аналогов, и арендная ставка составила 240 рублей за 1 кв.м. Затем произведен расчет коэффициента капитализации объекта оценки на основе метода рыночной экстракции для идентичных объектов, который составил 9,80 %. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет незанятости и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было умножено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости с учетом НДС в размере 3 898 386 рублей.

Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости, в результате чего, промежуточный результат оценки недвижимости без учета НДС составил 2 675 942 рубля.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости без учета НДС составила 2 824 987 рублей.

Из письменных пояснений оценщика ООО «<данные изъяты>» ФИО1 следует, что при расчете рыночной стоимости использованы федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО №3, ФСО№ 7 (стр. № отчета). Отчет соответствует всем требованиям законодательства об оценочной деятельности (проверка на соответствие требованиям федерального закона, федеральных стандартов и стандартов СРО об оценке проведена в отчете на стр. №).

Оцениваемый объект расположен в подвале, средняя стоимость торговой недвижимости Советского и Промышленного районов г. Самара в подвале составляет 25 132 руб. кв.м. с НДС без учета скидки на торг и с учетом земельного участка /стр. № отчета/. Если учесть скидку на торг 9 % /стр. 55/, вычесть НДС 18% и долю стоимости, приходящуюся на земельный участок 19% /стр. № – доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости 81%, доля земельного участка соответственно 100%-81%=19%), то получится среднерыночное значение 25 132 * (1-0,09)/1,18 * (1-19%)=15 699 руб. кв.м. /рыночная стоимость объекта капитального строительства без учета земельной составляющей, без учета НДС и с учетом скидки на торг/. Рыночная стоимость объекта оценки соответствует приведенному в отчете об оценке анализу рынка.

Суд полагает, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.. №, выполненный ООО «<данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта капитального строительства, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 24.07.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 05.06.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «КАНЦТОВАРЫ» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение, общей площадью ***,** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номером №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 2 824 987 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 11.09.2017 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 05.06.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 октября 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова