Решение № 2-1828/2023 2-376/2024 2-376/2024(2-1828/2023;)~М-1661/2023 М-1661/2023 от 5 марта 2024 г. по делу № 2-1828/2023

Дело №2-376/2024

УИД 50RS0017-01-2023-002655-86


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Кашира Московской области

Каширский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Булычевой С.Н.,

при секретаре судебного заседания Клейменовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 <данные изъяты> к Администрации городского округа Кашира Московской области о признании права собственности на дом и по встречному иску Администрации городского округа Кашира Московской области об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации городского округа Кашира Московской области о признании права собственности на дом, мотивируя свои исковые требования тем, что истцу на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Договор аренды был заключен между ним и администрацией ДД.ММ.ГГГГг. сроком на три года. До настоящего времени истец пользуется земельным участком, со стороны арендатора не поступало никаких возражений. В границах земельного участка ФИО3 за счет собственных средств построил 2-х этажный жилой дом площадью 126,8 кв.м. До начала строительства жилого дома он обратился в администрацию с заявлением о согласовании строительства. Администрацией выдано разрешение на строительство сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно техническому заключению возведенный истцом жилой дом расположен в границах земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, площадь всех помещений в доме соответствует требованиям, указанным в п. 4.1 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001». Жилой дом соответствует требованиям ПЗЗ. Строительство дома завершено, дом расположен на ленточном фундаменте. При строительстве соблюдены нормы инсоляции и естественного освещения окружающих зданий. Жилой дом подключен к сети энергоснабжения, центральной водопроводной сети, теплоснабжение осуществляется котлом. Для удаления сточных вод предусмотрена система канализации – септик. На основании изложенного ФИО3 просит суд признать за ним право собственности на жилой дом площадью 126,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Администрация городского округа Кашира Московской области обратилась со встречным иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ФИО3, в котором просит суд изъять у ФИО3 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 126,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость продажи объекта незавершенного строительства в размере 3 748 070 руб. (л.д. 122-125). Встречные исковые требования мотивированы тем, что на основании постановления администрации Каширского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №-пг между Комитетом по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1.1 которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 1200 кв.м., категория земель «Земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, участок №, для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ на три года. ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Городской округ Кашира Московской области» и ФИО3 был заключен новый договор аренды земельного участка №-н. В пункте 1.2. договора стороны отразили, что на участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, находящийся в собственности арендатора. Срок аренды участка установлен на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в администрацию городского округа Кашира с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов». Актом осмотра земельного участка выявлено, что участок огорожен, используется, на нем расположены объекты капитального строительства - объект незавершенного строительства (дом), вспомогательные постройки. Сводным заключением Министерства имущественных отношений Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 отказано в заключении нового договора аренды земельного участка. Решением администрации городского округа Кашира от ДД.ММ.ГГГГ № ответчику отказано в предоставлении государственной услуги, ввиду наличия оснований для отказа в предоставлении государственной услуги, предусмотренных пунктами ДД.ММ.ГГГГ, 13.4.3. Административного регламента - повторный запрос заявителя о предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства в случае, если ранее однократно уже был заключен новый договор аренды этого земельного участка с целью завершения строительства. По истечении срока действия договора аренды №-н от ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени строительство объекта на арендуемом земельном участке не завершено. Объект незавершенного строительства находится в работоспособном состоянии и пригоден для завершения строительства. Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, при этом строительство объекта недвижимости не закончено. Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 39 %, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-н прекращен, следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ. Согласно заключении ИП ФИО1 рыночная стоимость спорного жилого площадью 126,8 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 748 070 рублей.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Истец/ответчик по встречному иску ФИО3, представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены. Интересы ФИО3 в судебном заседании представляла ФИО4

Представитель истца/ответчика по встречному иску ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО3 и доводы, изложенные в его исковом заявлении, поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить; в удовлетворении встречного иска просила отказать, представила письменные возражения, в которых указала, что органом местного самоуправления пропущен предусмотренный ст. 39.6 ЗК РФ шестимесячный срок для обращения в суд с указанным иском. Арендатор на законных основаниях в период действия разрешения на строительство на предоставленном в аренду земельном участке возвел объект недвижимости -жилой дом. У Администрации не имеется предусмотренных ст. 239.1 ГК РФ оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку данная норма предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства, однако строительство объекта завершено. В спорном доме проживают жена и дети ФИО3, он сам проходит службу на СВО.

Представитель ответчика/истца по встречному иску Администрации городского округа Кашира Московской области ФИО5 в судебном заседании иск ФИО3 не признала, встречные исковые требования и доводы, изложенные во встречном иске, поддержала, просила встречный иск удовлетворить.

Суд счел возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав пояснения представителей сторон, проверив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на основании постановления администрации Каширского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №-пг между Каширским муниципальным районом в лице Комитета по управлению имуществом администрации Каширского муниципального района Московской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого ФИО3 был предоставлен в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 1200 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, расположенный в границах сельского поселения <данные изъяты> по адресу: <адрес>, участок №, для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ на три года (л.д. 82-91, 92-95).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией сельского поселения <данные изъяты> Каширского муниципального района Московской области ФИО3 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 72 кв.м., степенью готовности объекта 39%, возведенный на вышеуказанном земельном участке (л.д. 96-99).

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Городской округ Кашира Московской области» и ФИО3 заключен новый договор аренды земельного участка №-н. В пункте 1.2. договора стороны отразили, что на участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, находящийся в собственности арендатора. Срок аренды участка установлен на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-13).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в лице представителя ФИО6 обратился в администрацию городского округа Кашира Московской области с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» (л.д. 100). Актом осмотра спорного земельного участка установлено, что участок огорожен, на нем расположены объекты капитального строительства - объект незавершенного строительства (дом), вспомогательные постройки, земельный участок используется (л.д. 105-110).

Сводным заключением Министерства имущественных отношений Московской области №-З от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 отказано в заключении нового договора аренды земельного участка (л.д. 111-112).

Решением администрации городского округа Кашира Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № ответчику отказано в предоставлении государственной услуги в связи с тем, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается; повторный запрос заявителя о предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства в случае, если ранее однократно уже был заключен новый договор аренды этого земельного участка с целью завершения строительства (л.д. 113).

Статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 и ч. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из технического заключения на объект недвижимого имущества – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, уч. №, от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного заключения кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, составленных ООО <данные изъяты> (л.д. 24-43, 128), следует, что возведенный ФИО3 жилой дом, общей площадью 126,8 кв.м. состоит из следующих помещений: на 1 этаже - помещения 1 (прихожая) площадью 5,5 кв.м., помещения 2 (кладовая) площадью 3,4 кв.м., помещения 3 (коридор) площадью 9,8 кв.м., помещения 4 (санузел) площадью 4,6 кв.м., помещения 5 (жилая) площадью 20,9 кв.м., помещения 6 (кухня) площадью 16,8 кв.м., помещение 7 (балкон) площадью 4,3 кв.м., помещения 8 (топочная) площадью 2,9 кв.м.; на втором этаже - помещения 9 площадью 16,4 кв.м., помещения 10 площадью 16,3 кв.м., помещения 11 (санузел) площадью 5,1 кв.м., помещения 12 (коридор) площадью 10,8 кв.м., помещения 13 (жилая) площадью 10,0 кв.м. Жилой дом возведен в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадь всех помещений в доме соответствует требованиям, указанным в п. 4.1 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001». Строительство несущих конструкций и теплового контура жилого дома завершено, объект расположен на ленточном фундаменте и является объектом капитального строительства. Наружные и внутренние стены состоят из пеноблока. Дефектов и деформаций, снижающих несущую способность конструкций двух этажей не выявлено, категория технического состояния – нормативное. При строительстве соблюдены нормы инсоляции и естественного освещения окружающих зданий. Жилой дом подключен к сети энергоснабжения, центральной водопроводной сети, теплоснабжение осуществляется котлом, для удаления сточных вод предусмотрена система канализации в соответствии с СП 30.13330 и СП 32.13330 – септик. Исследуемый объект капитального строительства не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и охраняемых интересов третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровью при эксплуатации. Исследуемый объект может быть использован для круглогодичного проживания. Жилой дом расположен в зоне застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами, таким образом, его параметры соответствуют Правилам землепользования и застройки территории городского округа Кашира.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В ходе судебного разбирательства установлено, что правоустанавливающим документом на публичный земельный участок, на котором возведен спорный объект недвижимости - жилой дом, является договор аренды земельного участка №-н от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленный для завершения строительства. ФИО3 на законных основаниях в период действия разрешения на строительство на предоставленном в аренду земельном участке возвел объект недвижимости - жилой дом. У уполномоченного органа, осуществляющего распоряжение публичным земельным участком, на котором правомерно завершено строительство объекта недвижимости, не имеется предусмотренных статьей 239.1 ГК РФ оснований требовать изъятия такого объекта путем продажи его с торгов, поскольку данная норма предусматривает правила отчуждения объекта незавершенного строительства, однако, из технического заключения на объект недвижимого имущества следует, что строительство спорного жилого дома завершено.

Статьей 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что за ФИО3 надлежит признать право собственности на спорный объект недвижимости.

Удовлетворение исковых требований ФИО3 исключает удовлетворение встречных исковых требований администрации городского округа Кашира Московской области об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

иск ФИО2 <данные изъяты> (паспорт № №) к Администрации городского округа Кашира Московской области (ИНН <***>) о признании права собственности на дом удовлетворить.

Признать за ФИО2 <данные изъяты> право собственности на жилой дом площадью 126,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, участок №.

В удовлетворении встречного иска Администрации городского округа Кашира Московской области к ФИО2 <данные изъяты> об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Каширский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме - ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья: С.Н. Булычева