Апелляционное определение № 11А-3633/2026 от 5 апреля 2026 г.

УИД 74RS0017-01-2025-004036-31 Судья: Буланцова Н.В.

Дело № 11а-3633/2026 Дело №2а-3205/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 апреля 2026 года г. Челябинск

Судебная коллегия по административным делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Магденко А.В.,

судей: Тропыневой Н.М., Мельниковой Е.В.,

при секретаре Старыгине А.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 12 августа 2025 года по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о возложении обязанности,

заслушав доклад судьи Тропыневой Н.М. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя административного истца ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области ФИО3,

установила:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области, Управление), в котором (с учетом уточнений) просит:

обязать Управление Росреестра по Челябинской области зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи квартиры от 08 декабря 2005 года на объект недвижимости – квартиру, площадью 54,9 кв.м., расположенную по адресу: <...> за ФИО1

В обоснование заявленных требований указывает на то, что он на основании договора купли-продажи от 08 декабря 2005 года купил у МП «Фирма АНТИ» (после преобразования ООО «Фирма Анти»), являясь на тот момент директором указанного предприятия, квартиру по адресу: <...> за 400 000 руб. Договор является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке. С 08 декабря 2005 года истец открыто и непрерывно владеет спорным имуществом как своим собственным, несет расходы по его содержанию и ремонту. Притязаний со стороны иных лиц на спорный объект не имеется. МП «Фирма АНТИ» постановлением Главы города Златоуста №749 от 03 июля 1997 преобразована в ООО «Фирма Анти». Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Фирма Анти» прекратило деятельность в результате реорганизации путем слияния с ООО «<данные изъяты>», затем в ООО «<данные изъяты>», позднее в ООО «<данные изъяты>», которое в дальнейшем, как последний правопреемник ООО «Фирма Анти», исключено из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». ООО «Фирма Анти», обладая правоспособностью юридического лица, по состоянию на 08 декабря 2005 года имело право распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом. 20 мая 2011 года в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица, а государственная регистрация перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, не была произведена. 28 апреля 2025 года истец обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлениями о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на основании договора купли-продажи от 10 августа 1992 года и государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 в отношении спорной квартиры. В ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на данную квартиру отсутствуют. Уведомлениями административного ответчика: от 07 мая 2025 года государственная регистрация прав на указанную квартиру была приостановлена в связи с отсутствием заявления от продавца указанной квартиры; от 16 мая 2025 года заявитель уведомлен о неустранении причин приостановления государственной регистрации ранее возникшего права собственности и права собственности в отношении указанной квартиры. Устранить причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации права собственности, административный истец не имеет возможности по объективным причинам, однако считает, что формальное соответствие действий административного ответчика требованиям статьи 18 Закона №218-ФЗ не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца о возложении на Управление Росреестра по Челябинской области обязанности зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи. Считает, что иным способом административный истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное жилое помещение.

Протокольным определением Златоустовского городского суда Челябинской области от 03 июля 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Златоустовского городского округа Челябинской области.

Протокольным определением Златоустовского городского суда Челябинской области от 12 августа 2025 из числа ответчиков исключена государственный регистратор прав Златоустовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ФИО4

Решением Златоустовского городского суда Челябинской области от 12 августа 2025 года административные исковые требования удовлетворены. На Управление Росреестра по Челябинской области возложена обязанность зарегистрировать переход права собственности к ФИО1 на приобретенную у общества с ограниченной ответственностью «Фирма АНТИ» на основании договора купли-продажи от 08 декабря 2005 года квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Не согласившись с вынесенным решением суда, Управление Росреестра по Челябинской области обратилось в Челябинский областной суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в полном объеме и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование поданной апелляционной жалобы указывают, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для административного дела. В рассматриваемом случае, в связи с заключением договора купли-продажи спорного объекта 08 декабря 2005 года, государственная регистрация перехода права от продавца к покупателю, в силу частей 1, 3 статьи 69 Закона о регистрации обязательна. Кроме того, согласно пункту 9 статьи 15 Закона регистрации, регистрация права, в случае ликвидации юридического лица-продавца, возможна на основании заявления покупателя и выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица, но при условии, что право собственности этого продавца на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН. В отсутствие указанной записи регистрация перехода прав невозможна. В рассматриваемом случае, признание незаконным оспариваемого заявителем решения органа регистрации прав, влечен возникновение гражданских прав и обязанностей в отношении спорного объекта недвижимости, вследствие чего настоящее дело не подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренным КАС РФ. Исходя из заявленных требований, а также принимая во внимание, что требования заявителя связаны с реализацией имущественных прав на недвижимое имущество, возникающих в результате совершения сделки, то данный спор, в силу постановления Пленума Верховного Суда РФ и пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 является спором о правах в отношении объекта недвижимости и подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.

В возражении на апелляционную жалобу административный истец ФИО1 считает возможным оставить решение суда в силе, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллеги по административным делам Челябинского областного суда от 11 ноября 2025 года решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 12 августа 2025 года отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20 января 2026 года апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Челябинского областного суда от 11 ноября 2025 года отменено, направлено административное дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 12 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области – ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании апелляционной инстанции участия не принимали при надлежащем извещении о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Информация о дате, времени и месте слушания административного дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда (oblsud.chel.sudrf.ru) в разделе «Судебное делопроизводство».

Судебная коллегия на основании части 2 статьи 306, статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом и не явившихся в судебное заседание.

Изучив доводы апелляционной жалобы, возражения, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав приобщенные в судебном заседании суда апелляционной инстанции дополнительные (новые) доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме в порядке части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положений части 1 статьи 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

При этом на административного истца возлагается обязанность по доказыванию обстоятельств, которые свидетельствуют о том, что его права, свободы и законные интересы нарушены оспариваемым решением, действием (бездействием) и он действительно нуждается в судебной защите и вправе на нее рассчитывать, в том числе в связи с обращением в суд в пределах установленных сроков (пункты 1 и 2 части 9 и часть 11 статьи 226 КАС РФ).

В свою очередь, законность оспариваемых решений, действий (бездействия) доказывается административным ответчиком - органом, организацией, лицом, наделенными государственными или иными публичными полномочиями, которые их приняли или совершили (пункты 3 и 4 части 9 и часть 11 статьи 226 КАС РФ).

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06 августа 1992 года собранием учредителей МП «Фирма АНТИ» принято решение о поручении ФИО1 оформить сделку по покупке квартиры по адресу: <адрес> и произвести расходы на приобретение квартиры. В порядке премирования передать в собственность директору ФИО1 указанную квартиру (том 1 л.д.16).

На основании договора купли-продажи от 10 августа 1992 года ФИО5 и ФИО6 продали, а МП «Фирма Анти» в лице директора ФИО1, купила квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Данный договор удостоверен государственным нотариусом Златоустовской нотариальной конторы № 1 ФИО7, а также зарегистрирован в БТИ г. Златоуста 10 августа 1992 года (том 1 л.д.17-18).

08 декабря 2005 года между ООО «Фирма АНТИ» являющимся правопреемником МП «Фирма Анти» (продавец), и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру по адресу: Челябинская область, <адрес> (том 1 л.д.12).

Из справки, выполненной директором ООО «Фирма АНТИ» ФИО1, от 08 декабря 2005 года следует, что покупателем ФИО1 в пользу продавца за квартиру уплачены денежные средства в размере 400 000 руб. (том 1 л.д.14).

25 апреля 2025 года представитель административного истца ФИО1 - ФИО2, действующий по доверенности, обратился в Златоустовский отдел Управления Росреестра по Челябинской области с заявлениями: о государственной регистрации ранее возникшего права собственности МП «Фирма Анти» в отношении помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 10 августа 1992 года (зарегистрированного под № КУВД-001/2025-23052789 от 28 апреля 2025 года), предоставив для осуществления регистрационных действий договор купли-продажи от 10 августа 1992 года, подтверждающий возникшее право собственности МП «Фирма Анти»; о государственной регистрации права собственности ФИО1 в отношении помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (зарегистрированного под № КУВД-001/2025-23052790 от 28 апреля 2025 года), предоставив для осуществления регистрационных действий договор купли-продажи от 08 декабря 2005 года, подтверждающий приобретение административным истцом спорной квартиры, передаточный акт, выписки из ЕГРЮЛ от 24 апреля 2025 года, справку об уплате денежных средств от 08 декабря 2005 года, кадастровую справку от 26 октября 2015 года, постановление №749 от 03 июля 1997 года, свидетельство о государственной регистрации предприятия от 03 июля 1997 года, протокол №6 от 06 августа 1992 года, квитанцию об уплате госпошлины (том 1 л.д.64-96).

Уведомлением Златоустовского отдела Управления Росреестра по Челябинской области № КУВД-001/2025-23052790/1 от 07 мая 2025 года ФИО1 уведомлен о том, что осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...> по заявлению № КУВД-001/2025-23052790 приостановлено до 07 августа 2025 года, в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ) (том 1 л.д. 99).

Из уведомления от 07 мая 2025 года следует, что одним из этапов проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество является правовая экспертиза представленных документов. В ходе правовой экспертизы установлено, что на государственную регистрацию ранее возникшего права собственности МП «Фирма Анти» представлен договор купли-продажи от 10 августа 1992 года. В ЕГРН права на квартиру с кадастровым номером № не зарегистрированы. Согласно сведениям БТИ право собственности на квартиру принадлежит МП «Фирма Анти». Согласно договора купли-продажи квартиры от 08 декабря 2005 года ООО «Фирма АНТИ» является правопреемником МП «Фирма Анти». В соответствии с Постановлением главы города Златоуста от 03 июля 1997 года №749 МП «Фирма Анти» реорганизована в ООО «Фирма АНТИ». Согласно сведениям ЕГРЮЛ ООО «Фирма АНТИ» 31 января 2006 года прекратила своё существование путем реорганизации в результате присоединения к ООО «<данные изъяты>». ООО «<данные изъяты>» 26 июня 2006 года реорганизовано путем слияния с ООО «ТРАСТ-СК». ООО «ТРАСТ-СК» 08 сентября 2006 года реорганизовано путем слияния с ООО «<данные изъяты>». ООО «<данные изъяты>» прекратило свою деятельность (исключение из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица 20 мая 2011 года) (том 1 л.д. 19-22, 23-28, 29-33, 34-38, 80-83, 84-86, 87-91, 92-96, 99).

Однако, исходя из сведений, представленных ОГБУ «БТИ Челябинской области» г. Сатка на запрос Златоустовского отдела Управления Росреестра по Челябинской области, объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрирован за собственником ФИО1 на основании договора купли-продажи от 10 августа 1992 года (том 1 л.д.98).

15 мая 2026 года представитель административного истца - ФИО2 в связи с полученным уведомлением № КУВД-001/2025-23052790/1 от 07 мая 2025 предоставил дополнительные документы в Златоустовский отдел Управления Росреестра по Челябинской области (том 1 л.д.106,107).

16 мая 2025 года Златоустовским отделом Управления Росреестра по Челябинской области вынесено уведомление № КУВД-001/2025-23052789 о неустранении причин приостановления государственной регистрации ранее возникшего права собственности, права собственности, в отношении квартиры с кадастровым номером № по причине того, что не предоставлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ) (том 1 л.д.109-110).

07 августа 2025 года Златоустовским отделом Управления Росреестра по Челябинской области вынесено уведомление № КУВД-001/2025-23052790/3 об отказе в государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ (том 1 л.д.146).

Не согласившись с действиями Управления Росреестра по Челябинской области, административный истец обратился в суд с иском о защите своих прав.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от 08 декабря 2005 года между ООО «Фирма АНТИ» и ФИО1 является действительным и никем не оспорен, при этом обязательства по договору исполнены сторонами в полном объеме. Право собственности продавца возникло до введения обязательной государственной регистрации, а прекращение деятельности ООО «Фирма АНТИ» путем исключения из ЕГРЮЛ не позволяет осуществить необходимые регистрационные действия, а также принимая во внимание добросовестность владения истца, выражающуюся в открытом пользовании квартирой, несении бремени содержания имущества и отсутствии притязаний третьих лиц, суд установил наличие законных оснований для удовлетворения требований истца и возложении на Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области обязанности зарегистрировать переход права собственности к ФИО1 на приобретенную у ООО «Фирма АНТИ» на основании договора купли-продажи от 08 декабря 2005 года квартиру, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <...>.

Согласно части 1 статьи 176 КАС РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Суд не может подменять орган, на который законодателем возложена обязанность, в данном случае, принимать решение об обязании зарегистрировать переход права собственности ФИО1 на приобретенную у ООО «Фирма АНТИ» квартиру.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По смыслу указанных правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что при установлении факта бездействия со стороны административного ответчика суд может только обязать последнего совершить определенные действия.

Решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 12 августа 2025 года приведенным требованиям не соответствует, в связи с чем, подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении требований ФИО1

Исходя из анализа заявленных административных исковых требований, ФИО1 фактически оспаривается принятое Управлением Росреестра по Челябинской области решение, оформленное уведомлением от 07 августа 2025 года, об отказе в государственной регистрации права, с которым он не согласен, считает, что вынесенным решением нарушаются его права как собственника помещения, приобретенного им по договору купли-продажи от 08 декабря 2025 года.

Учитывая вышеуказанные нормы права, а также то, что оспариваемое решение не соответствует требованиям закона и нарушает права административного истца, то есть имеет место совокупность условий, предусмотренных статьей 227 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции на основании пунктов 1, 2, 3 части 2 статьи 310 КАС РФ с принятием по делу нового решения, о частичном удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, 25 апреля 2025 года представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 обратился в Златоустовский отдел Управления Росреестра по Челябинской области с двумя заявлениями, которые были зарегистрированы 28 апреля 2025 года под номерами КУВД-001/2025-23052789 и КУВД-001/2025-23052790, с разными пакетами приложенных документов и разными датами выдачи регистрационных документов.

Исходя из представленных Управлением Росреестра по Челябинской области документов, а также документов, полученных ФИО1 от Росреестра на руки, фактически административным ответчиком было вынесено уведомление от 07 мая 2025 года о приостановлении государственной регистрации по заявлению КУВД-001/2025-23052790/1, то есть рассмотрено заявление под регистрационным номером КУВД-001/2025-23052790, а заявление под номером КУВД-001/2025-23052789 рассмотрено не было.

В дальнейшем, получив уведомление от 07 мая 2025 года на заявление КУВД-001/2025-23052790, представителем ФИО1 – ФИО2 15 мая 2025 года в Управление Росреестра был представлен договор от 08 февраля 2025 года (том 1 л.д.106-107).

Уведомлением Управления Росреестра по Челябинской области от 16 мая 2025 года за номером КУВД-001/2025-23052789 заявителю ФИО2 было сообщено о неустранении причин приостановления осуществления действий по государственной регистрации ранее возникшего права собственности, права собственности, в отношении спорного помещения, документы на которое заявителем были представлены 28 апреля 2025 года с заявлением КУВД-001/2025-23052789, в связи с не предоставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ) (том 1 л.д.109-110).

Однако, исходя из представленных документов, государственная регистрация по заявлению КУВД-001/2025-23052789 не приостанавливалась, уведомление не выносилось, о чем свидетельствует и номер регистрации уведомления КУВД-001/2025-23052789 (без литеры через дробь), когда как другие уведомления Росреестра содержат указанную информацию.

Документы представителем административного истца ФИО2 предоставлялись в связи с полученным уведомлением от 07 мая 2025 по заявлению № КУВД-001/2025-23052790.

При этом, принимая решение об отказе государственной регистрации 07 августа 2025 года № КУВД-001/2025-23052790/3, оформленного в виде уведомления, Управлением Росреестра по Челябинской области указано, что в осуществлении государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Челябинская область, <адрес>, по заявлению КУВД-001/2025-23052789 отказано на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ. Кроме того, отказано в государственной регистрации прав по заявлению КУВД-001/2025-23052790, причина отказа со ссылкой на законодательство не указана.

При вынесении решения от 07 августа 2025 года, административный ответчик руководствовался ранее направленным в адрес ФИО1 уведомлением от 07 мая 2025 года КУВД-001/2025-23052789/2 о приостановлении государственной регистрации прав и неустранением приведенных в указанном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, однако административный истец никакого уведомления от 07 мая КУВД-001/2025-23052789/2 не получал. Не содержится последнее и в реестровом деле, представленном Управлением Росреестра по Челябинской области по запросу суда (том 1 л.д.146-147).

Кроме того, материалы дела также содержат противоположные сведения, представленные ОГБУ «БТИ Челябинской области» г.Сатка на запросы Управления Росреестра по Челябинской области и суда первой инстанции, поскольку из ответа, поступившего в Росреест следует, что спорное жилое помещение зарегистрировано за ФИО1, из ответа, направленного в суд следует, что жилое помещение числиться за МП «Фирма Анти», и правоустанавливающим документом в том и в другом случае указан договор купли-продажи от 10 августа 1992 года (том 1 л.д.98, 112).

При наличии таких противоречивых данных, а также отсутствием безусловных доказательств рассмотрения Управлением Росреестра по Челябинской области двух заявлений, которые были поданы ФИО1 28 апреля 2025 года и принятия по ним решений со ссылкой на законодательство, учитывая, что оспариваемое решение не соответствует требованиям закона и нарушает права административного истца, то есть совокупность условий, предусмотренных статьей 227 КАС РФ, по настоящему делу установлена, судебная коллегия приходит к выводу о том, что принятое решение Управлением Росреестра по Челябинской области от 07 августа 2025 года об отказе в государственной регистрации прав, изложенное в уведомлении КУВД-001/2025-23052790/3, не отвечает требованиям закона, в связи с чем, подлежит признанию незаконным.

При этом суд апелляционной инстанции в качестве меры по восстановлению нарушенного права административного истца возлагает на Управление Росреестра по Челябинской области повторно рассмотреть заявления ФИО1, зарегистрированные 28 апреля 2025 года под номерами КУВД-001/2025-23052789 и КУВД-001/2025-23052790.

При повторном рассмотрении заявлений Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области надлежит учесть следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, 08 декабря 2005 года между ООО «Фирма АНТИ» являющимся правопреемником МП «Фирма Анти» (продавец), и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Обязательства по договору купли-продажи сторонами были исполнены.

В связи с тем, что в настоящее время ООО «Фирма АНТИ» 31 января 2006 года прекратило своё существование путем реорганизации в результате присоединения к ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>» 26 июня 2006 года реорганизовано путем слияния с ООО «<данные изъяты>» (том 1 л.д. 23-28, 84-86), ООО «<данные изъяты>» 08 сентября 2006 года реорганизовано путем слияния с ООО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>» прекратило свою деятельность (исключение из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица 20 мая 2011 года), то зарегистрировать переход прав от продавца к покупателю не представляется возможным.

Законом о государственной регистрации и иными нормативными правовыми актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в отсутствие государственной регистрации права на объект недвижимого имущества и на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора и отсутствии регистрации ранее возникшего права этой стороны затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном звоном порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Если право собственности продавца не было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН, а продавец ликвидирован, то покупатель представляет в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости соответствующий договор, документы, подтверждающие исполнение этого договора, то есть передачу имущества во владение, а также документы, свидетельствующие о приобретении учредителем права собственности на недвижимое имущество.

Согласно пункту 61 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум № 10/22), который в данном случае применяется по аналогии, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п.62 Пленума, на основании ст. ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

На основании частью 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, статья 551 ГК РФ закрепляет гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу. Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Закона о государственной регистрации его государственная регистрация. Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ, к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Как указывает административный истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанным договорам, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства при отчуждении имущества ООО «Фирма АНТИ» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами, что подтверждается документально, а также то, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорены и в установленном законном порядке не признаны недействительными.

С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектом, несет бремя его содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ, что подтверждается представленными сведениями ООО «<данные изъяты>» о том, что задолженность по коммунальным платежам по <адрес> не имеется, ФИО1 зарегистрирован в жилом помещении с 11 июля 2011 года по настоящее время.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект в материалах дела отсутствуют, при этом администрация Златоустовского городского округа Челябинской области, на территории которого расположен спорный объект недвижимого имущества, не заявила о наличии притязаний третьих лиц на заявленное недвижимое имущество (том 2 л.д.83-84).

Указанные доказательства по делу были представлены во исполнение кассационного определения судебной коллеги по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20 января 2026 года.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллеги приходит к выводу об отмене решения Златоустовского городского суда Челябинской области от 12 августа 2025 года и принятию по делу нового решения об удовлетворении административных исковых требований ФИО1 в части, с признанием незаконным решения Управления Росреестра по Челябинской области, изложенным в уведомлении № КУВД-001/2025-23052790/3 от 07 августа 2025 года, с возложением обязанности повторного рассмотрения заявлений ФИО1 от 28 апреля 2025 года.

Руководствуясь статьями 309 – 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Златоустовского городского суда Челябинской области от 12 августа 2025 года отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении административных исковых требований ФИО1 частично.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об отказе в государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, изложенного в уведомлении № КУВД-001/2025-23052790/3 от 07 августа 2025 года.

Возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области повторно рассмотреть заявления ФИО1 от 28 апреля 2025 года № КУВД-001/2025-23052789 о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на основании договора купли-продажи от 10 августа 1992 года и от 28 апреля 2025 года № КУВД-001/2025-23052790 о государственной регистрации права собственности ФИО1 в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В удовлетворении остальной части заявленных административных исковых требований ФИО1 отказать.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи