Решение № 2-515/2025 2-515/2025~М-310/2025 М-310/2025 от 9 декабря 2025 г. по делу № 2-515/2025

Дело № 2-515/2025

УИД 29RS0005-01-2025-000955-74


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2025 года г. Архангельск

Исакогорский районный суд города Архангельска в составе

председательствующего судьи Олупкиной Д.В.,

при секретаре Баскаковой Н.М.,

с участием представителя истца / встречного ответчика ФИО1,

представителя ответчика / встречного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Стройкомплекс» к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, применении последствий расторжения договора,

и по встречному иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о взыскании задолженности по договору, неустойки,

установил:

ООО СЗ «Стройкомплекс» обратилось в суд с иском к ФИО3 о расторжении договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствий расторжения договора.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Стройкомплекс» и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Цена объекта покупателем не уплачена, жилое помещение по акту приема-передачи не передано, покупателем не принято. Спорная квартира была приобретена истцом с целью дальнейшей безвозмездной передачи в муниципальную собственность во исполнение обязательств по расселению граждан в рамках реализации договора о комплексном развитии территории жилой застройки. Однако согласие граждан на предоставление вышеуказанной квартиры истцом не получено, жилые помещения многоквартирного <адрес> в <адрес> имеют ряд недостатков. При наличии претензий к качеству жилого помещения истцом принято решение о расторжении договора купли-продажи.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принят встречный иск ФИО3 к ООО СЗ «Стройкомплекс» о взыскании задолженности по договору в размере 5 200 000 руб., неустойки.

В обоснование встречных требований указано, что денежные средства по договору от ДД.ММ.ГГГГ продавцу не переданы, однако государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю состоялась ДД.ММ.ГГГГ. Перед продажей квартиры жилое помещение было осмотрено покупателями, претензий по качеству недвижимого имущества не поступало. Договором купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что за нарушение покупателем порядка и срока уплаты стоимости квартиры, предусмотренных условиями договора купли-продажи квартиры, продавец вправе потребовать уплаты пеней в размере ******% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. В претензионном порядке требования Обществом не исполнены, в связи с чем заявлен встречный иск.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц: администрация городского округа «Город Архангельск», ГКУ АО «Главное управление капитального строительства», ООО «Арктическая строительная компания».

Представитель ООО СЗ «Стройкомплекс» ФИО1 на требованиях настаивала по основаниям, изложенным в иске, с встречными исковыми требованиями не согласилась.

Истец / встречный ответчик ФИО3 в суд не явилась, извещена надлежаще, ее представитель ФИО2 не согласилась с первоначальными требованиями, на встречных требованиях настаивала.

Третьи лица о судебном заседании извещены надлежаще, в суд своих представителей не направили.

По определению суда в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено при указанной явке лиц.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы настоящего гражданского дела, представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли – продажи <адрес>, по условиям которому продавец обязалась передать в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (далее – Договор).

По соглашению сторон стоимость квартиры равна 5 200 000 руб. (п. 1.7. Договора).

Указанным Договором определён порядок оплаты стоимости объекта недвижимости: 5 200 000 руб. покупатель уплачивает в течение 14 рабочих дней с момента перехода права собственности на квартиру (раздел 3 Договора).

Разделом 4 Договора установлена ответственность сторон.

Так, согласно п. 4.1. Договора за нарушение продавцом срока передачи квартиры, предусмотренного настоящим договором, покупатель вправе потребовать уплаты пеней в размере ******% от стоимости квартиры за каждый день просрочки.

Согласно п. 4.2. Договора за нарушение покупателем порядка и срока уплаты стоимости квартиры, предусмотренным п. 3.1 настоящего договора, продавец вправе потребовать уплаты пеней в размере ****** % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Договор подписан сторонами без разногласий, стороны приступили к его исполнению.

Государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю состоялась ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из пояснений истца (по первоначальному иску), что спорная квартира была приобретена для дальнейшей безвозмездной передачи в муниципальную собственность во исполнение обязательств по расселению граждан в рамках реализации договора о комплексном развитии территории жилой застройки. Однако согласие граждан на предоставление вышеуказанной квартиры не получено, так как жилые помещения многоквартирного <адрес> в <адрес> имеют ряд недостатков.

По ходатайству ООО СЗ «Стройкомплекс» по настоящему гражданскому делу назначена экспертиза, производство которой получено ООО «Респект».

По заключению эксперта №-СД от ДД.ММ.ГГГГ в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> имеются дефекты, не соответствующие строительно – нормативной документации, а именно:

- деформация линолеума в виде волнообразных вздутий – прихожая, кухня, жилая комната №, коридор; п. № «Изоляционные и отделочные покрытия»;

- повреждение обоев:

в виде подтеков бледно – коричневого (бледно – серого) цвета – прихожая, кухня, жилая комната №, жилая комната №;

в виде поверхностного загрязнения бледно – коричневого цвета в форме полос – жилая комната №;

в виде загрязнений с участками просвечивания клеевого состава, свидетельствующие о нарушении технологии оклейки или некачественной подготовки основания - прихожая, кухня, жилая компания №;

в виде отслоения обоев местах стыка полотен - прихожая, кухня, коридор, жилая комната №;

в виде точечных загрязнений черного цвета на лицевой поверхности обоев – коридор;

п. № «Изоляционные и отделочные покрытия»;

очаги биопоражения в виде темных пятен ворсистой структуры, морфологически соответствующие плесени / грибку, и проявляющиеся в основания стен сквозь бумажную основу полотен – прихожая, коридор, жилая компания № - п. ДД.ММ.ГГГГ СП № «Изоляционные и отделочные покрытия»;

- загрязнения поверхности стены в виде черных полос и светлых пятен – ****** – п. № «Изоляционные и отделочные покрытия»;

- нарушение целостности гидроизоляционного контура сифона ванны, приводящее к протечке воды в подмоечное пространство – ванная – п. № «Проектирование и монтаж трубопроводов систем водоснабжения и канализации из полимерных материалов. Общие требования; п. № «Проектирование, монтаж и эксплуатация систем внутренней канализации из полипропиленовых труб».

Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 487 374,90 руб.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности» экспертом, имеющим соответствующее образование в области для разрешения поставленных перед ним вопросов, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем данное заключение принимается судом в качестве относимого и допустимого доказательств.

В соответствии с ч.ч. 1-4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Выводы судебной экспертизы основаны на представленных в дело доказательствах, последовательны и мотивированы, не содержат неточностей или неясностей.

В судебном заседании был опрошен эксперт ФИО4, который пояснил, что выявленные в экспертизе недоставки являются не существенными и устранимыми.

Суд не находит оснований не доверять показаниям эксперта, поскольку они логичны, последовательны, согласуются с материалами дела, кроме этого эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

В этой связи суд приходит к выводу, что выявленные недостатки в квартире являются не существенными, в связи с чем требования ООО СЗ «Стройкомплекс» о расторжении договора по заявленным основаниям удовлетворению не подлежат.

Существенных изменений обстоятельств для расторжения договора суд в настоящем споре не усматривает. Одна лишь воля стороны договора к таковым не относится.

Мнение истца о том, что судебные акты, касающиеся отдельных помещений в спорном многоквартирном доме, отражает характеристики всего дома в целом, является не обоснованным.

Многоквартирный <адрес> в <адрес> соответствует требованиям действующего законодательства в части качества. Спорная квартира не имеет существенных недостатков, поэтому для проживания является пригодной.

Принимая во внимание, что в квартире, переданной ФИО3 от администрации городского округа «Город Архангельск», а последней от ГКУ АО «Главное управление капитального строительства» и ООО «Арктическая строительная компания», имеются недостатки, что подтверждается выводами судебной экспертизы, которые могут быть устранены по требованию собственника спорного жилого помещения к ответственным лицам.

Вместе с тем установлено, что до настоящего времени покупатель денежные средства по договору не оплатил.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 ст. 486 ГК РФ определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

В соответствии с разъяснениями, приведёнными в п. 65 постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего договора предписано законом или иными правовыми актами.

В установленные в договоре сроки (в течение 14 рабочих дней с момента перехода права собственности от продавца к покупателю) денежные средства в размере 5 200 000 руб. продавцу не переданы.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доводы Общества о том, что им не преданы ключи от квартиры, суд не принимает. По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приняла на себя обязанность по передаче ключей покупателю в течение 5 рабочих дней с момента полной оплаты цены договора (п. 2.1.4). Как установлено при рассмотрении спора денежные средства за продажу квартиры ФИО3 не получила, то и такой обязанности у нее не возникло.

При таких обстоятельствах, поскольку Обществом не представлено доказательств оплаты стоимости приобретенной квартиры, что последним не оспаривалось, а также принимая во внимание, что квартира передана ответчику, право собственности за последним зарегистрировано, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО3

Таким образом, с ООО СЗ «Стройкомплекс» в пользу ФИО3 подлежит взысканию денежные средства в размере 5 200 000 руб.

Разрешая требование ФИО3 о взыскании неустойки за нарушение покупателем порядка и срока уплаты стоимости квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день вынесения решения), суд приходит к следующему.

Как установлено настоящим решением, ДД.ММ.ГГГГ произошла государственная регистрация права спорной квартиры за ООО СЗ «Стройкомплекс».

По условиям договора оплата квартиры должна быть произведена покупателем в течение 14 рабочих дней с момента государственной регистрации, то есть до ДД.ММ.ГГГГ расчеты между сторонами договора должны быть завершены, а с ДД.ММ.ГГГГ начинается просрочка исполнения обязательств.

Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер договорной неустойки будет равен 291 720 руб. (5 200 000 х 0,01 % х 561 дн.). Данная сумма подлежит взысканию с ООО СЗ «Стройкомплекс» в пользу ФИО3

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ООО СЗ «Стройкомплекс» в пользу ФИО3 подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в размере 4 000 руб., а в пользу местного бюджета сумма государственной пошлины, от уплаты которой ФИО3 была предоставлена отсрочка, в размере 56 400 руб.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Стройкомплекс» к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, применении последствий расторжения договора оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о взыскании задолженности по договору, неустойки удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 (СНИЛС №) задолженность по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 200 000 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 291 720 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб., всего 5 495 720 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 56 400 руб.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Исакогорский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 10.12.2025.

Председательствующий Д.В. Олупкина