Апелляционное определение № 33-3042/2026 от 7 апреля 2026 г.

Судья Алиева А.Д. УИД: 61RS0012-01-2025-001561-92 № 33-3042/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 апреля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Мосинцевой О.В.,

судей Сотниковой Е.В., Кузьминовой И.И.

при секретаре Халиловой А.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1925/2025 по гражданскому делу по иску комитета по управлению имуществом г. Волгодонска к ФИО1 об освобождении и возврате земельного участка по акту приема-передачи в фонд городских земель, по встречному иску ФИО1 к комитету по управлению имуществом г. Волгодонска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и обязании подготовить проект договора аренды, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 10 июня 2025 года,

Заслушав доклад судьи Мосинцевой О.В., судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска обратился в суд с настоящим иском к ФИО1, ссылаясь на то, что земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, и имеет обременение в виде аренды.

На основании дополнительного соглашения от 02 декабря 2020 года к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04 декабря 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ФИО1 принял на себя права и обязанности арендатора земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, предоставленного ранее предыдущему арендатору НГН (ННВ в рамках наследственного правопреемства) по договору аренды для использования: строительство индивидуального жилого дома, в целях строительства.

В силу прямого указания пункта 1 вышеуказанного соглашения, права и обязанности арендатора перешли к ответчику с 02 декабря 2020 года.

На момент заключения вышеуказанного соглашения на земельном участке находился объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащий ответчику на праве собственности.

До настоящего времени ответчик продолжает пользоваться земельным участком и является собственником расположенного на участке объекта, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно пункту 2.1. договора срок аренды определен с 04 декабря 2017 года по 04 декабря 2020 года.

На основании заявления ответчика от 27 ноября 2020 года о продлении договора аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04 декабря 2017 года срок продлен до 04 декабря 2023 года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Пунктом 4.4.3. договора предусмотрено, что арендатор обязан получить разрешение на строительство и приступить к возведению объекта в пределах срока по согласованному проекту. Согласно пункту 4.4.4. арендатор обязан в пределах срока действия договора ввести объект в эксплуатацию.

Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска направил запрос в Комитет по градостроительству и архитектуре администрации г.Волгодонска о предоставлении информации о выдаче разрешения на строительство (иной разрешительной документации) в отношении земельного участка расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Комитет по градостроительству и архитектуре администрации г.Волгодонска 10 декабря 2024 года предоставил в Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска ответ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о том, что было выдано разрешение на строительство от 06 июня 2011 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, сроком действия до 01 декабря 2017 года, объекта «2-этажный 4-комнатный индивидуальный жилой дом строительный объем - 796 куб.м, общая площадь - 189,5 кв.м., жилая площадь - 72,2 кв.м., площадь застройки - 161,7 кв.м, площадь земельного участка - 935 кв.м.» расположенного на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на имя НГН (прежний арендатор).

Ответчик за разрешением на строительство индивидуального жилого дома не обращался. Разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома в архиве Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г.Волгодонска отсутствует.

Ссылаясь на нарушение норм действующего законодательства Российской Федерации и использованием земельного участка без правовых оснований, Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска 17 мая 2024 года в адрес ответчика было направлено требование НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об освобождении земельного участка. Требование истца исполнено не было.

На основании изложенного, Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска просил суд обязать ФИО1 в течение 2 месяцев с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок площадью 935 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путем сноса строения индивидуального жилого дома незавершенного строительством, возведенного незаконно ФИО1, привести в первоначальное состояние, пригодное для использования и передать по акту приема-передачи земельный участок, площадью 935 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в фонд городских земель; взыскать с ФИО1 судебную неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта с момента истечения 2 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу до фактического его исполнения.

Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 10 июня 2025 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Также суд взыскал с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 3 000 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда по мотивам его незаконности и необоснованности, на то, что он не был осведомлен о наличии требований Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска к нему. Указал, что о состоявшемся решении ему стало известно только из постановления о возбуждении исполнительного производства НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01 декабря 2025 года, которое было получено 04 декабря 2025 года через портал «Госуслуги».

Апеллянт обращает внимание на то, что на момент подачи иска в связи с исполнением трудовых обязательств находился за пределами территории РФ в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с чем был лишен возможности представить свою позицию по данному гражданскому делу.

Автор жалобы обращает внимание на то, что спорный объект возведен на земельном участке, предназначенном для целей индивидуального строительства на основании разрешения на строительство. На данный момент дом достроен, не введен в эксплуатацию по причине отсутствия действующего договора аренды земельного участка. Нарушение сроков завершения строительства жилого дома было обусловлено затруднительным материальным положением, а также работой за пределами РФ. На данный момент срок действия договора аренды истек, ФИО1 продолжает пользоваться земельным участком по своему прямому назначению, оплачивает арендные платежи, которые принимаются истцом

Апеллянт считает, что решение принято без учета существенных обстоятельств дела.

Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 10 февраля 2025 года осуществлен переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, поскольку в материалах дела отсутствовали сведения о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного заседания, в связи с чем дело необоснованно рассмотрено судом в его отсутствие.

Согласно ч.4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В силу ч. 5 статьи 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

При таких обстоятельствах, в силу п.2 ч.4 ст.330 ГПК РФ решение суда подлежит безусловной отмене.

После перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, в уточненной редакции просил суд обязать ФИО1 в течение 2 месяцев передать земельный участок площадью 935 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по акту приема-передачи.

ФИО1 подано встречное исковое заявление к Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска, ссылаясь на то, что он завершил строительство двухэтажного жилого дома площадью 184,6 кв.м. на земельном участке с КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в период действия дополнительного соглашения к договору аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04 декабря 2017 года. Данные обстоятельства подтверждены актами обследования истца за 2024 и 2025 годы, а также техническим планом, подготовленным кадастровым инженером ДДА 12 декабря 2025 года, экспертным исследованием негосударственного судебного эксперта и оценщика ГДВ

04 декабря 2023 года срок аренды земельного участка истек.

03 мая 2024 года ФИО1 обратился в Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.

17 мая 2024 года письмом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ФИО1 отказано в удовлетворении заявления. Комитет указал, что законом предусмотрена возможность однократного предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, и этим правом ранее воспользовался НГН Дополнительно указано о необходимости освободить земельный участок и передать его по акту приемки-передачи.

ФИО1 указывает, что по истечению срока действия договора аренды продолжает пользоваться земельным участком по целевому назначению, оплачивает арендные платежи за землю, которые принимаются Комитетом.

23 января 2026 года ФИО1 подал в Комитет заявлеие о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 1 года для завершения строительства жилого дома и введении его в эксплуатацию.

30 января 2026 года письмом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Комитет отказал в удовлетворении заявления, поскольку земельный участок не может быть предоставлен до тех пор, пока не будет рассмотрена апелляционная жалоба по настоящему делу.

ФИО1 считает отказ в предоставлении земельного участка в аренду незаконным и обоснованным, поскольку он носит формальный характер, не позволяет ему ввести жилой дом в эксплуатацию.

Истец по встречному иску указывает, что в данном случае Комитет не воспользовался своим правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Соответственно, у ФИО1 имеется право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

На основании изложенного, ФИО1 просил суд признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска, изложенный в письме от 30 января 2026 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 935 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сроком на 3 года для завершения строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию, по заявлению ФИО2 от 23 января 2026 года; обязать Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска в течение 10 дней со дня вступления апелляционного определения в законную силу подготовить проект договора аренды о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 935 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН сроком на 3 года для завершения строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию.

В отзыве на встречное исковое заявление КУИ г. Волгодонска указывало, что строительство объекта не завершено во время действия договора аренды, отказ от 17.05.2024 ФИО1 не обжаловал, оспариваемый отказ от 30.01.2026 соответствует закону и права встречного истца не нарушает. На основании изложенного, просило отказать в удовлетворении встречного иска.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представители сторон по делу, свою позицию по делу поддержали.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика по первоначальному иску, извещенного о времени и месте рассмотрения дела в порядке ст. 167 ГПК РФ надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судебной коллегией установлено, что 01 декабря 2007 года на основании постановления главы города Волгодонска от 01 августа 2007 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН между Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска (арендодатель) и НГН (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 0,935 га из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора согласно п.2.1 установлен с 01 декабря 2007 года по 01 декабря 2017 года.

06 июня 2011 года Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгодонска выдано Разрешение на строительство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на строительство объекта капитального строительства: 2-этажного 4-комнатного индивидуального жилого дома, общей площадью 189,5 кв. м. Срок действия разрешения – до 01 декабря 2017 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 11 сентября 2017 года объект незавершенного строительства по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, планируемое назначение – жилой дом, расположенный на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН поставлен на кадастровый учет. Объекту присвоен кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и зарегистрировано право собственности за НГН

04 декабря 2017 года между Комитетом по управлению имуществом г.Волгодонска и НГН в соответствии с ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-Ф3 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Предметом договора является земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, предоставляемый для строительства индивидуального жилого дома, в целях завершения строительства. В договоре имеется отметка на то, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Срок действия договора с 04 декабря 2017 года по 04 декабря 2020 года.

10 декабря 2018 года ФИО3 умер, в наследство после его смерти вступила ННВ которой 03 декабря 2019 года выдано свидетельство о праве на наследство по закону в отношении права аренды земельного участка с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

16 декабря 2019 года между ННВ и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ФИО1 приобрел объект незавершенного строительства с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Право собственности ФИО1 на данный объект зарегистрировано 02 марта 2020 года согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

02 декабря 2020 года между Комитетом по управлению имуществом г.Волгодонска (арендодатель), ННВ ФИО1 (арендаторы) заключено дополнительное соглашение к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04 декабря 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения в соответствии со ст. 35 ЗК РФ и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 05 июня 2020 года права и обязанности арендатора земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ННВ переходят к ФИО1 с 02 марта 2020 года.

В пункте 2.1 изменен срок аренды участка, который установлен с 04 декабря 2017 года по 04 декабря 2023 года.

03 мая 2024 года ФИО1 обратился в комитет по управлению имуществом г. Волгодонска с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка без проведения торгов в связи с покупкой жилого дома сроком на 3 года. Цель использования земельного участка: строительство индивидуального жилого дома, в целях завершения строительства.

17 мая 2024 года в письме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ФИО1 отказано в удовлетворении заявления, ссылаясь на то, что в соответствии с частью 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ и пунктом 5 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок предоставляется в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов. Указанное право было реализовано НГН На основании изложенного Комитет просил освободить земельный участок и передать его в фонд городских земель по акту приема-передачи. В противном случае Комитетом будет инициирована работа по изъятию объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, в судебном порядке.

23 января 2026 года ФИО1 снова обратился с заявлением в Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска о предоставлении в аренду земельного участка с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН сроком на 3 года для завершения строительства жилого лома и введении его в эксплуатацию.

В ответе от 30 января 2026 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска указал, что определением Волгодонского районного суда Ростовской области от 12 января 2026 года по делу № 2-1925/2025 восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы на указанное решение суда, в связи с чем оказать муниципальную услугу «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов» в настоящее время не представляется возможным. Обратиться с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ФИО1 может после вступления в законную силу решения Волгодонского районного суда Ростовской области.

В обоснование встречного иска ФИО1 указывал, что в 2022 году завершил строительство жилого дома на спорном земельном участке. В подтверждение данных обстоятельств в материалы дела представлено заключение Независимого судебного эксперта, независимого оценщика ГДВ НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 2026 года.

В заключении эксперт пришел к выводу о том, что в результате проведенного исследования объекта недвижимости, расположенного по адресу; АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, следует, что Объект исследования - индивидуальный жилой дом общей площадью 184,6 кв. м., по совокупности своих технических характеристик и конструктивных особенностей является объектом капитального строительства (недвижимым имуществом). Данный вывод обоснован подтверждением двух фундаментальных признаков «капитальности, установленных законодательством РФ (Согласно указанному в основных понятиях Технического регламента о безопасности зданий и сооружений № 384-ФЗ, в ст. 130 ГК РФ, ст. 1 ГрК РФ): Здание имеет прочную связь с землёй и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба «значению: конструктивная система здания характеризуется геометрической неизменяемостью и отсутствием сборно-разборных соединений. Исследуемый объект соответствует критериям завершенности строительством объекта индивидуального жилищного строительства изложенным в СТО 11468812.005-2025. В ходе проведенного исследования установлено фактическое соответствие всем минимальным требованиям готовности строительных конструкций здания для постановки на кадастровый учет и регистрации в качестве индивидуального жилого дома. На дату осмотра 12 февраля 2026 г. здание индивидуального жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состояло имело; фундамент, крышу, кровлю, стены, полы, потолки, окна, двери, лестницу, состояло из внутренних помещений которые то назначению предназначены для жилых комнат и вспомогательных помещений.

Таким образом, на основании проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что исследуемое здание индивидуального жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, завершено строительством, является капитальным самостоятельным объектом недвижимого имущества, соответствует всем минимальным требованиям готовности строительных конструкций здания для постановки на кадастровый учет и регистрации в качестве индивидуального жилого дома.

Согласно заключению кадастрового инженера ДМА составившей технической план спорного здания 12 декабря 2025 года, ранее стоящий на кадастровом учете объект незавершенного строительства с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в результате завершения строительства является жилым домом.

В акте контроля за использованием земель от 13 декабря 2024 года, составленного главным специалистом отдела земельных отношений КУИ г. Волгодонска, на земельном участке с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположен объект незавершенного строительства – двухэтажное здание индивидуального жилого дома.

Согласно акту обследования земельного участка от 24 марта 2026 года, составленного главным специалистом сектора земельного контроля КУИ г.Волгодонска на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) расположено двухэтажное здание с признаками капитального строения. Здание имеет закрытый контур, зарегистрировано как объект незавершенного строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 115,6 кв.м., на земельном участке ведется хозяйственная деятельность, иные строения, признаки строительства на указанном участке отсутствуют.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного выше пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Нормы данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2023 года № 337-О, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ, основанный на балансе публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли, предусматривает гарантии для собственников объектов незавершенного строительства, связанные с возможностью использования ими земельных участков, относящихся к публичной собственности, в течение трех лет для завершения такого строительства (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 марта 2017 года N 622-О и от 29 сентября 2022 г. № 2406-О). Этой же цели служит и подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абзацы первый и пятый пункта 38).

Согласно п. 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 ноября 2025 года, из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

При этом возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В силу подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ уполномоченный орган вправе в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обратиться в суд с заявлением об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, если уполномоченный орган с момента истечения срока действия ранее заключенного договора аренды публичного земельного участка не предпринимал действия по изъятию объекта незавершенного строительства, собственник такого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды в целях завершения строительства, несмотря на то, что соответствующий земельный участок уже предоставлялся ему для завершения строительства.

В данном случае материалами дела подтверждено, что срок действия договора аренды от 04 декабря 2017 года с учетом дополнительного соглашения от 02 декабря 2020 года был установлен до 04 декабря 2023 года. Между тем, в шестимесячный срок со дня прекращения действия договора аренды, а именно до 05 мая 2024 года, комитет по управлению имуществом г.Волгодонска не воспользовался своим правом на обращение в суд с целью изъятия объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.

При этом ФИО1 с 2020 года и до настоящего времени является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, продолжал пользоваться земельным участком и завершать строительство жилого дома.

Таким образом, несмотря на предоставление земельного участка для завершения строительства предыдущим собственникам, а также ФИО1, он в настоящее время не лишен права на заключение договора аренды сроком на 3 года в целях завершения строительства, учитывая, что уполномоченный орган не реализовал свое право на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства до 05 мая 2024 года.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что спорный объект незавершенного строительства имеет признаки капитальности, согласно представленным заключениям строительство объекта завершено, земельный участок до настоящего времени используется ФИО1 в соответствии с его целевым назначением.

Вопреки доводам комитета по управлению имуществом г. Волгодонска, наличие либо отсутствие завершенного строительством объекта по состоянию на дату истечения срока не поставлено в зависимость от права ФИО1 на заключение договора аренды по вышеуказанным основаниям.

На основании изложенного, отказ Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска, изложенный в письме от 30 января 2026 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в заключении договора аренды с ФИО1 является незаконным и препятствует реализации законного права встречного истца на завершение строительства объекта и его ввод в эксплуатацию. Кроме того, в обоснование отказа Комитет указал на рассмотрение настоящего гражданского дела, наличие которого не препятствовало удовлетворению законных требований ФИО1 в административном порядке.

С учетом изложенного требования встречного иска об обязании КУИ г. Волгодонска подготовить проект договора аренды являются обоснованными, способствуют заключению с ФИО1 договора аренды на согласованных сторонами условиях. Заявленный встречным истцом срок подготовки проекта договора аренды в течение 10 дней со дня вступления в законную силу апелляционного определения являются обоснованными, не нарушает баланс интересов сторон, является разумным для исполнения апелляционного определения.

Принимая во внимание наличие у ФИО1 права на заключение договора аренды, оснований для удовлетворения исковых требований КУИ г. Волгодонска об обязании ФИО1 в течение 2 месяцев передать земельный участок площадью 935 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по акту приема-передачи, не имеется.

В соответствии с ч. 4 ст. 96 ГПК РФ возврат сторонам неизрасходованных денежных сумм, внесенных ими в счет предстоящих судебных расходов, производится на основании судебного постановления. Порядок возврата сторонам неизрасходованных денежных сумм устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 37 «Положения о возмещении процессуальных издержек, связанных с производством по уголовному делу, издержек в связи с рассмотрением гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации» (утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01 декабря 2012 года N 1240), возврат сторонам неизрасходованных денежных сумм, внесенных ими в счет предстоящих судебных расходов по гражданскому делу производится верховным судом республики, краевым, областным судом на основании судебного постановления, вынесенного по письменному заявлению.

Поскольку в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела судебная экспертиза, в счет оплаты которой ФИО1 внесена денежная сумма в размере 50 000 рублей, не назначалась и не проводилась, данная денежная сумма подлежит возврату.

Таким образом, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 10 июня 2025 года отменить.

Вынести новое решение, которым исковые требования комитета по управлению имуществом г. Волгодонска к ФИО1 об освобождении и возврате земельного участка по акту приема-передачи в фонд городских земель оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к комитету по управлению имуществом г. Волгодонска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и обязании подготовить проект договора аренды удовлетворить.

Признать незаконным отказ комитета по управлению имуществом г. Волгодонска, изложенный в письме от 30 января 2026 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 935 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сроком на 3 года для завершения строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию, по заявлению ФИО1 от 23 января 2026 года.

Обязать комитет по управлению имуществом г. Волгодонска в течение 10 дней со дня вступления апелляционного определения в законную силу подготовить проект договора аренды о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 935 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН сроком на 3 года для завершения строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию.

Внесенные ФИО1 с целью обеспечения ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы судом апелляционной инстанции на счет временного хранения средств Ростовского областного суда денежные средства в размере 50 000 рублей перечислить ФИО1 по следующим реквизитам:

Валюта получаемого перевода: Российский рубль (RUB)

Получатель: ФИО1

Номер счёта: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Банк получателя: ЮГО-ЗАПАДНЫЙ БАНК ПАО СБЕРБАНК

БИК: 046015602

Корр. Счёт: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

ИНН: <***>

КПП: 616143002

ОКПО: 02753761

ОГРН: <***>

SWIFT-код: SABRRUMMRA1

Почтовый адрес банка: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Почтовый адрес доп.офиса: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 апреля 2026 года.