Решение № 2-19/2025 2-492/2024 от 27 января 2025 г. по делу № 2-463/2022~М-4/2022

гражданское дело № 2-19/2025

(№2-492/2024)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Енисейск 28 января 2025 года

Енисейский районный суд Красноярского края в составе

председательствующего судьи Яковенко Т.И.

при секретаре судебного заседания Дороховой Е.С.,

с участием представителя истца администрации г. Енисейска – ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Енисейска Красноярского края к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, передаче по акту приема-передачи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Енисейска первоначально обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 104594,01 руб., пени в размере 6330,31 руб., расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося в муниципальной собственности земельного участка, возложении обязанности передать истцу по акту приема-передачи в течение пяти дней со дня вступления решения суда в законную силу земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес>, свободным от строений (сооружений), в состоянии пригодном для его предоставления.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Енисейска и ФИО2 на основании ст.7 Федерального закона от 06.10.2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжения администрации города Енисейска от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О предоставлении земельного участка в аренду», заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка №, в соответствии с которым ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок, относящийся к категории «земли населённых пунктов», с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства объектов недвижимости в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком на 1 год 1 день, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с обязательством внесения арендной платы в размере <данные изъяты>, согласно приложению № к договору. В соответствии с актом приема-передачи, на момент передачи земельный участок, предоставляемый на праве аренды, находился в удовлетворительном состоянии, пригодным для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления; претензии к состоянию и качеству у ответчика отсутствовали.

ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения администрации г. Енисейска от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О продлении срока аренды земельного участка», между истцом и ответчиком заключено соглашение о продлении на один год (по ДД.ММ.ГГГГ) срока действия вышеуказанного договора аренды.

Ответчик арендованный земельный участок не возвращал, уведомлений о предстоящем его освобождении после прекращения срока действия договора аренды в адрес истца не поступало. При указанных обстоятельствах, по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается заключенным сторонами на неопределенный срок.

Ответчик обязанность по оплате арендных платежей не исполнил более двух раз подряд. В связи с наличием задолженности по арендной плате, истец направил в адрес ответчика уведомления «о задолженности по арендной плате за земельный участок по договору №, находящегося в муниципальной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года».

Решением Енисейского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, судебными приказами мирового судьи судебного участка № в <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены требования администрации города Енисейска о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате по вышеуказанному договору аренды земельного участка. Согласно сверке расчетов задолженность по договору на дату подачи искового заявления составляет 110924,32 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований к ФИО2 о взыскании вышеуказанной задолженности по арендной плате и пени, прекращено, в связи с отказом истца в указанной части от иска.

В судебном заседании представитель истца администрации г. Енисейска – Cотникова Ю.А. на удовлетворении остальной части требований настаивала.

Представитель ответчика – ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, полагая их необоснованными, ссылаясь на признание за ответчиком по решению суда права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости, строительство которых было полностью завершено, а также на отсутствие задолженности по договору аренды земельного участка.

Третье лицо – МКУ «Управление муниципальным имуществом г. Енисейска», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание представителя не направило, представив ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьи лица - Управление Росреестра по Красноярскому краю, ПАО Сбербанк, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание представителей не направили.

Суд, на основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) и с учетом мнения лиц, участвующих в деле, определил возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и своевременно производить платежи за землю.

Статьёй 22 ЗК РФ предусмотрено, что участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 ЗК РФ могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам или юридическим лицам в собственность или аренду.

Согласно ст.ст.11, 29 ЗК РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органов местного самоуправления.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

В силу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2).

Как предусмотрено п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 1 ст.614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрела у ФИО6 на основании договоров купли-продажи незавершенное строительством одноэтажное здание (проходной, склада, контора), расположенное по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 3844,31 кв.м, с кадастровым номером №. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что также подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании распоряжения администрации города Енисейска от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О предоставлении земельного участка в аренду» между администрацией г. Енисейска и ФИО2 заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, последней в аренду предоставлен земельный участок, относящейся к категории «земли населённых пунктов», с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес>, для завершения строительства объектов недвижимости в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком на один год, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с обязательством внесения арендной платы в размере <данные изъяты>. в год. Арендная плата оплачивается ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя по указанным в договоре реквизитам.

Одновременно с этим, пунктом 6.3 договора установлено, что в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2.2. договора определено, что он вступает в силу с момента его регистрации в Енисейском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, предоставленного на праве аренды, по которому вышеуказанный земельный участок передан администрацией г. Енисейска в фактическое пользование ФИО2 в удовлетворительном состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления, взаимных претензий у сторон не имелось, что удостоверено собственноручно исполненными подписями сторон.

Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чём произведена запись за № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании распоряжения администрации города Енисейска №-р от ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием города Енисейска и ФИО2 заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о продлении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год, по ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чём произведена запись за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.4.4. договора аренды арендатор обязался выполнять в полном объеме условия договора; использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором; письменно сообщить арендодателю, не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

Договором установлено, что за нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (п.5.1.).

Согласно п.6.2. вышеуказанного договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке без судебной процедуры отказаться от выполнения договора в случаях, предусмотренных п.2 ст.46 ЗК РФ, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

После окончания срока действия договора, а также при досрочном расторжении договора арендатор обязан передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального в течение пяти рабочих дней (п.ДД.ММ.ГГГГ. Договора); письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении (п.4.4.6. Договора).

Пунктом 3.7. договора аренды закреплено, что не использование земельного участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

В материалы дела не представлено доказательств направления требований о расторжении договора аренды и передачи по акту земельного участка арендодателю со стороны ФИО2, по утверждению истца ответчик до настоящего времени продолжает пользоваться арендуемым земельным участком. Кроме того, ответчик своевременно не осуществляла оплату арендных платежей по договору аренды земельного участка, в подтверждение чему представлена сверка расчетов с бюджетом.

Поскольку арендная плата ФИО2 в сроки и объеме, установленные договором, не вносилась, истцом были предприняты меры по ее взысканию с ответчика.

Так, решением Енисейского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены требования администрации города Енисейска о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате, по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 49652,89 руб. и пени в сумме 3962,45 руб., а всего 53615,34 руб.

Судебным приказом мирового судьи судебного участка № в <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворено заявление администрации города Енисейска о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате по вышеуказанному договору аренды земельного участка в размере 41818,64 руб., в том числе основной долг 33750,64 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени за просрочку арендных платежей в размере 8068 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сверки расчетов с бюджетом от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору составляла 110924,32 руб.

В целях досудебного урегулирования спора ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Енисейска в адрес ФИО2 направлены уведомления о задолженности по арендной плате за вышеуказанный земельный участок, которым предложено оплатить задолженность по арендой плате в размере <данные изъяты> руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ и одновременно с этим разъяснено, что в случае неисполнения требований о погашении задолженности по арендной плате, договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке.

Данная задолженность погашена ответчиком в полном объеме только в ходе рассмотрения настоящего дела (ДД.ММ.ГГГГ), в связи с чем, истец отказался от требований в указанной части.

Разрешая исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд исходит из следующего.

Пункт 1 ст.46 ЗК РФ предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст.619 ГК РФ.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По смыслу и содержанию указанных выше норм права следует, что уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора при доказанности факта существенности нарушений.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Судом достоверно установлено, что задолженность по арендной плате погашена ответчиком в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ в ходе рассмотрения настоящего дела, и в настоящее время отсутствует, что было подтверждено представителем ответчика.

В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Решением Енисейского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, за ФИО2 признано право собственности на нежилые здания, расположенные по адресу: <адрес>: стр. 1, с кадастровым номером №, площадью № с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> с постановкой их на государственный кадастровый учет в соответствии с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом право собственности ФИО2 в отношении незавершенных объектов строительства, степенью готовности 90%, расположенных по адресу: <адрес>, а именно - нежилых зданий: с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>.; с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>.; с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>.; с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>., прекращено.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку спорный земельный участок был предоставлен и использовался ответчиком для цели завершения строительства объектов недвижимости, что следует из договора аренды; в настоящее время все расположенные на нем объекты закончены строительством и принадлежат на праве собственности ФИО2 (четыре нежилых здания с кадастровыми номерами №), в силу чего ответчик обладает исключительным правом на аренду данного земельного участка или в собственность по правилам статьи 36, 39.20 ЗК РФ, задолженность по арендной плате отсутствует, оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не имеется; в удовлетворении иска администрации г. Енисейска надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации г. Енисейска Красноярского края к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, передаче по акту приема-передачи земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца, со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Енисейский районный суд Красноярского края.

Председательствующий: Т.И. Яковенко

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ