Решение № 2-2271/2019 2-62/2020 2-62/2020(2-2271/2019;)~М-2277/2019 М-2277/2019 от 25 февраля 2020 г. по делу № 2-2271/2019

Дело №2-62/2020 (УИД №69RS0040-02-2019-005776-70)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2020 года г.Тверь

Центральный районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Стёпиной М.В.,

при секретаре Тимкович А.О.,

с участием истцов ФИО2, ФИО3, ФИО4, представителя истца ФИО4, адвоката Маркова М.В., действующего на основании ордера №49465 от 29.08.2019 года и доверенности <данные изъяты> от 13.07.2018 года,

представителей ответчика ФИО5 - ФИО6, действующего на основании доверенности от 26.02.2020 года, и ФИО7, действующего на основании доверенности <данные изъяты> от 13.07.2019 года

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка с расположенной на ней <данные изъяты> доли жилого дома, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л :

ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5 с требованиями взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях 461833 рублей.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка с расположенной на ней <данные изъяты> долей жилого дома по адресу: <адрес>. Стоимость <данные изъяты> доли жилого дома по договору составила 2500000 рублей, кроме этого при подписании договора истцы заплатили ФИО5 1050000 рублей в качестве неотъемлемой части за улучшение жилищных условий за продаваемые <данные изъяты> долю земельного участка и <данные изъяты> длю жилого дома. При заключении договора купли-продажи ФИО5 сообщила истцам, что в доме имеется централизованный водопровод и канализация. В апреле 2019 года истцы обнаружили под полом помещения №1 лит. А и помещения №4 лит. А1 выгребную яму. Впоследствии экспертами ООО РАО «КЭС» при осмотре дома был выявлен ряд существенных, скрытых недостатков, стоимость устранения которых составила 461833 рубля.

Протокольным определением суда от 25.12.2019 к производству принято уточненное исковое заявление ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5 с требованиями расторгнуть договор купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка с расположенной на ней <данные изъяты> доли жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2, ФИО3, ФИО4, взыскать с ФИО5 в пользу ФИО2, ФИО4, ФИО3 в равных долях денежные средства в размере 3550000 рублей 00 копеек.

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, представитель истца ФИО4 - адвокат Марков М.В. заявленные требования поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО5, извещенная о дате и месте слушания дела надлежащим образом, не явилась, обеспечив участие своих представителей ФИО6 и ФИО7, которые возражали против удовлетворения заявленных требований, полагая, что истцы при заключении договора купли-продажи неоднократно осуществляли осмотр приобретаемых объектов, претензий относительно состояния имущества не предъявляли. При реконструкции объекта соблюдены все обязательные к применению ГОСТы, СП и СНиПы. Заключение судебной экспертизы не является достаточно полным и обоснованным. Согласно решению Пролетарского районного суда г. Твери от 22.08.2017 проведенная истцом самовольная реконструкция спорного жилого дома соответствует обязательным к применению градостроительным нормам и правилам, СНИП, САНПИН, правилам пожарной безопасности, нормативным документам по планировке территории, правилам землепользования и застройки.

Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Судом, принимая во внимание положения статьи 167 ГПК РФ, определено рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из положений ст. 3 ГПК РФ следует, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из буквального толкования указанных норм права следует, что защите подлежит нарушенное право гражданина или юридического лица.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав или законных интересов заявителя при условии выбора адекватного нарушению способа защиты права. Выбор способа защиты должен потенциально вести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Из взаимосвязанного толкования указанных положений очевидно, что право на обращение в суд закон связывает с наличием нарушенного права и необходимостью его защиты определенным способом. Разрешение спора должно вести к восстановлению нарушенного права.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка).

Следовательно, сделка представляет собой действие, направленное на достижение определенного результата, то есть наступление определенных правовых последствий для сторон сделки. Признаком сделки будет и наличие волеизъявления сторон на достижение таких правовых последствий.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Из содержания искового заявления, а также пояснений стороны истцов, данных в ходе рассмотрения дела следует, что основанием для расторжения договора является несоответствие предмета договора фактически переданному объекту недвижимости, поскольку истцами были обнаружены скрытые дефекты конструкции дома, являющиеся существенными.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что 25 февраля 2019 года между ФИО2, ФИО3, ФИО4, с одной стороны, и ФИО5, с другой стороны, заключен договор купли-продажи, предметом которого является <данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым номером №, с расположенной на ней <данные изъяты> доли жилого дома по адресу: Россия, <адрес> (п.1.1, 1.2 Договора). Продаваемая <данные изъяты> доля дома имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с разделом 2 договора цена договора составляет 2500000 рублей, из них: 1000000 рублей – стоимость <данные изъяты> земельного участка и 1500000 рублей – стоимость <данные изъяты> доли жилого дома. Факт оплаты стоимости приобретаемого объекта недвижимого имущества подтверждают расписки о получении денежных средств.

Из пояснений стороны истцов следует, подтверждено представленными в материалы дела расписками в получении денежных средств от 25.02.2019, 06.03.2019 и не оспорено стороной ответчика, что общая стоимость приобретаемого имущества по договору купли-продажи составила 3550000 рублей, с учетом денежной суммы в размере 1050000 рублей, уплаченной истцами в качестве неотъемлемой части за улучшение жилищных условий за продаваемые <данные изъяты> долю земельного участка и <данные изъяты> длю жилого дома.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 25 февраля 2019 года был зарегистрирован надлежащим образом и в установленном законом порядке.

Недвижимое имущество было передано продавцом покупателям на основании передаточного акта 25.02.2019 года.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу п. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В соответствии с положениями ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Поскольку назначением жилого дома является возможность проживания в нём, то данное обстоятельство является существенным условием спорной сделки.

Как указано истцами в апреле 2019 года они обнаружили под полом помещения №1 лит. А и помещения №4 лит. А1 выгребную яму.

Для определения соответствия конструкций и инженерных коммуникаций части жилого дома строительно-техническим нормам и правилам, а также стоимости устранения выявленных нарушений, ФИО4 обратилась в ООО РАО «КЭС». Согласно экспертному заключению №17/19соц комплексной экспертизы жилого дома по адресу: <адрес> при проведении реконструкции имеющаяся выгребная яма не была демонтирована, в результате проведения перепланировки выгребная яма оказалась внутри помещения №1литеры А2, что является нарушением санитарных, экологических норм;

При проведении реконструкции были допущены нарушения нормативных требований по возведению конструкций пола, внутренней стены, систем отопления, вентиляции, электроснабжения;

Возведенный в результате реконструкции жилой дом обладает признаками блокированной застройки, что противоречит разрешенному использованию земельного участка «под индивидуальный жилой дом»;

Стоимость устранения недостатков определена в 461833 рубля.

В ходе рассмотрения данного дела, в связи с необходимостью установления наличия недостатков жилого дома, стоимости их устранения, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ИП ФИО1.

Экспертом представлено в суд заключение №21СЭ11-19 от 25.11.2019, согласно выводам которого по состоянию на 25 ноября 2019 года часть жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. состоящая из 1 этаж: прихожая -<данные изъяты> кв.м, жилая комната - <данные изъяты> кв.м, туалет - <данные изъяты> кв.м, Данная - <данные изъяты> кв.м, кладовая - <данные изъяты> кв.м, прихожая - <данные изъяты> кв.м, кухня - <данные изъяты> кв.м; мансарда: холл - <данные изъяты>- кв.м, жилая комната - <данные изъяты> кв.м, гардеробная комната - <данные изъяты> кв.м, туалет - <данные изъяты>0 кв.м, туалет - <данные изъяты> кв.м. жилая комната - <данные изъяты> кв.м, лестница - <данные изъяты> кв.м, гараж - <данные изъяты> кв.м, принадлежащая истцам, не соответствует требованиям нормативных документов по строительству, действующих в Российской Федерации, таких как:

Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;

СанПиН 2.1.2.2645-10 Требования к условиям проживания в жилых даниях и помещениях.

По результатам выявленных несоответствий следует признать, что часть жилого дома, принадлежащая истцам по настоящему делу, является с технической точки зрения опасной для текущего пребывания (нахождения) в ней людей и в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 21.08.2019) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», - не может быть признана пригодной для проживания и требует проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков, по следующим обстоятельствам:

имеется угроза обрушения конструкции перекрытия и внутренней несущей стены в части основной пристройки литера А-3;

имеется угроза поражения людей током и возгорания деревянной конструкции основных пристроек литера А-2 и литера А-3:

все жилые помещения не являются жилыми;

имеется угроза причинения вреда жизни и здоровью людей.

Перечень скрытых недостатков:

Фундаменты:

Под полом помещений № 6-7 лит А-1 вода с неприятным запахом;

Под полом помещений № 1-2 лит. А-2 влага: песчаный грунт, насыщенный водой с неприятным запахом;

Верхняя часть кирпичной кладки фундамента внутри помещений со следами увлажнения (покрыта влагой), местами плесень на кирпичах темного цвета;

В подполье внутри жилого дома в помещении № 1 лит. А-2 и помещении № 3 (туалет), № 4 (ванная) лит. А-1 устроены септики-накопители (выгребы) не герметичные, объемом фекальных вод около 10 куб.м, недоступные (скрытые под полом) для осмотра, откачки ассенизаторской машиной и очистки;

В наружных стенах подполья лит А-1 и лиг. А-2 отсутствует вытяжная вентиляция - продухи соответствующего сечения равномерно расположенные по периметру подполья.

Нет под пятном застройки лит. А-2 ливневой канализации и дренажа, а также нет дренажной система придомового земельного участка.

Причиной возникновения недостатков является невыполнение обязательных требований СП :

- отсутствие организованного стока грунтовых вод (ливневой канализации и дренажа) под пятном застройки и вокруг строении;

- отсутствие продухов в наружных стенах надземной части фундамента;

- наличие внутри помещений индивидуального жилого дома, септиков- накопителей (выгребов) открытого типа (негерметичных) и не имеющих непосредственного доступа для осмотра, откачки и очистки;

Не выполненные и незавершенные строительные работы.

Стены:

Межквартирная (несущая) 1-го этажа: в разделительной стене между помещением № 6 лит. А-1 и лит. А под обшивкой стены ГВЛ не заложен кирпичом дверной проем.

Межкомнатная (несущая), между помещ. № 1 и №2 лит. А-3 (мансарды): опирается на участок пола и междуэтажного перекрытия, под которым нет опоры (стены).

Причиной возникновения недостатков является не выполнение обязательных требований СП.

Перекрытия:

1 -го этажа с подпольем строений лит. А-1 и лит. А-2 -:

конструкция перекрытия и деревянного пола - совмещенная, выполнена из досок 5x15 см, установленных на ребро с шагом 55-60 см, которые опираются на редко положенный (через 1,5-2,0 м) швеллер, без подпорных столбиков между пролетами более 4,0 м и не обладает необходимой несущей способностью;

конструкция перекрытия 1-го этажа не имеет защиты (герметизации) от воздействия влаги от грунта.

Междуэтажное строений лит. А-1 и лит. А-2 с лит. А-3:

между лит. А-1 и лит А-3 в помещении № 5 лит. А-3 двойное: деревянное по балкам с признаками пожара (обгорелыми деревянными балками) и усиленными швеллером, и конструкции, выполненной из досок 5x15 см вместо лаг, которая опирается на швеллер и стены;

между лит. А-2 и лит А-3 конструктивно, выполнено из досок 5x15 см вместо балок и не обладает необходимой несущей способностью: отсутствуют лаги.

Полы:

Прогиб и «зыбкость пола» в ходовых местах по причине неверно выполненной конструкции пола. В помещениях лит. А-2 и лит. А-3, устройство пола является «имитацией» под деревянную конструкции по лагам.

Несоответствие доски укладываемой по лагам для покрытия пола требованиям (ГОСТ 8242-88). Вместо половой доски из древесины хвойных пород толщиной не менее 28 мм с гребнями и шпунтами по боковым граням - выполнена стяжка из обрезной доски толщиной 23-25 мм со щелями до 15 мм и местами с обзолом, которая служит основанием для покрытия пола из ламината:

Несоответствие параметров (поперечного сечения и по длине пролетов) досок, вместо лаг шириной от 100 мм и более и шагом не более 50 см. В конструкции использованы доски шириной 50 мм (сечением 50x150 мм), уложенные на грань с шагом 55-60 см и с состыкованными участками по длине.

Снизу досок 50x150 мм вместо чернового пола для удержания утеплителя из минеральной ваты, выполнена редкая обрешетка из досок толщиной 25 мм с шагом 30-40 см, без защиты (гидроизоляции) деревянной конструкции от воздействия влаги от водонасыщенного грунта.

В помещениях лит. А-1 и лит. А-2 конструктивные элементы: доски хвойных пород местами влажные и покрыты плесенью (грибком преимущественно белого цвета)

Причиной возникновения недостатков является невыполнение соответствующей конструкции и применение не соответствующих материалов при производстве работ.

Системы инженерного оборудования:

водоснабжение, совместное квартир № 1 и №2:

В помещении № 6 лит. А-1, вод трубы водоснабжения от городской магистрали, выполнен из металлической трубы из черного металла, под полом вода и труба не имеет защиты от воздействия влаги, покрыта глубокой ржавчинной. Ввод расположен рядом с канализационным стояком.

В помещениях № 6 и № 7 лит. А-1 произведено подключение и разводка трубы водоснабжения квартиры № Которая не имеет доступа для осмотра и ремонта.

водоотведение (канализация), индивидуальна я конструкция с септиком- накопителем (выгребом):

Разводка трубопроводов канализации в части дома истцов (лит. А-1, А-2 и А-3) выполнена под полом:

- без крепления к конструкциям строения или на специальных опорах;

- без доступа для эксплуатации и ремонта:

- без устройства ревизии (или прочистки) на стояке.

В помещениях № 3 (Туалет), № 4 (Ванная) лит. А-1 и № 1 (Прихожая) лит. А-2 под полом септики-накопители (выгребные ямы) наполненные фекалиями (точный объем не установлен, ориентировочно около 10 куб. м), выполненные из кирпича негерметичные.

Прокладку отводных трубопроводов в помещениях от приборов (мойки, раковин, унитазов) выполнена под полом, вместо требуемой над полом с устройством облицовки и гидроизоляции.

В помещении № 4 (туалет) литера А-3 отсутствует вытяжной часть канализационного стояка, выведенный выше скатной кровли на 0,5м.

электроосвещение, скрытая проводка:

Внутриквартирная электрическая сеть не оборудована устройством защитного отключения (УЗО);

- разводка электропроводов скрытая, без доступа для ремонта, без устройства соединительных коробок, выполнена под облицовкой стен плитами гипсокартона и в деревянной конструкции под полом изолированным проводом, не имеющим оболочки;

- в помещении № 1 лит. А-2 участок электропровода для подключения осветительного прибора, выведен из-под гипсокартона без оболочки и без устройства соединительной коробки, не закреплен и не изолирован.

Отопление, от автономного котла, двухконтурное:

В помещении №7 (Кухня) лит. А-1 разводка труб из ПВХ выполнена без крепления трубопроводов, трубы имеют провисание и изгибы из-за отсутствия компенсаторов теплового и линейного расширения.

В остальных помещениях разводка труб отопления выполнена внутри конструкций под обшивкой стен из гипсокартона и/или под полом мансардного этажа без доступа для эксплуатации и ремонта.

Вентиляция:

В части дома истцов (лит. А-1, А-2 и А- 3) система вентиляции, обязательная для поддержания чистоты (качества) воздуха в помещениях жилого дома в соответствии с требованиями п. 9.5 СП 60 13330 - отсутствует. Вентиляционных каналов в кухне, санузле и туалетах нет.

Причиной возникновения недостатков является не выполнение обязательных требований СП и СанПиН.

Прочие работы:

наружные сети холодного водоснабжения:

Не оборудован и не защищен от влаги ввод трубопровода через внешнюю стену фундамента лит. А-2

Причиной возникновения недостатков является не выполнение обязательных требований СП

наружные сети водоотведения (канализации):

Нет наружной сетей водоотведения (канализации): септика-накопителя (выгреба) на удалении не менее 3 м от фундамента наружной стены ИЖД.

Гараж:

Под полом устроен вплотную к фундаменту дома септик-накопитель сточных вод, поступающих из туалетов, ванной и кухни лит. А-1 и А-3, который не закрыт люком.

Причиной возникновения недостатков является не выполнение обязательных требований СП и СанПиН.

Время возникновения скрытых недостатков: во время реконструкции дома и строительства основных пристроек лит. А-2 и лит. А-3 в 2016 году.

В конструкциях помещений части жилого дома (Литера А-1, А-2, А-3), принадлежащих истцам по делу, имеются как скрытые, так и не скрытые недостатки и несоответствия требованиям нормативных документов в области строительства, а также не выполненные и незавершенные строительством конструктивные элементы жилого дома.

В связи с тем, что в поставленном судом 3-м вопросе объектами оценки стоимости являются только скрытые недостатки, то экспертом при исследовании было сосредоточено основное внимание выявлению и детальному учету скрытых недостатков.

Кроме скрытых недостатков были выявлены не скрытые для специалиста (явные) недостатки в строительстве дома и гаража, и не выполненные работ, такие как устройство:

входной группы в квартиру (крыльца или навеса с приступками);

омостки вокруг дома и гаража;

пристенного комбинированного (ливневого и глубинного) дренаж придомового земельного участка вокруг строения лит. А-1 и лит. А-2 и гаража;

ворот в гараж;

ограждения по внешнему периметру конструкции эксплуатируемой кровли гаража высотой не менее 90 см.

Стоимость устранения выявленных устранимых скрытых недостатков в части жилого дома (Литера А-1, А-2, А-3), принадлежащих истцам по делу, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, с учетом округления до одного рубля по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ может быть признана в размере: 2 150 453 рубля с учетом НДС, без учета стоимости устранения видимых недостатков и незавершенных строительством работ при реконструкции жилого дома в 2016 году.

Кроме этого, экспертом не определялась стоимость устройства ливневой канализации и дренажа под пятном застройки лит. А-2, так как это выполнить обычным способом ремонта не представляется возможным (неустранимый строительный дефект), так как грунт должен быть дренирован до постройки фундамента. Устранение данного недостатка, позволяющего защитить строение литера А-2 от появления внутри жилых помещений под полом грунтовых вод может быть устранено путем демонтажа (сноса) строения литера А-2, а следовательно и вынужденного демонтажа надстроенной части строения литера А-3 (мансарды), что с экономической точки зрения является экономически не целесообразным (затратным, равным по величине более строительства нового аналогичного по параметрам части жилого дома), то есть соизмеримо со стоимостью нового строительства и затрат на демонтаж (= +25-30% от строительства нового) и утилизацию негодных и б/у остатков.

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обосновании сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, проведенный визуальный осмотр помещения, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образование, стаж работы. Отводов кандидатуре эксперта сторонами не заявлено.

У суда отсутствуют основания не доверять заключению эксперта ФИО1 Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При составлении вышеуказанной экспертизы не были нарушены права сторон, которые извещались о возможности принимать участие в данной экспертизе. По делу не установлено каких-либо обстоятельств, порочащих данное заключение и ставящих под сомнение выводы эксперта.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт выводы заключения подержал в полном объеме.

Из текста экспертного заключения следует, что по результатам проведенных исследований по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ часть жилого дома по адресу: <адрес>, общей плошадью <данные изъяты> кв.м. состоящая из <данные изъяты> этаж: прихожая -<данные изъяты> кв.м, жилая комната - <данные изъяты> кв.м, туалет - <данные изъяты> кв.м. ванная - <данные изъяты> кв.м. кладовая - <данные изъяты> кв.м, прихожая - <данные изъяты> кв.м, кухня - <данные изъяты> кв.м; мансарда: холл - <данные изъяты> кв.м, жилая комната - <данные изъяты> кв.м, гардеробная комната - <данные изъяты> кв.м, туалет - <данные изъяты> кв.м, туалет - <данные изъяты> кв.м. жилая комната - <данные изъяты> кв.м, лестница - <данные изъяты> кв.м, гараж - <данные изъяты> кв.м, принадлежащая истцам, не соответствует требованиям нормативных документов по строительству, действующих в Российской Федерации, таких как:

Федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЭ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а именно:

СП 55.13330.2011 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные»,

СП 20.13330.2011 «СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия», I СП 22.13330.2011 "СНиП 2.02.01-83* "Основания зданий и сооружений";

СП 70.13330.2012 "СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции";

СП 29.13330.2011 "СНиП 2.03.13-88 "Полы";

СП 64.13330.2011 "СНиП И-25-80 "Деревянные конструкции";

СП 31-106-2002 «Проектирование и строительство инженерных систем одноквартирных жилых домов»;

СНиП 23-01-99* «Строительная климатология»;

СП 30.13330.2012 "СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий":

СП 31.13330.2012. "СНиП 2.04.02-84* "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения";

СП 32.13330.2012 "СНиП 2.04.03-85 "Канализация. Наружные сети и сооружения";

СП 28.13330.2012 "СНиП 2.03.11-85 "Защита строительных конструкций от коррозии";

СП 52.13330.2011 "СНиП 23-05-95* "Естественное и искусственное освещение";

СП 60.13330.2012 "СНиП 41-01-2003 "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха".

Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 12Э-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

СанПиН 2.1.2.2645-10 Требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.

Как усматривается из мотивировочной части решения Пролетарского районного суда г. Твери от 22.08.2017, из заключения проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы судом установлено, что строения жилого дома расположены в местах допустимого размещения, за исключением участка зоны инженерных сетей и коммуникаций, что отражено на ГПЗУ.

Доводы стороны ответчика о несогласии с заключением судебной экспертизы, поскольку экспертом было установлено нарушение не обязательных к применению СП и СНиП, а также о том, что согласно решению Пролетарского районного суда г. Твери от 22.08.2017 самовольная реконструкция спорного жилого дома признана законной, не принимаются судом, поскольку при рассмотрении настоящего дела были учтены все представленные доказательства, включая выводы экспертов с учетом их компетенции, исследования строения на время рассмотрения данного спора. При несогласии ответчика с данными выводами эксперта не представлено опровергающих данные выводы доказательств, в материалах дела таких опровергающих доказательств также не установлено.

Суд признает заключение судебной экспертизы допустимым доказательством по делу.

Суд отклоняет доводы ответчика о том, что от покупателей не поступало претензий о передаче недвижимости ненадлежащего качества, недостатки должны были быть выявлены в ходе визуального осмотра дома, поскольку недостатки были скрыты, их невозможно было обнаружить во время покупки недвижимости, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что выявленные недостатки приобретенной <данные изъяты> доли жилого дома являются существенными, поскольку их наличие препятствует использованию жилого дома по прямому назначению, то есть для проживания в нём, стоимость устранения недостатков сопоставима со стоимостью строения, в связи с чем, в силу положений п. 2 ст. 475 ГК РФ, признает право истцов требовать расторжения договора купли-продажи. Денежные средства в размере 3550000 рублей, уплаченные по договору подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях.

Учитывая, что расторжение договора в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ прекращает обязательства сторон, и решение суда является основанием для исключения записи о государственной регистрации права собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 на приобретенное по договору жилое помещение и земельный участок. Разрешая вопрос о судьбе дома и земельного участка, следует данные объекты недвижимости возвратить в собственность ФИО8

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Расходы истца ФИО4 на оплату услуг эксперта по проведению судебной экспертизы в сумме 35000 рублей подтверждены документально. В доказательство оплаты услуг эксперта по составлению заключения досудебной экспертизы представлены договор возмездного оказания услуг №13/05-19с от 13.05.2019, по условиям которого стоимость услуг по договору составила 30000 рублей, платежное поручение №2 от 20.05.2019 на сумму 30000 рублей. При таких обстоятельствах в пользу ФИО4 с ответчика ФИО5 надлежит взыскать 65000 рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг экспертов.

Расходы истца на получение копии технического паспорта на жилой дом в сумме 3296 рублей не подлежат возмещению ответчиком, поскольку материалами настоящего гражданского дела не подтверждается, что изготовление копии технического паспорта, было необходимо для восстановления нарушенного права истца.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя. Расходы истца ФИО4 на оплату услуг представителя в размере 33000 рублей объективно подтверждаются материалами дела.

Соотнося обстоятельства дела с объектом и объемом защищаемого права, принимая во внимание объем выполненной представителем истца работы, принципа разумности и справедливости, суд считает возможным возместить истцу расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей.

При подаче иска истцом ФИО4 была уплачена госпошлина в общем размере 7818,33 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика ФИО5

В соответствии с п.п. 1, 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика в бюджет муниципального образования Тверской области – городской округ город Тверь подлежит взысканию государственная пошлина в размере 18431,67 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка с расположенной на ней <данные изъяты> доли жилого дома, взыскании денежных средств - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи <данные изъяты> доли земельного участка с расположенной на ней <данные изъяты> доли жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО2, ФИО4, ФИО3 в равных долях денежные средства в размере 3550000 рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 судебные расходы в размере 97818 рублей 33 копеек.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2, ФИО4, ФИО3 на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый №, категории земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование под индивидуальный жилой дом, а так же на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, после исполнения ответчиком ФИО5 перед истцами ФИО2, ФИО4, ФИО3 обязательств по выплате в равных долях денежных средств в размере 3550000 рублей 00 копеек.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о праве общей долевой собственности по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности земельный участок земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый №, категории земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование под индивидуальный жилой дом, а так же по <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> за ФИО2, ФИО3, ФИО4, после исполнения ответчиком ФИО5 перед истцами ФИО2, ФИО4, ФИО4 обязательств по выплате в равных долях денежных средств в размере 3550000 рублей 00 копеек.

Восстановить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о праве собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый №, категории земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование под индивидуальный жилой дом, а так же на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> за ФИО8 после исполнения ответчиком ФИО5 перед истцами ФИО2, ФИО4, ФИО3 обязательств по выплате в равных долях денежных средств в размере 3550000 рублей 00 копеек.

Взыскать в доход соответствующего бюджета с ФИО5 государственную пошлину в размере 18431 рублей 67 копеек.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Центральный районный суд г. Твери в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Стёпина