Решение № 2-853/2020 2-853/2020~М-785/2020 М-785/2020 от 25 октября 2020 г. по делу № 2-853/2020

№2-853/2020

31RS0024-01-2020-001129-64


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

26 октября 2020 г.Шебекино

Шебекинский районный суд Белгородской области в составе: председательствующего судьи Ткаченко С.А., при секретаре Тахтахановой А.А., с участием представителя истца по доверенности ФИО1, третьего лица ФИО2, в отсутствие ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа к ФИО3 ФИО10 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

установил:

05.03.2015 между истцом и ООО «<данные изъяты>» заключен договор аренды № земельного участка, площадью <данные изъяты> м2, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – под торговым объектом, расположенный по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Арендатор обязался вносить арендную плату, за пользование земельным участком, в размере, установленном в договоре.

В случае неуплаты аренды, арендатор обязался уплатить пеню в размере 0,1 процента от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

05.05.2017 между ООО «<данные изъяты> и ФИО4, ФИО3 заключен договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому цедент передает, а цессионарии принимают в равных долях права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 05.03.2015.

Комитет муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ФИО3 задолженность по арендной плате в сумме 211971,22 руб., из которой задолженность по арендной плате за период с 15.07.2017 по 05.08.2019 в размере 156608,56 руб., задолженность по пени за период с 16.07.2017 по 04.08.2019 в размере 55362,66 руб.

В обоснование ссылается на то, что арендатор не исполняет взятые на себя обязательства.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился. ФИО4 просил отложить рассмотрение дела в связи с неявкой ФИО3, указывая, что он участвует в ином судебном разбирательстве в качестве представителя, в связи с чем не может явиться.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, признав неявку ФИО3 неуважительной.

ФИО4 полагал, что оснований для удовлетворения иска нет.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст.614 ГК РФ).

Судом установлено, 05.03.2015 между истцом и ООО «Селена» заключен договор аренды №№ земельного участка, площадью <данные изъяты> м2, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – под торговым объектом, расположенный по адресу: <адрес>, сроком до 05.03.2064.

05.05.2017 между ООО «<данные изъяты> и ФИО4, ФИО3 заключен договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому цедент передает, а цессионарии принимают в равных долях права и обязанности по договору аренды земельного участка №№ от 05.03.2015.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРН 23.05.2017.

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в случае корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год или при изменении кадастровой стоимости земельного участка или корректирующего коэффициента арендной платы с соответствующим уведомлением об этом арендатора (п.2.2 договора).

Пунктом 2.3 договора установлено, что арендная плата исчисляется с 1 июля 2014 по 05 марта 2064, и вносится арендатором ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным периодом в полном объеме.

За несвоевременное невнесение арендных платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 процента от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (п.2.4 договора).

Частью 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №13 от 25.01.2013 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 19 названного Постановления Пленума предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление №582) арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе из принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы.

В приложении к договору в расчете арендной платы стороны согласовали составляющие ранее действующей формулы расчета, а в договоре возможность изменения арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации и постановлениями органов местного самоуправления, которые обязательны и для ФИО3

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по уплате арендных платежей ответчиком не представлено.

Факт ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы ответчиком в судебном заседании не оспорен.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

ФИО3 свои обязательства по договору аренды об оплате не исполняет.

Ранее ФИО3 в судебном заседании подтвердил, что готов оплатить задолженность исходя из расчета, выполненного на основании заключения эксперта ООО «Центр независимой экспертизы» от 02.10.2020. Также пояснял, что не оспаривает сумму задолженности за 2017 год.

Согласно п.2.3 договора аренды арендная плата начисляется с 01.07.2014 по 05.03.2064 в соответствии с п. 11 «Порядка определения размера арендной платы», утвержденного решением Муниципального совета муниципального района Шебекинский район и г. Шебекино №6 от 27.12.2014.

Согласно представленному расчету за 2017 год ФИО3 должен внести арендную плату соразмерно своей доли в размере 46401,07 руб., где размер годовой арендной платы определен по формуле в размере 139012,60 руб.

Следовательно, размер аренды в квартал составляет 34753,07 руб.

С учетом того, что уступка права требования произошла 05.05.2017, то ФИО3 соразмерно соей доли должен оплатить задолженность за 2017 год в размере 46401,07 руб. (2 квартал – 11648 руб., 3 квартал 17376,53 руб., 4 квартал 17376,54 руб.).

28 декабря 2017 принято Постановление Правительства Белгородской области №501-пп «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядке условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, представленные в аренду без торгов», согласно которому арендная плата с 1 января 2018 рассчитывается на основании отчета об оценке рыночной стоимости величины ежегодной арендной платы.

Обращаясь в суд, истец представил суду два заключения об определении рыночной стоимости величины ежегодной арендной платы ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «Триумф» от 22.10.2018, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - годового размера арендной платы за пользование земельным участком общей площадью <данные изъяты> м2 с кадастровым номером № составляет 68000 руб.

Кроме того, представлен отчет № 232/06 ИП ФИО5, которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в 136000 руб.

Оспаривая указанный отчет, суду представлена рецензия на данный отчет, выполненная Центром оценки и экспертиз ИП ФИО6, в которой имеются следующие замечания: выводы в экспертизы безосновательны; собственник участка не установлен, не представлены документы; из выбранных аналогов для сравнительной оценки, выбраны объекты с максимальным значением показателя цены (при наличии средних показателей) и иные.

В свою очередь ФИО3, оспаривая результаты проведенных истцом исследований, представил суду свое заключение, выполненное ООО «Центр судебных экспертиз и независимой оценки». По данном заключению стоимость арендной платы в год составляет 51000 руб.

В целях исключения сомнений и неясностей определением суда от 18.09.2020 назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр независимой оценки».

По результатам исследования подготовлено экспертное заключение №ЭК 01/10-20, выполненное экспертом ООО «Центр независимой оценки» ФИО8

В заключении произведен расчет рыночной стоимости имущества на основании ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 и согласно утверждённым стандартам, действующим на территории РФ.

На основании информации, предоставленной эксперту определена рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком общей площадью <данные изъяты> м2 с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2018 в размере 56714 руб.

В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Оценивая заключение, суд считает его полным, объективно определяющим размер арендной платы. Заключение выполнено специалистом, который является компетентным в решении поставленных задач, после предупреждения об уголовной ответственности. В нем полно описаны ход и результаты исследования, вывод является логическим следствием осуществленного исследования.

На основании изложенного заключение эксперта №ЭК01/10-20 от 02.10.2020 признается судом допустимым доказательством.

Таким образом, задолженность по арендной плате за 2018 год составляет 56714 руб., а ФИО3 соразмерно своей доли должен уплатить 28357 руб. (56714/2).

В 2019 году размер головой арендной платы с учетом инфляции в 4,3 % составляет 59152,70 руб., размер квартальной арендной платы – 14788,17 руб., размер квартальной арендной платы для ФИО3 соразмерно его доли – 7394,08 руб. (14788,17 / 2).

Таким образом, ФИО3 в 2019 должна быть внесена плата в размере 17631,91 руб., где за 1 квартал 2019 в размере 7394,08 руб., за 2 квартал в размере 7394,08 руб., за 35 дней 3 квартала в размере 2843,75 руб. (где 81,25 руб. арендная плата в день) х (на 35 дней).

Всего, 46401,07 руб. + 28357 руб. + 17631,91 руб. = 92389,98 руб.

Между тем, размер неустойки суд считает несоразмерным.

В соответствии с п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу диспозиции указанной статьи, важным юридически значимым основанием для ее применения служит явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. В то же время, снижение размера неустойки не должно приводить к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения требований по кредитному договору. Применяя указанную норму закона, суд устанавливает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате нарушения обязательства, посредством снижения размера неустойки.

Наличие оснований для снижения неустойки и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Данные положения согласуются с разъяснениями, содержащимися в п.69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Как усматривается из договора аренды, за нарушение сроков внесения арендных платежей предусмотрена пеня в размере 0,1 процента за каждый день просрочки от неуплаченной суммы, что составляет 36,5 процентов годовых.

Из расчета задолженности следует, что размер неустойки, подлежащий взысканию, установлен в 55362,66 руб. за период с 16.07.2017 по 04.08.2019.

Учитывая, что размер задолженности по арендной плате составляет 92389,98 руб., то данный процент неустойки и сам размер неустойки суд считает явно завышенными, в связи с чем заявленная к взысканию неустойку, подлежит снижению до 20000 руб., что будет соответствовать положениям ч.6 ст.395 ГК РФ.

Указанный размер неустойки не нарушит баланс интересов сторон обязательства, соответствует требованиям соразмерности.

Взыскание неустойки в меньшем размере нарушит права истца.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования «Шебекинский городской округ» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3247,80 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

решил:

иск комитета муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа к ФИО3 ФИО11 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки – удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО3 ФИО12 в пользу комитета муниципальной собственности и земельных отношений администрации Шебекинского городского округа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №№ от 05.05.2015 за период с 15.07.2017 по 05.08.2019 в размере 92389,98 руб., пени за период с 16.07.2017 по 04.08.2019 в размере 20000 руб., отказав в удовлетворении остальной части требований.

Взыскать с ФИО3 ФИО13 государственную пошлину в доход муниципального образования «Шебекинский городской округ» в размере 3247,80 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Шебекинский районный суд Белгородской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.А. Ткаченко

Мотивированный текст решения суда изготовлен 04.11.2020.