Решение № 2-668/2019 2-668/2019~М-313/2019 М-313/2019 от 26 марта 2019 г. по делу № 2-668/2019

Гражданское дело № 2-668/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2019 года г. Омск

Первомайский районный суд города Омска

под председательством судьи Базыловой А.В.,

при секретаре Осипенко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «УК «ОАЗИС» об обязании освободить нежилое помещение,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «УК «ОАЗИС» об обязании освободить нежилое помещение, указав в обоснование на то, что является собственником помещения (<адрес>) в <адрес>. В силу прямого указания Жилищного кодекса РФ она также является собственником части общего имущества многоквартирного <адрес> в <адрес>. В настоящее время часть общего имущества собственников помещений многоквартирного <адрес> в виде помещения № 5П, кадастровый №, площадью 35.9 кв.м., используется ООО «УК «ОАЗИС» без каких-либо законных оснований. До подачи настоящего иска она обращалась к ответчику с требованием предоставить законные основания использования им общего имущества собственником помещений № 14 по <адрес> в виде помещения №5П, однако получила отказ. Решение общего собрания собственников помещений МКД № 14 об использовании общего имущества для занятия вышеуказанного помещения собственников помещений МКД у ООО «УК «ОАЗИС» отсутствует. В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу частей 2 и 4 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Согласно пункту 3 части 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Статьями 304 и 305 ГК РФ установлено, что собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На основании изложенного, просит обязать ООО «УК «ОАЗИС» освободить самовольно, незаконно занимаемое и используемое нежилое помещение 5П, кадастровый №, общего имущества собственников помещений <адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержал, указав на то, что ссылка ответчика на то обстоятельство, что самовольно занятое им помещение не является нежилым, а является техническим, на нормах действующего законодательства не основано, так как законом не предусмотрено понятие «техническое помещение» и не регламентирован его особый статус, отличающий его от иных нежилых помещений. Ссылка ООО «УК «ОАЗИС» на возникшее у него право пользования спорными помещениями в соответствии с экспликацией помещений на нормах действующего законодательства не основана. Истец не оспаривает техническую возможность или невозможность использования спорных помещений по их назначению, указанному в экспликации. Истец указывает на правовую природу (юридическую) необоснованность пользования ООО «УК «ОАЗИС» помещениями общего имущества собственников дома, так как использование общего имущества собственников многоквартирного дома иными лицами (не собственниками) возможно только в соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, то есть по решению общего собрания собственников помещений дома, принятому в предусмотренном ЖК РФ порядке. Собственники помещений <адрес> в силу закона не обязаны обеспечивать управляющую компанию, осуществляющую управление домом, какими-либо помещениями для осуществления деятельности по управлению домом. Удовлетворение заявленных истцом требований никаким образом не создает препятствий для ООО «УК «ОАЗИС» в доступе в помещение электрощитовой для обслуживания электрооборудования многоквартирного <адрес> пункту 45 Постановления Пленума ВС от 29.04.2010 № 10/22 любой собственник общего имущества в многоквартирном доме вправе самостоятельно защитить свое нарушенное право в суде, не связанное с лишением владения, если подтвердит, что он является собственником и что действиями ответчика нарушается его право собственности или право на законное владение. Иском к ответчику об освобождении самовольно занятого и используемого им общего имущества собственников помещений дома истец как раз и защищает свое нарушенное ответчиком право собственности на общее имущество дома.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании устного заявления, занесенного в протокол судебного заседания, в судебном заседании пояснила, что заявленные требования поддерживает, является собственником <адрес> данном многоквартирном доме. Экспликация помещения не является законным основанием для занятия ООО «УК «ОАЗИС» спорного помещения. Решения собственников многоквартирного <адрес> по вопросу предоставления ООО «УК «ОАЗИС» спорного помещения не принималось. Каких-либо законных оснований у ООО «УК «ОАЗИС» для занятия спорного помещения не имеется.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования не признал, указав на то, то спорное помещение не является нежилым, а является техническим помещением, в котором расположена электрощитовая, доступ в которую предоставлен лицам, имеющим допуск и прошедшим технический минимум, и по проектной документации выделено место под размещение ТСЖ, управляющей организации, что подтверждает экспликация помещений, в связи с чем данное спорное помещение занимается на законных основаниях по назначению. ООО «УК «ОАЗИС» обслуживает данный многоквартирный дом и не имеет другого места, где может находиться. Также в данном помещении находится весь обслуживающий персонал: инженер жилищного фонда, электрик, сантехник, паспортист, диспетчер. В диспетчерской установлено оборудование системы видеонаблюдения за жилым домом и прилегаемой территории. Других помещений, куда можно это установить, не имеется. Решение по освобождению от занимаемой площади, если это общая собственность жильцов, принимается решением общего собрания, которого нет. В доказательства имеется протокол № решения общего внеочередного собрания собственников помещений жилого многоквартирного дома по <адрес>, в форме очно-заочного голосования от 15.02.2019 года, что подтверждает выбор в качестве управляющей организации ООО «УК «ОАЗИС». Считает, что ООО УК «ОАЗИС» на законных основаниях занимает спорное помещение. Договор на обслуживание с ООО «УК «ОАЗИС» не расторгнут. Решение жильцов по освобождению занимаемой площади принято не было. Просит в удовлетворении требований отказать (л.д. 24-25).

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к следующему.

В соответствии со ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит следующее общее имущество в многоквартирном доме: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд РФ в определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

В силу подпункта «а» пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа в более чем одно помещение в данном доме, связано ли с указанным домом функциональным назначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из ч. ч. 2, 3 ст. 36 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

По смыслу ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора участия в долевом строительстве № от 11 декабря 2014 года, договора уступки права требования № от 10 марта 2015 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №-ru№ от 30 июня 2015 года, акта приема-передачи квартиры от 20 июля 2015 года является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 декабря 2015 года сделана запись о регистрации № (л.д. 7).

Согласно справке БУОО «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» по материалам архива учреждения объект недвижимости по адресу: <адрес>, в учетно-технической документации не значится (л.д. 92).

Из выписки из ЕГРН на 11 февраля 2019 года следует, что право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 35.9 кв.м., не зарегистрировано (л.д. 50-53).

В период обслуживания многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ООО «УК «ОАЗИС» заняло данное нежилое помещение, что не отрицалось в судебном заседании представителем ответчика ФИО4.

Из отзыва ООО «УК «ОАЗИС» следует, что спорное помещение не является нежилым, а является техническим помещением, в котором расположена электрощитовая, доступ в которую предоставлен лицам, имеющим допуск и прошедшим технический минимум, и по проектной документации выделено место под размещение ТСЖ, управляющей организации, что подтверждает экспликация помещений.

Вместе с тем, согласно представленной экспликации помещений к общим внеквартирным помещениям относятся в том числе: ТСЖ, электрощитовая, помещение уличного уборочного инвентаря (л.д. 75).

Спорное помещение, как следует из представленных фотографий (л.д. 82-83), представленной экспликации содержит инженерные коммуникации и оборудование, что не отрицалось в судебном заседании представителем ответчика, которые обслуживают более одного помещения в данном жилом многоквартирном доме, в связи с чем требует постоянного доступа, самостоятельного назначения не имеет.

Таким образом, спорное помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 35.9 кв.м., относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений указанного многоквартирного дома, к которым относится и истец.

При этом доводы представителя ответчика о том, что не представлено решение всех собственников многоквартирного дома, что истец не имеет права самостоятельно обращаться с указанным иском в суд, судом отклоняются, поскольку истец обратилась в суд в своих интересах, она является собственником квартиры в многоквартирном доме и имеет право владеть, пользоваться и установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, а потому она вправе выступать с иском о виндикации. Общедолевая собственность истца зарегистрирована в установленном порядке в Росреестре.

Договора между собственниками помещений дома и ответчиком по поводу данного спорного помещения не заключалось. Решения о передаче в пользование ответчика спорного общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме не принималось. Доказательств обратного представителем ответчика в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Напротив, протоколом № решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в форме очно-заочного голосования от 30 декабря 2018 года принято решение об обязании ООО «УК «ОАЗИС» освободить все занимаемые нежилые помещения МКД по адресу: <адрес>, являющиеся частью общего имущества собственников МКД (л.д. 93-99). Данный протокол недействительным не признан.

Таким образом, ответчиком не представлено суду доказательств, подтверждающих использование нежилых помещений на законном основании. Оплата ответчиком коммунальных услуг не является основанием для возникновения права пользования нежилым помещением.

Принимая во внимание, что ООО «УК «ОАЗИС» использует спорное нежилое помещение, не имея на то каких-либо оснований, препятствуя тем самым реализации истцом права пользования общим имуществом собственников дома, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

При принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд может указать в решении, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов (ст. 206 ГПК РФ).

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -

решил:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Обязать ООО «УК Оазис» освободить нежилое помещение 5П, кадастровый №, общего имущества собственников многоквартирного <адрес> в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Первомайский районный суд города Омска в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение не вступило в законную силу

Решение изготовлено в окончательной форме 01 апреля 2019 года.