Решение № 33-587/2023 3А-107/2024 3А-107/2024(3А-860/2023;)~М33-587/2023 3А-860/2023 от 2 мая 2024 г. по делу № 33-587/2023

Дело № 3а-107/2024

УИД 36OS0000-01-2023-000779-06


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 3 мая 2024 г.

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сошиной Л.А.,

при секретаре Жуковской И.В.,

с участием представителя административного истца – Акционерного общества «Энергоспецмонтаж» по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Энергоспецмонтаж» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Энергоспецмонтаж» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 26564 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации промышленных объектов, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости в размере 7438000 руб.

В подтверждение заявленных требований административным истцом был представлен отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению арендной платы, и, как следствие, затрагивает права и обязанности общества как арендатора земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца – Акционерного общества «Энергоспецмонтаж» по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, в том числе, путем размещения информации на официальном сайте Воронежского областного суда, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

В силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Акционерное общество «Энергоспецмонтаж» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 26564 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации промышленных объектов, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права аренды <данные изъяты>.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка <данные изъяты> арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2022 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18.10.2022 № 2631.

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 06.10.2023 г. № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 г.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости <данные изъяты> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2022 г. и составляет 30237535,56 руб.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» актом об определении кадастровой стоимости от 22.03.2023 № АОКС-36/ЗУ/2023/000135, составленным государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области».

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты>, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», согласно которому по состоянию на 1 января 2022 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 7438000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 13 сентября 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России <данные изъяты> в отчете Общества с ограниченной ответственностью «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» <данные изъяты> допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять и повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, - п.п. 12 п. 7 ФСО VI, п. 11, п. 22 и п. 25 ФСО № 7, а также Федеральный закон № 135-ФЗ, в связи с чем была определена по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 25 368620 руб.

В судебном заседании экспертом ФИО14 поддержавшей заключение <данные изъяты>, были даны устные пояснения на потупившие от стороны административного истца возражения.

Оценивая представленное в дело экспертное заключение, суд находит, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертами приведено описание объекта экспертного исследования, его местоположение, качественные и количественные характеристики, определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость; произведен анализ рынка и определен сегмент, к которому относится исследуемый объект - земли под индустриальную застройку; приведено обоснование выбранного сравнительного подхода и метода сравнения продаж; выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, с подбором 3-х объектов-аналогов, максимально идентичных объекту исследования, выявленные различия скорректированы поправками на торг в размере - 11,7% (среднее значение в расширенном интервале для активного рынка земельных участков под индустриальную застройку); на местоположение в пределах региона (области); на расположение относительно автодороги; на транспортную доступность; на площадь.

Экспертами приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом, использованные корректирующие коэффициенты применены согласно «Справочнику оценщика недвижимости – 2022. Земельные участки, часть I, II.» под редакцией ФИО2.

Экспертное заключение выполнено экспертами ФИО13 и ФИО14

Эксперт ФИО13 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», 27.2 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 1994 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт ФИО14 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2012 г., стаж в оценочной деятельности с 2006 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соответственно, экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода экспертов судом не установлено, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы заключения поддержаны экспертами в дополнительных письменных пояснениях, направленных в адрес суда, приведенные Акционерным обществом «Энергоспецмонтаж» недостатки мотивированно ими отклонены.

При подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к экспертам, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В данном случае суд находит возражения стороны административного истца относительно невозможности использования заключения эксперта в качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка несостоятельными.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» является обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Вопреки доводам стороны административного истца подобранные объекты-аналоги отвечают признакам сопоставимости по основным ценообразующим факторам, выявленные различия скорректированы надлежащим образом.

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7), предусмотрены положения, которые при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать.

Согласно подпунктам «б» и «в» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Таким образом, эксперт самостоятельно определяет наиболее близкие объекту оценки варианты аналогов с идентичными характеристиками. Требований о необходимости использования абсолютно всех возможных объектов-аналогов в определенном сегменте рынка действующее законодательство не содержит. Согласно Методическим рекомендациям по проведению стоимостных и преобразованных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними» под общей редакцией ФИО3, задача эксперта состоит в отборе аналогов, максимально сопоставимых с исследуемым объектом, количество которых, по общему правилу, должно быть не менее 3-х аналогов.

На основании полученных данных экспертом произведена выборка объектов-аналогов, в отношении которых имелась достаточная и достоверная информация, с наиболее сопоставимыми объекту оценки характеристиками в целях получения наиболее объективного результата. Процесс отбора объектов-аналогов подробно приведен в заключении (страница 31-32).

Определение рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № произведено с использованием сравнительного подхода. Оно является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором 3 объектов-аналогов, а также последующим учетом и факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок на торг, площадь, местоположение в пределах региона, расположение относительно автодороги, транспортную доступность. При определении окончательной рыночной оценки эксперты надлежащим образом использовали факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам обоснованы экспертами в письменной форме, и сомнений у суда не вызывают. Каждая из примененных величин корректировок входит в применимый диапазон соответствующей таблицы в справочнике оценщика.

Позиция стороны административного истца основана на рецензии Союза судэкспертов «НИКА» от 19.02.2024, подготовленной оценщиком ФИО17 согласно которой заключение эксперта <данные изъяты> выполнено с нарушением законодательства в сфере судебно-экспертной деятельности, экспертное исследование содержит методологические нарушения, логические ошибки, существенно влияющие на величину стоимости исследуемого объекта.

В рецензии отмечено, что исследуемый участок имеет вытянутую форму, разделен на две части земельным участком с кадастровым номером №, в свою очередь, объекты-аналоги имеют правильную, удобную для строительства форму, вместе с тем, экспертом не учтено и не проведен анализ влияния формы земельного участка – объекта исследования на его стоимость.

Однако доводы о неприменении понижающей корректировки в связи с неправильной формой объекта исследования судом отклоняются. Действительно, участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, или участки с повышенным уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных, так как требуют дополнительных затрат при строительстве, что обуславливает меньшую пригодность таких участков для использования и, следовательно, меньшую рыночную привлекательность и стоимость, таким образом, указанная корректировка вводится при затруднительности застройки участка коммерческим объектом, а доказательств наличия такого факта в отношении объекта исследования – земельного участка с кадастровым номером № с учетом его площади (26564 кв. м) и процента застройки (по данным Единого государственного реестра недвижимости в пределах участка находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами №), не имеется.

В судебном заседании эксперт ФИО14 подтвердила, что объект исследования застроен объектами недвижимости по всей его территории, указав, что корректировка подлежит применению для земельных участков вытянутой формы с длиной, превышающей ширину, более чем в 4 раза, а также изрезанной формы и с вкраплениями, в свою очередь, объект исследования не соответствует таким характеристикам.

Согласно пояснениям эксперта ФИО14 сама по себе форма объекта оценки (участок состоит из двух несоединенных частей) без подтверждения невозможности использования его по основному назначению не может учитываться в качестве фактора, влияющего на его рыночную стоимость. В соответствии с условиями договора аренды земельного участка <данные изъяты> арендуемый Акционерным обществом «Энергоспецмонтаж» земельный участок с кадастровым номером № предоставлен для эксплуатации зданий – цех № 1 сборки сварки с открытым складом готовой продукции (кадастровый номером №), гараж (склад готовой продукции) (кадастровый номер №). Поскольку объект оценки используется в соответствии с разрешенным использованием, то применение корректировки не требуется.

Вопреки доводам стороны административного истца использование выбранных экспертом объектов-аналогов не свидетельствует о некорректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объекта оценки, поскольку расчет рыночной стоимости экспертом произведен с применением корректирующих коэффициентов к объектам-аналогам, позволяющих считать их сопоставимыми с объектом оценки по всем основным ценообразующим факторам, оснований не согласиться с которыми суд не усматривает. Использование указанных объектов-аналогов не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (абзац третий статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО № 7).

Оснований для введения иных корректировок, в том числе, на наличие железнодорожной ветки, на доступ к объектам, не имеется. В объявлении о продаже объекта-аналога № 3 отражено: «продам или сдан в аренду ровный земельный участок в черте города по адресу: <адрес> …Целевое назначение - для размещения производственной базы, подразумевающий любое использование в коммерческих целях. …По границе участка проходят два железнодорожных пути. Один на ул. Фестивальная, другой на хлебную базу по ул. 40 лет Октября». Эксперт ФИО14 подтвердила, что данная корректировка не применялась, поскольку корректировка необходима, когда железнодорожная ветка имеется непосредственно на земельном участке, а не в ближайшем расположении; при прохождении железнодорожной ветки вблизи исследуемого земельного участка для применения корректировки необходимо учитывать возможность физического и юридического использования железнодорожной ветки. Доводы стороны административного истца о том, что наличие железнодорожных путей по границе участка аналогично коммуникациям по границе участка, поскольку и то, и другое можно подвести к участку, если есть к чему присоединиться, нельзя признать состоятельными и заслуживающими внимания, поскольку в данном случае речь идет о наличии на участке собственной внутриплощадочной железной дороги или об обеспеченности подъезда к нему по железнодорожной ветке.

Экспертом ФИО14 отмечено, что объект исследования расположен в непосредственной близости от дороги общего пользования, что исключает необходимость применения каких-либо корректирующих коэффициентов. Доводы стороны административного истца о том, что доступ к территории спорного земельного участка, осуществляется через территорию соседних земельных участков, например, через земельный участок с кадастровым номером №, ничем объективным не подтверждаются, материалы дела бесспорно не свидетельствуют о том, что проход и проезд на земельный участок с кадастровым номером № возможен только через чужие земельные участки.

В связи с тем, что объект исследования и объекты-аналоги различны по величине площади, экспертами применена корректировка на площадь с применением коэффициента торможения с учетом зависимости удельной цены площади земельного участка по всем сегментам согласно усредненным данным по России. Доводы стороны административного истца, основанные на позиции рецензента о возможности использования коэффициента, рассчитанного по всей совокупности земельных участков, только при отсутствии данных по конкретному сегменту рынка, судом отклоняются. Несмотря на возражения стороны административного истца, величина корректировки на площадь объекта и необходимость ее применения обоснованы в тексте заключения и в письменных пояснениях экспертов и сомнений у суда не вызывают. Так, корректировка на размер площади земельного участка выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости - 2022, Земельные участки. Часть II». Определение величины корректирующего коэффициента определено по формуле с учетом степенной зависимости, представленной в таблице, применение модели на рисунке 1610 обосновано рекомендациями о возможности пользоваться общедоступными данными по РФ в целом, изложенными на странице 112 Справочника. В судебном заседании эксперт ФИО14 пояснила, что сегмент рынка учитывается в случае, когда подобраны аналоги в месте расположения объекта исследования, в данном случае объекты-аналоги расположены в разных населенных пунктах с разной экономической ситуацией, поэтому был использован средний коэффициент торможения.

Сторона административного истца выразила несогласие с применением корректировки на транспортную доступность в отношении объекта-аналога № 2, ссылаясь на данные Интернет-ресурсов. Вместе с тем, расположение данного земельного участка в непосредственной близости от автодороги, что эксперт учел, безусловно не свидетельствует о наличии асфальтированных подъездных путей к участку, тем более, что был оставлен без внимания тот факт, что подъезд к участку не оборудован. Так, в объявлении о продаже продавец указал, что существует возможность организовать подъезд с трех точек: 1. с федеральной трассы М4 Дон, 2. <адрес>. В судебном заседании эксперт ФИО14 настаивала на том, что на представленных в рецензии скриншотах Яндекс Карты показано неверное местоположение объекта-аналога № 2, по данным публичной карты между объектом-аналогом № 2 и асфальтированной дорогой имеются вкрапления, то есть они не граничат друг с другом, что требовало применение соответствующей корректировки.

Как отражено в заключении, корректировка на местоположение в пределах региона определялась на основании классификации типовых территориальных зон согласно данным «Справочника оценщика недвижимости – 2022», по которой объект исследования и объект-аналог № 3 отнесены к райцентрам с развитой промышленностью, объект-аналог № 2 расположен в центре региона, объект-аналог № 1 относится к населенным пунктам в ближайшей окрестности областного центра. В письменных пояснениях экспертов указано и подтверждено экспертом ФИО14 в судебном заседании, что при применении данной корректировки требовалось учесть значимость населенного пункта, в котором расположен объект исследования, поскольку г. Нововоронеж как промышленный райцентр несопоставим с г. Лиски, данная разница выражена применением к объекту-аналогу № 3 среднего значения коэффициента в размере 0,72. Кроме того, корректирующий коэффициент для объекта-аналога № 1 соответствует данным Таблицы 13 Справочника оценщика. Возражения в данной части суд находит необоснованными.

Также экспертами обосновано применение объекта-аналога № 1 – земельного участка площадью 6826 кв. м из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для строительства зданий, строений, сооружений, необходимых для деятельности крестьянско-фермерского хозяйства. Как отражено в объявлении о продаже, продается земельный участок промышленного назначения в самом центре с. Новая Усмань Воронежской области. В данном случае эксперт обоснованно учел наиболее эффективное использование земельного участка, на что было указано в объявлении о продаже, тем более, что использование земельного участка для размещения производственных предприятий и складов возможно, фактически осуществимо, ссылка на Правила землепользования и застройки Усманского 1-го сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области оправдана. Участок расположен в производственной зоне, отраженное продавцом фактическое использование данного объекта сопоставимо с разрешенным использованием.

Соответственно, суд считает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертами произведены корректно, отобранные объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Кроме того, эксперты считают, что предложенные стороной административного истца объекты, расположенные на территории г. Нововоронежа, не могут рассматриваться в качестве аналогов. Экспертами были представлены письменные пояснения, содержащие их мнение об отсутствии достаточных оснований для использования в качестве объектов-аналогов предложений по продаже земельных участков под индустриальную застройку, расположенных в г. Нововоронеже, изложенных в таблице 2 рецензии от 19.02.2024, которое суд находит обоснованным.

Доводы стороны административного истца о том, что отсутствие в заключение эксперта анализа рынка не позволяет сопоставить полученные экспертом значения рыночной стоимости исследуемого объекта с рыночными данными и проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, суд находит несостоятельными, поскольку эксперт самостоятельно производит отбор объектов-аналогов из всей совокупности доступной информации о предложениях, имеющихся на рынке, исходя из их наибольшей сопоставимости с объектом оценки. Кроме того, методические рекомендации ФБУ Российского федерального центра судебной экспертизы при Минюсте России не предусматривают необходимость отражения в заключение эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений.

Выраженное стороной административного истца недоверие экспертному заключению относительно неправильности выводов, ввиду предполагаемых нарушений общей методологии оценки, судом не принимается во внимание, поскольку указанные доводы направлены на формальное несогласие с оценкой судебных экспертов и надлежащего обоснования не содержат. Изложенные в рецензии Союза судэкспертов «НИКА» от 19.02.2024 замечания выражают субъективное мнение конкретного оценщика, которое не опровергает достоверность экспертного заключения.

Таким образом, суждения стороны административного истца о том, что допущенные экспертами нарушения повлияли на стоимость объекта оценки, допустимыми и относимыми доказательствами не подтверждены. Оснований полагать, что стоимость объекта оценки не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять данному заключению у суда не имеется.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано в суд 9 августа 2023 г., то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 26564 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации промышленных объектов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 25368620 (двадцать пять миллионов триста шестьдесят восемь тысяч шестьсот двадцать) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 9 августа 2023 г.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий Л.А. Сошина

Мотивированное решение составлено 14.05.2024.