Решение № 2-503/2018 2-503/2018 ~ М-479/2018 М-479/2018 от 5 июля 2018 г. по делу № 2-503/2018

Гражданское дело № 2-503/2018г.


Решение в окончательной форме изготовлено 06 июля 2018 года

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2018 года г. Алейск

Алейский городской суд Алтайского края в составе

председательствующего судьи О.В. Качусовой,

c участием секретаря Т.Е. Митяевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО11, ФИО1 ФИО12 к ФИО2 ФИО13 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к ФИО3 ФИО14 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, в отношении недвижимого имущества, указывая на следующие обстоятельства.

По договору купли-продажи жилого строения - индивидуального жилого дома и земельного участка от 24.02.2011 года, истцы приобрели в общую долевую собственность жилой дом общей площадью 38.2 кв.м. Кадастровый № и земельный участок, площадью 4100 кв.м., Кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 7 вышеназванного договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет 200 626 рублей, из них 199 626 рублей - стоимость жилого дома и 1000 рублей - стоимость земельного участка.

В соответствии с условиями абз. 2 пункта 7 названного договора, расчет за указанные объекты недвижимости производился единовременно: 111 926 из собственных средств покупателей. Расчёт в сумме 88 700 рублей за счёт средств, выделенных по «Свидетельству о предоставлении социальной выплаты на строительство (приобретение) жилья молодым семьям и молодым специалистам в сельской местности» № от 21 декабря 2010 года. Расчёт осуществлялся в наличном порядке путём передачи денежных средств со счёта открытого на имя распорядителя счёта ФИО1 ФИО15, находящемся в филиале Акционерного коммерческого Сберегательного Банка Российской Федерации, <адрес> № (местонахождение <адрес>, почтовый адрес: <адрес>).

На момент подписания вышеназванного договора истцами полностью выплачена ответчику цена отчуждаемого недвижимого имущества в сумме 200 626 рублей, что подтверждается распиской от 24.02. 2011 года.

25 февраля 2011 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю была произведена регистрация за №22-22-04/001/2011-366 вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истцов на указанный жилой дом и земельный участок, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара

Согласно ст. 11 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, ст. 64.1. Федерального закона от 01.01.2001 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

В связи с чем в свидетельствах о государственной регистрации права от 25.02.2011 г. N №; N №, N №, N № право собственности на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 25.02.2011 г. сделаны записи о регистрации № и №.

В счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 24.02.2011 г. денежные средства в размере 200 626 рублей были переданы покупателю, что подтверждается распиской от 24.02.2011 г.

Таким образом, свои обязательства по договору купли-продажи от 24.02.2011 г. истцы выполнили в полном объеме.

Обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке вовремя не смогли по незнанию. Впоследствии продавец указанного в договоре купли-продажи имущества, ФИО2 ФИО17 умер. С представителем продавца, ФИО3 ФИО16, подать совместное заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, истцы также не смогли, т.к. в соответствии с п.5 ст. 188 ГК РФ доверенность прекращается в связи со смертью гражданина, выдавшего доверенность.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

Однако, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя- продавца по договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин.

Как указывалось выше, договор купли-продажи от 24.02.2011 г. полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

До настоящего времени истцы не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих им на праве собственности, жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 01.01.2001 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного просят суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью 38.2 кв.м., кадастровый №, и земельного участка, площадью 4100 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истцов была произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО3 на надлежащего ответчика, сына умершего продавца ФИО2 ФИО19, наследника последнего – ФИО2 ФИО18.

Истцы ФИО4, ФИО5 в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме, настаивали на их удовлетворении, пояснили аналогично изложенному в исковом заявлении, понесенные по делу судебные издержки просили оставить за ними.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, судебные извещения возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения». Возвращение неполученного ответчиком заказного письма суд расценивает как факт недобросовестного пользования ответчиком своими процессуальными правами, выразившегося в том, что он в течение срока хранения заказной корреспонденции, равного семи дням, не явился без уважительных причин за получением почтового отправления разряда «Судебное» по извещению органа почтовой связи. Иным способом известить ответчика о дате и месте судебного заседания в сложившейся ситуации у суда возможности не имелось, так как иных адресов в представленных документах не содержится. Возвращение в суд не полученного адресатом после его извещения заказного письма с отметкой «истек срок хранения» свидетельствует об отказе ответчика от получения судебного извещения, что в соответствии со ст. 117 ГПК РФ свидетельствует о надлежащем извещении адресата о времени и месте судебного разбирательства.Третье лицо ФИО3 в судебное заседание, о месте и времени которого была извещена надлежащим образом, не явилась, в телефонограмме просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель третьего лица - Алейского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица – КАУ «МФЦ ГО Алейск АК» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Учитывая положения ст.167 ГПК РФ, согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки надлежаще извещенных лиц, участвующих в деле, в том числе и ответчика (извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие), принимая во внимание мнение истцов и их согласие на рассмотрение дела в пределах заявленных им ранее требований, а также на рассмотрение дела в порядке заочного производства, суд разрешает дело в отсутствие ответчика в порядке ст.233 ГПК РФ.

Выслушав пояснения истцов, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Договор выступает одним из оснований возникновения обязательства. Одним из способов обеспечения исполнения обязательств выступает залог.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Следовательно, ипотека может возникнуть на основании закона при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя).

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 11 Федерального закона РФ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

На основании пункта 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Материалами дела установлено, что 24 февраля 2011 года между ФИО7 (продавцом), действующим в лице представителя по доверенности ФИО3 и ФИО4, действующей за себя и от имени ФИО5 по доверенности (покупателями), заключен договор купли-продажи земельного участка, а также целого жилого дома по адресу: Алтайский край, Алейский район, <адрес> (по ? доли каждому) с отсрочкой платежа, а именно денежные средства в сумме 111 926 рублей – собственные средства покупателей, расчет в сумме – 88 700 должен был произойти после поступления средств, выделенных по «Свидетельству о предоставлении социальной выплаты на строительство (приобретение) жилья молодым семьям и молодым специалистам в сельской местности» № от 21.12.2010г.

25 февраля 2011 года на основании вышеуказанного договора ФИО5, ФИО4 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности № №, № №, № №, № №, на доли жилого дома, а также земельного участка по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО5, ФИО4 обременено ипотекой, что подтверждается записями №, № об ипотеке, возникшей в силу закона.

Истцы просят прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на объекты недвижимости по причине полного расчета с продавцом дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Вместе с тем, продавец отчуждаемого имущества – ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем, заявление от него в Алейский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АК не поступило, у истцов возникла необходимость обратиться в суд с данным заявлением, предоставив документы, подтверждающие надлежащее исполнение обязательства последних перед ФИО7 по оплате стоимости недвижимого имущества в размере 200626 рублей.

Как следует из свидетельства о предоставлении социальной выплаты на строительство (приобретение) жилья молодым семьям и молодым специалистам в сельской местности» №, ФИО4 является участником мероприятий по улучшению жилищных условий в рамках федеральной целевой программы «Социальное развитие села 2012 года», в соответствии с условиями программы ей предоставлялись средства в размере 88700 рублей на приобретение жилого помещения в <адрес>.

Согласно представленной расписки ФИО3 ФИО22, последняя 24.02.2011 года, действуя в качестве представителя ФИО2 ФИО20 по доверенности от 27 мая 2010 года, удостоверенной нотариусом, получила денежные средства от продажи дома, находящегося по адресу: <адрес>, и земельного участка от ФИО1 ФИО21, в сумме 200 626 рублей 00 копеек.

Согласно материалам наследственного дела, спорное недвижимое имущество в наследственную массу умершего не входит.

В связи с изложенными обстоятельствами суд приходит к выводу, что исковые требования истцов В-вых являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом мнения истцов в судебном заседании, суд не взыскивает в их пользу с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины, понесенные истцами при обращении в суд с настоящим иском.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО23, ФИО1 ФИО24 – удовлетворить.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости запись об ипотеке в силу закона № от 25 февраля 2011 года, прекратив обременение виде ипотеки в силу закона на жилой дом площадью 38,2 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости запись об ипотеке в силу закона № от 25 февраля 2011 года, прекратив обременение виде ипотеки в силу закона на земельный участок, площадью 4100 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий судья: О.В. Качусова

Решение не вступило в законную силу.