Решение № 2А-2442/2017 2А-2442/2017~М-2500/2017 М-2500/2017 от 15 июня 2017 г. по делу № 2А-2442/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Дело №

Ленинский районный суд <адрес> в составе судьи Давыдовой Т.Н., при секретаре Ушковой Е.С., с участием представителя административного ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка, обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО2 обратился к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> области с административным иском о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, обязании ответчика зарегистрировать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

В обоснование административного иска указывается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ регистрация договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ. Административный истец не согласен с данным отказом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «<адрес>» был заключен договор № о предоставлении ФИО2 в аренду земельного участка, площадью 1331 кв.м. площадью 1331 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: Земли населенных пунктов. Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с истечением срока действия договора административный истец обратился к ответчику о регистрации нового договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №.

На регистрацию также было представлено постановление Администрации МО «<адрес> сельское поселение» <адрес> области от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в соответствии со ст.22 Земельного кодекса РФ, ст.621 Гражданского кодекса РФ.

Одним из оснований отказа является отсутствие преимущественного права ФИО2 на заключение нового договора аренды.

Но условиями предыдущего договора аренды, а именно п.4.1.2, предусмотрено, что арендатор по окончании срока действия договора при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Административный ответчик ссылается на изменения законодательства РФ (действие с ДД.ММ.ГГГГ новой редакции Земельного кодекса РФ). Однако эти изменения произошли в период действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Административный истец не мог знать об изменениях законодательства РФ. Кроме того, в случае таких изменений с ДД.ММ.ГГГГ «Арендодателю» необходимо было внести изменения в условия действующего договора и оформить это соответствующим дополнительным соглашением. Таким образом, ФИО2 добросовестно исполнял условия договора, вносил арендную плату, строил жилой дом на земельном участке, т.к. ДД.ММ.ГГГГ получил разрешение на строительство объекта капитального строительства.

Также административный ответчик дает правовую оценку постановлению Администрации МО «<адрес> сельское поселение<адрес> области от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Полагает, что в компетенцию Управления Росреестра по <адрес> области не входят полномочия по отмене Постановлений главы администрации муниципального образования.

Следовательно, уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным и нарушает права ФИО2

В связи с тем, что ФИО2 не может зарегистрировать новый договор аренды земельного участка, нарушаются его права и на государственную регистрацию права на жилой дом, который он построил на данном земельном участке.

Следовательно, основания, послужившие к принятию уведомления о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка, указанные в решении Управления Росреестра по Ульяновской области, нельзя признать правомерными.

К делу в качестве заинтересованных лиц привлечены: администрация муниципального образования «Большеключищенское сельское поселение» <адрес> Ульяновской области, муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «<адрес> области», Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились.

Представитель административного ответчика относительно иска привел следующие возражения. В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) государственная регистрация договора аренды земельного участка, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства двухквартирного жилого дома, общая площадь 1331 кв. м, адрес: <адрес> (далее - земельный участок) приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ по причинам, изложенным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подал в Управление заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№. В разделе Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), открытом на земельный участок, имеется запись об аренде (арендатор - ФИО2), срок которой истек.

На регистрацию было представлено постановление Администрации муниципального образования «<адрес> сельское поселение» <адрес> области от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в соответствии со ст. 22 ЗК РФ, ст. 621 ГК РФ для строительства двухквартирного жилого дома.

Ранее (ДД.ММ.ГГГГ) заявитель обращался в Управление с аналогичным пакетом документов. Сообщением от 06.12.2016г. № было отказано в государственной регистрации.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ (редакция, действующая с ДД.ММ.ГГГГ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Таким образом, после ДД.ММ.ГГГГ положения ст. 621 ГК РФ относительно преимущественного права арендатора земельного участка на заключение договора аренды на новый срок применению не подлежат. При этом, статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

Кроме того, как следует из искового заявления, истец обратился за государственной регистрацией нового договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Предыдущий договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно письму Департамента государственного имущества и земельных отношений <адрес> области от ДД.ММ.ГГГГ. №, на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО2, расторгнут.

Положение п. 1 ст. 621 ГК РФ, предусматривающие преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, не могут быть приняты во внимание.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Так, пунктом 3 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Однако ФИО2 земельный участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства на основании протокола о проведении открытого аукциона, то есть, после проведения процедуры торгов.

Одним из условий заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, предусмотренных под. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, является то, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права собственности истца на объект, расположенный на земельном участке.

По мнению Управления, у администрации МО «<адрес> сельское поселение» не имелось оснований для заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № на новый срок на основании ст. 22 ЗК РФ ист. 621 ГК РФ. В удовлетворении заявленных требований просят отказать в полном объеме.

Администрация МО «<адрес> сельское поселение» просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представители заинтересованных лиц муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «<адрес>», Агентства государственного имущества и земельных отношений <адрес> области на рассмотрение дела не явились, времени и месте судебного заседания извещались.

Выслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> области с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка кадастровый № площадью 1331 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направлено уведомление о приостановлении с ДД.ММ.ГГГГ осуществления действий по регистрации договора аренды на указанный объект недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ.

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации следует, что на регистрацию было представлено постановление Администрации муниципального образования «<адрес> сельское поселение» <адрес> области от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в соответствии со ст. 22 ЗК РФ, ст. 621 ГК РФ для строительства двухквартирного жилого дома. Ранее (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО2 обращался в Управление с аналогичным пакетом документов. Однако ему было отказано в государственной регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ (редакция, действующая с ДД.ММ.ГГГГ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, после 01.03.2015г. положения ст. 621 ГК РФ относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются.

При этом, статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. Данное право не носит преимущественного характера.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

П. 3 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Однако земельный участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства на основании протокола о проведении открытого аукциона, то есть, после проведения процедуры торгов.

В силу ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

В соответствии с пунктом 7 части 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

В соответствии с п. 3 ст. 396 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В соответствии п. 4 ст. 39.6 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с п. 15 ст. 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Как следует из дела правоустанавливающих документов, ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «<адрес>» было издано постановление от ДД.ММ.ГГГГ № о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка, расположенного: <адрес>. Разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства. Категория земель – земли населенных пунктов.

Согласно протоколу № о проведении открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, победителем открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного объекта признан: ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «<адрес>» (Арендатором) и ФИО2 (Арендатором) был заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1331 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> Земельный участок предоставлялся в соответствии с Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ о проведении открытого аукциона с определением его победителя для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 3 года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО «<адрес> сельское поселение» издано постановление о заключении договора аренды на новый срок с ФИО2 сроком на три года на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1331 кв.м., из категории земель – земли населенных пунктов, местоположением: <адрес>, разрешенное использование – для строительства двухквартирного жилого дома.

На основании указанного постановления ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, по которому Арендатору передан указанный земельный участок без указания разрешенного использования земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что административным ответчиком обоснованно вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора арены земельного участка, поскольку представленные документы для осуществления государственного государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (установлено отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов).

Указанное решение принято в пределах полномочий административного ответчика на основании вышеизложенных положений 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», земельного законодательства.

Доводы представителя административного истца о наличии преимущественного права на заключение нового договора аренды суд находит необоснованными, поскольку на момент обращения административного истца с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, положения Земельного кодекса РФ действовали с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На основании изложенного, в удовлетворении административного иска необходимо отказать.

Руководствуясь ст. ст. 175-177, 227 КАС РФ, суд

Решил:

в удовлетворении административного иска ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка, обязании зарегистрировать договор аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.Н. Давыдова