Решение № 2-458/2025 2-458/2025(2-6335/2024;)~М-6148/2024 2-6335/2024 М-6148/2024 от 9 марта 2025 г. по делу № 2-458/2025

Дело № 2-458/2025

УИД №12RS0003-02-2024-006711-52


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 10 марта 2025 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе: председательствующего судьи Смирнова С.А.,

при помощнике судьи Казанцевой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора субаренды земельного участка, возврата земельного участка, взыскания неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором с учетом уточнений, принятых в порядке, установленном ст. 39 ГПК РФ, просила расторгнуть договор субаренды земельного участка от 17 мая 2023 года заключенный между ею и ФИО2, зарегистрированный в Росреестре 10 октября 2023 года, номер государственной регистрации: <номер>, возвратить ей в пользование земельный участок кадастровый номер <номер> по адресу: <адрес> взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 неустойку за просрочку оплаты платежей по договору субаренды земельного участка от 17 мая 2023 года, зарегистрированному в Росреестре 10 октября 2023 года, номер государственной регистрации: <номер> за период с 21 июня 2023 года по 20 января 2025 года в сумме 446 925 рублей 93 копейки, а также расходы по оплате государственной пошлины.

Исковые требования мотивированны тем, что 17 мая 2023 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 в лице ФИО4 (арендатор) и ФИО2 (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка кадастровый номер <номер> по адресу: <адрес>, площадью 569 кв.м, сроком до 07 сентября 2027 года, для строительства пристроя к нежилом зданию в силу п. 4.1 договора №<номер> аренды земельного участка от 09 ноября 2022 г., заключенного ранее между ФИО1 (арендатором) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (арендодатель).

Согласно пункту 1.8. Договора субаренды, земельный участок передан арендатором субарендатору при подписании настоящего договора, который имеет силу акта приёма-передачи.

Далее 24 августа 2023 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору субаренды от 17 мая 2023 года.

Договор субаренды зарегистрирован ФИО2 в Росреестре 10 октября 2023 года, номер государственной регистрации: <номер>

В соответствии с пунктом 2.3. указанного договора размер ежемесячной субарендной платы составляет 97 000 рублей.

За период с 17 мая 2023 года по 31 октября 2024 года основной долг по субарендной плате составил 1 695 935 рублей 48 копеек

Основной долг по субарендной плате погашен соответчиком ФИО3 только в период рассмотрения настоящего дела в суде, то есть, 21 января 2025 года

За период действия договора ФИО2 арендную плату не оплачивал.

В связи с существенным нарушением ответчиками сроков внесения субарендной платы, истец со ссылкой на положения п. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 2 ст. 452 ГК РФ полагает, что имеет право требовать расторгнуть договор субаренды.

Претензия от 20 августа 2024 года направленная в адрес ФИО2 о необходимости исполнения им обязательства (погашения задолженности), а также предложения расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в указанный истцом срок оставлена без исполнения, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, обеспечив явку представителя по доверенности ФИО5, которая исковые требования поддержала в полном объеме, даны пояснения аналогично указанному в иске.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены. Присутствующие в судебном заседании их представители по доверенностям: от ФИО2- ФИО6, от ФИО3-ФИО7 с исковыми требованиями ФИО8 не согласились, просили в их удовлетворении отказать по доводам, изложенных в письменных возражениях на иск.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Учитывая, что требования ст. 113 ГПК РФ судом выполнены в установленном порядке, суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным ими доказательствам, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (п. 1).

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Положениями п. 1 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Установлено и следует из материалов дела, что 09 ноября 2022 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» как арендодателем и индивидуальным предпринимателем ФИО1 как арендатором был заключен договор <номер> аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала <номер>, общей площадью 569 кв.м., кадастровый номер земельного участка <номер>. Срок аренды - до 08.09. 2027 года.

17 мая 2023 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 в лице ФИО4 и ФИО2 был заключен договор субаренды земельного участка кадастровый номер <номер> по адресу: <адрес>, площадью 569 кв.м, сроком до 07 сентября 2027 года.

24 августа 2023 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору субаренды от 17 мая 2023 года.

Согласно пункту 1.8. Договора субаренды, земельный участок передан арендатором субарендатору при подписании настоящего договора, который имеет силу акта приёма-передачи.

Согласно п. 5 договора передачи прав и обязанностей от 24 августа 2023 года с момента заключения настоящего соглашения новый субарендатор приобретает все права и обязанности и становится ответственным по договору субаренды земельного участка от 17 мая 2023 года, а арендатор указанные права и обязанности утрачивает полностью.

В соответствии с п. 7 договора передачи прав и обязанностей от 24.08.2023 года настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

Тем самым в силу положений п. 5 ст. 22 ЗК РФ ФИО3 прибрела все права и обязанности по договору субаренды земельного участка от 17 мая 2023 года существующие с момента его подписания до момента его прекращения, в т.ч. обязательства по оплате арендной платы.

Договор субаренды зарегистрирован ФИО2 в Росреестре 10 октября 2023 года, номер государственной регистрации: <номер>

В соответствии с пунктом 2.3. договора от 17 мая 2023 года размер ежемесячной субарендной платы составляет 97 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.6. Договора от 17 мая 2023 года субарендная плата исчисляется с момента заключения настоящего договора.

Как следует из пункта 2.2. Договора от 17 мая 2023 года, субарендная плата вносится не позднее 20 числа каждого месяца, а в декабре - до 10 числа.

В счет оплаты арендной платы субарендатор вправе оплачивать за арендатора арендную плату по договору №<номер> аренды земельного участка, заключенного с КУМИ.

В обоснование своей позиции о расторжении договора субаренды земельного участка от 17 мая 2023 года заключенного с ФИО2, связанного с существенным нарушением им сроков внесения субарендной платы, истец ссылалась на п. 1 ст. 614, ст. 619 ГК РФ.

За период с 17 мая 2023 года по 31 октября 2024 года основной долг по субарендной плате составил 1 695 935 рублей 48 копеек

В материалы дела были представлены платежные поручения ИП ФИО3 №<номер> от 05 февраля 2024 года на сумму 401752,26 руб., № <номер> от 27 августа 2024 года на сумму 400 000 руб., № <номер> от 03 сентября 2024 года на сумму 314 868 руб., № <номер> от 07 октября 2024 года на сумму 204 248 руб., № <номер> от 22 ноября 2024 года на сумму 212 213,68 руб., № <номер> от 21 января 2025 года на сумму 111 521,96 руб. на перечисление денежных средств КУМИ г. Йошкар-Олы с назначением платежа: «арендная плата по дог.№<номер> от 09 ноября 2022 года, кад.№ <номер> согласно договора передачи прав и обязанностей от 24 августа 2023 года; платежное поручение № <номер> от 21января 2025 года на сумму 342 348 руб. на перечисление денежных средств с назначением платежа: «арендная плата по дог.№-<номер> от 09 ноября 2022 года, кад.№ <номер> согласно договора передачи прав и обязанностей от 24 августа 2023 года (дог.субаренды земельного участка от 17 мая 2023 года)». Всего на сумму 1 986 951,9 руб.

Тем самым на данный момент оплата платежей по договору субаренды земельного участка от 17.05.2023 года осуществлена на сумму 1 986 921,9 руб.

В связи с этим первоначально предъявленная истцом задолженность по договору субаренды земельного участка от 17 мая 2023 года фактически отсутствует.

Определением Йошкар-Олинского городского суда от 24 января 2025 производство в части указанного требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании основного долга по договору субаренды от 17 мая 2023 года за период с 17 мая 2023 года по 31 октября 2024 года прекращено, в связи с принятием от представителя истца отказа от заявленного требования в связи с оплатой долга в процессе рассмотрения дела.

Вместе с тем обозначенные истцом обстоятельства, то есть просрочка оплаты по договору субаренды от 17 мая 2023 года, могут быть признаны судом основанием расторжения соответствующей сделки только в том случае, если истец до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора направил субарендатору ФИО3 письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. При этом требование о досрочном расторжении договора направляется только после направления субарендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В то же время требование истца к ответчику ФИО3, являющегося субарендатором по договору субаренды от 17 мая 2023 года о необходимости исполнения обязательства по указанному договору, так и требование о досрочном расторжении договора субаренды от 17 мая 2023 отсутствует. Не представлены доказательства получения истцом отказа от ответчика ФИО3 на предложение изменить или расторгнуть договор в определенный срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалах дела отсутствуют документы, позволяющие доказательно предположить то, что истец не знал и не мог знать о заключении договора от 24 августа 2023 года, соответственно, о статусе ответчика ФИО3 как субарендатора по договору от 17 мая 2023 года. В свою очередь истец сама осуществила только два платежа по договору аренды от 09 ноября 2022 года, платежными поручениями от 25 июля 2023 года и от 04 октября 2023 года, при этом не возражала против исполнения ответчиком ФИО3 за счет обязанностей субарендатора и истца как арендатора посредством перечисления денежных средств Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в счет арендной платы по договору от 09 ноября 2022 года и, соответственно, субарендной платы по договору от 17 мая 2023 года в редакции договора от 24 августа 2023 года.

Указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, установив конкретные обстоятельства по делу, размер задолженности, добровольное ее погашение, а именно получение истцом денежных средств за пользование земельным участком от субарендатора, и, как следствие, отсутствие нарушений прав действиями арендатора, суд разрешая заявленные исковые требования в порядке п. 3 ст. 196 ГПК РФ приходит к выводу об отсутствии законных оснований для расторжения договора субаренды земельного участка от 17 мая 2023 г. по п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, оснований для удовлетворения требования о возврате в пользование истца земельного участка кадастровый <номер> по адресу: <адрес> также не имеется.

24 января 2025 года истцом дополнительно заявлены требования о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязанностей по договору субаренды земельного участка. ИП ФИО9 просит взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 неустойку за просрочку оплаты платежей по договору субаренды земельного участка от 17 мая 2023 года, зарегистрированному в Росреестре 10 октября 2023 года, номер государственной регистрации: <номер> за период с 21 июня 2023 года по 20 января 2025 года в сумме 446 925 рублей 93 копейки.

Согласно пункту 5.2. Договора субаренды от 17 мая 2023 года при неуплате субарендатором платежей в сроки и в размерах, установленных настоящим договором, с субарендатора взыскивается неустойка в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

При указанных выше обстоятельствах, заключения договора субаренды от 17 мая 2023 года, договора от 24 августа 2023 года о передаче прав и обязанностей по договору субаренды от 17 мая 2023 года без согласия арендодателя, истец полагает со ссылкой на предусмотренный пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу должны нести солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. В соответствии с п. 2 указанной статьи кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

В то же время, с учетом положений п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 2 ст. 22 ЗК РФ по договору передачи прав и обязанностей от 24 августа 2023 года все права и обязанности по договору субаренды земельного участка от 17 мая 2023 года были переданы ФИО2 ФИО3 При этом договор субаренды земельного участка от 17 мая 2023 года обязательств субарендатора на получение согласия со стороны арендатора-Сагиевой Л. А на передачу прав и обязанностей по нему не содержит. В силу положений п. 5 ст. 22 ЗК РФ и договора субаренды земельного участка от 17 мая 2023 года получение согласия истца-ФИО1 на заключение договора передачи прав и обязанностей от 24 августа 2023 года не требовалось.

Таким образом, поскольку ответчики не должны нести солидарную ответственность за несвоевременное перечисление субарендной платы по договору субаренды, с учетом обозначенных в нем условий относительно неустойки в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, выплаченных ранее сумм в счет погашения основного долга, она взыскивается в пользу истца, исходя из перепроверенного судом расчета: с ФИО2 за период с 17 мая 2023 года по 23 августа 2023 года в общем размере 6 973, 86 руб.; с ФИО3 за период с 24 августа 2023 года по 04 февраля 2024 в размере 46 925, 55 руб., с 06 февраля 2024 года по 26 августа 2024 год в размере 142 49, 06 руб., с 28 августа 2024 года по 21 января 2025 года в размере 2 377, 25 руб.: всего в общем размере 191 651, 86 руб. В остальной части заявленной истцом суммы неустойки суд отказывает.

Исключительных обстоятельств для снижения размера неустойки суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ не усматривает, доказательств их несоразмерности и необоснованности выгоды истца ответчиками суду не представлено.

В соответствии со ст. ст. 88, 98 ГПК РФ, суд считает возможным взыскать с ответчиков возврат госпошлины в пользу истца с ответчика ФИО2 в размере 400 руб., с ответчика ФИО3 в размере 6 750 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <номер>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (паспорт <номер>) неустойку за просрочку оплаты платежей в общем размере 6 973, 86 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 400 руб.

Взыскать с ФИО3 (паспорт <номер>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (паспорт <номер>) неустойку за просрочку оплаты платежей в общем размере 191 651, 86 руб., возврат госпошлины 6 750 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Смирнов

Мотивированное решение

составлено 24.03.2025