Решение № 2-2215/2025 2-2215/2025~М-1545/2025 М-1545/2025 от 20 августа 2025 г. по делу № 2-2215/2025

Дело № 2-2215/2025 (УИД № 62RS0002-01-2025-002505-93)


Решение

Именем Российской Федерации

20 августа 2025 года г. Рязань

Московский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Кочергиной Е.С., при секретаре судебного заседания Волковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Рязани о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г. Рязани о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи.

В обоснование своих исковых требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупателем) и ФИО (продавцом) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п.3 договора стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей, цена включает в себя: <данные изъяты> рублей - собственные средства покупателя, которые были уплачены продавцу полностью до подписания договора, и <данные изъяты> рублей - заемные средства, предоставляемые банк на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства были переданы продавцу при совершении сделки.

Пунктом 7 договора было предусмотрено, что с момента государственной регистрации перехода права собственности указанная квартира переходит в залог банк.

В ДД.ММ.ГГГГ истец узнал о том, что в отношении объекта недвижимости в ЕГРН имеются две записи об ограничении прав и обременениях «ипотека в силу закона»: в отношении залогодержателя ФИО и в отношении залогодержателя банк.

ДД.ММ.ГГГГ запись о государственной регистрации ипотеки в отношении банк была погашена на основании заявления банк от ДД.ММ.ГГГГ о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении залогодержателя ФИО является актуальной (с соответствующим заявлением залогодержатель в регистрирующий орган не обращался).

В этой связи истец обратился в суд с исковым заявлением к ФИО о прекращении ипотеки.

Определением Московского районного суда г.Рязани от 23.04.2025г. производство по делу было прекращено. Судом было установлено, что ФИО умер ДД.ММ.ГГГГ.

После смерти ФИО к нотариусу для вступления в наследство никто не обращался, наследственных дел не открывалось. Какие-либо известные наследники отсутствуют.

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с погашением записи об ограничении (обременении) в Едином государственном реестре недвижимости.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен, доверил ведение дела своему представителю.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание также не явилась, представила в суд письменное заявление, в котором исковые требования поддерживает в полном объеме и просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика Администрации г.Рязани в судебное заседание не явился, извещен, об отложении судебного разбирательства и о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области в судебное заседание также не явилось, извещено, причины неявки неизвестны.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу части 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса РФ одним из оснований для прекращения залога является исполнение обеспеченных законом обязательств.

На основании статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

- в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

- в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей (статья 25 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Решение суда по таким искам является основанием для внесения записи в ЕГРН.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи по взаимному соглашению стороны условились, что цена отчуждаемой квартиры составляет <данные изъяты> рублей. Эта цена включает в себя:

<данные изъяты> рублей - собственные средства покупателя, которые были уплачены продавцу полностью до подписания договора, и

<данные изъяты> рублей - заемные средства, предоставляемые банк на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

С момента государственной регистрации перехода права собственности указанная квартира переходит в залог в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) от 16.07.1998г. №102-Ф3. Залогодержателем будет являться банк (пункт 7 договора купли-продажи).

ДД.ММ.ГГГГ на основании передаточного акта продавец ФИО передал, а покупатель ФИО1 принял квартиру по адресу: <адрес>.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество к ФИО1 и обременение в виде ипотеки в силу закона были зарегистрированы в соответствии с требованиями законодательства в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выданным ФИО1 свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, как следует из ответа Управления Росреестра по Рязанской области № от ДД.ММ.ГГГГ, на момент государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> у регистрирующего органа отсутствовала информация о расчетах между сторонами в полном размере. В связи с чем в ЕГРН была внесена запись об ограничении прав и обременении «ипотека в силу закона» в отношении продавца (ФИО).

Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> были внесены две записи об ограничении прав и обременении в виде ипотеки в силу закона:

- в отношении залогодержателя банк (кредитора);

- в отношении залогодержателя ФИО3 (продавца).

Указанные обстоятельства подтверждается сведениями из ЕГРН и материалами регистрационного дела, предоставленными в суд ППК «Роскадастр».

В настоящее время обязательства по договору купли-продажи истцом исполнены в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения ипотеки (залога недвижимости).

Согласно информации банк кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ закрыт в связи с полным погашением задолженности.

ДД.ММ.ГГГГ запись о государственной регистрации ипотеки в отношении кредитора погашена на основании заявления банк о погашении регистрационной записи об ипотеки, что подтверждается сведениями из ЕГРН и ответом Управления Росреестра по Рязанской области № от ДД.ММ.ГГГГ.

Продавец ФИО с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеки в Управление Росреестра по Рязанской области не обращался.

Согласно выписке из ЕГРН обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, в пользу ФИО продолжает быть зарегистрированным.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении указанной квартиры.

Однако, регистрирующий орган отказал в погашении регистрационной записи об ипотеке, сославшись статью 25 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой в случае, если закладная не выдана, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя либо решения суда о прекращении ипотеки.

Как следует из определения Московского районного суда г.Рязани от ДД.ММ.ГГГГ ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается медицинским свидетельством о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям из реестра наследственных дел, содержащегося на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, наследственного дела к имуществу ФИО не открыто.

В соответствии со статьей 1151 Гражданского кодекса РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:

жилое помещение;

земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;

доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.

Принимая во внимание, что с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО в нотариальные органы никто из родственников не обращался, сведений о принятии наследства в материалах дела не имеется, суд приходит к выводу, что имеются основания полагать, что имущество умершего может являться выморочным. В связи с этим требования истца ФИО1 к Администрации г.Рязани заявлены обоснованно.

Данных о том, что Администрация г.Рязани является по настоящему иску ненадлежащим ответчиком суду не представлено, из материалов дела не усматривается.

Из системного толкования приведенных выше норм права следует, что, если обременение в виде ипотеки по предусмотренным законом основаниям прекратилось, но продолжает быть зарегистрированным в ЕГРН, что нарушает права собственника имущества, то он вправе обратиться в суд с исковым требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Поскольку в настоящее время продавец жилого помещения ФИО умер, в наследство после его смерти никто из родственников не вступал, в одностороннем порядке снять обременение с квартиры истцом не представляется возможным.

В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что во внесудебном порядке устранить обременение не представляется возможным, суд находит исковые требования ФИО1 законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации г.Рязани о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи – удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке в силу закона на указанный объект недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Московский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Е.С.Кочергина