Решение № 3А-283/2018 3А-283/2018 ~ М-115/2018 М-115/2018 от 17 апреля 2018 г. по делу № 3А-283/2018

Дело № 3а-283/2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Пушкаревой Н.В.

при секретаре Куйлибаевой З.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово

18 апреля 2018 года

административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа Кемеровской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 13 декабря 2017 года № 30 в части,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 13 декабря 2017 года № 30 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№

Требования, с учетом уточнения, мотивированы тем, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области (далее – Комиссия) от 13 декабря 2017 года № 30 была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 568 000 руб.

Земельный участок предоставлен Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, который является распорядителем данного земельного участка, в аренду ООО «Мысковская горэлектросеть».

Существенное снижение кадастровой стоимости земельного участка с 6 168 097,32 руб. до 568 000 руб. влечет уменьшение арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка, поступающих в местный бюджет.

Пунктом 20 Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 04 мая 2012г. № 263, установлено, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью не должна превышать 30%, если имеет место превышение, то комиссия должна отклонить заявление, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение. В данном случае заявитель экспертное заключение не представлял.

Кроме того, представленный в Комиссию отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в частности нарушена последовательность анализа рынка, объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки.

В связи с этим решение Комиссии в части установления кадастровой стоимости равной рыночной в отношении вышеуказанного земельного участка не соответствует Порядку и действующему законодательству, является незаконным, и влечет поступление в местный бюджет муниципального образования арендных платежей в экономически необоснованном размере.

Просит решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 13 декабря 2017 года № 30 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 568 000 рублей признать незаконным и отменить;

исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от 13 декабря 2017 года № 30 кадастровую стоимость спорного земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского поселения ФИО1, заявленные требования с учетом уточнения поддержала. Суду дополнительно пояснила, что о рассмотрении заявления арендатора об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка Комиссией административный истец не уведомлялся, копия решения в его адрес не направлялась, о вынесенном решении стало известно 27 февраля 2018 года, когда его копия поступила в распоряжение Комитета от Администрации, административный истец был лишен возможности представить свои возражения при принятии оспариваемого решения. Полагает, что представленный в Комиссию отчет не соответствует требованиям законодательства и Федеральным стандартам оценки, в связи с чем выводы оценщика об установленной рыночной стоимости являются недостоверными. Представила заявление о восстановлении процессуального срока обращения в суд.

Представитель заинтересованного лица ФИО2 против удовлетворения заявленных требований возражала, разрешение вопроса о восстановлении процессуального срока оставила на усмотрение суда.

Административные ответчики: Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области представили письменные возражения, в которых указывают на то, что Комиссией не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемого решения, заявили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей (л.д. 30, 34).

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменных пояснениях указал, что 13 декабря 2017 г. на основании решения Комиссии № 30 от 13 декабря 2017 г. в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости 568 000 руб. (л.д. 56-64).

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражений по административному иску не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании. Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска (части 1, 5, 8).

Обязанность доказывания соблюдения срока обращения в суд возлагается на лицо, обратившееся в суд (часть 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Административным истцом оспаривается решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 13 декабря 2017 года № 30. Трехмесячный срок обращения за судебной защитой истек 13 марта 2018 года. С настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился в суд 16 марта 2018 года.

Согласно карточке входящей корреспонденции 27 февраля 2018 года в администрацию Мысковского городского округа поступило определение Кемеровского областного суда от 21 февраля 2018 года об оставлении без движения административного искового заявления Администрации Мысковского городского округа об оспаривании решения Комиссии от 13 декабря 2017 года № 30, в котором указано об отсутствии в представленном в суд административном исковом заявлении доказательств нарушения прав Администрации Мысковского городского округа оспариваемым решением Комиссии в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№.

Во исполнение определения в суд было представлено административное исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, в котором последний поименован административным истцом.

Определением от 07 марта 2018 года указанные выше документы были возвращены Администрации Мысковского городского округа и Комитету по управлению муниципальным имуществом. Указано, что последний не лишен права самостоятельного обращения в суд.

Согласно представленному конверту копия указанного выше определения была получена Комиссией 16 марта 2018 года, в указанную дату настоящее административное исковое заявление было сдано в отделение почтовой связи.

Согласно материалам дела копия оспариваемого решения Комиссией в адрес административного истца не направлялась.

При таких данных суд полагает, что процессуальный срок обращения за судебной защитой административным истцом пропущен по уважительной причине и подлежит восстановлению.

В силу части 8 статьи 226 КАС РФ при проверке законности решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет обстоятельства, установленные в частях 9 и 10 указанной статьи в полном объеме, в том числе - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих порядок принятия решения, основания для принятия решения, соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (статьи 65, 66 ЗК РФ).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок создания и работы комиссии).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заинтересованные лица обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы (п. 13).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Согласно пункту 16 Порядка создания и работы комиссии секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. На заседании комиссии по рассмотрению заявления могут присутствовать заявитель и иные лица (пункты 16 и 17 Порядка).

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения (п. 10-12).

На заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол, в котором указываются:

дата, время и место проведения заседания;

фамилии, инициалы членов и секретаря комиссии;

фамилии, инициалы, места работы, должности лиц, присутствующих на заседании комиссии и не являющихся ее членами.

Также в протоколе в отношении каждого рассматриваемого заявления указываются:

фамилия, имя, отчество заявителя, страховой номер индивидуального лицевого счета (при наличии) (в случае, если заявление подано физическим лицом);

наименование юридического лица и его основной регистрационный номер записи о государственной регистрации, адрес (в случае, если заявление подано юридическим лицом);

наименование органа государственной власти, органа местного самоуправления, адрес (в случае, если заявление подано указанными органами);

кадастровый номер объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, его местонахождение и адрес (при наличии);

основания подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости;

пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании;

(абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 16 мая 2013 года N 259)

пояснения оценщиков, составивших отчет об определении кадастровой стоимости, и (или) пояснения исполнителя работ по определению кадастровой стоимости по вопросам, касающимся определения кадастровой стоимости объекта оценки, результаты которого оспариваются, и (или) иных лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде;

(абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 16 мая 2013 года N 259)

результаты голосования, решения, принятые членами комиссии, и обоснования этих решений;

сведения о саморегулируемой организации (саморегулируемых организациях) оценщиков, члены которой (которых) осуществили определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости (п. 17).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Копия решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости или о ее определении в размере его рыночной стоимости, принятого по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в течение двух рабочих дней с даты его принятия представляется секретарем комиссии в территориальный орган уполномоченного федерального органа и направляется заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст.24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

На территории Кемеровской области указанная комиссия создана при Управлении Росреестра по Кемеровской области, ее состав утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 20 февраля 2012 г. N П/72 (с учетом изменений, внесенных приказами от 26 марта 2015 г. № П/129, от 28 сентября 2015 года № П/496, от 10 марта 2016 г. № П/0108, от 31 января 2017 г. № П/0039, от 09 февраля 2017 г. № П/0057). В соответствии с приказом в состав комиссии входят представители Управления Росреестра по Кемеровской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а также представитель национального совета по оценочной деятельности (л.д. 72-79).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, оспариваемое решение № 30 от 13 декабря 2017 г. принято на заседании Комиссии при участии 50% ее членов, и иных участвующих лиц, что подтверждается протоколом № 30 от 13 декабря 2017 г. (л.д.49-55).

Таким образом, решение Комиссии № 30 от 13 декабря 2017 г. принято органом, уполномоченным на его принятие.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа является распорядителем земельного участка с кадастровым номером №№ категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения промышленных объектов, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

На основании договора аренды № 139-з от 10 сентября 2003 года земельный участок передан ООО «Мысковская горэлектросеть», размер арендной платы определен исходя из его кадастровой стоимости (л.д. 38, 39).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 июня 2017 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 г., утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 г. решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 г. № 4-2/3904, составляет 6 168 097,32 руб. (л.д. 44).

28 ноября 2017 г. ООО «Мысковская горэлектросеть» обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ по основанию установления его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость – 01 августа 2014 г. (л.д. 35-37).

К заявлению были приложены: выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, нотариально удостоверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости, отчет об оценке иные документы.

Согласно представленному отчету об оценке № 17-041 З от 01 ноября 2017 г., составленному оценщиком ФИО6 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ по состоянию на 01 августа 2014 г. составляет 568 000 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 13 декабря 2017 года № 30 заявление ООО «Мысковская горэлектросеть» удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ в размере его рыночной стоимости 568 000 руб. (л.д. 56-64).

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа в отношении земельного участка с кадастровым номером №№, государственная собственность, на который не разграничена, осуществляет полномочия по его распоряжению, то есть выполняет функции лица, обладающего правом на такой объект недвижимости в том смысле, в котором это понятие используется для целей, изложенных в п.16 Положения, что подтверждается также договором аренды, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа и ООО «Мысковская горэлектросеть» в отношении упомянутого земельного участка.

Согласно пунктам 1.3, 3.42, 3.43, 3.47, 3.49, 5.2 решения Мысковского городского Совета народных депутатов от 18.11.2010 N 65-н «Об утверждении Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа» Комитет обладает правами юридического лица, имеет свой орган управления, обладает обособленным имуществом, имеет самостоятельный баланс, ведет бухгалтерскую и статистическую отчетности, имеет лицевой счет в органах федерального казначейства, круглую печать, бланки и штампы со своим наименованием.

Полномочия Комитета, отнесенные законодательством Российской Федерации и Положением к его исключительной компетенции, не могут быть делегированы другим структурным подразделениям органов местного самоуправления.

Комитет является органом, уполномоченным на управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования, а также земельными участками, на которые государственная собственность не разграничена. Является арендодателем при заключении договоров аренды муниципального имущества и земельных участков, а также принимает на себя обязанности по ранее заключенным договорам аренды муниципального имущества и земельных участков. Обеспечивает поступление платежей за аренду земли в соответствии с действующим законодательством и местными нормативными актами. Осуществляет учет платежей за использование земельных участков, контроль за их поступлением, правильностью расчета и своевременностью оплаты арендаторами земельных участков. Обеспечивать своевременное поступление в местный бюджет средств, получаемых в результате деятельности Комитета.

Приведенные правовые предписания в их системном единстве позволяют сделать вывод о том, что федеральное законодательство предусматривает право Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, как распорядителя и арендодателя земельного участка, государственная собственность на который не разграничена и кадастровая стоимость которого оспаривается иными лицами, принять участие в заседании комиссии, рассматривающей заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка путем установления его рыночной стоимости.

Между тем, как это усматривается из материалов дела и не оспаривается участвующими лицами, Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа не был извещен о заседании комиссии, (соответствующее уведомление было направлено только Главе Мысковского городского округа), что свидетельствует о лишении административного истца возможности реализовать свое право на участие в заседании Комиссии, которое было проведено по заявлению арендатора земельного участка, а также представить доказательства, опровергающие заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведения о его рыночной стоимости в ином размере.

При этом направление уведомления только в адрес главы Мысковского городского округа о заседании комиссии не свидетельствует о выполнении Комиссией требований пункта 16 Порядка создания и работы комиссии, согласно которому секретарь комиссии должен направить уведомление не только в адрес органа местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, но лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Копия решения Комиссии в адрес административного истца также не направлялась.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о нарушении при вынесении оспариваемого решения нормативных положений Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года N 263, выразившемся в лишении административного истца права на участие в работе Комиссии и приведении доводов, которые могут повлиять на принятие решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, что свидетельствует о незаконности решения, принятого по итогам заседания Комиссии, в оспариваемой части.

Суд полагает также заслуживающими внимания доводы представителя административного истца относительно обоснованности выводов Комиссии о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Как видно из текста оспариваемого решения Комиссии, протокола заседания Комиссии от 13 декабря 2017 г., при принятии решения Комиссия руководствовалась представленным заявителем отчетом № 17-041 З от 01 ноября 2017 г., составленным оценщиком ФИО7., согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости 01 августа 2014 г. составляет 568 000 руб.

При этом Комиссия сделала вывод, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то есть общим требованиям к содержанию отчета об оценке. Вывода о соответствии отчета иным требованиям, предъявляемым к отчету, установленным федеральными стандартами оценки, в решении Комиссии и в протоколе заседания Комиссии не содержится.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущества России от 06 марта 2002 N 568-р оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Доходный подход включает метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Согласно пункту 23 ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Согласно материалам дела на спорном земельном участке расположен объект капитального строительства – производственная база (склад), то есть объект, коммерческое использование которого предполагает получение дохода.

Из раздела 8.3 Отчета следует, что в ходе анализа рынка оценщик использовал информацию о предложениях земельных участков г. Мыски и г. Осинники за период с 01 января 2012 года до 01 августа 2014 года, при этом в печатных изданиях и интернет-ресурсах, где представлены частных объявления не выявлено ни одного объекта-аналога. Мониторинг рынка г. Мыски и Осинники был проведен на основании данных о ценах продаж земельных участков на сайте torgi.gov, а также информации предоставленной Управлением Росреестра о ценах сделок на земельные участки в Отчете «01-НП15 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года». Всего было выявлено 5 земельных участков под индустриальную застройку и 12 под офисно-торговую застройку. Также оценщик указал, что рынок аренды земельных участков на анализируемый период в г. Мыски и Осинники не развит (л. 21, 26 Отчета).

В пункте 9.2.1 Отчета мотивируя отказ от применения доходного подхода, а именно методов капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования оценщик указал, что не обладает достаточной информацией о сдаче в аренду земельных участков, на рынке отсутствует информация о единых объектах недвижимости, предлагаемых к сдаче в аренду, в частности, аналогичных по структуре застройки оцениваемому объекту, застроенный участок согласно п. 20 ФСО №7 должен оцениваться как незастроенный.

Вместе с тем раздел «Анализ рынка» данных о том, что оценщиком анализировалась информация по аренде земельных участков либо единых объектов недвижимости не содержит.

При таких обстоятельствах решение оценщика о не применении доходного подхода не мотивировано.

Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Из таблицы 10.1 Отчета усматривается, что исходными данными для получения информации об трех объектах-аналогах, расположенных в г. Мыски послужила информация по зарегистрированным сделкам, размещенная на сайте Росреестра.

Согласно разделу 1 Распоряжения Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 508-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» условием применения метода сравнения продаж является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.)

В приведенной в Отчете информации об объектах-аналогах указаны кадастровые номера объектов недвижимости, их адреса, разрешенное использование, площадь, цена и даты сделок. Вместе с тем не приведена информация об обстоятельствах совершения сделок.

Между тем отсутствие указанной информации не позволяет сделать однозначный вывод о рыночном характере указанных сделок, поскольку не исключается возможность приобретения данных земельных участков на условиях, в силу закона являющихся обязательными для сторон сделки, например, в порядке приватизации, собственниками расположенных на земельных участках объектов недвижимого имущества, имеющими исключительное право на приобретение таких земельных участков (ст.36 ЗК РФ в редакции на момент заключения сделок с объектами-аналогами), в силу чего цены таких сделок по своему характеру не могут являться рыночными.

Так, в соответствии с Законом Кемеровской области от 07 февраля 2013 г. № 10-ОЗ «О порядке определения цены и оплаты земельных участков» (в редакциях, действовавших на момент заключения сделок) цена земельных участков, которые находятся в собственности Кемеровской области или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, определялась как процентная доля от кадастровой стоимости земельных участков: для граждан, являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, дачных и садовых домов, гаражей, расположенных на приобретаемых земельных участках, – до 14 октября 2015 г. в размере 5% кадастровой стоимости, для иных собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на приобретаемых земельных участках – до 18 декабря 2013 г. в размере 25% кадастровой стоимости и в период с 19 декабря 2013 г. до 14 октября 2015 г. - в размере 100 % кадастровой стоимости.

Исходя из ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» признание стоимости рыночной допускается при соблюдении условий о том, что одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты.

Суд полагает, что при составлении отчета о рыночной стоимости спорного земельного участка имеются нарушения требований федеральных стандартов оценки, относительно анализа рынка, в части обоснования отказа от применения доходного подхода, а также требований, предъявляемых к выбору объектов-аналогов объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в связи с чем отчет не мог быть признан доказательством, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка, доводы административного истца в указанной части являются обоснованными.

Однако из протокола заседания Комиссии и решения Комиссии не усматривается, что указанные обстоятельства были предметом обсуждения и проверки Комиссии.

При таком положении решение Комиссии в оспариваемой части является необоснованным и незаконным, принятым с нарушением процедуры его принятия, установленной Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, и на основе отчета по оценке кадастровой стоимости, соответствие которого федеральным стандартам оценки не установлено.

С учетом установленных по делу обстоятельств доводы представителя заинтересованного лица о соответствии закону оспариваемого решения не могут быть приняты во внимание.

При этом довод административного истца о незаконности вынесенного решения в связи с непредставлением в Комиссию положительного экспертного заключения на отчет об определении рыночной стоимости не обоснован.

Так, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Данный перечень является исчерпывающим.

Ранее положения указанной статьи Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривали необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом.

Однако в соответствии с изменениями, внесенными в статью 24.18 названного Федерального закона Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», данное положение утратило силу. При этом соответствующие изменения в Порядок создания и работы Комиссии, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263, не вносились.

Исходя из того, что федеральные законы имеют большую юридическую силу по сравнению с подзаконными нормативными актами, положения Порядка подлежат применению в части, не противоречащей Закону об оценочной деятельности.

Следовательно, поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не предусмотрено предоставление положительного экспертного заключения на отчет об оценке, принятие Комиссией оспариваемого решения в отсутствие такого заключения закону не противоречит.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, поскольку решение Комиссии от 13 декабря 2017 года № 30 в оспариваемой части признается судом незаконным, то внесенные 13 декабря 2018 г. в Единый государственный реестр недвижимости сведения об установленной этим решением кадастровой стоимости спорного земельного участка подлежат исключению.

Одновременно суд обязывает Комиссию повторно рассмотреть ранее поданное заявление ООО «Мысковская горэлектросеть» об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости.

Руководствуясь ст.ст.175-179 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 13 декабря 2017 года № 30 в части установления по заявлению ООО «Мысковская горэлектросеть» кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 568 000 рублей.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области повторно рассмотреть в установленном порядке заявление ООО «Мысковская горэлектросеть» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии от 13 декабря 2017 года № 30 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере его рыночной стоимости 568 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Пушкарева Н.В.