Решение № 3А-132/2025 3А-132/2025~М-48/2025 М-48/2025 от 9 октября 2025 г. по делу № 3А-132/2025

Дело № 3а-132/2025

УИД 33OS0000-01-2025-000089-49


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир 10 октября 2025 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего Кутровской Е.В.,

при секретаре Мерзловой Ю.А.,

с участием представителей административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ****, ****, **** в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ****, ****, **** в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 г.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником объектов капитального строительства с кадастровыми номерами ****, ****, ****. В соответствии с отчетами об оценке **** №**** от 8 октября 2024 г., №**** от 8 октября 2024 г., №**** от 8 октября 2024 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 56 061 000 руб., с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. – 76 684 000 руб., с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. – 7 045 000 руб.

Между тем кадастровая стоимость объектов с кадастровыми номерами ****, ****, **** утверждена в размере 79 896 808,01 руб., 125 902 070,4 руб., 11 567 744,6 руб., соответственно.

Административный истец полагал, что указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении его прав, влекут увеличение налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости.

ФИО3, его представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом (т.3, л.д. 195-196).

В судебном заседании представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО1, ГБУ ВО «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО2 поддержали позицию, изложенную в письменных отзывах, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** №**** от 1 августа 2025г. Вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в названном заключении эксперта, так как оно не является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой рыночной стоимости. Просили отказать в удовлетворении заявленных требований и вынести решение по имеющимся в материалах дела доказательствам, без назначения повторной экспертизы (т.3, л.д. 207-219).

Заинтересованные лица ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (т.3, л.д. 196).

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице ее филиала по Владимирской области, администрации г. Киржач Владимирской области в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исходя из положений статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, подтверждается письменными доказательствами, что административному истцу ФИО3 на праве собственности принадлежат:

- Здание с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – ****, с кадастровой стоимостью 79 896 808,01 руб., утвержденной по состоянию на 1 января 2023 г.

Собственниками данного здания также являются ФИО5 (3/8), ФИО6 (1/4).

- Помещение с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – ****, с кадастровой стоимостью 11 567 744,6 руб., утвержденной по состоянию на 1 января 2023 г.

Собственником данного помещения также является ФИО10 (3/5).

- Помещение с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – ****, с кадастровой стоимостью 125 902 070,4 руб., утвержденной по состоянию на 1 января 2023 г.

Собственниками данного помещения также являются ФИО8 (500/20 000), ФИО7 (500/20 000), ФИО9 (2000/10 000), ФИО10 (3500/10 000) (т.1, л.д. 10-36, т.2, л.д. 104-112).

Кадастровая стоимость объектов с кадастровыми номерами ****, ****, **** в указанном размере утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 г. №101-н по состоянию на 1 января 2023 г. (т.1, л.д. 10-12).

ФИО3 при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о превышении упомянутой кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества над их рыночной стоимостью представлены отчёты об оценке **** №**** от 8 октября 2024 г., №**** от 8 октября 2024 г., №**** от 8 октября 2024 г., согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 56 061 000 руб., с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. – 76 684 000 руб., с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. – 7 045 000 руб. (т.1, л.д. 37-206, т.2, л.д. 1-82).

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области от 7 ноября 2024 г. №№****, ****, **** заявления административного истца об определении кадастровой стоимости названных объектов в размере рыночной стоимости отклонены (т.2, л.д. 83-88).

Административными ответчиками ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области были представлены возражения относительно отчетов об оценке. Указывалось на то, что в разделе 4.5 отчета № **** «Анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен объект оценки» оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил удельную рыночную стоимость объекта оценки, которая составила 19 924,30 руб./кв.м. При этом согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 г. № 08/2023 стоимость предложения объектов функциональной группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения» в муниципальном районе Киржачский составила 44 003,32 руб./кв.м.

В разделе 4.5 отчета № **** «Анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен объект оценки» оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил удельную рыночную стоимость объекта оценки, которая составила 19 807,82 руб./кв.м. При этом согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 г. № 08/2023 стоимость предложения объектов функциональной группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения» в муниципальном районе Киржачский составила 44 003,32 руб./кв.м.

В разделе 4.5 отчета № **** «Анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен объект оценки» оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил удельную рыночную стоимость объекта оценки, которая составила 19 806,02 руб./кв.м. При этом согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 г. № 08/2023 стоимость предложения объектов функциональной группы 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения» в муниципальном районе Киржачский составила 44 003,32 руб./кв.м. Некачественно проведенный анализ рынка привел к некорректному подбору объектов-аналогов, искажению в последующем итоговой стоимости и является нарушением положений ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ в части введения в заблуждение и п. 10, подп. «в» п. 11, подп. «б» п. 22 ФСО №7.

Административные ответчики полагали, что в связи с тем, что отчет содержит нарушения, оказывающие влияние на итоговую рыночную стоимость, и не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ и ФСО № 7, он не может являться надлежащим доказательством указанной в нем величины рыночной стоимости объектов оценки (т.1, л.д. 122-124, 144-145).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов по состоянию на 1 января 2023 г. и проверки отчётов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2, л.д. 162-165).

Согласно заключению эксперта **** №**** от 1 августа 2025 г. рыночная стоимость здания с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 62 690 000 руб.; рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 9 745 000 руб.; рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 73 787 000 руб. Относительно соответствия отчётов об оценке **** №**** от 8 октября 2024 г., №**** от 8 октября 2024 г., №**** от 8 октября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчётах об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов.

По информации на странице 76 отчета №**** доля стоимости, приходящейся на улучшения ОКС в общей стоимости единого объекта недвижимости применена для объекта свободного назначения, коэффициент недозагрузки - по объектам свободного назначения (страница 75 отчета), коэффициент капитализации - для торговых помещений (страница 76 отчета), коэффициент арендопригодной площади - для зданий и помещений розничной торговли (страница 75 отчета), операционные расходы - для торговой недвижимости (страница 76 отчета), срок ликвидности - для торговых и развлекательных зданий и помещений (страница 149 отчета). В связи с выявленным несоответствием не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода на страницах 76-77 отчета. На страницах 151-159 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком.

По информации на странице 75 отчета №**** доля стоимости, приходящейся на улучшения ОКС в общей стоимости единого объекта недвижимости применена для объекта торгового назначения, коэффициент недозагрузки - по объектам свободного назначения (страница 74 отчета), коэффициент капитализации - для торговых помещений (страница 75 отчета), коэффициент арендопригодной площади - для зданий и помещений розничной торговли (страница 74 отчета), операционные расходы - для торговой недвижимости (страница 75 отчета), срок ликвидности - для торговых и развлекательных зданий и помещений (страница 148 отчета). В связи с выявленным несоответствием не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода на страницах 75-76 отчета. На страницах 150-176 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком.

По информации на страницах 76 отчета №**** доля стоимости, приходящейся на улучшения ОКС в общей стоимости единого объекта недвижимости применена для объекта свободного назначения, коэффициент недозагрузки - по объектам свободного назначения (страница 75 отчета), коэффициент капитализации - для торговых помещений (страница 76 отчета), коэффициент арендопригодной площади - для зданий и помещений розничной торговли (страница 75 отчета), операционные расходы - для торговой недвижимости (страница 76 отчета), срок ликвидности - для торговых и развлекательных зданий и помещений (страница 150 отчета). В связи с выявленным несоответствием не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода на страницах 76-77 отчета. На страницах 152-160 отчета представлены копии документов, не заверенные заказчиком.

Экспертом указано на то, что содержание отчетов об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.3, л.д. 1-194).

Заключение эксперта №**** от 1 августа 2025 г. соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, содержит полное описание объектов оценки и произведённого расчёта их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчётов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что экспертиза проведена экспертом ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Противоречий в заключении эксперта не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

На возникшие у представителей Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно некорректного подбора объектов-аналогов и искажения итоговой стоимости объектов недвижимости, экспертом ****, проводившей судебную экспертизу, даны письменные объяснения.

В частности экспертом **** обращено внимание на следующее.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта и кадастровая стоимость, определенная согласно отчету об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета. В соответствии с требованиями пункта 11в ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект.

В соответствии с требованиями пункта 11г ФСО №7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанный в отзывах диапазон величин приведен для объектов коммерческого назначения, предназначенных для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены объектов, формировать выводы по объектам оценки некорректно.

В соответствии с требованиями пункта 11д ФСО №7 каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах некорректно.

В приложении к отзывам административных ответчиков имеются копии материалов, на основании которых производился расчет кадастровой стоимости. Представленные в таблице данные являются предложениями продажи единых объектов недвижимости, цены предложений учитывают стоимость объекта капитального строительства и земельного участка. С учетом особенностей использования результатов оценки итоговая величина не должна включать стоимость земельного участка. Не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке. По всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, на земельный участок, на состояние объекта и тд.

Анализ фактических данных рынка предложений продажи во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 31-46 заключения эксперта, проанализировано 8 объектов, рынка предложений аренды во Владимирской области до даты оценки представлен на страницах 47-62 заключения эксперта, проанализировано 16 объектов. Требования пункта 10 ФСО №7, пункта 11в ФСО №7, пункта 22б ФСО №7 выполнены (т.3, л.д. 230-231).

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, о соответствии отчётов об оценке **** №**** от 8 октября 2024 г., №**** от 8 октября 2024 г., №**** от 8 октября 2024 г. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение №**** от 1 августа 2025 г. мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта №**** от 1 августа 2025 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ****, ****, **** по состоянию на 1 января 2023 г.

При таком положении представленные в материалы административного дела отчёты об оценке **** №**** от 8 октября 2024 г., №**** от 8 октября 2024 г., №**** от 8 октября 2024 г. суд не принимает в качестве доказательств по данному административному делу.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ****, ****, **** по состоянию на 1 января 2023 г. в размере их рыночной стоимости 62 690 000 руб.; 73 787 000 руб., 9 745 000 руб., соответственно.

Датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ****, ****, **** в размере их рыночной стоимости следует считать 21 октября 2024 г., то есть дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области при Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области (т.2, л.д. 83-88).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ****, ****, **** в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – ****, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 62 690 000 (шестьдесят два миллиона шестьсот девяносто тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, наименование – ****, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 9 745 000 (девять миллионов семьсот сорок пять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: **** назначение объекта - нежилое, наименование – ****, по состоянию на 1 января 2023 г., в размере его рыночной стоимости 73 787 000 (семьдесят три миллиона семьсот восемьдесят семь тысяч) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ****, ****, **** в размере их рыночной стоимости 21 октября 2024 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 13 октября 2025 г.