Решение № 3А-130/2017 3А-130/2017~М-167/2017 М-167/2017 от 28 ноября 2017 г. по делу № 3А-130/2017

Дело № 3а-130/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2017 года г. Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Гусейновой З.Г.

с участием представителей:

административного истца – ФИО1,

административных ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО2,

Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО3,

заинтересованного лица – Администрации города Твери - ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Красноборское» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Красноборское» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 50350128 рублей.

Административный истец указал, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого была определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 147449069,76 рублей, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает права и законные интересы общества, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемой им арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1, действуя в пределах предоставленных полномочий, уточнил заявленные требования в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 89250 000 рублей.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО2, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО3, заинтересованного лица Администрации города Твери ФИО4 вопрос об удовлетворении заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым №, площадью 18552 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> относящийся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под нежилые строения (нежилое помещение I (торгово-досуговый центр), нежилое помещение II (трансформаторная подстанция) предоставлен ООО «Красноборское» в аренду на основании договора аренды от 02 февраля 2011 года № 016-з/11, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и ЗАО «Торговый дом «Перекресток», договора перенайма земельного участка от 31 августа 2015 года, заключенного последним с ООО «Красноборское». Государственная регистрация указанных договоров произведена 15 апреля 2011 года и 28 октября 2015 года.

Согласно приложению к договору аренды расчет арендной платы производится, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, являясь арендатором земельного участка, обязанным вносить арендную плату, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка, общество вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Спорный земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно выписке из ЕГРН от 15 августа 2017 года его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 147449069,76 рублей.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с Отчетом об оценке от 13 июня 2017 года № 813/006/17, составленным оценщиком ООО ЮК «Сенат» и получившим положительное экспертное заключение Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческого партнерства «Международная палата оценщиков» от 16 июня 2017 года № 2699, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составила 50350128 рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки административный истец 07 июля 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 27 июля 2017 года заявление ООО «Красноборское» было отклонено со ссылкой на несоответствие указанного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3.

Так, Комиссия указала, что оценщик при выборе аналогов для расчета рыночной стоимости в рамках метода сравнения продаж необоснованно не учел местоположение одного из трех аналогов – аналога № 1 (<адрес>) в промышленной зоне, не применил повышающую корректировку к стоимости аналогов № 1 и № 2 (<адрес>) в связи с их отличием от объекта оценки по расположению относительно красной линии, неверно рассчитал понижающую корректировку на местоположение сравниваемых объектов на основании сравнения цен на жилую недвижимость в различных районах города.

Принимая во внимание возражения административных ответчиков и заинтересованного лица относительно заявленных требований, по ходатайству административного истца определением суда от 03 ноября 2017 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта - оценщика ООО «Андреев-КапиталЪ» ФИО5 от 22 ноября 2017 года рыночная стоимость земельного участка составила 89250 000 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка коммерческой недвижимости города Твери и Тверской области, в том числе земельных участков коммерческого назначения из состава земель населенных пунктов под общественно-деловую застройку, к которому относится объект экспертизы представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в сети Интернет.

Экспертом при расчете рыночной стоимости применялся сравнительный подход (метод сравнения продаж). Мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов в экспертном заключении приведены.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Допустимых доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ООО «Красноборское» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере 89250 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 07 июля 2017 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В.Парфенова

Мотивированное решение составлено 04 декабря 2017 года.

Председательствующий Т.В.Парфенова