Решение № 2-32/2017 2-32/2017(2-3635/2016;)~М-3300/2016 2-3635/2016 М-3300/2016 от 8 января 2017 г. по делу № 2-32/2017

Дело № 2-3635(2016) копия:


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 января 2017 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе председательствующего судьи Безматерных О.В., при секретаре Моревой Е.Г., с участием истца ФИО1, представителей истца ФИО6, ФИО5, представителя ответчика ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании суммы,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании суммы, указав, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил договор купли-продажи земельного участка (кадастровый №; площадь земельного участка 1 478 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположен по адресу <адрес>) с ответчиком ФИО2 Покупная цена в размере <данные изъяты> рублей им была уплачена в полном объеме при подписании договора, что подтверждается имеющейся в договоре распиской; регистрация перехода права собственности на участок произведена ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4 указанного договора продавец удостоверяет, что до заключения настоящего договора земельный участок никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит, не обременен какими-либо другими обязательствами. Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ приобретенный истцом участок имеет вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Исходя из п. 2 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, расположенном на территории населенного пункта, предполагается возможность строительства индивидуального жилого дома. Именно для этой цели им и был приобретен участок. Опираясь на информацию об участке, предоставленную ответчиком и отраженную в договоре купли-продажи, положения Закона о личном подсобном хозяйстве, он полагал, что он сможет на законных основаниях, с получением разрешения на строительство построить на нем индивидуальный жилой дом и зарегистрировать на него право собственности. Исходя из этого, он определял приемлемость для себя условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., в том числе, его цены. Какой-либо информации об обременениях участка и ограничениях его использования ответчик при заключении договора не предоставил. Однако уже после передачи ему участка были выявлены следующие обстоятельства. В октябре ДД.ММ.ГГГГ года истцом получено уведомление Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому осуществлена государственная регистрация ограничения (обременения) прав на земельный участок - «особый режим использования земли» в связи с тем, что участок полностью находится на территории памятника истории и культуры «<адрес>». Из ответа Министерства культуры, молодежной политики и массовых коммуникаций <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № следует, что границы территории объекта археологического наследия были установлены еще в ДД.ММ.ГГГГ. Приказом Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия <адрес> от j ДД.ММ.ГГГГ. № и внесены в государственный кадастр недвижимости в феврале ДД.ММ.ГГГГ года, то есть до продажи участка истцу. Сам этот памятник существует уже длительное время, что видно из прилагаемых к исковому заявлению выдержки из Решения Земского собрания <адрес> муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об утверждении схемы территориального планирования <адрес> муниципального района», выдержки из Постановления Совмина РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР». Нахождение участка на территории объекта культурного наследия накладывает существенные ограничения при осуществлении любых строительных работ. Из указанного письма от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что для получения разрешения на проведение строительных работ необходима проектная документация, соответствующая определенным требованиям, в то время, как для строительства индивидуального жилого дома ее подготовка не требуется (п. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), а вспомогательные объекты (хозяйственные постройки) могут возводиться без разрешения на строительство (п. 17 ст. 51 ГрК РФ), а также требуется выполнение определенных мероприятий, что существенно сказывается на стоимости любого строительства. ДД.ММ.ГГГГ. он, готовясь к получению разрешения на строительство, обратился с заявлением о предоставлении информации о принадлежности участка к территориальной зоне. Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ. №а, выданной МКУ «Управление земельно-имущественными ресурсами <адрес> муниципального района», земельный участок находится в территориальной зоне СХ - «Зона сельскохозяйственного использования» и строительство индивидуального жилого дома на нем невозможно. В январе ДД.ММ.ГГГГ года истцом было направлено заявление в Комиссию по подготовке правил землепользования и застройки при администрации <адрес> муниципального района об изменении территориальной зоны участка с «СХ» на зону, пригодную для строительства индивидуального жилого дома («ЖУ»), однако в феврале ДД.ММ.ГГГГ года был получен отрицательный ответ от ДД.ММ.ГГГГ. №а, из которого следует, что участок находится в санитарно-защитной зоне скотомогильника, в которой не допускается размещение объектов для проживания людей в силу СанПин 2.2.1./2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», что отражено в генеральном плане поселения, утвержденном решением Совета депутатов <адрес> сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ. №. Согласно указанным Санитарным правилам (п. 7.1.12) скотомогильники с захоронением в ямах относятся к I классу и имеют санитарно-защитную зону в 1000 м. Согласно п. 5.1 указанных санитарных правил в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков. Согласно ответу Комитета имущественных отношений Администрации <адрес> муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ. № на его запрос от ДД.ММ.ГГГГ. для получения сведений о скотомогильнике следует обратиться в Государственную ветеринарную инспекцию <адрес>. Также из этого ответа следует, что скотомогильник расположен на земельном участке с кадастровым номером <адрес>. Из ответа Государственной ветеринарной инспекции <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № № следует, что скотомогильник, расположенный на указанном участке, является сибиреязвенным, захоронение трупов животных проводилось в ДД.ММ.ГГГГ году, то есть задолго до формирования земельного участка, проданного истцу. Также со ссылкой на п.п. 3.3,4.2 СП 3.1.089-96, ВП 13.3.1320-96 «Профилактика и борьба с заразными болезнями, общими для человека и животных. Сибирская язва», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 31.05.1996, Главным государственным ветеринарным инспектором РФ ДД.ММ.ГГГГ., указано следующее. Стационарно неблагополучный пункт - населенный пункт, животноводческая ферма, пастбище, урочище, на территории которых обнаружен эпизоотический очаг независимо от срока давности его возникновения. В стационарно неблагополучных по сибирской язве пунктах и на угрожаемых территориях в санитарно-защитной зоне почвенных очагов сибирской язвы не разрешается отвод земельных участков для проведения изыскательских, гидромелиоративных, строительных и других работ, связанных с выемкой и перемещением грунта, последующим затоплением, подтоплением или изменением уровня грунтовых вод, а также передача в аренду, продажа в личную собственность, выделение под сады, огороды или иное землепользование участков территории в непосредственной близости к почвенным очагам сибирской язвы; размеры санитарно-защитной зоны устанавливают органы ветеринарной службы и санитарно-эпидемиологического надзора с учетом особенностей местности и вида предполагаемых работ. С целью получения разрешения на строительство он ДД.ММ.ГГГГ. обратился с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка. Согласно подп. 2, 3 пункта 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома в обязательном порядке прилагается градостроительный план, а также схема планировочной организации земельного участка с учетом места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, которая готовится с учетом мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений (последние указываются в составе градостроительного плана земельного участка в силу подп. 3 п. 3 ст. 44 ГрК РФ, т.н. «пятно застройки»). Распоряжением Комитета имущественных отношений Администрации <адрес> муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № № утвержден градостроительный план земельного участка, согласно которому на участке отсутствуют места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, в графе «максимальный процент застройки» указан прочерк. По этой причине он не может подготовить схему планировочной организации земельного участка с учетом места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, следовательно, не может подать заявление о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома и получить такое разрешение. Информация о том, что проданный участок располагается в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника и на территории объекта археологического наследия не была предоставлена истцу ответчиком перед заключением договора. Исходя из того, что земельный участок был приобретен для строительства индивидуального жилого дома, он полагает, что был продан земельный участок ненадлежащего качества, так как его невозможно использовать в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре купли-продажи. Об указанных недостатках участка ответчик истца в нарушение п. 1 статьи 37 Земельного кодекса не предупреждал. В случае, если бы истец располагал информацией об указанных недостатках, он не купил бы участок, по крайней мере, по цене, указанной в договоре. Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Из изложенного выше видно, что указанные два обстоятельства (недостатки земельного участка), возникли задолго до передачи участка истцу и были выявлены в течение двух лет со дня передачи ему участка. Более того, исходя из даты формирования участка ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый паспорт) видно, что они существовали еще до формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства». В ДД.ММ.ГГГГ году, еще до того, как он узнал о приведенных выше ограничениях в использовании земельного участка, он возвел на нем объект недвижимости - баню площадью 26 кв. м, которая поставлена на кадастровый учет, право собственности зарегистрировано за истцом (выписка из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ., кадастровый паспорт земельного участка); на возведение такого объекта не требуется получение разрешения на строительство в силу п. 17 ст. 51 ГрК РФ. По этой причине расторжение договора купли-продажи и возврат участка ответчику невозможны. В случае возврата участка ответчику он будет обременен находящимся на нем объектом недвижимости, принадлежащим иному лицу, которое в силу п.п. 1 и 3 ст. 35 ЗК РФ будет иметь право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, а также преимущественное право покупки или аренды земельного участка. При этом, демонтаж бани повлечет необходимость взыскания с ответчика ущерба (в размере расходов на строительство бани и ее демонтаж), значительно превышающего цену настоящего иска. По этой причине истец выбирает такой способ защиты права, как соразмерное уменьшение покупной цены проданного участка. Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость проданного истцу земельного участка с учетом указанных ограничений в его использовании на дату совершения договора составляет <данные изъяты>. Расчет цены иска выглядит следующим образом. <данные изъяты> рублей* - <данные изъяты> рублей** = <данные изъяты> рубля. * - цена участка согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ** - рыночная стоимость участка на ДД.ММ.ГГГГ. согласно отчету об оценке. С целью досудебного урегулирования спора ДД.ММ.ГГГГ. ответчику была направлена досудебная претензия, однако письмо вернулось в связи с истечением срока хранения (копия претензии и доказательства ее направления, прилагаются).

ДД.ММ.ГГГГ. истец ФИО1 уточнил заявленные исковые требования, представив в суд уточненное исковое заявление, указав, что настаивает на правовых и фактических основаниях первоначально поданного искового заявления. По его мнению, покупная цена земельного участка подлежит уменьшению на основании п. 1 ст. 475 ГК РФ, поскольку недостатки участка, существовавшие до передачи его истцу (расположение его в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника и на территории объекта археологического наследия), а также на основании п. 3 ст. 37 ЗК РФ, поскольку в нарушение п. 1 статьи 37 ЗК РФ ответчик об указанных недостатках участка истца не предупреждал. Также на основании ч. 1 ст. 39 ГПК РФ он уменьшает размер исковых требований и дополняет основания иска. Согласно имеющемуся в материалах дела договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ответчик приобрел земельный участок у ФИО8 за <данные изъяты> рублей. Он уменьшает размер исковых требований исходя из следующего расчета. <данные изъяты> рублей* - <данные изъяты> рублей** = <данные изъяты> рублей.* - цена участка согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ** - цена участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, полагает, что к отношениям сторон кроме ст. 475 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ подлежат применению правила ст. 451 ГК РФ. К существенно изменившимся обстоятельствам, по его мнению относятся: 1) государственная регистрация в октябре ДД.ММ.ГГГГ года ограничения (обременения) прав на земельный участок «особый режим использования земли» в связи с тем, что участок полностью находится на территории памятника истории и культуры «<адрес>», что подтверждается представленным в материалы дела уведомление Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. 2) Установление Решением Совета депутатов <адрес> сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ. № «Об утверждении правил землепользования и застройки <адрес> сельского поселения» зоны «СХ» в отношении земельного участка. Данное обстоятельство подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ. №а, выданной МКУ «Управление земельно-имущественными ресурсами <адрес> муниципального района». Оба данных обстоятельства имели место уже после заключения договора купли-продажи и передачи участка, и если бы он мог их разумно предвидеть, договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен по цене, значительно ниже <данные изъяты> рублей. Он пытался преодолеть установление в отношении земельного участка зоны СХ, обращался с заявлением об изменении территориальной зоны, однако им было получено отрицательное решение. Сохранение договора без изменения его условий существенно нарушает соотношение имущественных интересов сторон и влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку при покупке участка он исходил из возможности строительства на нем на законных основаниях индивидуального жилого дома. При этом, он исходил из вида разрешенного использования участка, указанного в договоре купли-продажи. Кроме того, из материалов дела видно, что ответчик приобрел участок лишь за <данные изъяты> рублей, что ближе к цене участка с учетом того, что строительство на нем не разрешено, определенной независимым оценщиком. Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора, в том числе, повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Полагает, что в данном случае такие исключительные обстоятельства имеются, поскольку на участке расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости - баня. По этой причине расторжение договора купли-продажи и возврат участка ответчику невозможны. В случае возврата участка ответчику он будет обременен находящимся на нем объектом недвижимости, принадлежащим иному лицу, которое в силу п.п. 1 и 3 ст. 35 ЗК РФ будет иметь право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, а также преимущественное право покупки или аренды земельного участка. При этом, расторжение договора и возврат участка ответчику вместе с баней он будет обязан возместить ему затраты на ее возведение. Согласно прилагаемому отчету об оценке рыночная стоимость бани при применении затратного подхода составляет <данные изъяты> рублей, что само по себе больше как цены договора, так и цены иска. Кроме того, в случае расторжения договора купли-продажи ответчик будет обязан возместить истцу расходы на установку забора на участке (товарные чеки на покупку металлических труб на общую сумму <данные изъяты> рублей), покупку и опломбировку электрического счетчика (всего <данные изъяты> рублей). Просит уменьшить покупную цену земельного участка №,предусмотренную договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, с <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей и взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 <данные изъяты> рублей в счет уменьшения покупной цены земельного участка №, предусмотренной договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ междуФИО1 и ФИО2.

Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержал по доводам искового заявления

Представитель истца ФИО6 в суде пояснил, что территориальная зона «СХ» в отношении земельного участка истца установлена не генеральным планом, утвержденным решением Совета депутатов <адрес> с/п от ДД.ММ.ГГГГ., а Правилами землепользования и застройки <адрес> с/п, утвержденного решением Совета депутатов <адрес> с/п от ДД.ММ.ГГГГ. №. Как указано в Определение Конституционного суда РФ от 24.06.2014г. № 1380-О, пункты 1 и 3 статьи 37 ЗК РФ направлены на определение того, какие земельные участки могут быть объектом купли-продажи, и достоверное информирование покупателя об объекте купли-продажи при продаже земельных участков, а также на защиту прав покупателя от недобросовестных действий продавца по сокрытию информации об объекте купли-продажи. В данном случае ответчик соответствующую обязанность не выполнил. В договоре купли-продажи указано, что участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, что для участка, расположенного на землях населенного пункта, означает возможность строительства жилого дома. Это необходимо рассматривать как указание на качественное состояние земельного участка применительно к ст. 557 ГК РФ. Однако, для данной цели участок использоваться не мог уже на момент заключения договора. Истец узнал о существующих обременениях участка уже после возведения бани.

Ответчик ФИО2 в суд не явился, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствии.

Представитель ответчика ФИО7 в суде с иском не согласился, поддержал письменные возражения по иску (л.д. 133-146), пояснив, что имеется злоупотребление правом со стороны истца. Истец приобрел земельный участок с определенными характеристиками, указанными в договоре, он не поставил ответчика в известность о цели строительства. Договор от ДД.ММ.ГГГГ. не содержит условия об обязательстве ответчика передать в собственность истца земельный участок, пригодный для застройки. Истец перед покупкой земельного участка не обратил внимания на генеральный план <адрес> с/п в котором была отражена зона «СХ». Наличие зоны культурного наследия не препятствует в использовании земельного участка. О том, что участок имеет обременения в его использовании, ответчику известно не было. Сам по себе факт утверждения генерального плана <адрес> с/п и предусмотренных им Правил землепользования и застройки территории муниципального образования не свидетельствует с неизбежностью о том, что ответчик, не осуществлявший застройку земельного участка, располагал сведениями об установленных данными нормативно-правовыми актами ограничениях в использовании земельного участка. Полагает, что истец не проявил должную осмотрительность при строительстве бани, предъявляя требования об уменьшении покупной цены земельного участка действует недобросовестно.

Третье лицо ФИО8 в суд не явился, извещен о рассмотрении дела судебным извещением.

Выслушав истца, представителей истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Особенности купли-продажи земельных участков регулируются Земельным кодексом РФ.

В соответствие с п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему прода?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????$???????J??????J??????J???J?????