Апелляционное определение № 33-5075/2025 от 15 декабря 2025 г.

Судья: Ушакова О.В. УИД 39RS0001-01-2025-001173-61

Дело № 2-2509/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-5075/2025
16 декабря 2025 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Яковлева Н.А.

судей Филатовой Н.В., Мамичевой В.В.

при помощнике судьи Ильиной Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, с участием третьих лиц – администрации городского округа «Город Калининград», Агентства по имуществу Калининградской области и Общественной организации автолюбителей-владельцев гаражей «Связист» Ленинградского района г. Калининграда, о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 20 августа 2025 года.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., пояснения представителя ФИО2 – ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ФИО1 и его представителя ФИО4, полагавших решение суда подлежащим оставлению без изменения, мнение представителя третьего лица Общественной организации автолюбителей-владельцев гаражей «Связист» Ленинградского района г. Калининграда – ФИО5, считавшего жалобу обоснованной, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, указав, что 09.09.2024 стороны заключили договор купли-продажи, по условиям которого ответчик продал истцу нежилое здание – гараж с кадастровым номером № общей площадью 21,1 кв.м по адресу: <адрес>.

После заключения договора покупателю стало известно о том, что в связи с реконструкцией дорожно-транспортной инфраструктуры по <адрес> на основании решения № 176 Городского совета депутатов г. Калининграда от 20.10.2020 № 176 планируется снос приобретенного им гаража.

Указал, что при заключении договора купли-продажи продавец такую существенную информацию не довел до сведения покупателя, который в итоге был лишен возможности отказаться от заключения договора купли-продажи либо заключить его на иных условиях.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО1 просил расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания – гаража с кадастровым номером № общей площадью 21,1 кв.м по адресу: <адрес>, заключенный сторонами 09.09.2024, взыскать в свою пользу с ФИО2 уплаченную по договору сумму в размере 540 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 2 000 руб.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 20.08.2025 заявленные исковые требования были удовлетворены:

- расторгнут договор от 09.09.2024 купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 21,1 кв.м по адресу: <адрес>;

- с ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 540 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 2 000 руб.

Указано, что данное решение суда является основанием для внесения в ЕГРН сведений о погашении регистрационной записи о праве собственности ФИО1 и восстановлении записи о праве собственности ФИО2 на спорное нежилое здание.

В апелляционной жалобе ФИО2 в лице представителя ФИО3 просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новое судебное постановление об отказе в удовлетворении иска.

Обращает внимание на то, что суд в своем решении сослался на положения ЗК РФ о купле-продаже земельного участка, тогда как договор о таком предмете сторонами не заключался, ответчик не являлся собственником земельного участка, на котором расположен спорный гараж, право пользования таким земельным участком перешло к ФИО1 в том же объеме, в котором оно было у ФИО2

Возражает против вывода суда о том, что продавцом было допущено существенное нарушение договора купли-продажи, указывая, что договор сторонами был исполнен в полном объеме, покупатель ничего не лишился, и ущерб ему причинен не был.

Отмечает, что в настоящий момент уполномоченными органами не принято решения об изъятии земельного участка под спорным гаражом, более того, не разработан этап строительства, в ходе выполнения которого, возможно, будет затронута территория ООАВГ «Связист». В связи с этим считает, что сама по себе постановка вопроса о возможном изъятии каких-либо участков является преждевременной.

Полагает ошибочным, как не подтвержденный, вывод суда о том, что ФИО2 при заключении оспариваемого договора не мог не знать о предстоящем изъятии гаража в рамках строительства дорожно-транспортной сети. При этом считает, что наличие сведений о планируемом строительстве дороги само по себе не подтверждает осведомленность продавца о том, что его гараж будет бесспорно изъят.

Кроме того, поскольку на момент заключения договора купли-продажи информация о строительстве дорожно-транспортной сети уже существовала, то покупатель, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, мог получить всю необходимую информацию.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО4 просит решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, за исключением указанных выше, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежаще, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно материалам дела с 22.03.2018 ФИО2 являлся собственником нежилого здания – гаража с кадастровым номером № общей площадью 21,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

09.09.2024 между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи указанного гаража за согласованную сторонами стоимость – 540 000 руб., которая была передана покупателем продавцу в полном объеме, что подтверждено распиской продавца в договоре.

11.09.2024 произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на приобретённый объект недвижимости.

20.09.2024 ФИО1 уплатил вступительный взнос в размере 7 000 руб. за вступление в члены ООАВГ «Связист».

23.12.2024 ФИО1 направил в адрес ФИО2 требование о расторжении договора купли-продажи от 09.09.2024 на том основании, что после заключения договора ему стало известно о планируемом сносе гаража в связи с реконструкцией дорожно-транспортной инфраструктуры <адрес>.

Соглашения о расторжении договора стороны не достигли, что явилось основанием к обращению ФИО1 в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд установил, что гараж № 88 располагается в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 13234+-40,5 кв.м по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под существующие гаражные боксы и территорию для их обслуживания, переданного по Договору на передачу в аренду городских земель № 003728 ООАВГ «Связист».

Земельный участок непосредственно под гараж № 88 не сформирован и на кадастровый учет не поставлен.

По сообщению администрации ГО «Город Калининград», согласно Генеральному плану ГО «Город Калининград», утвержденному в редакции приказа Министерства градостроительной политики Калининградской области от 17.06.2024 № 197, территория участка под нежилым зданием с кадастровым номером № площадью 21 кв.м по <адрес> отнесена к зоне транспортной инфраструктуры, предназначенной для размещения объектов автомобильного и иного транспорта.

На данную территорию постановлением администрации ГО «Город Калининград» № 1399 от 19.09.2016 утверждена документация по планировке территории «Проект планировки территории с проектом межевания в его составе в границах <адрес>, предусматривающий размещение линейных объектов».

По утверждённой документации земельный участок входит в границы предполагаемого к образованию земельного участка площадью 6 514 кв.м «земельные участки (территории) общего пользования (проектируемая улица, изъятие для муниципальных нужд)», который располагается в границах красных линий, обозначающих территорию общего пользования.

Документация официально утверждена и размещена на официальном сайте администрации ГО «Город Калининград», находящемся в открытом доступе по ссылке: https://www.klgd.ru/activity/construction/gr_documents/ project_plan_utv/detail.php?ID=495930.

Согласно приказу Министерства градостроительной политики Калининградской области № 39 от 18.01.2022 разработан проект планировки территории с проектом межевания в его составе, предусматривающий размещение линейного объекта местного значения «Строительство ул. Благовещенской в г. Калининграде». Решение об утверждении документации в настоящее время не принято.

По сообщению комитета развития дорожно-транспортной инфраструктуры администрации ГО «Город Калининград», направленному 22.04.2025 в ответ на обращение ФИО1, гараж № 88 попадает под изъятие в рамках проектной документации по объекту «Строительство ул. Благовещенской в г. Калининграде», рассмотрение вопроса о сроках выполнения мероприятий по изъятию земельного участка, на котором расположено ООАВГ «Связист», в отсутствие разработанной и утвержденной проектной документации преждевременно.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции, руководствуясь положениями абз. 4 п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 460 ГК РФ, п. 3 ст. 37 ЗК РФ, исходил из того, что на момент заключения сторонами договора купли-продажи гаража была утверждена и размещена на сайте администрации ГО «Город Калининград» документация по планировке территории «Проект планировки территории с проектом межевания в его составе в границах <адрес>, предусматривающий размещение линейных объектов», и продавец ФИО2 не мог не знать, что его гараж попадает под изъятие в рамках строительства дорожно-транспортной сети по объекту «Строительство ул. Благовещенской в г. Калининграде», однако такая информация до покупателя им доведена не была. В этой связи суд пришел к выводу о том, что ФИО1 вправе требовать расторжения договора купли-продажи и взыскания с ФИО2 уплаченных по договору денежных средств.

Однако судебная коллегия не может согласиться с такими суждениями и выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны в противоречии с фактическими обстоятельствами, установленными по делу, с нарушением норм материального права.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как указано в ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные п. 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Между тем совокупности установленных законом условий для расторжения заключенного сторонами договора купли-продажи из материалов дела не усматривается.

В обоснование своих требований о расторжении договора купли-продажи ФИО1, ссылаясь на положения ст. 451 ГК РФ, указывал на то, что если бы он знал о планируемом сносе гаража, то договор купли-продажи не заключал бы.

Вместе с тем, как установлено по делу, указанные истцом обстоятельства существовали с момента издания постановления администрации ГО «Город Калининград» № 1399 от 19.09.2016, которым утверждена документация по планировке территории «Проект планировки территории с проектом межевания в его составе в границах <адрес>, предусматривающий размещение линейных объектов», размещенного в открытом доступе на сайте администрации ГО «Город Калининград».

Такой же открытой информацией являлся и Генеральный план ГО «Город Калининград», утвержденный решением городского Совета депутатов Калининграда от 06.07.2016 № 225, с изменениями, в том числе внесенными приказом Министерства градостроительной политики Калининградской области № 197 от 17.06.2024, а также Решение городского Совета депутатов Калининграда от 01.12.2021 № 255 «О внесении изменений в Программу комплексного развития транспортной инфраструктуры городского округа «Город Калининград» на 2017-2035 годы», утвержденную решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 343 (в редакции решения от 20.10.2020 № 176), в соответствии с которыми планировалась реконструкция дорожно-транспортной инфраструктуры <адрес>.

Таким образом, все приведенные ФИО1 обстоятельства существовали задолго до заключения им с ФИО2 договора купли-продажи 09.09.2024, и при должной степени заботливости и осмотрительности истец мог и должен был получить всю необходимую информацию о предмете договора.

Более того, как было указано самим ФИО1 в суде апелляционной инстанции, до заключения договора купли-продажи вместе с ФИО2 он обращался к председателю ООАВГ «Связист» относительно возможного изъятия территории общества в целях строительства, на что получил отрицательный ответ.

Несмотря на то, что председатель ООАВГ «Связист» ФИО5 такое событие отрицает, само по себе поведение ФИО1, интересовавшегося дальнейшей судьбой территории гаражного общества, а также фактическое проживание истца в данном районе, указывают на его осведомленность о возможном изъятии спорной территории и, как следствие, о сносе гаражей.

В такой ситуации истец имел возможность получить необходимую дополнительную информацию, в том числе посредством обращения на официальный сайт администрации ГО «Город Калининград», а также непосредственно в орган местного самоуправления. Однако такой возможностью ФИО1 до заключения договора купли-продажи воспользоваться не счел необходимым, а обратился с соответствующим заявлением лишь в ходе рассмотрения настоящего спора.

При этом из содержания ответа от 22.04.2025, направленного в адрес ФИО1 комитетом развития дорожно-транспортной инфраструктуры администрации ГО «Город Калининград», усматривается, что вся документация территориального планирования размещена в открытом доступе на официальном сайте администрации ГО «Город Калининград» по ссылке: https://www.klgd.ru/activity/construction/gr_documents/genplan/.

Также в ответе содержится информация о том, что в рамках муниципального контракта от 03.04.2023 разрабатывается проектная документация по объекту «Строительство ул. Благовещенской в г. Калининграде», в рамках которой предусмотрено три этапа строительства, каждый из которых оформляется в виде отдельного комплекса проектной документации для прохождения государственной экспертизы. Реализация проектных решений возможна после получения положительного заключения государственной экспертизы и финансового обеспечения мероприятий по реализации проекта. В настоящее время разработан лишь первый этап, получено положительное заключение государственной экспертизы. Законом Калининградской области № 399 от 23.12.2024 «Об областном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026-2027» выделение средств областного бюджета на реализацию указанного этапа объекта не предусмотрено.

При этом часть территории ООАВГ «Связист» попадает в третий этап проектирования линейного объекта. В связи с отсутствием технических условий АО «ЗЭК» на переустройство ВЛ 110 кВ, разработка проекта третьего этапа приостановлена, в связи с чем сроки завершения проектных работ данного этапа не определены до принятия решения собственником электросетей по переустройству ВЛ.

Отмечено, что перечень земельных участков, подлежащих изъятию для государственных и муниципальных нужд в целях строительства и реконструкции объектов УДС, и границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства определяются проектом планировки территории с проектом межевания в его составе. В настоящее время работы по разработке такого проекта не завершены, соответственно, решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд не принято. В этой связи ФИО1 указано о преждевременности поставленного им вопроса о сроках выполнения мероприятий по изъятию земельного участка, на котором расположено ООАВГ «Связист».

Таким образом, вопреки утверждениям истца, ни на момент заключения сторонами договора купли-продажи, ни впоследствии решения об изъятии земельного участка, на котором расположено ООАВГ «Связист», не принято. Более того, до настоящего времени не разработан и не утвержден проект планировки территории с проектом межевания в его составе, которым будет определен перечень подлежащих изъятию земельных участков. Наряду с этим до настоящего времени даже не разработана вся проектная документация по объекту проекту «Строительство ул.Благовещенской в г.Калининграде», а из-за отсутствия финансового обеспечения не начаты мероприятия по реализации единственно разработанного 1-го этапа строительства.

В этой связи доводы истца о том, что на момент заключения договора купли-продажи ответчик не предоставил ему информацию о сносе гаража в связи с предстоящим изъятием земельного участка, являются безосновательными.

Установленные по делу фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что в рассматриваемой правовой ситуации стороны договора находились в равном положении, располагая возможностью получить необходимую информацию относительно территориального планирования из открытых источников, исключительно в объеме, содержащемся в нормативно-правовых актах, в связи с чем довод истца о том, что ответчик обладал некой иной информацией и не предоставил ее покупателю до заключения договора купли-продажи, не может быть принят во внимание.

Оснований для вывода о существенном нарушении продавцом договора купли-продажи, на чем настаивает покупатель, из материалов дела не усматривается.

В п. 1.2 договора купли-продажи продавец гарантировал покупателю, что на момент заключения договора гараж не арестован, не заложен, под запретом не состоит, не является предметом спора с третьими лицами, в отношении помещения отсутствуют ограничения (обременения) правами третьих лиц.

По сведениям ЕГРН никаких ограничений и обременений в отношении спорного гаража ни на момент заключения сторонами договора, ни впоследствии не зарегистрировано.

Тем самым вся существенная информация относительно предмета договора продавцом покупателю была предоставлена и являлась достоверной.

При этом земельный участок, на котором располагается гараж, не входил в предмет заключенного сторонами договора купли-продажи, продавец гаража правообладателем такого земельного участка не являлся, соответственно, обязанности по предоставлению покупателю каких-либо гарантий в отношении земельного участка у продавца не было.

Кроме того, как указано выше, гараж располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного в аренду ООАВГ «Связист», непосредственно под гаражом земельный участок не сформирован. Вся необходимая информация относительно земельного участка с кадастровым номером №, включая наличие ограничений и обременений, содержится в ЕГРН и могла быть получена покупателем.

В свою очередь данная открытая информация также не содержит никаких сведений о возможном изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи продавец предоставил покупателю всю необходимую и достоверную информацию относительного предмета договора, что исключает вывод о том, что со стороны ФИО2 имело место существенное нарушение договора, повлекшее для ФИО1 такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а поэтому правовых оснований для расторжения договора с применением положений подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ не имеется.

Также не установлены основания для расторжения договора купли-продажи в соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ, поскольку все указанные истцом обстоятельства существовали на момент заключения договора и впоследствии не изменились.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового судебного постановления об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 20 августа 2025 года отменить и вынести новое решение, которым исковые требования ФИО1 <данные изъяты> оставить без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 22 декабря 2025 года.

Председательствующий:

Судьи: