Решение № 2-117/2017 2-117/2017(2-2827/2016;)~М-2724/2016 2-2827/2016 М-2724/2016 от 6 февраля 2017 г. по делу № 2-117/2017

Дело №2-117/17


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Каменск-Шахтинский 07 февраля 2017г.

Каменский районный суд Ростовской области под председательством судьи Федонина А.А., при секретаре Ивановой М.В., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом г.Каменска-Шахтинского к ФИО2, о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени, обязании возвратить земельные участки, встречному иску ФИО2 к Комитету по управлению имуществом г.Каменска-Шахтинского о признании за ним права на приобретение в собственность земельных участков,

У С Т А Н О В И Л :

Комитет по управлению имуществом г.Каменска-Шахтинского (далее по тексту – КУИ), обратился в суд с иском к ФИО2, указав в заявлении, что между Администрацией г.Каменска-Шахтинского и В.В.В. 07.12.20014г. заключён договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 61:52:030027:0071, площадью 39 кв.м, расположенного в <адрес>, <адрес>, в целях размещения на нём торгового павильона некапитального типа, сроком с ДД.ММ.ГГГГ Между В.В.В. и ответчиком ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. заключён договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка. По данному договору аренды образовалась задолженность ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей, включая основной долг по арендной плате – <данные изъяты> рублей, и пеню – <данные изъяты> рублей. На основании Постановления от ДД.ММ.ГГГГ. № Администрации г.Каменска-Шахтинского между КУИ и ответчиком ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключён договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в <адрес>, для размещения объекта общественного питания некапитального типа, сроком с ДД.ММ.ГГГГ. По данному договору аренды образовалась задолженность ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей, включая основной долг по арендной плате – <данные изъяты> рублей, и пеню – <данные изъяты> рублей. В обоснование иска КУИ ссылается на положения ст.ст.1, 65 ЗК РФ, 309, 621, 622, 614 ГК РФ и указывает, что арендатор ФИО2, согласно условиям договоров аренды, обязан вносить арендную плату ежеквартально, равными долями, до 20 числа каждого последнего месяца отчётного квартала. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан выплачивать арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки. КУИ, как арендодатель, неоднократно направлял ФИО2 претензии с требованием в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате, что ответчиком не сделано. Ему же истцом направлялись уведомления о прекращении договорных отношений, но ответчик не изъявил желания расторгнуть договоры аренды в добровольном порядке. Исходя из изложенного, КУИ просит суд: расторгнуть договоры аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ., заключённые Администрацией г.Каменска-Шахтинского и Муниципальным образованием «Город Каменск-Шахтинский» со ФИО2; взыскать с ответчика в муниципальный бюджет задолженность по арендной плате за аренду земельного участка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ., за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей 65 копеек, включая основной долг – <данные изъяты> рублей 94 копейки, пеню - <данные изъяты> рублей 71 копейку; взыскать с него же в муниципальный бюджет задолженность по арендной плате за аренду земельного участка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ., за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей 75 копеек, включая основной долг – <данные изъяты> рублей 59 копеек, пеню – <данные изъяты> рублей 16 копеек; обязать ФИО2 передать КУИ по акту приёма-передачи земельные участки: с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный в <адрес>; с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный в <адрес>, <адрес>.

Ответчиком ФИО2 в суд подан встречный иск к КУИ, в котором он, не оспаривая факта и обстоятельств заключения с ответчиком спорных договоров аренды земельных участков, ссылается на то, что на них им возведено благоустроенное здание общественного питания, некапитального типа, стоимость которого, в ценах 2013г. составляла 1 055 392 рубля. В связи с неудовлетворительным состоянием участка городского канализационного коллектора в негодность пришла канализационная система указанного здания, вследствие чего он, ФИО2, лишился возможности эксплуатации здания по его назначению. В декабре 2015г. и в 2016г. на часть здания кафе, принадлежащего ФИО2, обрушились элементы стен Дома офицеров, повредив это имущество. Из-за этого здание Кафе, принадлежащее ФИО2, пришло в негодность и не могло эксплуатироваться, и давать доход, в т.ч. для внесения арендной платы. Он обращался к руководству муниципалитета с предложением продлить срок договоров аренды, заключить новый договор аренды земельных участков, а также рассмотреть вопрос о его освобождении от внесения арендной платы, или об уменьшении размера просроченной задолженности по ней. Однако, эти доводы были отвергнуты. Он считает Администрацию г.Каменска-Шахтинского ответственной за разрушение канализационного коллектора и, как следствие, принадлежащего ему здания, что лишило его возможности получать доход. В обоснование встречного иска ФИО2 ссылается на положения ст.ст. 611, 612 ГК РФ, в связи с чем считает, что у муниципалитета нет оснований требовать с него выплаты задолженности по арендной плате. Он считает, что по причине халатности муниципалитета в содержании своего имущества, ему причинён имущественный ущерб в крупном размере. ФИО2 просит суд: отказать КУИ в удовлетворении первоначального иска и признать на ним, ФИО2, право собственности на спорные земельные участки.

ФИО1, председатель КУИ, представляющий в судебном заседании истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску, настаивал на удовлетворении требований, заявленных КУИ к ФИО2, встречный иск ФИО2 он не признал. Он дал пояснения, аналогичные содержанию первоначального иска, дополнив, что канализационный коллектор, к которому присоединено здание кафе, принадлежащее ответчику, в собственности муниципалитета не находится, им владеет <данные изъяты> Здание Дома офицеров являлось федеральной собственностью, находилось на балансе Министерства обороны РФ. Окружающие кафе здания техникума и жилого <адрес> по <адрес> подсоединены к тому же коллектору и функционируют. Заключённые со ФИО2 договоры аренды земельных участков в установленном законом порядке не изменены и не расторгнуты. Каких-либо условий, предусматривающих возможность приобретения ФИО2 в собственность арендованных земельных участков – договоры аренды не содержат.

ФИО2, ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску, исковые требования КУИ не признал, настаивал на удовлетворении своих требований. Он пояснил, что мер по восстановлению канализационной системы в принадлежащем ему кафе, а также по приведению этого здания в рабочее состояние он не предпринимал, т.к. у него отсутствуют для этого денежные средства. Иски о возмещении убытков в связи с просадкой здания кафе из-за неисправности канализационного коллектора и из-за повреждений этого здания, вызванного разрушением Дома офицеров – он к <данные изъяты> и Министерству обороны РФ не обращался. Он считает, что право собственности на арендованные земельные участки у него возникает по основаниям ст.ст.611, 612 ГК РФ, что указано в иске.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Требования истца основаны на договорах аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ., заключённые Администрацией г.Каменска-Шахтинского и Муниципальным образованием «Город Каменск-Шахтинский», соответственно, со ФИО2 (л.д. 7-8, 12-13), с учётом договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 10), согласно которым в аренде у ФИО2 находятся находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский» земельные участки: с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный в <адрес>; с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный в <адрес>.

Пунктом 3.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. установлена арендная плата в размере <данные изъяты> рублей, а пунктом 3.2 порядок её оплаты – обязан вносить арендную плату ежеквартально, равными долями, до 20 числа каждого последнего месяца отчётного квартала. По договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. (п.3.1) установлена арендная плата в размере <данные изъяты> рублей, с аналогичным порядком её внесения на счёт арендодателя. В указанных договорах определены права и обязанности арендодателя и арендатора, ими согласованные все его существенные условия, договор подписан сторонами.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Согласно ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договоры аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ. в установленном законом порядке не оспорены, не отменены и не изменены.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Актами приёма-передачи от 01.12.2004г. и от 21.03.2011г., с учётом договора о передаче (уступке) прав от 25.03.2011г., арендованное имущество передано истом, как арендодателем, ФИО2, как арендатору (л.д. 9, 14). Т.о., арендодатель свои обязанности по данному договору выполнил надлежащим образом.

В соответствии с п.1 ст.450 ГПК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Оба договора прошли государственную регистрацию (л.д. 16-17). Условия договора не содержат в себе указаний на возможность приобретения арендатором права собственности на арендуемые земельные участки.

В силу ст.610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Сторонами, в данном случае, не отрицается, что указанные договоры аренды земельных участков являются действующими, в связи с чем за каждой из сторон договора сохраняются установленные законом и условиями договора права и обязанности.

Частями 1 и 2 ст.614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. образовалась задолженность по арендной плате по обоим договорам аренды земельных участков, что следует из представленных истцом расчётов (л.д. 18-21), которая составила: по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей 65 копеек, включая основной долг – <данные изъяты> рублей 94 копейки, пеню - <данные изъяты> рублей 71 копейку; по договору № от ДД.ММ.ГГГГ., за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей 75 копеек, включая основной долг – <данные изъяты> рублей 59 копеек, пеню – <данные изъяты> рублей 16 копеек.

Данные расчёты ответчиком ФИО2 не оспариваются, они проверены судом и признаны арифметически правильными, поэтому суд признаёт их достоверными. Начисление пени за просрочку внесения арендной платы основаны на положениях п.5.2 договоров аренды, согласно которому в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Расчёт пени приведённый истцом, также проверен судом, суд с ним согласен. Ответчик также не представил возражений против произведённого истцом расчёта пени. Им не заявлено ходатайств и не представлено обоснований возможности уменьшения размера пени по основаниям ст.333 ГК РФ.

КУИ 26.04.2016г. направил ФИО2 письменные претензии с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате по обоим договорам аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.22-23), на которые ответчик не отреагировал, доказательств обратному суду не представлено.

Согласно ст.615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ответчик ФИО2 не отрицает того, что арендованные им земельные участки не используются им по назначению, в обеспечение деятельности предприятия общественного питания, которая им не осуществляется с 2014г. При этом суд считает, что названные ФИО2 причины этого не могут быть учтены в качестве уважительных. Возведённое им на арендованных земельных участках здание кафе не является сооружением капитального типа, поэтому его восстановление после просадки грунта не влечёт для ответчика значительных затрат, доказательств обратному – не представлено. Суд не принимает за действительные доводы ФИО2 о том, что якобы муниципалитет виновен в ненадлежащем содержании канализационных коммуникаций, что повлекло просадку грунта, и, как следствие, невозможность использования здания кафе по назначению, поскольку доказательств этому ответчик не представил. Не представлено доказательств также и того, что муниципалитетом допущены иные виновные действия, повлекшие повреждение принадлежащего ФИО2 здания кафе.

Истец КУИ неоднократно письменно уведомлял ответчика о намерениях расторгнуть договоры аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ., с требованием освободить их, соблюдая, тем самым, обязательную процедуру, предусмотренную ст.619 ГК РФ.

Таким образом, суд считает, что имеются достаточные законные основания для удовлетворения исковых требований КУИ, предъявленных к ФИО2, о расторжении названных договоров аренды, взыскании задолженности по арендной плате и обязании возвратить арендованное имущество.

Относительно встречных исковых требований ФИО2 к КУИ, суд учитывает следующее.

Согласно ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

При наличии установленных судом оснований для расторжения ранее заключённых с Со ФИО2 договором аренды земельных участков, у ответчика отсутствуют законные основания пользоваться тем же имуществом и продолжения его аренды.

В соответствии со ст.624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Ответчиком не представлено доказательств того, что законом, договорами аренды или какими-либо дополнительными соглашениями к ним предусмотрена возможность приобретения спорных земельных участков в его собственность.

Поэтому встречные исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению, как не основанные на законе, и не подтверждённые совокупностью представленных по делу доказательств.

По основаниям ст.ст.94, 103 ГПК РФ со ФИО2 в бюджет муниципального образования г.Каменск-Шахтинский подлежит взысканию госпошлина в размере 5411,74 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Комитета по управлению имуществом г.Каменска-Шахтинского удовлетворить.

Расторгнуть договоры аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ., заключённые Администрацией г.Каменска-Шахтинского и Муниципальным образованием «Город Каменск-Шахтинский» со ФИО2.

Взыскать со ФИО2 в бюджет Муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский» задолженность по арендной плате за аренду земельного участка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ., за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> копейку.

Взыскать со ФИО2 в бюджет Муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский» задолженность по арендной плате за аренду земельного участка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ., за период с ДД.ММ.ГГГГ. по <адрес>. в размере <данные изъяты>.

Обязать ФИО2 передать по акту приёма-передачи Комитету по управлению имуществом г.Каменск-Шахтинский земельные участки:

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный в <адрес>

- с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный в <адрес>.

ФИО2 в удовлетворении встречного иска к Комитету по управлению имуществом г.Каменска-Шахтинского о признании за ним права на приобретение в собственность земельных участков, арендованных по договорам № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ., - отказать.

Взыскать со ФИО2 в бюджет Муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский» госпошлину в размере 5411 (пяти тысяч четырёхсот одиннадцати) рублей 74 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного текста решения.

СУДЬЯ__________________________

Мотивированный текст решения изготовлен 13.02.2017г.