Решение № 2-952/2019 2-952/2019~М-612/2019 М-612/2019 от 28 июля 2019 г. по делу № 2-952/2019

Дело № 2-952/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2019 года г. Елизово Камчатского края

Елизовский районный суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Бондаренко С.С.,

при секретаре судебного заседания Барабановой К.С.,

с участием истца ФИО1, её представителя ФИО2,

ответчика ФИО4, её представителя ФИО6,

представителя ответчика ФИО7 адвоката Гусевой Ю.А., представившей удостоверение № 6, ордер № 211 от 26.07.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО7, ФИО3 в лице законного представителя ФИО7, ФИО5 в лице законного представителя ФИО7, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам, ФИО8, ФИО3 ФИО7, ФИО5., в котором просила суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи в праве общей собственности на квартиру № <адрес> от 26 декабря 2018 года. В обоснование иска указала, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру № <адрес> 30 января 2019 года из выписки из ЕГРЮЛ ей стало известно, что сособственник квартиры ФИО8 по договору купли-продажи доли 26 декабря 2018 года продал свою долю ФИО3., ФИО7 и ФИО5. в равных долях по 1/6 доли в праве общей долевой собственности. Однако при продаже ФИО8 своей доли было нарушено её преимущественное право покупки доли ответчика, поскольку ФИО8 не уведомлял её в письменном виде о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру, при этом она желает реализовать свое право преимущественной покупки ? доли в праве собственности на квартиру за счет средств материнского капитала.

В ходе производства по делу на основании ходатайства представителя истца ФИО1 Е. Е.В. по доверенности ФИО2 определением Елизовского районного суда от 14 июня 2019 года произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО8 на надлежащего – ФИО4

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, просила суд их удовлетворить, дополнительно суду пояснила, что проживает по месту регистрации в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, квартира находится на пятом этаже, почтовый ящик она проверяет каждый день, так как на нём сломан замок, поступившую корреспонденцию она сортирует: почту, адресованную второму собственнику, оставляет в коридоре квартиры. Никаких писем от нотариуса она не получала, от получения почтовой корреспонденции она не отказывалась. Добавила, что с ноября по декабрь 2018 года она проживала у подруги по другому адресу, но квартиру свою посещала, почту проверяла.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержал позицию своего доверителя, суду пояснил, что ФИО1 не получала никаких извещений от Червовой, так как в период отправки нотариусом в её адрес сообщения проживала у своей подруги, то есть заявление от Червовой не было получено его доверителем по уважительной причине. В соответствии с ч. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на основании которых он продает свою долю. Из представленных нотариусом документов не следует, что она направляла в адрес ФИО1 уведомление Червовой о продаже её доли, опись вложения в конверт отсутствует, из документов следует, что нотариус направила в адрес ФИО1 сопроводительное письмо на заявление, в котором ФИО4 просит нотариуса известить ФИО1 о предстоящей продаже доли, то есть уведомление составлено нотариусом с нарушением установленных правил. Само заявление Червовой адресовано нотариусу, а не ФИО1, в нём отсутствуют все существенные условия сделки, не только объект продажи и цена, но и право залога, приобретение доли в праве общей долевой собственности за счет средств материнского капитала, при этом в договоре купли-продажи цена за долю указана другая, чем та, которая обозначена в сообщении Червовой. Данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении Червовой права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

В судебном заседании ответчик ФИО4 исковые требования не признала в полном объеме. Суду пояснила, что не проживала в квартире, принадлежащей ей и ФИО1 на праве общей долевой собственности, но квартиру посещала. После того, как решила продать свою долю, она неоднократно разговаривала с истцом о продаже доли, ФИО1 не могла определиться насчет покупки у неё доли в праве собственности на квартиру, в результате она нашла другого покупателя, после чего обратилась к нотариусу ФИО15, которая подготовила необходимые документы.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО6 поддержал позицию своего доверителя, со ссылками на ч. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 86 Основ законодательства о нотариате полагал, что обязательным условием содержания уведомления долевого собственника, адресованного другому долевому собственнику о предстоящей продаже доли, является цена и объект, остальные условия сделки, в силу принципа свободы договора, не являются существенными условиями и могут не включаться в уведомление о продаже доли. В связи с чем полагал, что уведомление, направленное нотариусом в адрес ФИО1, соответствует требованиям закона, нотариус действовала в рамках предоставленных ей полномочий и в соответствии с требованиями действующих норм права. При этом сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не знакомился с ним.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО7 адвокат Гусева Ю.А. исковые требования не признала в полном объеме, отметила, что при заключении договора купли-продажи доли Червовой в праве общей долевой собственности было указано на то, что право преимущественной покупки данной доли вторым долевым собственником не было нарушено. В период своего отсутствия истец квартиру посещала, препятствий для проверки почтовой корреспонденции у нее не было, сделка купли-продажи является законной.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО14 суду пояснила, что является близкой подругой ФИО1 С конца ноября до конца декабря 2018 года ФИО1 проживала у неё, так как она (свидетель) живёт недалеко от женской консультации, которую посещала ФИО1, так как ожидала рождения ребенка. ФИО1 плохо себя чувствовала, ей сложно было подниматься на пятый этаж, где находится её (ФИО1) квартира. На тот момент ФИО1 никто не помогал, в том числе материально, она находилась в затруднительном материальном положении. Она (свидетель) как могла, помогала подруге в решении бытовых вопросов.

Ответчик ФИО7, действующая за себя и как законный представитель малолетних ФИО5 и ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела извещалась в порядке ч. 4 ст. 116 ГПК РФ. С последнего известного места жительства поступили сведения о неизвестности её места пребывания, в связи с чем на основании ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя ответчика назначен адвокат Гусева Ю.А.

С учетом положений ст. 119 ГПК РФ, а также мнения участников процесса, дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО7, действующей за себя и как законный представитель малолетних ФИО5 и ФИО3

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно части 2 указанной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

По смыслу вышеуказанных норм обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. Бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Частью 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 с 16 октября 2015 года является собственником ? доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Собственником ? доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру с 28 декабря 2017 года являлся ФИО8, с 15 марта 2018 года – ФИО4

На основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, заключенному 26 декабря 2018 года между ФИО4 (продавец) и ФИО7, ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) в лице ФИО7 и ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения) в лице ФИО7 (покупатели), продавец продает, а покупатели купили принадлежащую продавцу ? доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат. Указанная ? доля в праве общей собственности на квартиру принадлежит продавцу на основании договора дарения от 10.03.2018. Стороны оценили стоимость квартиры в 1478044 рубля 32 копейки, стоимость доли в праве собственности на квартиру составила 408026 рублей. ФИО7 предоставлен государственный сертификат на материнский капитал от 22.04.2015 на сумму 408026 рублей. По условиям договора, ФИО1, которой принадлежит ? доля в праве собственности на квартиру, доля в праве которой отчуждается по настоящего договору, 16 ноября 2018 года надлежащим образом извещена о предстоящей продаже доли. Преимущественным правом покупки она не воспользовалась.

Переход права собственности ? доли в праве собственности на указанную квартиру, являющуюся предметом договора купли-продажи от 26.12.2018, зарегистрирован 11 января 2019 года, с указанной даты собственниками по 1/6 доли в праве общей собственности являются ФИО7, ФИО5 и ФИО3

Судом также установлено, что 16 ноября 2018 года ФИО4 обратилась к нотариусу Елизовского нотариального округа ФИО15 с заявлением, в котором просила передать ФИО1 заявление следующего содержания: она продает принадлежащую ей ? долю квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, за 350 000 рублей. Согласно ст. 250 ГК РФ она имеет преимущественное право покупки её доли как совладелец и в связи с этим просит не позднее 30 дней со дня вручения настоящего заявления сообщить ФИО15, нотариусу Елизовского нотариального округа Камчатского края о своем желании или отказе приобрести указанную ? доли квартиры за 350 000 рублей. Если она не осуществит преимущественное право покупки в течение месяца, указанная ? доли квартиры будет продана другому лицу.

Указанное заявление ФИО4 сопроводительным письмом нотариуса ФИО15 было направлено в адрес ФИО1: <адрес>, заказным письмом с уведомлением о вручении16 ноября 2018 года, что подтверждается копией почтовой квитанции. По истечении месяца хранения данного почтового отправления оно вернулось в адрес нотариуса как неполученное адресатом за истечением срока хранения, что подтверждается копией почтового уведомления и копией конверта.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (пункт 63).

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения) (пункт 67).

Как пояснила в судебном заседании истец ФИО1, она проживает по месту своей регистрации по адресу: <адрес>, почтовый ящик она проверяет каждый день, поступившую корреспонденцию она проверяет и сортирует: почту, адресованную второму собственнику, оставляет в коридоре квартиры. С ноября по декабрь 2018 года она проживала у подруги по другому адресу, но квартиру свою посещала, почту проверяла. Факт проживания истца по другому адресу с ноября по декабрь 2018 года подтвердила свидетель ФИО14

Давая оценку установленным в ходе судебного разбирательства настоящего гражданского дела обстоятельствам в совокупности с вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу что ответчик ФИО4 надлежащим образом исполнила возложенную на неё законодательством обязанность по извещению ФИО1 в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием продажной цены в размере 350 000 рублей. Поскольку законодатель не возлагает на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с фактическим вручением уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, то обстоятельство, что истец ФИО1 не получила уведомления о продаже доли не может ограничивать право другого собственника на распоряжение своим имуществом.

С учетом вышеприведенной позиции Верховного суда Российской Федерации, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Так как уведомление ФИО4, направленное посредством нотариуса, о намерении продать принадлежащую её долю, направленное по адресу регистрации и фактического проживания истицы, было возвращено по истечении срока хранения, следовательно, сообщение Червовой о намерении продать свою долю считается доставленным.

Кроме того, суд учитывает, что на период временного проживания у подруги по другому адресу, истец ФИО1 об ином месте своего жительства или месте пребывания ни отделение почтовой связи, ни ФИО4 в известность не ставила, следовательно, не обеспечила возможность получения ею почтовой и иной корреспонденции по месту своего проживания.

При таких обстоятельствах, истец ФИО1 была уведомлена в установленном порядке о продаже ответчиком ФИО4 её доли в праве общей собственности на квартиру.

Доводы представителя истца ФИО2 о нарушениях, допущенных нотариусом при составлении и отправлении в адрес ФИО1 уведомления о преимущественном праве покупки доли квартиры, суд находит несостоятельным и отклоняет.

Частью 2 статьи 250 ГК РФ установлен алгоритм реализации преимущественного права покупки. Данная норма устанавливает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В заявлении ФИО4 указан предмет – ? доля в праве общей собственности на квартиру № <адрес>, цена – 350 000 рублей.

Тот факт, что в заявлении ФИО4 не указано о способе оплаты покупки принадлежащей ей доли в праве общей собственности на жилое помещение – путем перечисления ей средств материнского капитала, не виляет на правильность составленного уведомления, поскольку в силу приведенной нормы закона, данное условие не является обязательным для включения в уведомление второго собственника о преимущественном праве покупки доли. По смыслу положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи жилого помещения способ оплаты покупателем жилого помещения или его части не является обязательным условием данной сделки.

Таким образом, уведомление, направленное в адрес ФИО1 соответствует требованиям ч. 2 ст. 250 ГК РФ.

Статьей 86 Основ законодательства РФ о нотариате регламентированы действия нотариуса при передаче им заявлений от физических лиц. В силу данной нормы, сопроводительное письмо нотариуса включается в состав передаваемых документов. Следовательно, ссылку представителя истца ФИО2 о допущенных нотариусом нарушениях при направлении уведомления в адрес ФИО1, суд отклоняет как не необоснованную и во внимание не принимает.

Доводы стороны истца о том что в договоре купли-продажи, заключенном между ФИО4, ФИО7, ФИО5 и ФИО3, указана другая стоимость доли, прав истца не нарушают.

Ссылки как представителя истца ФИО2, так и представителя ответчика ФИО6 на Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» (вместе с "Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утвержденные решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 № 03/16), на выводы суда не влияют, поскольку из содержания данных Методических рекомендаций следует, что в них обобщены вышеприведенные правовые нормы, затрагивающие рассматриваемые спорные правоотношения. Кроме того, Методические рекомендации по своей правовой природе исходят от уполномоченного органа (в частности – Федеральной нотариальной палаты Российской Федерации) и при этом не обладают обязательным характером, а я являются внутренним документом Федеральной нотариальной палаты, которым руководствуются нотариусы при совершении юридически значимых действий.

Таким образом, суд не находит оснований к удовлетворению исковых требований ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Определением Елизовского районного суда Камчатского края от 15 мая 2019 года в целях обеспечения иска был наложен запрет на совершение действий, связанных с регистрацией прав на ? долю в праве собственности на квартиру № <адрес>, принадлежащую ФИО3, ФИО7, ФИО5, до вступления решения суда в законную силу.

С учетом изложенного, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые в ходе производства настоящего гражданского дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, судья

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО7, ФИО3 в лице законного представителя ФИО7, ФИО5 в лице законного представителя ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи - отказать.

По вступлению решения суда в законную силу снять запрет на совершение действий, связанных с регистрацией прав на ? долю в праве собственности на квартиру № <адрес>, принадлежащую ФИО3, ФИО7, ФИО5

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме – 05 августа 2019 года.

Судья подпись С.С. Бондаренко

Копия верна Судья С.С. Бондаренко