Решение № 3А-165/2026 3А-165/2026(3А-802/2025;)~М-698/2025 3А-802/2025 М-698/2025 от 8 февраля 2026 г. по делу № 3А-165/2026

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-000921-26

26 января 2026 года Производство № 3а-165/2026

(3а-802/2025)

Мотивированный текст решения составлен 09 февраля 2026 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М. С.,

при ведении протокола секретарем Романычевой О. В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Астерия» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

заинтересованное лицо – публично-правовая компания «Роскадастр»,

при участии в судебном заседании представителя административного истца АО «Астерия» – ФИО1,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Астерия» в период с 14 ноября 2024 года до 26 февраля 2025 года принадлежали на праве собственности помещения, имевшие кадастровые номера <№> (далее также – помещения, а при отдельном упоминании – помещения № 211678, 211679, 211680, 211681, 211682, 211683 и 211684 соответственно), располагавшиеся в здании торгово-развлекательного центра, находящегося по адресу: <адрес> имеющего кадастровый номер <№> (далее – здание (листы 39-72 тома 1 и листы 16-27 тома 2 материалов дела)).

Постановлением Правительства Свердловской области от 23 ноября 2023 года № 868-ПП определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, на 2024 год, строкой 292 которого к указанным объектам отнесено здание (далее – Постановление № 868-ПП, Перечень). Текст Постановления № 868-ПП, включая прилагаемый к нему Перечень, был опубликован на портале 24 ноября 2023 года.

На 2025 год аналогичный перечень был определен Постановлением Правительства Свердловской области от 21 ноября 2024 года № 826-ПП, строкой 291 которого к указанным объектам также отнесено здание (далее – Постановление № 826-ПП). Текст Постановления № 826-ПП был опубликован на портале 22 ноября 2024 года.

Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 25 ноября 2024 года № АОКС-66/2024/002706 (далее – акт № 2706) кадастровая стоимость помещений определена в следующих размерах: для помещения № 211678 – 353102061,39 руб., для помещения № 211679 – 343646037,60 руб., для помещения № 211680 – 330063465,70 руб., для помещения № 211681 – 355167631,88 руб., для помещения № 211682 – 332385471,71 руб., для помещения № 211683 – 268103771,93 руб., для помещения № 211684 – 169527448 руб. Данные величины кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 27 и 28 ноября 2024 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость,– 01 января 2023 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 14 ноября 2024 года (листы 18-24 тома 1 материалов дела).

26 февраля 2025 года помещения были сняты с государственного кадастрового учета по причине образования помещения, имеющего кадастровый номер <№>

14 июля 2025 года ООО «Астерия» было реорганизовано путем преобразования в АО «Астерия» (далее – общество), к которому в соответствии с положениями части 5 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта четвертого статьи 56 Федерального закона от 08 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» перешли все права и обязанности ООО «Астерия» (листы 109-112 тома 1 материалов дела).

Оценщиком ООО «Экспертиза и оценка собственности» ЦСС подготовлен отчет от 03 декабря 2025 года № 2025/18 об оценке рыночной стоимости помещений по состоянию на 01 января 2023 года (далее – отчет), согласно которому указанная стоимость определена равной: для помещения № 211678 – 181780902 руб., для помещения № 211679 – 176694042 руб., для помещения № 211680 – 169384615 руб., для помещения № 211681 – 182892185 руб., для помещения № 211682 – 170621113 руб., для помещения № 211683 – 136202635 руб., для помещения № 211684 – 84254055 руб. (листы 113-245 тома 1 материалов дела).

Общество обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просило пересмотреть определенную актом № 2706 кадастровую стоимость помещений и установить ее равной рыночной стоимости названных объектов недвижимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью помещений приводит к экономически необоснованному увеличению налоговых обязательств административного истца (листы 8-14 тома 1 материалов дела).

В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости помещений в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.

В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.

Извещение административных ответчиков и заинтересованного лица о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

В ходе судебного разбирательства по делу представитель административного истца поддержал заявленные требования.

Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости помещений в связи со следующим.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками налога на имущество организаций организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ, тогда как подпункт 2 пункта 1 статьи 374 НК РФ относит к указанным объектам недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 НК РФ, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ.

Исходя из абзаца первого пункта 2 статьи 375 НК РФ, если иное не установлено названным пунктом, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ с учетом особенностей, установленных указанной статьей, налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них определяется как кадастровая стоимость названного вида недвижимого имущества.

Абзацем первым и подпунктом 1 пункта 7 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1 марта текущего налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 указанной статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

По налогу на имущество организаций налоговым периодом признается календарный год (пункт 1 статьи 379 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 383 НК РФ налог на имущество организаций подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 28 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (абзац второй пункта 15 статьи 378.2 НК РФ).

В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 01 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области до настоящего времени не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из абзаца первого и пункта 9 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, но не ранее даты начала применения внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Определенная актом № 2706 кадастровая стоимость помещений была установлена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Как следует из пункта 13 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного приказом Росреестра от 07 декабря 2023 года № П/0514, в реестре прав на недвижимость статус «архивная» присваивается присваивается всем неактуальным на любой текущий момент времени записям в связи со снятием с учета объекта недвижимости; в записи реестра прав на недвижимость со статусом «архивная» всем сведениям присваивается статус «архивные».

Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление (абзац четвертый пункта 6 Постановления № 28).

В абзаце втором пункта 14 Постановления № 28 разъяснено, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Указанная правовая позиция была подтверждена и в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 года.

Ввиду того, что 26 февраля 2025 года помещения были сняты с государственного кадастрового учета, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость является архивной. По той же причине общество является бывшим собственником помещений.

Само по себе наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости помещений, определенной актом № 2706, признано судом доказанным, поскольку в результате реорганизации ООО «Астерия», которое в течение указанного в ЕГРН периода применения названной стоимости (с 14 ноября 2024 года по 26 февраля 2025 года) являлось собственником помещений, обществу перешли все права и обязанности реорганизованного ООО «Астерия», что ввиду включения здания, в котором расположены помещения, в Перечни, определенные Постановлениями № 868-ПП и 826-ПП, влечет зависимость размера налоговых обязательств общества как плательщика налога на имущество организаций от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости помещений. При этом применительно к абзацу четвертому пункта 6 и абзацу второму пункта 14 Постановления № 28 у общества до настоящего времени сохраняется право на применение результатов пересмотра оспариваемой кадастровой стоимости для целей, установленных налоговым законодательством, поскольку административный иск был подан до окончания налогового периода по налогу на имущество организаций, в котором помещения были сняты с кадастрового учета (пункт 1 статьи 379 НК РФ), равно как был подан и до наступления срока уплаты обществом налога на имущество организаций в отношении помещений (пункт 1 статьи 383 НК РФ).

Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ООО «Экспертиза и оценка собственности» ЦСС являющейся на дату подготовки отчета членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», имеющей стаж работы в области оценочной деятельности 18 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал названный документ относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке принадлежавших обществу помещений доходного подхода с применением метода капитализации по расчетным моделям, и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы; при этом оценщиком должным образом рассчитана ставка капитализации и определена стоимость единого объекта недвижимости, которая была распределена при определении стоимости отдельных помещений на основе принципа наибольшего вклада и функционального назначения. При определении окончательной величины рыночной стоимости помещений оценщиком произведены все необходимые расчеты, учитывающие факторы, имеющие влияние на стоимость объектов оценки. По результатам исследования отчета суд не выявил в нем нарушений законодательства об оценочной деятельности.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости помещений по состоянию на 01 января 2023 года, в материалы дела представлено не было. При этом в период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованное лицо возражений относительно достоверности представленного административным истцом отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его налоговых обязательств, а также несоответствие указанного вида стоимости помещений их рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости помещений, определенной отчетом.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости помещений, период действия пересмотренной кадастровой стоимости, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости помещений.

Определяя подлежащий указанию в резолютивной части данного решения в силу пункта 25 Постановления № 28 период действия устанавливаемой судом новой величины кадастровой стоимости, суд исходил из отраженного в ЕГРН периода применения оспоренной кадастровой стоимости помещений: с 14 ноября 2024 года до 26 февраля 2025 года. При этом суд признал необходимым дополнительно обратить внимание на то, что, указывая изложенным образом период действия пересмотренной кадастровой стоимости, суд лишь приводит сведения, которые содержатся в ЕГРН, но не предрешает возможное применение результатов пересмотра оспоренной обществом кадастровой стоимости в рамках налоговых и иных правоотношений.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление акционерного общества «Астерия» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2023 года действовавшую в период с 14 ноября 2024 года до 26 февраля 2025 года кадастровую стоимость нижеперечисленных помещений равной их рыночной стоимости, составляющей:

для помещения с кадастровым номером <№> – 181 780 902 руб.;

для помещения с кадастровым номером <№> – 176 694 042 руб.;

для помещения с кадастровым номером <№> – 169 384 615 руб.;

для помещения с кадастровым номером <№> – 182 892 185 руб.;

для помещения с кадастровым номером <№> – 170 621 113 руб.;

для помещения с кадастровым номером <№> – 136 202 635 руб.;

для помещения с кадастровым номером <№> – 84 254 055 руб.;

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 12 декабря 2025 года.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.

Судья М. С. Рудаков