Решение № 3А-1269/2025 3А-24/2026 3А-24/2026(3А-1269/2025;)~М-744/2025 М-744/2025 от 15 марта 2026 г. по делу № 3А-1269/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 марта 2026 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Емельяновой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-24/2026 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Санаторий им. В.П. Чкалова» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО3,

у с т а н о в и л:

ОАО «Санаторий им. В.П. Чкалова» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просило установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером № в размере 79 041 916 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере 6 892 153 руб., судебные расходы на общую сумму 60 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых превышает размер их рыночной стоимости, чем нарушает его права как плательщика земельного налога.

Представитель административного истца ФИО3 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ППК "Роскадастр" в лице филиала ППК "Роскадастр" по Самарской области, заинтересованные лица: Администрация г.о. Самара, Правительство Самарской области, ГБУ СО ЦКО, УФНС Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО» представило отзыв и дополнительные письменные пояснения, в которых указало, что рыночная стоимость земельных участков, определенная в заключении эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся нежилое здание и земельный участок, просило рассмотреть дело в отсутствии его представителя по доверенности.

Заслушав представителя по доверенности, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, открытому акционерному обществу «Санаторий им. В.П. Чкалова» на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером № площадью 47 983 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 391 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25 января 2022 года по состоянию на 1 января 2022 в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером № в размере 116 660 108, 24 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 892 523, 63 руб.

Считая кадастровую стоимость объектов недвижимости завышенной и нарушающей права административного истца как плательщика земельного налога, административный истец обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 054-01/25(1), выполненный 30 апреля 2025 года ООО «Логика», согласно которому рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером № в размере 76 101 038 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере 6 319 413 руб.

ГБУ СО ЦКО не согласилось с указанным отчетом об оценке не согласилось и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы в отношении земельных участков.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.

Определением суда от 25 августа 2025 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «СНЭК».

По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «СНЭК» от 13 января 2026 года, составлено экспертное заключение, согласно которому отчет об оценке №054-01/25(1), выполненный ООО «Логика», не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, нарушения, допущенные в отчете об оценке, приводят к искажению итоговой величины рыночной стоимости объектов экспертизы.

Экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 79 041 916 руб., земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года – в размере 6 892 153 руб.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу, оно понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения, не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведен метод исследования и расчеты величины рыночной стоимости земельных участков, приведенные выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов исследования полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости основано на анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в заключении проанализированы объекты экспертизы, объекты-аналоги относительно их качественных и количественных характеристик, принятые экспертом аналоги сопоставимы с объектами экспертизы, полученная величина рыночной стоимости соответствуют сложившимся условиям рынка на дату оценки, информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертном заключении, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Сторонами замечаний к экспертному заключению не приведено, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено.

В связи с изложенным величину рыночной стоимости земельных участков, определенную экспертным заключением, суд признает достоверной величиной.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 11 июля 2025 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

Представитель административного истца по доверенности ФИО3 просила взыскать судебные расходы на общую сумму 60 000 руб., в том числе за изготовление отчета об оценке - 45 000 руб., оплата государственной пошлины - 15 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: 1) суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; 2) расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; 3) расходы на проезд и проживание сторон, заинтересованных лиц, связанные с явкой в суд; 4) расходы на оплату услуг представителей; 5) расходы на производство осмотра на месте; 6) почтовые расходы, связанные с рассмотрением административного дела и понесенные сторонами и заинтересованными лицами; 7) другие признанные судом необходимыми расходы (статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

С учетом изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Следовательно, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, что диапазон расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года является существенным и свидетельствует об ошибке при применении кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Диапазон расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года является не существенным (12,67%) и не свидетельствует об ошибке при применении кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

В соответствии с требованиями закона при подаче административного иска административным истцом оплачена государственная пошлина в размере 30 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №887 от 08.07.2025 года.

Государственная пошлина в размере 15 000 руб., уплаченная за земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года, подлежит возврату заявителю.

14 апреля 2025 года между ОАО «Санаторий им. В.П. Чкалова» (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Логика» заключен договор №0054-01/25 на оценку земельных участков с кадастровыми номерами №.

Стоимость оценки указана в договоре №0054-01/25 от 14.04.2025 года и составила общую сумму 150 000 руб. (п.3.1), что подтверждается платежными поручениями №440 от 15.04.2025 года, №663 от 27.05.2025 года.

Согласно акту сдачи-приемки оказанных услуг по оценке от 21.05.2025 года, стоимость оценки земельного участка с кадастровым номером № составила 45 000 руб.

В пользу заявителя подлежит взысканию сумма в размере 45 000 руб. за оказание услуг по оценке объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года.

Расходы за оказание услуг по оценке земельного участка с кадастровым номером № не подлежат удовлетворению, поскольку не допущена ошибка при применении кадастровой стоимости этого земельного участка.

Судебные расходы подлежат взысканию с административного ответчика утвердившего кадастровую стоимость объекта недвижимости с Министерства имущественных отношений Самарской области.

Частью 1 статьи 109 КАС РФ предусмотрено, что денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Установлено, что на депозит Самарского областного суда от ГБУ СО ЦКО поступили денежные средства в размере 65 000 рублей. Оплата за судебную экспертизу не производилась.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Суд полагает возможным перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу экспертной организации 65 000 рублей в счет возмещения расходов, понесенных при проведении экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования открытого акционерного общества «Санаторий им. В.П. Чкалова» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 47 983 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 79 041 916 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 2391 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 6 892 153 руб.

Датой обращения административного истца в суд считать 11 июля 2025 года.

Взыскать с министерства имущественных отношений Самарской области в пользу открытого акционерного общества «Санаторий им. В.П. Чкалова» расходы по государственной пошлине в размере 15 000 руб., расходы по оценке в размере 45 000 руб.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Самарская независимая экспертная компания» <данные изъяты> расходы по экспертизе в размере 65 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья: Т.А. Родина

Мотивированное решение изготовлено 16 марта 2026 года