Решение № 2-2072/2018 2-88/2019 2-88/2019(2-2072/2018;)~М-1960/2018 М-1960/2018 от 23 января 2019 г. по делу № 2-2072/2018

Дело №2-88/2019г. ***

УИД 33RS0005-01-2018-002743-27


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Александров «23» января 2019 года

Александровский городской суд Владимирской области в составе:

председательствующего судьи Правдиной Н.В.,

при секретаре Алюшкиной Е.И.,

с участием истца ФИО1,

его представителя адвоката Домбровского Д.С.

представителя ответчика КУМИ администрации Александровского района

ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Александровского района и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района об изменении условий договора аренды,

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратился с вышеназванным иском.

Просил об изменении условий договора аренды земельного участка *** от ***., а именно п.2.1. с изложением его в следующей редакции: «Срок аренды участка: 20 лет».

Уточнив обоснование иска указал, что ***. заключил с администрацией Александровского района договор аренды *** земельного участка площадью ***.м с к.н.***, расположенного по адресу: ***, предназначенного для индивидуальной жилой застройки. Срок договора 3 года. Договор заключался по инициативе КУМИ администрации Александровского района в порядке перезаключения договора аренды земельного участка от ***. ***.

В адрес КУМИ администрации Александровского района он направил предложение об изменении п.2.1. договора в части установления срока аренды участка на 20 лет, на что получил отказ.

Также указал, что ранее заключенный договор *** от ***. являлся действовавшим на момент его обращения в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды и до подписания соглашения о расторжении ранее заключенного договора ***. Ссылку администрации при отказе в изменении условий договора на положения пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК Российской Федерации полагал не состоятельной, отмечая, что на участке имеется принадлежащий ему объект незавершенного строительства. При заключении договора следовало применение пп.9 п.2, п.п.3 и 4 ст.39.6, пп.3 п.8 ст.39.8 ЗК Российской Федерации.

В суде ФИО1 просил иск удовлетворить.

Его представитель адвокат Домбровский Д.С. поддержав доводы, изложенные в иске с учетом уточнений, дополнительно пояснял, что получив в апреле 2018г. сообщение о необходимости перезаключения договора аренды, ФИО1 явился в КУМИ, где ему было рекомендовано обратиться за межеванием. Границы участка были установлены. Переданный ФИО1 участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, а не для завершения работ, срок договора аренды должен был быть установлен продолжительностью 20 лет. Подтвердил соответствие представленной истцом в дело технической документации по состоянию на 2011г. фактическому состоянию имеющегося на участке объекта.

Также указал, что ФИО1 является пенсионером, не располагая достаточными средствами, ожидает прибытие детей на постоянное место жительства из иного региона, за счет средств которых в основном и будут выполняться работы по завершению строительства. Отмечая, что предоставление участка в аренду на срок 3 года предполагается единожды, после чего возможно его изъятие и реализация на торгах, на иске настаивал.

Представитель ответчика КУМИ администрации Александровского района ФИО2, действуя по доверенности, поддержав письменные возражения (л.д.13) подтвердил, что заключенный в *** с ФИО1 договор аренды являлся действовавшим до 11.09.2018г. Задолженности по арендной плате не имелось.

Также пояснял, что дополнительное соглашение к договору от ***. заключено быть не могло, требовалось определение границ участка и коррекция условий практически всего договора. Указав об отсутствии оснований для внесения изменений во вновь заключенный договор, просил в иске отказать.

Представитель ответчика администрации Александровского района, извещенный о времени и месте судебного заседания не явился, 23.01.2019г. просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

В отзыве на иск указал, что по заявлению ФИО1 от ***. о предоставлении на срок 3 года участка с к.н.***, с приложенными к нему документами, свидетельствующими о наличии на участке принадлежащего ему объекта незавершенного строительства, в соответствии с пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК Российской Федерации для завершения строительства с ним был заключен договор аренды на срок 3 года (л.д.12).

В соответствии с положениями ст.167 ГПК Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав объяснения истца, его представителя, представителя ответчика КУМИ администрации Александровского района, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.607 ГК Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Согласно ст.610 ГК Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Учитывая, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, положения ст.610 ГК Российской Федерации подлежат применению в системе с нормами земельного законодательства, предусматривающими особенности аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности - статья 39.8 ЗК Российской Федерации.

В силу пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 настоящей статьи.

Согласно пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Исходя из требований вышеуказанного законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1

По условиям заключенного ***. между администрацией Александровского района и ФИО1 договора аренды ***, для индивидуальной жилой застройки последний принял участок площадью ***.м по адресу: *** (л.д.25)

По условиям вышеназванного договора участок предоставлялся сроком на 6 лет (п.1.4).

Положений о пролонгации срока действия договор *** не содержал, однако, исходя из представленного в дело соглашения о расторжении договора аренды земельного участка удостоверенного сторонами ***. суд считает установленным сохранение действия указанного выше договора, что сторонами по делу не оспаривалось.

Исходя из условий вышеназванного договора, ФИО1 обязался использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Установлено, что во исполнение требований постановления от ***. *** «О предоставлении земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов в черте г.Александрова», являвшегося основанием к заключению договора аренды от ***., ФИО1 предпринял меры к оформлению проектной документации на строительство индивидуального жилого дома и начал строительные работы (л.д.24, 40-47)

Согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства по адресу: *** его собственником с ***. является ФИО1 (л.д.60-62).

На л.д.35-39 имеется технический паспорт на незавершенный строительством жилой дом по адресу: ***, оформленный по состоянию на ***. согласно которому площадь застройки составляет ***.м.

Как указал истец, строением является возведенный фундамент, фактическая степень готовности строения соответствует данным технической документации, представленной в дело.

За пользование указанным выше земельным участком на основании договора установлена арендная плата, которую истец производил своевременно, задолженности не имеет, что не оспаривалось стороной ответчиков.

На л.д.53 имеется копия заявления ФИО1 от ***. в администрацию Александровского района о предоставлении в аренду земельного участка с к.н.*** площадью ***.м по адресу: ***, под принадлежащим ему объектом незавершенного строительства сроком на 3 года.

Как указали стороны в суде, инициатором перезаключения договора явилась администрация.

***. заключен договор аренды земельного участка ***, по условиям которого, администрацией Александровского района ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с к.н.*** площадью ***.м, разрешенное использование: индивидуальная жилая застройка. Здесь же указано, что на земельном участке расположен незавершенный строительством жилой дом, площадью ***.м, принадлежащий на праве собственности ФИО1 (п.п.1.1, 1.2) (л.д.4-5).

Согласно п.2.1 вышеназванного договора, «Срок аренды участка: 3 (три) года».

Земельный участок передан арендодателем арендатору ***. по акту приема-передачи. Последним предприняты меры к государственной регистрации договора (л.д.6, 28-30).

Домбровский обратился с заявлением об изменении условий договора, оснований к чему судом не установлено.

Уведомлением от ***. КУМИ администрации Александровского района, с ссылкой на положения пп.6 п.8 ст.39.8 и пп.10 ст.39.6 ЗК Российской Федерации ФИО1 отказано во внесении изменений о сроках договор аренды от 11.09.2018г. (л.д.8).

Подпунктом 3 п.8 ст.39.8 ЗК Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Данная норма подлежит применению при предоставлении в аренду участка под индивидуальное жилищное строительство, что, в случае с ФИО1, имело место и об этом было прямо указано в договоре от 27.06.1995г. Однако в настоящее время, земельный участок необходим и был фактически предоставлен ему для завершения строительства, что не отрицалось и подтверждено истцом и его представителем в суде, указавшими о начале строительных работ после заключения договора в 1995г. и на необходимость их завершения в настоящее время.

В силу п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Следовательно, при наличии по делу доказательств о том, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ему в 1995г. в аренду, как собственник такого объекта, он имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными выше нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Доводы истца о необходимости предоставления участка в аренду по договору от 11.09.2018г. сроком на 20 лет суд находит ошибочными.

Применение пп.3 п.8 ст.39.8 ЗК Российской Федерации, устанавливающего возможность заключения договора аренды земельного участка сроком на двадцать лет для индивидуального жилищного строительства в рассматриваемом споре не обоснованно, поскольку данная норма регулирует вопросы предоставления земельного участка первоначально, на торгах, для индивидуального жилищного строительства. ФИО1 же претендует на земельный участок, ранее предоставленный ему в аренду, используемый им и необходимый с целью обеспечения возможности завершения строительства принадлежащего ему объекта незавершенного строительства.

В данной ситуации срок договора аренды был верно определен в соответствии с пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК Российской Федерации до трех лет, а также в соответствии с вышеназванным п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации", предусматривающим тот же срок действия договора аренды.

Вместе с тем нельзя не учесть и то, что как следует из материалов данного дела, общий срок аренды ФИО1 земельного участка на момент рассмотрения дела составил более 23 лет.

Приобретая права и обязанности арендатора по договору аренды, ФИО1 мог и должен был оценить возможность освоения участка в сроки, первоначально указанные в договоре аренды *** от ***., с учетом того, что в п.1.3 договора предусмотрено, что земельный участок предоставляется на срок 6 лет не только для проектирования, но и для строительства, что подразумевает под собой окончание строительства к моменту окончания срока действия договора.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к администрации Александровского района и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района об изменении условий договора аренды оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.В. Правдина

Подлинный документ находится в производстве Александровского городского суда в гражданском деле №2-88/2019г.