Решение № 2-542/2024 2-542/2024~М-328/2024 М-328/2024 от 15 декабря 2024 г. по делу № 2-542/2024

УИД: 89RS0006-01-2024-000568-54

Дело № 2-542/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Муравленко 16 декабря 2024 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Петрова А.А., при секретаре судебного заседания Курган В.А.,

с участием представителя УМИ администрации г.Муравленко ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, встречному исковому заявлению ФИО2 к Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ

Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко обратилось в суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 11 ноября 2022 года стороны заключили договор аренды земельного участка №, сроком с 29 октября 2022 года по 31 марта 2024 года, по условиям которого ФИО2 предоставлен земельный участок площадью 4 147 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта: «Холодный склад». До настоящего времени строительство объекта, на который ФИО2 зарегистрировано право собственности, не завершено, объект не введен в эксплуатацию, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 15 %. Согласно отчету от ДД.ММ.ГГ №, составленному ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», рыночная стоимость указанного недвижимого имущества определена в размере 2 155 833 руб. 33 коп.

Истец по первоначальному иску просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 226,1 кв.м., находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В ходе производства по настоящему делу принят встречный иск ФИО2 к Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО2, строительство данного объекта не завершено, договор аренды земельного участка заключен всего на 1 год 5 месяцев, что противоречит земельному законодательству, следовательно, правовых оснований для отказа в заключении договора аренды земельного участка не имеется. Не продление и не заключение договора аренды земельного участка при наличии на нем зарегистрированного в установленном порядке объекта незавершенного строительства создает правовую неопределенность судьбы данного объекта. По окончании срока договора аренды земельного участка ФИО2 продолжает добросовестно пользоваться земельным участком, оплачивал арендную плату.

ФИО2 просит обязать Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко заключить с ним договор аренды земельного участка площадью 4 147 кв.м., с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации на срок 1 год 7 месяцев.

Представитель истца –ответчика ФИО1 в ходе судебного заседания просила удовлетворить первоначальное исковое заявление, в удовлетворении встречного искового заявления просила отказать.

Ответчик –истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, заявлений, ходатайств об отложении судебного заседания не предоставил.

Представитель ответчика –истца ФИО4, в судебное заседание не явилась, суд признает причину неявки неуважительной.

Суд, заслушав представителя УМИ ФИО1, изучив материалы дела, пришел к следующему.

Согласно пп. 3.1 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Пунктом 3 ст. 239.1 ГК РФ установлено, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (п. 4 ст. 239.1 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 239.1 ГК РФ средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Как следует из п. 6 ст. 239.1 ГК РФ, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

На основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес><адрес>, относится к землям населенных пунктов, с видом разрешенного пользования: «Склады», поставлен на кадастровый учет 26 января 2017 года (л.д. 169-170).

ДД.ММ.ГГ между муниципальным образованием город Муравленко, представляемым Управлением муниципального имущества Администрации города Муравленко, и ФИО2 на основании пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключен договор № аренды вышеуказанного земельного участка сроком по 31 марта 2024 для завершения строительства объекта «Холодный склад» с кадастровым номером № (л.д.78-81).

На момент окончания срока действия названного договора аренды земельного участка степень готовности объекта, принадлежащего на праве собственности ФИО2, составляла 15 % (л.д. 11-12, 171-172).

Таким образом, ФИО2 реализовал однократное право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, вместе с тем, как указано выше объект «Холодный склад» ответчиком по первоначальному иску достроен не был.

Целью реализации имущества в порядке статьи 239.1 ГК РФ является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику.

Суд критически относится к доводам стороны ответчика по первоначальному иску о незаконности срока действия договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ № ввиду его продолжительности менее трех лет по следующим основаниям.

В силу пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Их анализа вышеприведенной нормы следует, что три года является пресекательным сроком действия договоров данной категории, что не свидетельствует от императивности применения исключительно данного срока. В данном случае, исходя из гражданско-правового принципы свободы договора, лица вправе соглашением определить срок его действия, не превышающий трех лет.

Наряду с вышеизложенным суду не представлено доказательств наличия разногласий сторон относительно срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ №, возникших при его подписании. Суд находит условие указанного договора о сроке его действия соответствующим требованиям закона и не нарушающим права ФИО2

Кроме того, судом не установлено, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Доказательств обратного ответчиком по первоначальному иску не представлено, тогда как бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на нем, так же на основании ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон, а в силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При вышеизложенных обстоятельствах оснований для понуждения истца по первоначальному иску к заключению с ФИО2 договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, не имеется, следовательно, встречное исковое заявление подлежит оставлению без удовлетворения.

Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ, составленным ООО Центр оценки и экспертизы Метод», представленным истцом по первоначальному иску, рыночная стоимость спорного объекта с учетом НДС определена в размере 2 587 000 руб., без учета НДС в размере 2 155 833 руб. 33 коп. (л.д. 21-57).

Заключением эксперта ООО «Экспертно-оценочная палата» от ДД.ММ.ГГ № по результатам судебной экспертизы, назначенной по ходатайству стороны ответчика по первоначальному иску, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по состоянию на дату экспертизы с учетом НДС определена в размере 3 100 000 руб. (л.д.101-141).

Вместе с тем, учитывая возможность продолжения ответчиком по первоначальному иску строительных работ, изменения, происходящие на рынке недвижимости, иные объективные экономические процессы, длительность судебного разбирательства (обжалования) и процедуры публичной реализации имущества, указание на стоимость объекта незавершенного строительства в резолютивной части может не соответствовать реальной рыночной стоимости объекта на момент его реализации, кроме того, в случае несогласия со стоимостью определенной в отчете об оценке, ответчик вправе ее оспорить.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик по первоначальному иску реализовал право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, срок действия договора аренды земельного участка истек, в настоящее время строительство спорного объекта не завершено, степень его готовности составляет 15 %, предусмотренные п. 3 ст. 239.1 ГК РФ причины нарушения сроков строительства отсутствуют, первоначальные исковые требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд полагает необходимым взыскать с ответчика по первоначальному иску ФИО2 в доход бюджета города Муравленко государственную пошлину в размере 4 000 руб., с учетом установленного размера государственной пошлины на дату предъявления первоначального иска.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворить.

Изъять у ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 226,1 кв.м., находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) в доход бюджета города Муравленко государственную пошлину в размере 4 000 (четыре тысячи) руб.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, представления через Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 17 декабря 2024 года.

Председательствующий /подпись/ А.А. Петров