Решение № 2-3694/2024 от 19 февраля 2024 г. по делу № 2-3694/2024

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Красногорский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи ФИО6

при секретаре судебного заседания ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7», ФИО2 к ФИО8» о расторжении договоров участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО9», ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО10» о признании недействительными п. 9.2 договоров в части установления договорной подсудности рассмотрения судебных споров, расторжении договоров №, № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств в размере <данные изъяты>., компенсации морального вреда в размере <данные изъяты>., штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере <данные изъяты> от присужденной судом суммы, а также о взыскании с ФИО11» в пользу ФИО12» штрафа за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке в размере <данные изъяты> от присужденной судом суммы.

Требования иска мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО13" были заключены договоры № участия в долевом строительстве жилого дома. Согласно п. 2.1. договора застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) многоэтажное жилое здание № со встроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой № по строительному адресу: <адрес>, проектируемый проезд <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства входящее в состав многоквартирного дома жилые помещения (квартиры), условный №, машино-место условный №, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиры и машино-место при наступлении условий, указанных в договоре. Согласно п. 4.2 договора цена настоящих договоров составила общую сумму <данные изъяты>., из которых ФИО2 оплачено <данные изъяты>. Однако в связи с наступлением личных обстоятельств у истца нет возможности внести оставшуюся сумму по договорам, а также, с учетом реализации квартир ответчиком на настоящий момент по ценам, значительно ниже, установленных договорами, в связи с чем истцом было принято решение о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке. С целью досудебного урегулирования спора истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика были направлены уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве и получены ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени требования истца не были удовлетворены ответчиком, а также принимая во внимание, что оспариваемые положения заключенных договоров не соответствуют действующему законодательству, т.к. изменяют подсудность при разрешении споров, что прямо противоречит действующему законодательству о защите прав потребителей, истец была вынуждена обратиться в суд.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО14» в судебное заседание представителя не направил, извещен надлежащим образом о дате и месте судебного заседания.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала по доводам, изложенным в возражениях на иск, пояснив, п. 1.2 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ не предусмотрено одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора во внесудебном порядке в случае надлежащего исполнения своих обязательств застройщиком, а в силу положений ст. 451 ГК РФ ухудшение материального положения не является существенным обстоятельством для изменения договора в судебном порядке, ДД.ММ.ГГГГ застройщиком получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, что свидетельствует о надлежащем исполнении своих обязательств застройщиком, в связи с чем просила в иске отказать в полном объеме.

Принимая во внимание изложенное, а также исходя из принципа диспозитивности гражданского процесса, в соответствии с которым стороны самостоятельно и по своему усмотрению распоряжаются предоставленными им процессуальными правами, в том числе правом на непосредственное участие в судебном разбирательстве, и каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителя истца ответчика, исследовав письменные материалы дела, представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

По правилам ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключены договоры № участия в долевом строительстве жилого <адрес> со встроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой № по строительному адресу: <адрес>, по которым застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома обязался передать участнику долевого строительства входящее в состав многоквартирного дома жилые помещения (квартиры), условный №, машино-место условный №, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиры и машино-место при наступлении условий, указанных в договоре.

В п. 4.2. договоров установлено, что на дату подписания настоящих договоров цена договора определена сторонами в размере <данные изъяты>. соответственно.

На основании п. 4.4. оплата цены договора, указанной в п. 4.2., осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере сумма на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) - ФИО15", являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, на следующих условиях:

- до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере <данные изъяты>., <данные изъяты>. <данные изъяты>. соответственно размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязан по ДД.ММ.ГГГГ включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в Банке-эмитенте (являющимся также Исполняющим банком) в вышеуказанных суммах; частичная оплата по аккредитиву не предусмотрена; банк-получатель - банк, являющийся эскроу-агентом и указанный в п. 4.4. договора. Денежные средства перечисляются Банком-эмитентом (Исполняющим банком) на счет эскроу, открытый участником у эскроу-агента, не позднее пяти рабочих дней со дня предоставления документов, предусмотренных условиями настоящего договора, Банку-эмитенту (Исполняющему банку). Суммы <данные изъяты>., <данные изъяты>. соответственно - подлежит оплате не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу (п. 4.4.1. договора).

Пунктом 2.3. заключенных договоров определено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными по договору в полном объеме при исполнении в совокупности обязательств: по оплате цены, установленной сторонами в п. 4.2. договора, которые считаются исполненными с момента зачисления в полном объеме денежных средств на счет эскроу; исполнения иных обязательств участника по оплате, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, которые считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика; по приемке объекта и подписанию акта приема-передачи объекта.

Договор подлежит государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2.7. договора).

Подпунктом 3.1.3. п. 3.1. договора застройщик обязан передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3. договора, при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая <данные изъяты> оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в т.ч. неоплата <данные изъяты> цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору, на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства Российской Федерации об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Передача объекта осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Подпунктом 3.2.1. п. 3.2. договора на участника возложена обязанность внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая <данные изъяты> оплату цены договора, а также (при необходимости) неустойку (пени, штрафы), предусмотренные Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора) в размере, сроки и порядке, установленные настоящим договором и/или Законом N 214-ФЗ

Стороны обязаны в течения пяти календарных дней с даты подписания договоров, но не позднее даты открытия аккредитива, заключить с эскроу-агентом договор счета эскроу (пп. 4.4.1.1. договора).

Обязанность участника по уплате цены договора, указанной в п. 4.2., считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (пп. 4.4.1.4. договора).

Рассматривая исковые требования о расторжении договора и возврате уплаченных по договору денежных средств, суд не находит оснований для их удовлетворения исходя из следующего.

В обоснование иска ФИО2 указывает, что в связи с личными обстоятельствами у нее нет возможности внести оставшиеся суммы по договорам в срок, предусмотренный договорами, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пунктом 7.1. договора установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в иных случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расторжение (прекращение) настоящего договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, за исключением обязательства сторон провести расчеты по поводу и в связи с его расторжением.

В случае расторжения участником долевого строительства настоящего договора по основаниям, предусмотренным Законом № 214-ФЗ и (или) договором, денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства путем их перечисления эскроу-агентом или застройщиком (п. 7.1.3. договора) на банковские реквизиты депонента, указанные в договоре счета эскроу, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации (п. 7.1.4. договора).

Оснований для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств в отсутствие нарушения обязательств со стороны застройщика заключенных договоров участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено.

До настоящего времени вышеуказанные условия договора стороны не оспаривали, как не заявляют таких требований и в настоящем судебном заседании и поданных документах.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из ст. 9 Закона №214-ФЗ, законодатель предусмотрел две возможности расторжения договора долевого участия в связи с неисполнением застройщиком обязательств по строительству объекта долевого участия, при которых строительство не может быть завершено в срок.

В первом случае, согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, право отказа от договора появляется у участника долевого строительства в случае, когда объект долевого строительства не передан в срок, превышающий согласованный сторонами срок более чем на два месяца.

Во втором случае, согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства имеет право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия, когда имеет место прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Также, статьей 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена возможность отказа от исполнения договора существенного нарушения требований к качеству объекта.

Указанные выше обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор долевого участия расторгается судом.

Однако, в настоящем деле у истца право одностороннего отказа от договора долевого участия по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта, не наступило, поскольку срок передачи объекта долевого участия истекает, в силу п. 2.3. договора участия в долевом строительстве, ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств наличия строительных недостатков подлежащего передаче объекта суду также не представлено.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и в иных установленных федеральным законом или договором случаях (п. 5 ч. 1, п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Закона).

Суд не находит оснований, предусмотренных ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, для возможности отказа участника долевого строительства от исполнения договоров, поскольку согласно ч. 1.2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

В ходе разбирательства дела судом не установлено обстоятельств, установленных ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающих право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Доказательств существенных нарушений договора со стороны застройщика на момент обращения ФИО2 в суд с настоящим иском в материалы дела не представлено.

Также, суд находит несостоятельными доводы истца в части ссылки на наступление личных обстоятельств, изменений рыночных цен на недвижимость, в связи с которыми ФИО2 не имеет возможности в дальнейшем исполнять свои обязательства по заключенному между сторонами договора участия в долевом строительстве, что является основанием для расторжения такого договора.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора, вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При этом одним из условий, необходимых для удовлетворения требований одной из сторон договора о его расторжении по основанию изменения обстоятельств, является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из положений ст. 451 ГК РФ.

Судом не установлены исключительные обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения заключенного между сторонами договора.

Суд полагает, что наступление личных обстоятельств, не позволяющих в дальнейшем участнику долевого строительства исполнять обязательства по договору, как изменение дохода истца, причина таких изменений, в том числе изменение рыночных цен на недвижимость, не свидетельствует о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которых возможно расторжение договора, так как при заключении договора участник долевого строительства не мог не знать о бремени несения им риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Изменение материального положения относится к рискам, которые ФИО2, как участник долевого строительства, несет при заключении договора, и не является существенным изменением обстоятельств. Изменение финансового положения истца также не связано с деятельностью застройщика и от него не зависит. Изменение рыночных цен на недвижимость также не может иметь существенного значения при рассмотрении настоящего гражданского дела, поскольку не является тем обстоятельством, с которым закон связывает возможность расторжения договора долевого участия и относится к рискам, которые участник несет при заключении договора.

Заключая договор, участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения.

При этом, суд учитывает, что изменение финансового положения истца не являлось условием заключения договора долевого участия в строительстве и условием исполнения обязательств по договору, то есть не может в смысле положений ст. 451 ГК РФ являться основанием для расторжения договора.

Кроме того, как следует из п. 1.4. договора, участник при его подписании гарантировал застройщику, что он не лишен и не ограничен в дееспособности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, не находится в состоянии, когда он не способен понимать значение своих действий или руководствоваться ими, а также то, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие его заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой; не имеет каких-либо причин, препятствующих надлежащему выполнению договора.

На основании статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Истцом не приведено каких-либо обстоятельств нарушения застройщиком прав ФИО2, в то время как в силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ именно нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

Исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ, истец не включил в договор, в том числе путем дополнительного соглашения, условие о расторжении договора долевого участия в строительстве на случай изменения финансового положения, в судебном порядке ФИО2 за изменением условий договора, в связи с существенным изменением обстоятельств, также не обращалась. Изменение финансового положения не отнесено условиями договора к числу обстоятельств, освобождающих стороны от исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве, в связи с чем риск негативных последствий для участника в результате таких санкций не может быть возложен на застройщика.

При таком положении, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к расторжению договора участия в долевом строительстве, поскольку в данном случае не имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, подлежат депоненту (участнику долевого строительства до даты возникновения основания для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару.

В связи с тем, что обстоятельства по передаче денежных средств участника долевого строительства застройщику по договору не наступили, денежные средства находятся на счете эскроу, который принадлежит участнику долевого строительства, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере депонируемой суммы не подлежат удовлетворению.

Оснований для признания пунктов 9.2 договоров недействительными суд не усматривает, поскольку истец не был лишен возможности обратиться в суд по месту пребывания истца, что и было им реализовано путем предъявления настоящего иска в соответствии с положениями ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Поскольку в удовлетворении основных требований отказано, то также не подлежат удовлетворению производные от них требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО16), ФИО2 (№) к ФИО17) о расторжении договоров участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГг.

Судья: подпись ФИО18