Решение № 3А-18/2017 3А-18/2017(3А-607/2016;)~М-372/2016 3А-607/2016 М-372/2016 от 5 июня 2017 г. по делу № 3А-18/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

<данные изъяты><данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Власовой М.Г.,

при секретаре Железном А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а– 18/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Метал-Мастер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Метал-Мастер» (далее – ООО «Метал-Мастер») обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020718:66, расположенного в <данные изъяты>, государственная собственность на который не разграничена.

В обоснование своих требований, административный истец указывает, что он является арендатором названного земельного участка, а также собственником расположенных на нем строений и, в силу закона, имеет исключительное право на приобретение данного участка в собственность.

Административный истец также утверждает, что кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет для него (истца) увеличение выкупной цены земельного участка.

ООО «Метал-Мастер» просит суд установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке в размере 18 557 000 рублей (т. 1 л.д. 4-6).

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием административным ответчиком – Министерством имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом дважды назначалась экспертиза (в том числе повторная) для проверки данного отчета на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения, в случае необходимости, действительной рыночной стоимости данного объекта (т. 1 л.д. 282-285).

Согласно результатам судебных экспертиз рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего ООО «Метал-Мастер» определена в ином размерах отличном от размера рыночной стоимости участка определенной в отчете об оценке.

В судебном заседании представители административного истца – ФИО1 и ФИО2 настаивали на требованиях своего доверителя, просили установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере определенном в отчете об оценке, полагая данный отчет надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость данного объекта недвижимости. Рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по результатам повторной судебной экспертизы экспертом ООО «ИОЛА. Объективная оценка» ФИО3 в размере 34 489 983 рубля, представители полагали завышенной, его выводы о несоответствии отчета оценщика законодательству об оценочной деятельности – необоснованными, а заключение данного эксперта несоответствующим требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и законодательству об оценочной деятельности. При этом представителями высказаны и представлены в письменном виде замечания относительно методологии проведенной экспертизы – некорректного, по мнению представителя, подбора объектов-аналогов в рамках примененных экспертом сравнительного и доходного подходов к оценке, необоснованное неприменение либо применение отдельных корректировок к объектам-аналогам по ценообразующим факторам, иные замечания относительно избранной экспертом методологии. По утверждению представителей истца, в экспертном заключении содержатся ошибки и противоречия, что привело к завышению рыночной стоимости земельного участка. (т. 2 л.д. 291-301). Вследствие указанных нарушений представители истца полагали невозможным использовать данное заключение эксперта, как и первоначальную экспертизу, в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представители истца просили также назначить дополнительную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> – ФИО4 в судебном заседании не возражала против частичного удовлетворения требований административного истца, полагая возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости определенной по результатам повторной судебной экспертизы, считая данную стоимость экономически обоснованной. Против установления кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере, определенном в отчете об оценке, представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> возражала.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, на основании ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав объяснения представителя ООО «Метал Мастер» и Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодека Российской Федерации исключительным правом приобретения земельного участка в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу положений п. 2 ч. 1 постановления <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности <данные изъяты> или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках» выкупная цена для земельных участков аналогичным спорному земельному участку составляет 15 процентов кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с п. 6 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральным законом устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений пунктов 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты><данные изъяты>) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО <данные изъяты>).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «Метал-Мастер» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020718:66, площадью 20 000 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для промышленных объектов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Кировский сельский округ, в районе д. Липуниха, что подтверждается копией договора аренды и кадастрового паспорта земельного участка (т. 1 л.д. 7, 183-192).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, земельных участков, категория которых не установлена на территории <данные изъяты>» была определена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка.

Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена по состоянию на <данные изъяты> (дату формирования перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценке).

Постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> все полномочия Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости переданы Министерству имущественных отношений <данные изъяты>.

Как следует из кадастровой справки, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 48 748 600 рублей (л.д. 160).

Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> (дата обращения в Комиссию - <данные изъяты>). Решением данной Комиссии от <данные изъяты> заявление истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено (т. 1 л.д. 175-177).

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора административным истцом соблюден.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всех необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Административным истцом в подтверждение установления рыночной стоимости спорного земельного участка на дату кадастровой оценки представлен отчет об оценке <данные изъяты>В от <данные изъяты>, составленный оценщиком ООО «Кратив 2» и положительно экспертное заключение на данный отчет №ЭП-301015-2 от <данные изъяты>, подготовленное Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (т. 1 л.д. 43-165, 166-174).

Рыночная стоимость в отчете об оценке определена в размере 18 557 000 рублей.

В силу положений ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Департамент профессиональной оценки» ФИО5 от <данные изъяты>, которому судом было поручено проведение первоначальной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения, в случае такого несоответствия действительной рыночной стоимости земельного участка, оценщиком допущен ряд неточностей, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость земельного участка. Рыночную стоимость участка данный эксперт определил в размере 42 780 000 рублей (л.д. 1-79).

Исследовав и оценив заключение эксперта ФИО5, суд приходит к выводу о невозможности признания данного заключения достоверным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость спорного земельного участка, поскольку данным экспертом не были учтены имеющиеся на земельном участке обременения.

Существенные недостатки указанного экспертного заключения позволили суду усомниться в обоснованности выводов эксперта и назначить повторную экспертизу по тем же вопросам, проведение которой было поручено эксперту ООО «ИОЛА. Объективная оценка» ФИО3 Согласно заключению данного эксперта № СЭ-59/2017 от <данные изъяты> оценщиком ООО «Креатив-2» при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. Данные нарушения в экспертном заключении подробно описаны. Рыночная стоимость земельного участка экспертом определена по состоянию на дату кадастровой оценки – <данные изъяты> в размере 34 489 983 рубля (л.д. 166-241).

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, подтверждающего необоснованность установленной в отчете об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка и устанавливающего его действительную рыночную стоимость.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО3 поддержал выводы своего заключения.

Замечания представителей административного истца по поводу необоснованности выводов эксперта относительно отчета об оценке и методологии оценки, избранной экспертом ФИО3, носят субъективный характер и были отклонены им в ходе допроса в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов. Ошибок и противоречий в данном экспертном заключении, на которые ссылаются представители истца, судом не установлено.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному ответу на поставленные перед экспертом вопросы, в том числе неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителями административного истца не представлено.

Утверждение представителей административного истца о нарушении экспертом требований Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в ходе судебного разбирательства также своего подтверждения не нашло.

Оценив заключение эксперта ФИО3 в совокупности с другими доказательствами с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего ООО «Мктал-Мастер» должна быть установлена равной его рыночной стоимости в размере определенном по состоянию на <данные изъяты> в заключении эксперта ФИО3, полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой, по которой спорный объект мог быть отчужден на открытом рынке на дату кадастровой оценки.

Поскольку законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, административное исковое заявление ООО «Метал-Мастер» подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Метал-Мастер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020718:66, площадью 20 000 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для промышленных объектов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Кировский сельский округ, в районе д. Липуниха, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 34 489 983 (тридцать четыре миллиона четыреста восемьдесят девять тысяч девятьсот восемьдесят три) рубля.

В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 18 557 000 рублей - отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка, включая дату подачи Обществом с ограниченной ответственностью «Метал-Мастер» заявления о пересмотре его кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <данные изъяты> – <данные изъяты>.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <данные изъяты>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Власова М.Г.