Решение № 3А-703/2017 3А-703/2017~М-540/2017 М-540/2017 от 22 ноября 2017 г. по делу № 3А-703/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 23 ноября 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-703/2017 по иску ООО «Максидом» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Максидом» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 34 023 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство и эксплуатацию торгового центра, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 03.11.2015 года равной его рыночной стоимости в размере 131 465 318 рублей и взыскать с Правительства Самарской области расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что общество является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки определена по состоянию на 03.11.2015 года в размере 352 277 544,30 рубля.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управления Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала, уточнив, что просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы в размере 189 200 000 рублей.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменных отзывах ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда, Управление Росреестра по Самарской области при отсутствии дополнительных доказательств рыночной стоимости земельного участка просило в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в их отсутствие.

Правительство Самарской области, Администрация г.о. Самары не направили своего представителя в судебное заседание, отзыв по делу не представили, о дате слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Максидом» подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 34 023 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство и эксплуатацию торгового центра, расположенном по адресу: <адрес>.

Вышеуказанный земельный участок на основании договора купли-продажи от 23.10.2012г. принадлежит ООО «Максидом» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2015г. /том 1 л.д.6/.

Приложением № 2 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 03.11.2015 года и составила 352 277 544,30 рубля.

Поскольку административный истец является собственником указанного земельного участка и оплачивает земельный налог исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 15.05.2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от 31.05.2017 года заявление отклонено.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке № от 27.03.2017 года, выполненный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий» ФИО1, по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся спорный земельный участок, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 131 465 318 рублей. На данный отчет представлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз оценщиков».

В ходе судебного разбирательства представителем заинтересованного лица – Администрации г.о. Самары заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка, а также поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Из заключения эксперта ООО «ГОСТ» от 07.11.2017г. №, следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 189 200 000 рублей, отчет об оценке № от 27.03.2017 года, выполненный ООО «Бюро оценочных технологий» не соответствует требованиям законодательства российской Федерации об оценочной деятельности (ст. 11 ФЗ-135), а также требованиям федеральных стандартов оценки ( п.п. 5, 13 ФСО № 3, п. 11 ФСО №7, п.22 б, в, д ФСО №7).

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО №7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «ГОСТ» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод нормировки, выявив земельные участки, выставленные на продажу, наиболее сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 4 земельных участка коммерческого назначения, расположенных в Промышленном и Кировском районах г. Самары, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применены корректировки на торг, на местоположение, на площадь. Полученный результат в размере 5 560,94 рубля за 1 кв.м. (с учетом поправки на торг) соответствует диапазону цен оферт и сделок с указанным видом недвижимого имущества в районе нахождения объекта по состоянию на дату оценки. Погрешность декларируется в границах допустимой статистической – до 5-10% от полученной итоговой величины.

Согласовав результаты, эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 31.11.2015г. составляет 189 200 000 рублей.

Оценивая представленные доказательства как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца, уточнив заявленные требования, просил об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.

Таким образом, требования административного истца, с учетом их уточнения, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Максидом» с заявлением в Комиссию является 15.05.2017 г., в суд – 17.07.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Понесенные административным истцом при подаче иска расходы в виде государственной пошлины в сумме 2 000 рублей документально подтверждены.

В связи с вышеизложенным суд полагает необходимым удовлетворить требования ООО «Максидом» о взыскании с Правительства Самарской области, утвердившего результаты кадастровой стоимости, судебных расходов в размере 2000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Максидом» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 34 023 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство и эксплуатацию торгового центра, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.11.2015 года в размере 189 200 000 рублей.

Датой подачи ООО «Максидом» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 15.05.2017 года, в суд – 17.07.2017 г.

Взыскать с Правительства Самарской области за счет казны Самарской области в пользу ООО «Максидом» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 (две тысячи) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28.11.2017 г.