Решение № 2-1017/2017 2-1017/2017~М-297/2017 М-297/2017 от 2 мая 2017 г. по делу № 2-1017/2017

Дело № 2- 1017/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Псков **.** 2017 года

Псковский городской суд Псковской области в составе

председательствующего судьи Жбановой О.В.,

при секретаре Никитиной М.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Строй-СА» и ООО «СПБ-Эстейт» о признании предварительного договора купли-продажи договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на объект недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ООО «Строй-СА» и ООО «СПБ-Эстейт» о признании предварительного договора купли-продажи от **.**.2016 квартиры №** в доме №** по ул. И. в г. Пскове, заключенного между ФИО1 и ООО «Строй-СА», договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на указанный объект недвижимости.

В обоснование иска указано, что **.**.2016 между истцом и ответчиком ООО «Строй-СА» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №** в доме №** по ул. И. в г. Пскове, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве и/или договор уступки прав на квартиру. Согласно п. 5 договора квартира оценена сторонами в 1550000 рублей. Истцом исполнены обязательства по перечислению денежных средств в полном объеме. Согласно п. 2 договора от **.**.2016 ответчик ООО «Строй-СА» обязался зарегистрировать договор долевого участия и уступить покупателю права требования на квартиру не позднее **.**.2016, дополнительными соглашениями указанный срок продлен до **.**.2016. Поскольку привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора долевого участия в строительстве истец полагает, что из содержания предварительного договора купли-продажи, заключенного с ООО «Строй-СА», следует, что на возникшие правоотношения распространяется Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Однако до настоящего времени ответчик ООО «Строй-СА» уклоняется от исполнения своих обязательств по договору. **.**.2016 в адрес ответчика ООО «Строй-СА» истцом была направлена претензия, которая оставлена без ответа. Более того, с **.**.2016 собственником спорной квартиры является ответчик ООО «СПБ-Эстейт». Учитывая изложенное, истец обратилась в суд за защитой своих прав и просит признать предварительный договор купли-продажи от **.**.2016 квартиры №** в доме №** по ул. И. в г. Пскове, заключенный между ФИО1 и ООО «Строй-СА», договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и признать за ней право собственности на указанный объект недвижимости.

В порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Псковской области, ООО «УНО-пресс», ООО «Новая строительная компания», ООО «Евростройпроект».

Истец ФИО1 и ее представители ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, приведя в обоснование доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «СПБ-Эстейт» и третьих лиц ООО «УНО-пресс», ООО «Новая Строительная компания» ФИО4 в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, поскольку ООО «Строй-СА» не имело право распоряжаться спорным жилым помещением, застройщиком многоквартирного дома не являлось, право использования земельного участка под строительство ему не предоставлялось, разрешение на строительство не выдавалось. С застройщиком многоквартирного дома истец в правоотношениях не состоит. Собственником квартиры, в соответствии с действующим законодательством, является ООО «СПБ-Эстейт».

Представитель ответчика ООО «Строй-СА» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, позиции по делу не представил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Псковской области, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменной позиции указал, что правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, поскольку ООО «Строй-СА» не обладало правом требования объекта долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве или договор уступки права требования с данным юридическим лицом на объект долевого строительства – квартиру №** в доме №** по ул. И. в г. Пскове не заключались.

Представитель третьего лица ООО «Евростройпроект» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, позиции по делу не представил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования удовлетворению не подлежащими по следующим основаниям.

Судом установлено, что **.**.2016 между ООО «Строй-СА» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №** в доме №** по ул. И. в г. Пскове (л.д. 11-12).

В соответствии с п. 1 указанного предварительного договора стороны обязались в будущем заключить договор долевого участия в строительстве и/или договор уступки прав на квартиру, основные условия которого стороны определили в договоре. Покупатель извещен продавцом и согласен, что цена указанной квартиры ниже стоимости застройщика по причине того, что квартира данной фирмой еще не отработана, а только закреплена по договору предстоящих работ. Предполагаемый срок оформления договора участия в долевом строительстве не позднее **.**.2016.

Согласно п. 2 указанного предварительного договора по договору участия продавец обязуется продать, а покупатель приобрести квартиру, расположенную по адресу: <...> кв. №** Указанная квартира будет принадлежать продавцу на основании договора участия в долевом строительстве. Продавец обязуется зарегистрировать договор участия в долевом строительстве на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области и уступить покупателю по договору уступки права требования не позднее **.**.2016.

Согласно п. 5 предварительного договора квартира оценена сторонами в 1550000 рублей.

Дополнениями к предварительному договору от **.**.2016 (л.д.13), от **.**.2016 (л.д.14) и от **.**.2016 (л.д.15) срок, предусмотренный пунктами 1 и 2, продлен до **.**2016.

**.**.2016 между ООО «Строй-СА» и ФИО1 заключен договор беспроцентного займа, в соответствии с условиями которого займодавец передает заемщику в собственность денежные средства в размере 100000 рублей в счет оплаты квартиры, расположенной по адресу: <...> д. №**, кв. №**, в соответствии с предварительным договором б/н от **.**.2016. Заемщик обязуется зачесть указанную сумму займа в установленный предварительным договором срок. Проценты за пользование займом не взимаются (л.д. 18-19).

**.**2016 между ООО «Строй-СА» и ФИО1 заключен договор беспроцентного займа, в соответствии с условиями которого займодавец передает заемщику в собственность денежные средства в размере 150000 рублей в счет оплаты квартиры, расположенной по адресу: <...> д. №**, кв. №**, в соответствии с предварительным договором б/н от **.**.2016. Заемщик обязуется зачесть указанную сумму займа в установленный предварительным договором срок. Проценты за пользование займом не взимаются (л.д. 20-21).

Предусмотренные договорами беспроцентного займа денежные средства в общей сумме 250000 рублей внесены ФИО1 в кассу ООО «Строй-СА» **.**.2016 и **.**2016, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам (л.д. 16) и показаниями свидетеля И.А.

**.**.2016 во исполнение предварительного договора от **.**.2016 за квартиру по адресу: <...> д. №**, кв. 6 ФИО1 на счет ООО «Строй-СА» внесены денежные средства в размере 1300000 рублей (л.д. 17).

Разрешая заявленные требования суд основывается на следующем.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно п. 19 "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства.

Из материалов дела следует, что ООО «Строй-СА», заключившему с истцом ФИО1 предварительный договор купли-продажи от **.**.2016 и договора беспроцентных займов денежных средств, право использования земельного участка под строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> д. №**, не предоставлялось, разрешения на строительство не выдавалось.

ООО «Строй-СА» не являлось лицом, имеющим право привлекать денежные средства для строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> д. №** распоряжаться жилыми помещениями и заключать какие-либо договора, что подтверждается условиями предварительного договора, заключенного между ФИО1 и ООО «Строй-СА», с которыми ФИО5 согласилась, подписав договор.

Доказательств того, что ООО «Строй-СА» являлось застройщиком, имеющим право привлекать денежные средства для строительства данного объекта и заключать какие-либо договоры в отношении его, суду не представлено.

Согласно проектной декларации на строительство 10,12-ти этажного 184 квартирного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <...> д. №**, застройщиком указанного дома является ООО «УНО-пресс» (л.д. 62-67).

**.**2013 ООО «УНО-пресс» Администрацией города Пскова выдано разрешение №** на строительство 10,12-ти этажного квартирного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. Псков, уд И. д. №**

**.**.2015 между ООО «УНО-пресс» и ООО «СПБ-Эстейт» заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом по адресу: <...> д. №** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого многоквартирного дома передать участнику долевого строительства в собственность квартиры, в число которых в том числе входит квартира №** (л.д. 110-118).

**.**.2015 ООО «УНО-пресс» Администрацией города Пскова выдано разрешение №** на ввод в эксплуатацию 10,12-ти этажного квартирного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <...> д№** (л.д. 140-145).

На основании передаточного акта от **.**.2016 застройщиком ООО «УНО-пресс» передана в собственность ООО «СПБ-Эстейт» квартира, расположенная по адресу: <...> д. №**, кв. №** (л.д. 97).

Из письма ООО «УНО-пресс» от **.**.2016 следует, что по договору участия в долевом строительстве б/н от **.**2015, заключенному между ООО «УНО-пресс» и ООО «СПБ-Эстейт» на квартиру, расположенную по адресу: <...> д. №**, кв. №**, расчет между сторонами в сумме 1556800 рублей произведен в полном объеме (л.д. 98).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от **.**.2017 следует, что квартира, расположенная по адресу: <...> д. №**, кв. №**, принадлежит на праве собственности ООО «СПБ-Эстейт», запись регистрации №** от **.**.2016 (л.д. 51-54,78-81).

Право собственности за ООО «СПБ-Эстейт» на указанную квартиру зарегистрировано на основании передаточного акта от **.**.2016, договора участия в долевом строительстве от **.**.2015, дополнительного соглашения от **.**2015 №**, разрешения на ввод в эксплуатацию от **.**.2015 №** (л.д. 74).

С ООО «УНО-пресс» и ООО «СПБ-Эстейт» истец ФИО1 в правоотношениях не состоит.

ООО «Строй-СА» является самостоятельным юридическим лицом и не является правопреемником застройщика либо ООО «СПБ-Эстейт».

Договоров на участие в долевом строительстве, соглашений об уступке прав требования и переводе долга по договорам займа ФИО1 ни с одной из указанных организаций не заключала. Правоотношения ООО «Строй-СА» и ФИО1 регулируются главой 42 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что правовые основания для признания предварительного договора купли-продажи от **.**2016 квартиры №** в доме №** по ул. И. в г. Пскове, заключенного между ФИО1 и ООО «Строй-СА», договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и признании за истцом права собственности на указанный объект недвижимости отсутствуют, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 1,3 статьи 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

Определением суда от **.**.2017 в обеспечение иска ФИО1 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Псковской области на осуществление любых регистрационных действий с недвижимым имуществом – квартирой, расположенной по адресу: <...> д. №**, кв. №**

Представителем ответчика ООО «СПБ-Эстейт» и третьих лиц ООО «УНО-пресс», ООО «Новая Строительная компания» ФИО4 заявлено ходатайство о снятии обеспечительных мер.

Истец и ее представители возражали против отмены обеспечительных мер.

Принимая во внимание положения ч. 3 ст. 144 ГПК РФ, то обстоятельство, что спор по существу разрешен, в связи с чем отпала необходимость в обеспечительных мерах, суд полагает возможным отменить меры по обеспечению иска.

Руководствуясь ст. ст. 144, 194, 197-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Строй-СА» и ООО «СПБ-Эстейт» о признании предварительного договора купли-продажи договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на объект недвижимости, отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые по настоящему делу 2-1017/2017, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Псковской области на осуществление любых регистрационных действий с недвижимым имуществом – квартирой, расположенной по адресу: <...> д. №**, кв. №**, наложенного определением Псковского городского суда от **.**.2017, вступившим в законную силу **.**2017.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд Псковской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.В. Жбанова

Решение в окончательной форме изготовлено **.** 2017 года.