Решение № 2-1905/2023 2-1905/2023~М-1088/2023 М-1088/2023 от 13 июля 2023 г. по делу № 2-1905/2023

Дело №


РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Лепетюх А.В.

при секретаре Хачанянце Б.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО2 ФИО1, третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, третье лицо с самостоятельными требованиями ПАО «Сбербанк России» об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, выселении, снятии обременения в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ФИО12 В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ФИО11. на праве собственности принадлежит <адрес>, площадью 14,8 кв.м., расположенная по адресу: г<адрес>. Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, литер Б,Г,Д аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 4 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: <адрес>. В связи с неисполнением собственниками помещений требований сносе многоквартирного дома в установленный срок Администрацией г. Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены Мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии. Оценка <адрес> по адресу: <адрес> была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт № об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 1 349 284 рубля. Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № результаты оценки согласованы, однако соглашение о выкупе с ответчиком не достигнуто. На основании выписки из единого государственного реестра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение площадью 14,8 кв.м., по адресу <адрес> согласно Договора купли-продажи квартиры с ипотекой в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ. на 240 месяцев является объектом залога у ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ».

На основании изложенного и с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит суд изъять у ФИО2 ФИО3, в муниципальную собственность объект недвижимого имущества <адрес>, площадью 14,8 кв.м., расположенную по адресу <адрес> на следующих условиях: перечислив в пользу ПАО «Сбербанк ФИО5», в лице Ростовского отделения №, сумму равную 714 795, 03 руб., перечислив в пользу ФИО2 ФИО3 сумму равную 634 488, 97 руб.; прекратить право собственности ФИО2 ФИО3 <адрес> площадью 14,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; признать право муниципальной собственности на <адрес> площадью 14, 8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>; выселить ФИО2 ФИО3 из занимаемого жилого помещения: <адрес>, площадью 14,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; обязать ФИО2 ФИО3 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; снять обременение в виде ипотеки в силу закона с объекта недвижимого имущества - жилого помещения в <адрес> площадью 14,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Представитель истца ФИО8, действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, поддержал доводы изложенные в иске с учетом уточнений просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО13 в судебное заседание явилась, не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен о дате и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО9 в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Изучив материалы дела, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд исследовав материалы, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 ФИО1 на праве собственности принадлежит <адрес>, площадью 14,8 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.

Как усматривается из материалов дела, Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 4 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. МКУ «УЖКХ Ленинского района г. Ростова-на-Дону» в адрес ФИО10. направлено уведомление о возможности предоставления жилого помещения маневренного фонда, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу.

По заданию Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» составлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ. об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 1 349 284 рубля.

Результаты оценки, представленные в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ на заседании городской комиссии по согласованию результатов оценки, что подтверждается выпиской из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону в адрес ответчика направлено предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, с приложением копий постановлений Администрации города Ростова-на-Дону, отчета об оценке, выписки из протокола заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки, выписки из ЕГРН, кадастровой выписки, проекта соглашения.

Соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд сторонами до настоящего времени не заключено.

Исследовав и оценив, представленные в материалы дела доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В развитие положений п. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения нормы ст. 32 Жилищного кодекса РФ направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

В силу положений ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (п. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (п. 4).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (п. 5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (п. 6).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (п. 8).

В силу п.п. 9,10 статьи 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу положений статей 56.6-56.10 ЗК РФ решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии орган местного самоуправления, принявшие такое решение, направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным, жилое помещение может быть изъято путем выкупа либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Исходя из того, что соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа муниципальным образованием жилого помещения №, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, между администрацией г. Ростова-на-Дону и ответчиком достигнуто не было, принимая во внимание, что выводы представленного истцом отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного специалистами ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», оспорены не были, иных заключений о стоимости жилого помещения в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу о том, что указанное жилое помещение подлежит изъятию у собственника с выплатой выкупной цены по цене, равной 1349284 руб.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ФИО4 (ФИО2) А.И. заключен кредитный договор № на сумму 766 800 рублей на приобретение готового жилья на 240 чес.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заёмщик предоставил кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости - квартиры, общей площадью 14.8 кв.м., назначение: жилое, расположенная по адресу: <адрес> Существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона.

Статья 41 №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» содержит особенности защиты прав залогодержателя при принудительном изъятии государством имущества, переданного в ипотеку.

Так. в силу ч. 1 ст. 41 №102-ФЗ от 16.07.1998 г., если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом. подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3.5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, залог не сохраняется при переходе права собственности на имущество к новому приобретателю и к рассматриваемым правоотношениям не применяются положения статьи 353 ГК РФ. регламентирующей сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.

Правила указанной нормы не применяются к случаям принудительного изъятия имущества 1 для государственных или муниципальных нужд.

Вместе с тем, Банк приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения, в силу положений ст. 41 «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» в их взаимодействии со ст.32 Жилищного кодекса РФ.

Аналогичная по содержанию норма предусмотрена в абз. 3 п. 2 ст. 334 ГК РФ, в соответствии с положениями которой залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Предоставление преимущественного права означает, что залогодержатель имеет приоритет перед всеми прочими кредиторами, претендующими на получение выплат из суммы возмещения, причитающегося собственнику жилого помещения, в связи с его выкупом в силу аварийности.

Указанное обеспечивает баланс в отношениях с залогодателем, который лишен возможности обеспечить сохранение ипотечного отношения в первоначальном виде.

Согласно ч. 2 ст. 74 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов, и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

При таких обстоятельствах, право банка требовать погашения кредита за счет сумм возмещения подлежит преимущественной реализации.

В силу ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа, условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Наличие обременения в виде ипотеки на жилое помещение, находящееся в аварийном доме не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность выкупа такого помещения при изъятии земельного участка на котором находится аварийный жилой дом.

ПАО «Сбербанк России» в таком случае приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося возмещения.

В соответствии с представленной справкой о задолженности заемщика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ полная задолженность на дату расчета составляет 714795,03 руб.

При поступлении денежных средств на указанный счет ПАО "Сбербанк" как кредитор обязано в соответствии с условиями кредитного договора принять денежные средства как досрочное исполнение обязательств по договору, влекущее за собой прекращение залога (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Поскольку решением суда за муниципальным образованием признается право собственности, то Администрация г. Ростова-на-Дону при реализации полномочий собственника в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вправе при исполнении своих обязательств, часть которых, в свою очередь, является исполнением обязательств в порядке ст. 313 ГК РФ за ФИО14 самостоятельно разрешить вопрос о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Поскольку, в силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию, суд приходит к выводу об изъятии у ФИО15 жилого помещения, путем выкупа по установленной судом цене, и передаче в муниципальную собственность жилого помещения, с прекращением права собственности, а также признанием права муниципальной собственности на жилое помещение.

В данном случае, поскольку производится изъятие спорного жилого помещения путем выкупа, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение право собственности и пользования спорной квартирой у Нданга ФИО16 прекращается.

В целях обеспечения исполнимости принятого решения, суд считает возможным удовлетворить также исковые требования также в части возложения на ответчика обязанности по предоставлению банковских реквизитов для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Изъять путем выкупа у ФИО2 ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества жилое помещение, <адрес>, площадью 14,8 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> на следующий условиях:

- перечислив на ссудный счет № в Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ИНН <***>, БИК 046015602, КПП 616143001, кор/счет № 30101.810.6.0000.0000602 в ГРКЦ ГУ ЦБ по РО) в целях погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченному ипотекой сумму в размере 714795,03 руб.

- перечислив в пользу ФИО2 ФИО1 сумму в размере 634488,97 рублей.

Прекратить право собственности ФИО2 ФИО1 на объект недвижимого имущества жилое помещение, <адрес>, площадью 14,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> - после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение, <адрес>, площадью 14,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать ФИО2 ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: А.В. Лепетюх