Апелляционное определение № 33-1147/2025 33-125/2026 от 3 февраля 2026 г.

Председательствующий – ФИО №

номер дела в суде первой инстанции №

УИД 02RS0008-01-2025-000816-37

номер строки в статистическом отчете <данные изъяты>


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 февраля 2026 года г. Горно-Алтайск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи – Черткова С.Н.,

судей – Чориной Е.Н., Плотниковой М.В.,

при секретаре – Чабаковой О.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от <дата>, которым

исковые требования ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании судебных расходов, удовлетворены частично.

Расторгнут договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, заключенный <дата> между ФИО4 и ФИО3 в лице представителя ФИО1.

Взысканы с ФИО3 в пользу ФИО4 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей, по оплате юридических услуг в сумме 5000 рублей.

Возвращена ФИО4 излишне уплаченная государственная пошлина в размере 36000 рублей по чеку от <дата>

В удовлетворении требований ФИО4 к ФИО3 о взыскании судебных расходов в сумме 8335 рублей отказано.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО4 об изменении условий договора от <дата> оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Плотниковой М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата>, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 39 000 рублей, оплате юридических услуг за изготовление претензии в сумме 3535 рублей, составление искового заявления 10000 рублей.

Требования мотивированы тем, что <дата> между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Цена имущества определена сторонами в размере 2 400 000 рублей, в том числе земельного участка – 1000000 рублей, жилого дома – 1400000 рублей. До подписания договора покупатель уплатил истцу задаток в сумме 100000 рублей. Оплата остальной суммы в размере 2 300 000 рублей должна быть осуществлена перечислением на расчетный счет или по аккредитиву. <дата> истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об исполнении обязательств в виде оплаты оставшейся суммы. До настоящего времени оплата по договору ответчиком не произведена, требование о расторжении договора не исполнено.

ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО4 об изменении условий договора, путем указания, что покупатель осмотрел домовладение до подписания договора, ознакомился с правоустанавливающими документами, обязуется произвести полностью расчеты в порядке, определенном п.2.2 договора после предоставления продавцом акта согласования с собственником соседнего земельного участка с кадастровым номером № и выписки из ЕГРН с координатами угловых точек участка с кадастровым номером №, при условии сохранения в полном объеме на территории домовладения всех хозяйственных построек (бани, дровника, колодца), имеющихся на момент подписания договора. По соглашению сторон домовладение передается от продавца к покупателю по акту-приема передачи после выполнения сторонами условий договора в срок до <дата> Требования мотивированы тем, что после заключения договора купли-продажи были проведены работы по выносу на местности поворотных точек границ земельного участок, установлено, что часть хозяйственных построек пересекает границу соседнего участка, частично располагаясь на его территории. Продавец о данных недостатках умолчал. Поскольку предметом договора стала недвижимость ненадлежащего качества, покупателем выдвигались требования о соразмерном уменьшении покупной цены, либо требования о безвозмездном устранении продавцом недостатков, однако поскольку данные требования продавец выполнять отказался, в состоявшийся договор следует внести изменения.

Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого в части взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов по оплате государственной пошлины и по оплате юридических услуг и исключении из мотивировочной части решения выводов суда о наличии существенных нарушений условий договора купли-продажи со стороны покупателя, выводов об отсутствии требования со стороны ответчика о применении последствий расторжения договора – возврата полученного продавцом задатка в апелляционной жалобе просит ФИО3, указывая, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что спор вызван недобросовестными действиями (бездействием) истца, что исключает виновность ответчика, который как покупатель не отказывался произвести оплату по договору после предоставления объектов недвижимости согласно условиям договора, то есть без выявленных недостатков, свободных от законных прав и притязаний третьих лиц, с документами без реестровых ошибок. Оплата по договору со стороны ответчика является встречным обязательством. В связи с установлением обстоятельств, что исполнение со стороны продавца (истца) не произведено должным образом, ответчик как покупатель имела законное право приостановить исполнение встречного обязательства по оплате. Срок оплаты в договоре установлен не был, согласно устной договоренности, оплата должна была быть произведена в июне 2025 года. Полагает, что продавец ввел в заблуждение покупателя, поскольку не сообщил о существенных недостатках продаваемого участка, наличии реестровой ошибки. Указание на добросовестность покупателя имеет существенное значение, поскольку в противном случае продавец может не вернуть ранее оплаченные денежные средства в размере 100000 рублей. Вывод о нарушении существенных условий договора со стороны покупателя является необоснованным и незаконным. Расторжение договора при указанных обстоятельствах не предполагает, что ответчик является проигравшей стороной по делу и на него можно отнести судебные расходы истца. Не возражает против расторжения договора купли-продажи при условии применения судом последствий его расторжения в виде возврата продавцом полученной суммы задатка. Отказ в удовлетворении требования покупателя о возврате задатка, основанный на возможности обращения покупателя с отдельным иском не соответствует целям судебной защиты нарушенного права и принципу процессуальной экономии.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО4 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержала, ФИО4 и его представитель ФИО5 полагали решение суда законным и обоснованным.

Информация о движении настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Верховного Суда Республики Алтай (http://vs.ralt.sudrf.ru/).

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом первой инстанции, <дата> между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 28,5 кв. м, и земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1986 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от <дата> правообладателем спорного жилого дома и земельного участка является ФИО4

В соответствии с условиями договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность вышеуказанное недвижимое имущество.

Из п. 1.2 договора следует, что цена недвижимого имущества составляет 2400000 рублей, из них 1 400 000 рублей – стоимость жилого дома, 1 000 000 рублей – стоимость земельного участка.

По соглашению сторон оплата за приобретаемое имущество частично произведена до подписания договора - покупатель оплатил, а продавец получил задаток в размере 100 000 рублей; оплата остальной суммы в размере 2 300 000 рублей осуществляется на расчетный счет продавца или по аккредитиву в ПАО Сбербанк России. Датой исполнения обязательств по оплате является дата поступления денежных средств на счет продавца (п. 2.1, 2.2 договора).

Покупатель осмотрел домовладение, ознакомился с правоустанавливающими документами, претензий к продавцу не имеет. Настоящий договор является актом приема – передачи домовладения. Договор считается исполненным в полном объеме с момента государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя, оплаты покупателем цены имущества (п. 2.4, 2.5 договора).

<дата> ФИО4 направил в адрес ФИО3 претензию с требованием в семидневный срок с момента ее получения исполнить обязательство по оплате и предложением расторгнуть договор в случае невозможности оплаты.

Покупатель ФИО3 претензию продавца об исполнении обязанности по оплате в установленные претензией сроки не исполнила, против расторжения договора возражала, не имея намерения исполнения условий договора по оплате недвижимого имущества в том виде, котором оно существует, предъявила продавцу требование в соответствии с положениями статей 475, 557 Гражданского кодекса РФ, указывая на необходимость устранения выявленной реестровой ошибки.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с учетом наличия неопределенности границ спорного земельного участка относительно сведений, содержащихся в Единой государственном реестре недвижимости, и их фактического расположения на местности, отсутствия намерений со стороны продавца ФИО4 проверить, устранить указанные неоговоренные при заключении договора недостатки, а также неисполнения покупателем ФИО3 обязанности по оплате недвижимого имущества, пришел к выводу о наличии существенных нарушений условий договора со стороны продавца ФИО4 и покупателя ФИО3 и необходимости расторжения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай не находит оснований к отмене решения суда по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

До внесения всей определенной договором суммы (всех частей) при отсутствии иного договорного регулирования, исходя из статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 2, 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец не обязан передавать товар, а покупатель не вправе требовать его передачу.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу п. 1 ст. 555 ГК ПФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает закрытый перечень случаев, которые позволяют по требованию одной из сторон договора внести изменения в договор или его расторгнуть в судебном порядке.

Таким образом, в законе должно быть прямо указано на возможность при наступлении определенного случая по требованию одной из сторон договора внести в него изменения или расторгнуть в судебном порядке.

В качестве основания расторжения договора купли-продажи истцом ФИО4 указано на нарушение покупателем ФИО3 обязанности по внесению оплаты по договору.

Сторонами договора ФИО4 и ФИО3 при заключении спорного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка согласована цена, следовательно, у покупателя ФИО3 возникло обязательство ее уплаты.

Срок исполнения обязательства ответчика по внесению суммы оплаты в договоре не согласован, однако, в разумный срок (на момент подачи иска в суд прошло более месяца) обязательство покупателем не исполнено.

Направленное истцом ФИО4 в адрес ответчика ФИО3 соответствующее требование о внесении оплаты по договору, оставлено покупателем без ответа, вместе с тем, обязательство по оплате приобретаемого имущества подлежало исполнению в семидневный срок со дня предъявления такого требования продавцом (п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, в ходе рассмотрения дела покупатель, не оспаривая факта не внесения оплаты по договору продажи недвижимости в размере 2300 000 руб., указала на намерение произвести оплату недвижимости под условием, которое сторонами договора купли-продажи не согласовывалось.

Учитывая изложенное, обоснованным признается вывод суда о том, что ответчиком по первоначальному иску допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи, поскольку стоимость недвижимого имущества по договору ею не оплачена в полном объеме до настоящего времени, ФИО4 лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Досудебный порядок урегулирования спора ФИО4 соблюден, претензия о расторжении договора направлена ФИО3 <дата>, в связи с чем суд пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и расторжении договора купли-продажи.

Приведенные покупателем ФИО3 доводы о необходимости изменения условий договора купли-продажи в связи с выявленной реестровой ошибкой, от устранения которой продавец отказался, о том, что оплата недвижимости будет произведена ею после устранения продавцом реестровой ошибки, что обязательство по внесению оплаты по договору является встречным обязательством, исполнение которого ею приостановлено, внимания не заслуживают и не влекут отмену судебного акта.

В соответствии с п. 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (п. 1 с. 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

В силу пп. 1 и 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (п. 3 ст. 307 ГК РФ).

Истец по встречному иску не ссылалась на надлежащее уведомление ФИО4 о приостановлении оплаты по договору в связи с наличием каких-либо обстоятельств. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что ФИО3 ранее <дата> в адрес ФИО4 направлялось соответствующее уведомление о приостановлении исполнения обязанности по внесению оплаты по договору. Решение не производить оплату по договору принято ФИО3 в одностороннем порядке без уведомления об этом продавца и после получения от последнего требования в семидневный срок с момента получения претензии от <дата> исполнить обязательство по оплате.

Подготовленный <дата> кадастровым инженером ФИО2 по заказу ФИО3 акт выноса границ земельного участка в натуру, содержащий информацию о том, что часть хозяйственных построек, относящихся к спорному земельному участку, пересекает границу смежного участка с кадастровым номером № не свидетельствует о наличии реестровой ошибки и направленных действиях продавца по введению покупателя в заблуждение. Вопрос о том, кто из смежных землепользователей первым проводил кадастровые работы по установлению границ земельных участков с кадастровыми номерами № и №, не относился к предмету спора и в судебном заседании не разрешался, в связи с чем суждение ответчика о наличии реестровой ошибки при установлении границ земельного участка с кадастровым номером № является ее субъективным мнением, направлено на изменение существенных условий договора и уменьшение цены приобретаемого недвижимого имущества. Доказательств фактического существования реестровой ошибки в местоположении границ приобретаемого земельного участка, подлежащей исправлению по правилам ст. 61 Федерального закона от <дата> №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в материалах дела не имеется.

Сам по себе акт выноса границ земельного участка в натуру от <дата> не является основанием для внесения изменений в договор купли-продажи в силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, доводы ответчика ФИО3 об обратном основаны на неверном толковании норм материального права.

Обстоятельств, предусмотренных ч. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации судом также не усматривается.

Поскольку основания для изменения условий договора судом не установлены, исковые требования ФИО4 удовлетворены, то судом правомерно, в соответствии с положениями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, взысканы судебные расходы по оплате услуг представителя и государственной пошлины, в общей сумме 8000 рублей. Судебная коллегия не усматривает оснований для снижения установленного размера судебных расходов.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе во взыскании суммы задатка в пользу ФИО3 как последствие расторжения договора купли-продажи судебной коллегией отклоняются, требования об определении последствий расторжения договора сторонами в ходе рассмотрения в суде первой инстанции заявлены не были, у суда не имелось оснований для взыскания в пользу ФИО3 суммы задатка. Кроме того, судебная коллегия отмечает, что 02.02.2026 г. ФИО4 на расчетный счет покупателя ФИО6 выполнен перевод в размере 100000 рублей в счет возврата задатка. Указанное обстоятельство подтверждено в суде апелляционной инстанции ответчиком ФИО3

В целом доводы апелляционной жалобы не подтверждают нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и фактически основаны на несогласии с оценкой обстоятельств дела, поэтому они не могут служить основанием к отмене вынесенного судом решения.

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного решения допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления в окончательной форме судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Объявление в судебном заседании суда апелляционной инстанции только резолютивной части апелляционного определения и отложение составления мотивированного апелляционного определения в пределах десятидневного срока для соответствующей категории дел не изменяют дату его вступления в законную силу.

Председательствующий судья С.Н. Чертков

Судьи Е.Н. Чорина

М.В. Плотникова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме <дата>.