Решение № 2-20/2025 2-20/2025(2-582/2024;)~М-509/2024 2-582/2024 М-509/2024 от 26 марта 2025 г. по делу № 2-20/2025

Дело № 2- 20/2025

УИД 19RS0006-01-2024-001156-40


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Бея, Бейский район Республика Хакасия 27 марта 2025 года

Бейский районный суд Республики Хакасия

в составе: председательствующего судьи Путинцева О.С.,

при секретаре Зайцевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3, которые являются наследниками А.Е.А.., умершей ДД.ММ.ГГГГ, о государственной регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок, требования мотивировав тем, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец купила у А.Е.А.. здание, площадью - 36,4 кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, д.Новокурск. <адрес>,. После заключение вышеуказанного договора купли – продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и А.Е.А. сдали договор на регистрацию в территориальный отдел № Государственного автономного учреждения Республики Хакасия «Многофункциональный центр организации централизованного представления государственных и муниципальных услуг <адрес>», денежные средства истец ответчику передала до подписания настоящего договора купли-продажи, что подтверждается п.5 указанного договора. Однако сделка была приостановлена, в связи с тем, что на указанные объекты недвижимого имущества был нанесен арест на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации <адрес> отделения судебных приставов № от ДД.ММ.ГГГГ (Исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав № № от ДД.ММ.ГГГГ. Продавец А.Е.А.. пояснила, что при заключении вышеуказанного Договора купли-продажи об аресте не знала, пообещала долг оплатить, но не успела и умерла ДД.ММ.ГГГГ. Истец просит суд, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на здание, площадью - 36.4 кв.м., расположенное по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, д. Новокурск, <адрес>, с кадастровым номером № и земельный участок, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, д. Новокурск, <адрес>, уч.16 с кадастровым номером №, к ФИО1 на основании договора сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, суду пояснила, что купила у А.Е.А. спорные объекты недвижимости, продав свою дачу в <адрес> и также взяла кредит, и все денежные средства за объекты недвижимости были переданы продавцу А.Е.А.. до подписания договора купли-продажи, расписка на общую сумму о передаче денежных средств к договору, не составлялась и не прилагалась. До подписания договора купли-продажи с А.Е.А.. она (истица) начала производить ремонт в жилом помещении и облагораживать земельный участок, в настоящее время проживает в доме и пользуется данными объектами, то есть спорное недвижимое имущество было фактически передано ей.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании требования истицы полагала законными и обоснованными. Пояснила, что она лично сопровождала сделку, составляла договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, при этом присутствовала ответчик ФИО2, которая сопровождала мать А.Е.А.., денежные средства передавались А.Е.А. частями покупателем ФИО1, при составлении договора купли-продажи обе стороны пришли к соглашению о том, что будет прописано в договоре о полной передаче денежных средств до заключения договора, без отдельной расписки, фактически договор был исполнен, объекты недвижимости были переданы и находятся в пользовании ФИО1 Единственным основанием, при котором не был зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, явилось наложение ареста на данные объекты по постановлению судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ, при это договор купли-продажи был подписан ДД.ММ.ГГГГ и в этот же день передан на регистрацию.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что ей не известно о передаче денежных средств от ФИО1 её матери А.Е.А.. за данные объекты недвижимости в полном объеме. Кроме того, зять ФИО1 должен был исполнить свои обязательства, перед А.Е.А.., которые также шли в зачет оплаты за дом и земельный участок.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, его матери принадлежал земельный участок и дом в д.Новокурск, <адрес>, о заключении договора купли-продажи с ФИО1 ему ничего не известно. Он хотел данный дом забрать себе.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия в судебное заседание своего представителя не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, направили отзыв, пояснив, что в случае если истец представит в материалы дела достаточные доказательства, входящие в предмет доказывания по требованиям о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, принятие решения по делу, Управление оставляет на усмотрение суда. Просили рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

Третье лицо - нотариус Бейского нотариального округа ФИО5 для участия в судебном заседании не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, сообщив, что в архиве нотариальной конторы Бейского нотариального округа Республики Хакасия имеется наследственное дело № открытое к имуществу А.Е.А., умершей ДД.ММ.ГГГГ / А.А.П., умершего ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о наследниках: сын - ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обратился с заявлением о принятии наследства по закону от ДД.ММ.ГГГГ реестровый №); дочь - ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обратилась с заявлением о принятии наследства по закону от ДД.ММ.ГГГГ реестровый №). ФИО3, ФИО2 выданы свидетельства о праве на наследство по закону ДД.ММ.ГГГГ (реестровые №№, №, №, №) - в 1/2 доле каждому, на имущество состоящее из: 1/3 (одной третьей) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, <адрес>, № (шесть - один), принадлежавшей А.А.П., умершему ДД.ММ.ГГГГ, наследство которого фактически приняла дочь – А.Е.А., но не оформила своих наследственных прав, умерла ДД.ММ.ГГГГ; 1/3 (одной третьей) доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, <адрес>, № (шесть-один). На указанный объект недвижимости свидетельства о праве на наследство по закону с реестровыми №, № выданы с указанием на ограничение прав и обременение объекта недвижимости, наложенных службой судебных приставов-исполнителей ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Третье лицо - ПАО «Совкомбанк» в судебное заседание не направили своего представителя, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения.

Третье лицо – Бейское РО судебных приставов УФССП по РХ в судебное заседание своего представителя не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, направили копию исполнительного производства №- ИП в отношении должника А.Е.А.., а также сведения об остатке задолженности по исполнительному производству.

В порядке ст.167 ГПК РФ суд, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся сторон по имеющимся в деле материалам.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть, как это установлено пунктом 2 статьи 218 ГК Российской Федерации, приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК Российской Федерации) установлены способы защиты гражданских прав.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В пункте 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 62 указанного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец ФИО1 приобрела в собственность здание, назначение жилое, и земельный участок, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, д. Новокурск, <адрес>, у А.Е.А., сделку по продаже данных объектов недвижимости оформили договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. После заключение вышеуказанного договора ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и А.Е.А. сдали договор на регистрацию в территориальный отдел № Государственного автономного учреждения Республики Хакасия «Многофункциональный центр организации централизованного представления государственных и муниципальных услуг <адрес>», денежные средства в размере 650000 рублей, истец ответчику передала до подписания настоящего договора купли-продажи, что подтверждается п.5 указанного договора. Сделка была приостановлена, в связи с тем, что на указанные объекты недвижимого имущества был наложен арест Постановлением о запрете на совершение действий по регистрации <адрес> отделения судебных приставов № от ДД.ММ.ГГГГ (Исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, здание (жилой дом) и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, д. Новокурск, <адрес>, принадлежит на праве собственности А.Е.А, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; на вышеуказанное имущество постановлением от ДД.ММ.ГГГГ Бейским РО УФССП по РХ наложен запрет на совершение действий по регистрации.

Согласно исполнительного производства №- ИП возбужденного в отношении должника А.Е.А.. установлено, что на основании судебного приказа Мирового судьи судебного участка в границах Бейского района Республики Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ № в пользу взыскателя ПАО «Совкомбанк» с должника А.Е.А.. взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 65239,36 руб., в том числе расходы по оплате государственной пошлины в размере 1078,59 руб. ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного судебного приказа было вынесено постановлением о возбуждении исполнительного производства №-ИП в отношении А.Е.А..; ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации, объявлен запрет на совершение регистрационных действий в отношении имущества должника А.Е.А.., в том числе на спорное имущество: дом и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, д. Новокурск, <адрес>.

А.Е.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ, что следует из актовой записи о смерти серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, права собственности на здание и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, д. Новокурск, <адрес>, у ФИО1, не возникло.

Согласно записи акта о рождении № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (актовая запись о рождении № от ДД.ММ.ГГГГ) их матерью записана ФИО6.

Из сведений нотариуса Бейского нотариального округа ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № о круге наследников А.Е.А., следует, что в нотариальной конторе Бейского нотариального округа Республики Хакасия имеется наследственное дело № открытое к имуществу А.Е.А.. умершей ДД.ММ.ГГГГ, в круг наследников вошли ее дети: ФИО3, ФИО2, которые обратились с заявлением о принятии наследства по закону, им были выданы свидетельства о праве на наследство по закону ДД.ММ.ГГГГ на иное имущество.

Мировым судьей судебного участка № <адрес> Республики Хакасия было вынесено определение о процессуальном правопреемстве, заменен должник по исполнительному производству с А.Е.А.. на ФИО3 и ФИО2; ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление СПИ о замене стороны ИП (правопреемство).

Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО1 ссылалась на то, что право собственности на спорные здание и земельный участок перешло к ней, однако не было зарегистрировано по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по причине того, что был наложен арест постановлением судебного пристава ССП, а также собственник А.Е.А.., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Возражая относительно требований истца, ответчики ФИО3 и ФИО2 указывали, что денежные средства за спорные объекты недвижимости их мать А.Е.А. не получала.

Разрешая настоящий спор, суд принимает во внимание, что передача денежных средств за покупку спорного имущества: здания и земельного участка подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что покупатель купил у продавца в собственность указанные здание и земельный участок за 650000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Кроме того, истцом представлены: кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ с ПАО «Совкомбанк» на общую сумму 500000 рублей, а также договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, на сумму 270000 рублей, которые, как следует из пояснений стороны истца, данные денежные средства были потрачены, в том числе на приобретение спорных объектов недвижимости у А.Е.А.. и ремонт.

Оснований не доверять доводам стороны истца, в обосновании своих требований, у суда не имеется, поскольку они согласуются с представленными, в материалы дела, доказательствам.

Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что А.Е.А.. получила от покупателя ФИО1 денежные средства за покупку здания и земельного участка, расположенных по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, д. Новокурск, <адрес>, в размере 650 000 рублей.

Также достоверно установлено, что продавцом А.Е.А. исполнена обязанность по передаче объектов недвижимости покупателю ФИО1

Объективных оснований полагать, что волеизъявление А.Е.А.. на заключение сделки противоречило ее воле и составление договора происходило под чьим либо давлением, судом не установлено. Доказательств обратного ответчиками не предоставлено.

Со стороны А.Е.А.. имели место последовательные действия, направленные на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества.

Все требования по отчуждению имущества, предусмотренные нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, были соблюдены сторонами при отчуждении по письменному договору купли-продажи принадлежащих объектов недвижимости А.Е.А. в собственность истцу ФИО1. Договор купли-продажи, который подписан сторонами, содержит однозначным образом сформулированные условия о природе сделки, ее предмете, существенных условиях и сторонах.

Более того, обращение А.Е.А. в МФЦ с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок для последующей регистрацией права собственности на ФИО1 свидетельствует о том, что продавец достоверно осознавала как правовую природу подписанного ею договора, так и его правовые последствия.

Суд принимает во внимание, что основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости от продавца А.Е.А. к покупателю ФИО1, явилось постановление о запрете на совершение действий по регистрации, вынесенное <адрес> отделением судебных приставов от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, учитывая запрет на совершение действий по регистрации в отношении спорного имущества, суд исходит из того, что договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ, тогда как постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении спорного недвижимого имущества приняты после совершения сделки купли-продажи и передаче договора купли-продажи в регистрируемый орган. То есть, на момент подписания договора купли-продажи и на момент передачи от А.Е.А. спорного имущества ФИО1 каких-либо запретов и ограничений не имелось. Спорное недвижимое имущество в залоге у кредиторов не находится, преимущественным правом на удовлетворение требований за счет указанного имущества они не обладают.

Также, суд считает необходимым отменить, что в рамках исполнительного производства, постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ объявлен запрет на регистрационные действия в отношении и иного недвижимого имущества, принадлежащего при жизни А.Е.А.. (здание, по адресу: Бейский район, <адрес>), данное имущество принято ответчиками ФИО2 и ФИО3 в порядке наследования по закону в равных долях, которые отвечают по долгам наследодателя, в связи с чем нарушений прав третьих лиц (кредиторов), судом не установлено.

Принимая во внимание, что во внесудебном порядке истец не может установить переход права собственности на вышеуказанные здание, назначение жилое и земельный участок, от продавца А.Е.А. которая умерла ДД.ММ.ГГГГ, к истцу ФИО1, нарушение прав иных лиц, не установлено, суд полагает заявленные исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности здание, назначение жилое, площадью - 36.4 кв.м. и земельный участок, площадью 4598 кв.м., расположенные по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, д. Новокурск, <адрес> на ФИО1 на основании заключённого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между А.Е.А. и ФИО1.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Бейский районный суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.С. Путинцева

Мотивированное решение изготовлено 10 апреля 2025 года.