Апелляционное определение № 33-2499/2026 33-48245/2025 от 18 января 2026 г.

Судья: ФИО Дело <данные изъяты> (33-48245/2025) УИД 50RS0<данные изъяты>-47


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 19 января 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи ФИО,

судей Гордиенко Е.С., Денисовой А.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи ФИОФИО,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО, ФИО к ООО «СЗ Главстрой-Саввино» о взыскании стоимости устранения недостатков,

по апелляционной жалобе ООО «СЗ Главстрой-Саввино» на решение Реутовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

Заслушав доклад судьи ФИО,

объяснения представителя ООО «СЗ Главстрой-Саввино» ФИО, поддержавшего доводы апелляционной жалобы,

установила:

истцы ФИО, ФИО обратились в суд с иском к ООО «СЗ Главстрой-Саввино» о взыскании стоимости устранения недостатков качества квартиры.

В обоснование исковых требований указали, что <данные изъяты> между ООО «СЗ Главстрой-Саввино» и ФИО, ФИО заключен договор участия в долевом строительстве № АВТ<данные изъяты>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и расположенный по адресу: <данные изъяты>, <...><данные изъяты>, корпус 404. Объект долевого строительства был передан истцам <данные изъяты> по акту приема-передачи. При этом в объекте долевого строительства выявлены недостатки. Согласно заключению эксперта, стоимость расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства составляет 1 000 226,00 руб. <данные изъяты> истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истцы, с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просили взыскать с ответчика в свою пользу в равных долях стоимость устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере 337132,30 руб., в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 120 798 руб., расходы на оплату услуг экспертного учреждения в размере 70 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке, расходы по оплате государственной пошлины в размере 605,12 руб., почтовые расходы 755,00 руб., расходы на составление доверенности в размере 2 200,00 руб., признать недействительным п. 3.8 договора участия в долевом строительстве № АВТ<данные изъяты> от <данные изъяты>.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя, который заявленные требования, с учетом их уточнений, поддержал.

Представитель ответчика ООО «СЗ Главстрой-Саввино» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Решением Реутовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования истцов удовлетворены частично.

Суд постановил: Признать недействительным п. 3.8 договора участия в долевом строительстве № АВТ<данные изъяты> от <данные изъяты>.

Взыскать с ООО «СЗ Главстрой-Саввино» в пользу ФИО, ФИО в равных долях стоимость устранения недостатков качества отделки квартиры в размере 337 132,30 руб., в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 120 798 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 23 396,51 руб., почтовые расходы в размере 755 руб.

Взыскать с ООО «СЗ Главстрой-Саввино» в пользу ФИО расходы по проведению досудебный экспертизы в размере 70 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований ФИО, ФИО к ООО «СЗ Главстрой-Саввино» - отказать.

Взыскать с ООО «СЗ Главстрой-Саввино» в бюджет <данные изъяты> сумму госпошлины в размере 13 948 руб.

В апелляционной жалобе ООО «СЗ Главстрой-Саввино» просит суд решение суда отменить и изменить в части, ссылаясь на незаконность и необоснованность по доводам жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив жалобу в пределах, изложенных в них доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <данные изъяты> между ООО «Главстрой-Саввино» (застройщик) и ФИО, <данные изъяты> г.р., ФИО, <данные изъяты> г.р., (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № АВТ<данные изъяты>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и расположенный по адресу: <данные изъяты>, <...><данные изъяты>, корпус 404, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, соответствующий объект долевого строительства в общую совместную собственность.

В соответствии с п. 2.3 вышеуказанного договора, стороны определили срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику не позднее <данные изъяты>

Согласно условиям пункта 3.5 договора цена договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.7 и 3.8 договора. В иных случаях цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон.

Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что, если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств Застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона от <данные изъяты> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства окажется меньше приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора (строка 16) более, чем на 1 (один) кв. м., цена договора уменьшается, на сумму, определяемую, как произведение указанной в п. 3.9 договора расчетной цены 1 (одного) кв. м. на разницу между фактической приведенной площадью объекта долевого строительства и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора (строка 16).

Согласно п.2.2 общая площадь объекта долевого строительства без учета балконов, лоджий и других летних помещений составляет 63,42 кв.м., приведенная площадь объекта долевого строительства, включая площадь лоджий, веранд, балконов, террас с применением понижающих коэффициентов составляет 64,19 кв.м.

<данные изъяты> между сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве № АВТ<данные изъяты> от <данные изъяты> застройщик передал, а участник принял <данные изъяты>, фактической площадью 63,5 кв.м, расположенную на 9 этаже жилого комплекса по почтовому адресу: Российская Федерация, <данные изъяты> Балашиха, <данные изъяты>, микрорайон Железнодорожный, <данные изъяты> (строительный адрес: Многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <данные изъяты>, <...><данные изъяты>, корпус 404).

Согласно п. 4 акта приема-передачи участником долевого строительства в полном объеме произведена оплата застройщику цены договора в сумме 11 237 743,30 руб.

Как следует из искового заявления, при эксплуатации квартиры истцами были обнаружены строительные недостатки.

Согласно экспертному заключению ООО «Независимый центр экспертизы и права» № А78/03.24 стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов в квартире по адресу: <данные изъяты>, городской округ Балашиха, <данные изъяты>, микрорайон Железнодорожный, <данные изъяты>, составляет 1 000 226,00 руб.

<данные изъяты> истцами в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении стоимости устранения выявленных строительных недостатков качества отделки квартиры в размере 1 000 226,00 руб., однако данная претензия отставлена ответчиком без исполнения.

Определением Реутовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, исполнение которой поручено ООО «Центр экспертиз и независимых исследований».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр экспертиз и независимых исследований» № <данные изъяты> стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных строительных недостатков в квартире по адресу: <данные изъяты> Балашиха, <данные изъяты>, микрорайон Железнодорожный, <данные изъяты>, составляет 645 819,31 руб.

Разрешая заявленные требования и удовлетворяя их частично, суд первой инстанции, руководствуясь ст.7 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", установил, что в помещении истцов имеются недостатки по причине некачественного выполнения отделочных работ ответчиком, выявленные в течение гарантийного срока, стоимость устранения, которых определена по результатам заключения судебной строительно-технической экспертизы и составляет 645 819,31 рублей.

При этом, суд первой инстанции, применил положения п.4 ст.10 Федерального закона от <данные изъяты> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и взыскал с ответчика в пользу истцов в равных долях денежные средства в счет стоимости ремонтно-строительных работ и материалов по устранению выявленных недостатков в размере 337 132,30 руб., т.е. три процента от цены договора.

Разрешая требования истцов о взыскании 120 798 руб. в счет соразмерного уменьшения цены объекта долевого участия и признании недействительным п. 3.8 договора участия в долевом строительстве № АВТ<данные изъяты> от 27.12.2022г., суд первой инстанции, установив, что площадь переданного объекта на 0,69 кв.м. меньше площади, установленной договором, пришел к выводу, что оспариваемый пункт договора является ничтожным, ущемляющим права потребителя в соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Разрешая требования истцов о компенсации морального вреда, суд на основании положений ч.2 ст.10 Федерального закона <данные изъяты> N 214-ФЗ, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания компенсации морального вреда в связи с нарушением прав потребителей ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком, определив ко взысканию 10 000 рублей в равных долях с учетом степени вины нарушителя и фактических обстоятельств дела.

Суд, разрешая требования истца о взыскании штрафа, указал, что претензия, направленная истцами <данные изъяты> оставлена ответчиком без исполнения, в связи с чем на основании ч.3 ст.10 Федерального закона <данные изъяты> N 214-ФЗ пришел к выводу о взыскании штрафа в размере 5% от присужденной суммы, что составляет 23 396,51 руб.

Судебные расходы по оплате досудебной оценки в размере 70 000 руб., почтовые расходы в размере 755 руб. взысканы судом с ответчика в порядке ст. ст. 88, 94, 98 ГПК РФ, а также отказано во взыскании расходов по оплате доверенности в размере 2 400 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 13 948 руб.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части признания недействительным пункта 3.8 договора и взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора участия в долевом строительстве от 27 декабря 2022 г. № АВТ404-01-09-02-086 цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 1 кв. м, когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 3.9 указанного договора.

Указанное следует из пункта 3.8 договора, если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана фактическая общая площадь жилого помещения окажется меньше общей площади жилого помещения, указанной в договоре, более чем на 1 кв. м, цена договора уменьшается, на сумму, определяемую, как произведение указанной в п. 3.9 договора расчетной цены 1 (одного) кв. м. на разницу между фактической приведенной площадью объекта долевого строительства и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора (строка 16).

Согласно условиям пункта 3.5 договора цена договора изменяется в случаях, предусмотренных пунктами 3.7 и 3.8 договора. В иных случаях цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон.

С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений пунктов 3.5, 3.8 договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с пунктом 3.8 договора участия в долевом строительстве от 27 декабря 2022 г. № АВТ404-01-09-02-086, и не противоречит требованиям закона.

Кроме того, суд, разрешая требования истцов о взыскании штрафа, не принял во внимание, что истцы направили ответчику досудебную претензию 28 мая 2024 г., которая также получена ответчиком в период действия моратория на начисление неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций застройщику, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. N 326, в связи с чем, данные требования о взыскании штрафа не подлежали удовлетворению.

С учетом изложенного, решение суда в части признания недействительным п.3.8 договора, взыскании денежных средств в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия и штрафа подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данных требований.

Также в силу ст.ст.98, 103 ГПК РФ, с учетом размера удовлетворенных исковых требований, решение подлежит изменению в части размера судебных издержек и государственной пошлины, взысканной с ответчика в доход местного бюджета.

Так, пропорционально суммам, взысканным с ответчика в пользу истцов (74%), расходы на проведение досудебного заключения подлежат взысканию в размере 51 800 руб., почтовые расходы в размере 558,7 руб., размер государственной пошлины составляет 6 266,2 руб. (6 571,32 руб. по имущественным требованиям + 300 руб. по требованиям о взыскании компенсации морального вреда – 605,12 руб. государственная пошлина оплаченная истцами при подаче иска в суд).

В остальной части решение суда ответчиком не обжалуется, ввиду чего дело рассмотрено в пределах доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Реутовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части признания недействительным пункта 3.8 договора участия в долевом строительстве, взыскания денежных средств в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия и штрафа.

В отмененной части принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО, ФИО к ООО «СЗ Главстрой-Саввино» о признании недействительным пункта 3.8 договора участия в долевом строительстве № АВТ<данные изъяты> от <данные изъяты>, взыскании денежных средств счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия и штрафа – отказать.

Решение Реутовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> изменить в части размера взысканных судебных издержек и госпошлины, и дополнив указанием о взыскании расходов по оплате госпошлины.

Взыскать с ООО «СЗ Главстрой-Саввино» (ИНН <***>) в пользу ФИО, ФИО в равных долях почтовые расходы в размере 558,7 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 605,12 руб.

Взыскать с ООО «СЗ Главстрой-Саввино» (ИНН <***>) в пользу ФИО расходы по проведению досудебный экспертизы в размере 51 800 руб.

Взыскать с ООО «СЗ Главстрой-Саввино» (ИНН <***>) в бюджет <данные изъяты> госпошлину в размере 6 266,2 руб.

В остальной части решение Реутовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>.