Решение № 2-5698/2017 2-5698/2017~М-5173/2017 М-5173/2017 от 18 октября 2017 г. по делу № 2-5698/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 октября 2017 года, г. Абакан РХ Дело № 2-5698/2017

Абаканский городской суд в составе председательствующего судьи Балашовой Т.А. при секретаре Миндибековой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора аренды незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 через представителя по доверенности ФИО2 обратилась в Абаканский городской суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был подписан договор аренды нежилого помещения. В настоящее время ответчиком заявлено требование о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения в сумме 370 000 руб., с чем истец не согласен. Так, согласно п. 1.1 договора аренды предметом договора указано нежилое помещение, обозначенное в Приложении № к настоящему договору на поэтажном плане здания. Из п. 1.2 следует, что во временное владение и пользование арендатору передается нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м. В таблице указано: «<данные изъяты>». Вместе с тем, из правоустанавливающих документов ответчика усматривается, что общая площадь помещения № составляет <данные изъяты> кв.м. Из технического плана 1-го этажа следует, что арендуемое имущество состоит из 4-х раздельных помещений и общая площадь указанных помещений явно не соответствует площади указанной в договоре аренде. В самом договоре не говорится, о каком именно помещении идет речь. В своем исковом заявлении ответчик также не конкретизирует, за какое конкретное помещение образовалась задолженность. Оспариваемый договор составлен с явными грубыми нарушениями закона, а именно требованиям ч. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которым в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. До заключения оспариваемого договора, ответчик не мог определиться какое помещение будет предоставлено в аренду, поэтому ДД.ММ.ГГГГ был бесплатным по аренде. ДД.ММ.ГГГГ стороной истца было предложено расторгнуть договор, поскольку в зимний период отсутствовало отопление, и приступить к работе не предоставлялось возможным. Ответчик отказался принять дополнительное соглашение. Ключи от помещений были переданы ответчику по месту жительства через управляющую организацию УЖК «Сотрудничество». От расторжения договора аренды ответчик отказался. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия в части признания спорного договора расторгнутым.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о нем надлежащим образом, направила в суд представителя. Суд, руководствуясь ч.1 ст. 48, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие истца.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, представил письменные возражения на отзыв ответчика. В ходе судебного заседания пояснил, что истица пользовалась арендованными помещениями до тех пор, пока не обратилась с заявлением о расторжении договора в связи с отсутствием отопления; на самом деле под этим заявлением имелось в виду заявление о незаключеннности договора; представитель ФИО2 суду пояснил, что вывеска, представленная ответчиком на фотографиях, принадлежит истцу, ключи от помещения по договору истец от ответчика получала. По мнению представителя истца, сам факт отсутствия в договоре данных, которые бы конкретизировали <данные изъяты> кв.м., которые передаются истцу в аренду, свидетельствуют об отсутствии в договоре сведений об объекте, подлежащем передаче в аренду, и позволяет прийти к выводу о том, что сторонами не были согласованы его условия, а соответствующий договор не считается заключенным. В подтверждение незаключенности договора сослался на отсутствие со стороны ФИО3 претензий к ФИО1 по поводу невнесения ею арендной платы.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал письменный отзыв на исковое заявление, суду пояснил, что в спорный период иных арендаторов кроме ФИО1 не было; фактически, все четыре комнаты были в ее распоряжении, пользоваться она могла всеми четырьмя, т.к. входы в них не закрыты, ФИО1 пользовалась помещением №, где размещены коммуникации, для общепита; т.к. ФИО1 планировала выкупить у него нежилое помещение, то задолженность по арендной плате обещала включить в стоимость при покупке, в связи с чем, до обращения с иском в суд, он к ней с письменными претензиями не обращался.

В судебном заседании представитель ответчика адвокат Чуприна М.И., действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, с исковыми требованиями не согласилась, полагала настоящий иск попыткой истца избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы за нежилое помещение, арендуемое у ФИО3 Полагала, что из оспариваемого истцом договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения следует, что в нем указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а именно - указан адрес помещения, этаж, на котором находится арендуемое помещение, указана площадь арендуемого помещения, состоящего из одного зала - <данные изъяты> кв.м., указано целевое назначение арендуемого помещения, его описание и состояние. С разногласиями и вопросами к ответчику относительно арендуемого помещения ФИО1 не обращалась, при подписании договора и акта приема-передачи истец (арендатор) замечаний и недостатков к арендуемому нежилому помещению не предъявила. Представитель указала также, что ДД.ММ.ГГГГ истцом было предложено ответчику расторгнуть спорный договор. Претензией от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды в одностороннем порядке истец подтвердила, что фактически приняла и использовала арендуемое нежилое помещение и просит расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в виду того, что якобы отсутствует отопление в помещение, а не потому, что ей непонятен объект аренды. Просила в иске отказать.

Выслушав пояснения участвующих лиц, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 является собственником нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж 1, подвал, по адресу: <адрес>.

Как следует из материалов дела, ФИО3 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> для размещения объекта общепита.

Передаваемые в аренду нежилые помещения обозначены в приложении № к настоящему договору на поэтажном плане здания.

Срок действия договора сторонами определен с момента подписания договора и действует в течение <данные изъяты> месяцев (п.1.3 договора).

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора размер месячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет: первый месяц - ДД.ММ.ГГГГ - бесплатно, второй месяц - ДД.ММ.ГГГГ. - 50 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ и последующие месяцы по 80 000 руб. и вносится ежемесячно арендатором в срок до <данные изъяты> числа следующего за отчетным месяцем на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон.

Согласно пункту 3.1.1 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно оплачивать арендную плату за арендуемое помещение на условиях и в сроки согласно пункту 2.2 договора.

По акту приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендатор приняла у арендодателя нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящее из одного зала, в соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 акта приема-передачи нежилое помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение.

Согласно п. 3 на момент составления настоящего Акта помещение находится в следующем техническом состоянии:

полы выполнены из кафельной плитки

стены оклеены стеклообоями, покрашены в салатный цветпотолки подвесные типа Амстронг, в каждом зале по 8 светильников по 4 лампы

два туалета с унитазами и две раковины

два электрощитка с вводными и распределительными автоматами, электросчетчик

окна снаружи забраны решетками, три металлических крыльца

подвал оборудован электроосвещением лампы накаливания по 4 шт., электо розетки, полы бетонные.

Переданное в аренду помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для целей, предусмотренных договором.

Ссылаясь на то, что в договоре аренды объект аренды невозможно индивидуализировать, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском о признании договора аренды незаключенным ввиду несогласованности его предмета.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (абзац первый).

В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из положений п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Из договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчику в аренду передано помещение площадью 50 кв. м, находящееся на первом этаже здания, расположенном по адресу: <адрес>, состоящего из одного зала.

При передаче имущества и подписании акта приема-передачи у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества. К договору приложена экспликация к техническому паспорту нежилого строения, находящемуся по адресу: <адрес> согласно которой в помещении № общей площадью <данные изъяты> кв. м на первом этаже здания расположены 4 зала, один из которых площадью <данные изъяты> кв.м. был предоставлен истцу (по экспликации помещение).

Истец не был лишен возможности осмотреть объект недвижимости перед подписанием договора аренды, отразить свои возражения в акте приема-передачи.

По смыслу статьей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Ответчик исполнил обязанность, предусмотренную договором в части передачи нежилого помещения, а истец принял его для размещения в нем объекта общепита.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что истцом от ответчика были получены ключи от помещения, принятого в аренду; на фасаде здания ФИО1 была размещена вывеска: «Банкетный зал. Хлеб-соль», помещение использовалось до прекращения подачи тепла.

Таким образом, стороны приступили к исполнению спорного договора аренды, и в процессе исполнения у них не возникало спора по поводу объекта аренды.

Напротив, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась к арендодателю ФИО3 с предложением подписать дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении в одностороннем порядке договора аренды на помещение, находящееся по адресу: <адрес>, по той причине, что в зимний период отсутствует отопление и она не имеет возможности работать в данном помещении.

Указанное обстоятельство подтверждает, что истец фактически приняла и использовала арендуемое нежилое помещение.

Претензией от ДД.ММ.ГГГГ, направленной в адрес арендодателя ФИО3 арендатор ФИО1 также подтвердила действие договора аренды до указанной в ней даты – ДД.ММ.ГГГГ.

Наличие у истца ключей от спорного помещения и последующая их передача ФИО3 через третьих лиц, на что указано в иске, также свидетельствует об использование объекта аренды его арендатором.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства о наличии между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды.

При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.

Суд, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения, поскольку письменная форма сделки соблюдена, сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в том числе о составе имущества, размере арендной платы и сроке аренды, договор подписан обеими сторонами, нежилое помещение было передано истцу ответчиком в установленный договором срок, разногласий относительно объекта аренды при его заключении и исполнении не имелось, договор взаимно исполнялся.

Проанализировав условия договора аренды, принимая во внимание отсутствие у сторон при его подписании и исполнении разногласий и неопределенности в отношении переданного в аренду имущества, исполнение его сторонами, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора незаключенным и удовлетворения иска.

Судебные расходы истца в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ возмещению за счер ответчика не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о признании договора аренды незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Хакасия через Абаканский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы.

СУДЬЯ Т.А. БАЛАШОВА

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.